經(jīng)過近十多年的建設(shè)合肥政務(wù)區(qū)百度關(guān)鍵詞排名，政務(wù)區(qū)從無到有，迅速發(fā)展成為合肥一個實質(zhì)意義上的市中心，這種速度令人驚嘆。由于各種重點資源在政務(wù)區(qū)聚集，使得其成為目前合肥房價最高的區(qū)域，大概超出全市均值30%以上。

我統(tǒng)計了合肥鏈家2018年全年所有二手房成交數(shù)據(jù)，共計5629個樣本，均價16386元/平米，較去年16395元/平米微跌-9元/平米，基本平穩(wěn)。其中政務(wù)區(qū)成交422套，占全市總成交量的7.5%，跟2017年相比，翻了1倍多。

根據(jù)學(xué)區(qū)劃分及地理位置等特點，我將政務(wù)區(qū)分為4個板塊，分別為合肥政務(wù)區(qū)百度關(guān)鍵詞排名：

1、天鵝湖南板塊。主要是翡翠路東，匡河以北，潛山路以西，祁門路以南區(qū)域。

2、翡翠路西板塊。主要是翡翠路以西，天鵝湖路以南，匡河以內(nèi)，以及恒大華府、保利香檳國際、文一名門首府三個小區(qū)。

3、天鵝湖北板塊。主要是天鵝湖路以北，潛山路以西，匡河以內(nèi)。

4、潛山路東板塊。主要是政務(wù)區(qū)潛山路以東的區(qū)域。

本文所分析數(shù)據(jù)主要是去年全年的平均數(shù)據(jù)，并不能代表政務(wù)區(qū)目前的房價，因為過去一年中，房價一直在不斷上漲，所以實際價格可能要比圖中標(biāo)注的高出不少。與這次對比的數(shù)據(jù)是2017年全年的分析，具體可參考我微信公眾號“小易論樓市”文章《2017年合肥政務(wù)區(qū)二手房成交分析及購房建議》）。

政務(wù)區(qū)整體成交量有限，有些小區(qū)規(guī)模較小，成交基數(shù)也比較小，客觀上會造成較大的誤差。因此，對于成交量相對大的小區(qū)，房價數(shù)據(jù)比較貼合實際合肥政務(wù)區(qū)百度關(guān)鍵詞排名；成交量小的小區(qū)，價格數(shù)據(jù)相對失真，我會在文中做出修正。

政務(wù)區(qū)2018年成交均價為21407元/平米，比2017年全年（20866元/平米）上漲了541元/平米，漲幅2.59%，高于全市平均值。議價空間從2.91%降低至2.42%，減少了0.49%；成交周期為89.5天，跟2017年基本持平。

政務(wù)區(qū)去年三四季度的成交均價達(dá)到21804元/平米，較2017年基數(shù)上漲4.5%，這個數(shù)值遠(yuǎn)高于2018年平均水平，說明去年下半年，政務(wù)房價繼續(xù)上漲。戶均總價從209.4w上升至225.2w，提高7.5%。

數(shù)據(jù)上政務(wù)區(qū)漲幅要弱于濱湖，但從實際具體小區(qū)成交來看，絕大部分漲幅并不比濱湖差。主要是因為2018年成交基數(shù)偏少，導(dǎo)致誤差較大，再加上2018年增加了很多低價房源，拉低了整體價格。

關(guān)于濱湖的分析請參看文章《2018年合肥濱湖區(qū)房價分析和購房建議》。關(guān)于之前分析過的其他各區(qū)文章，請關(guān)注我的微信公眾號“小易論樓市”，后臺回復(fù)“濱湖”、“蜀山”、“廬陽”等區(qū)域關(guān)鍵詞即可查看。

天鵝湖南板塊

天鵝湖南板塊2018年共成交84套，成交均價從2017年的22636元/平米漲至23136元/平米，漲幅2.21%。議價空間為2.75%，高于平均值；成交周期68.9天，比去年縮短26.8天，遠(yuǎn)低于平均水平。

淺水灣是板塊內(nèi)成交均價最低的小區(qū)，還不到1.5w，遠(yuǎn)低于平均水平，其他小區(qū)基本都在2w以上。因為2017年只成交1套，而2018年成交6套，再加上板塊成交基數(shù)不大，導(dǎo)致均價被拉低，如果去掉淺水灣，實際漲幅應(yīng)該在6%左右。

我們看到三四季度板塊的成交均價有了大幅上漲，如果去掉淺水灣，實際均價已經(jīng)達(dá)到25307元/平米，是全市價格最高的板塊，漲幅11.8%。議價空間和成交周期都大幅小于全年平均水平，說明去年下半年板塊熱度不一般。

我想這里面絕大部分原因還是因為奧體小學(xué)學(xué)區(qū)劃分，從各小區(qū)表現(xiàn)來看，“奧體小學(xué)+50中新?！彪p學(xué)區(qū)的小區(qū)，基本都有非?？捎^的漲幅。最典型的例子就是綠地花都藍(lán)蝶苑和置地栢悅公館，漲幅都超過了10%。

我在去年3月份文章《合肥政務(wù)區(qū)房價及奧體小學(xué)、50中新校分校學(xué)區(qū)劃分分析》里，跟大家分析過奧體小學(xué)的前景，以及最可靠的劃分范圍，目前來看，一一被我說中，如果當(dāng)時采納我的建議，投資收益應(yīng)該可觀。具體文章可關(guān)注我的微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)關(guān)鍵詞“政務(wù)”查看。

在所有小區(qū)里面，凱旋門應(yīng)該是最為落寞的，因為它沒被劃到奧體小學(xué)學(xué)區(qū)，所以我們看到它住宅漲幅僅有0.37%。值得安慰的是，它公寓漲幅可觀，因為租售比較高，受學(xué)區(qū)劃分影響較小，目前單價已基本跟住宅齊頭并進(jìn)。

信達(dá)水岸茗都去年三四季度成交均價已達(dá)24751元/平米，遠(yuǎn)超全年均價，漲幅達(dá)到16.2%，宋都西湖花苑漲幅也達(dá)到10.7%，奧體小學(xué)對板塊內(nèi)學(xué)區(qū)房的影響，可見一斑。岸上玫瑰成交基數(shù)太少，誤差較大，據(jù)我了解，實際價格已經(jīng)逼近3w，漲幅同樣可觀。

因為50中新校分校正在籌建，屆時我估計會以懷寧路為界劃分學(xué)區(qū)，那么淺水灣和栢悅公館可能會面臨諸多不確定性。整體來講，天鵝湖南板塊是去年整個合肥市房價漲幅最高的板塊之一。

翡翠路西板塊

翡翠路西板塊共成交209套，成交均價從20264元/平米漲至21329元/平米，漲幅5.26%。議價空間從2.53%回落至1.99%，減少0.54個百分點，低于平均值；成交周期從80.1天減少至64.5天，減少15.6天。

翡翠路西板塊去年上半年漲幅僅有0.91%，三四季度達(dá)到10.25%，全年漲幅基本在下半年完成。從成交周期上來看，下半年也比上半年大大縮短，說明翡翠路西在去年下半年，市場開始騷動，房價普遍上漲。

保利香檳國際漲幅最大，三四季度成交均價在24671元/平米，漲幅達(dá)到19.1%。因為該小區(qū)集中交房時間為2015年前后，我仔細(xì)查看了成交記錄，2017年大多數(shù)成交產(chǎn)證均未滿兩年，2018年則集中滿兩年，如果扣除增值稅，漲幅大概在13.4%，也比較可觀。

從各小區(qū)成交來看，絕大部分戶型都集中在80-100平米左右的剛需房，真正適合改善的小區(qū)不是很多。大戶型成交占比相對不錯的小區(qū)有：保利香檳國際，九重錦，御龍灣和融僑天駿，對改善有需求的同學(xué)，可重點考慮這幾個小區(qū)。

因為奧體小學(xué)學(xué)區(qū)的公寓實在太少，咨詢我的粉絲，很多有在翡翠路西買套總價不高的學(xué)區(qū)房的意愿。其實板塊內(nèi)不乏總價介于100w-150w之間的學(xué)區(qū)房，大都是公寓和回遷小區(qū)，但從它們漲幅表現(xiàn)來看，不弱于住宅。

囊中羞澀且有學(xué)區(qū)需求的購房者，可考慮以下幾個小區(qū)的公寓：imore，御龍灣，森林海，九重錦，發(fā)能太陽海岸，翠庭園（回遷小區(qū)）。真學(xué)區(qū)的公寓，是所有低總價資產(chǎn)中最值得投資的，政務(wù)區(qū)的這些學(xué)區(qū)型公寓，大都在2檔優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可長期持有（微信公眾號“小易論樓市”《合肥的真假學(xué)區(qū)房——2018年合肥初中學(xué)區(qū)最新排名》）。

翡翠路西去年的漲幅，其實不弱于天鵝湖南板塊，而且大都比較平均，如果資金不夠買奧體小學(xué)學(xué)區(qū)房的同學(xué)，可以考慮翡翠路西這個區(qū)域。個人認(rèn)為，小學(xué)重要性并沒有那么大，翠庭園小學(xué)或者習(xí)友路小學(xué)并不比奧體小學(xué)差。

天鵝湖北板塊

天鵝湖北板塊共成交40套，成交均價從22428元/平米漲至23067元/平米，漲幅2.85%。議價空間從3.1%降低至2.9%，減少0.2個百分點；成交周期從100天縮短至87.6天，減少12.4天。板塊內(nèi)樣本數(shù)實在太少，造成誤差特別大。

天鵝湖畔小區(qū)成交均價最高，但也不能完全反映實際價格，因為成交基本都是小區(qū)最差110多平米的戶型。單從這些戶型成交來看，去年平均漲幅為7.7%，三四季度實際成交價格漲幅則已超過10%。小區(qū)一套127平米戶型成交價為3.5w+，目前是政務(wù)區(qū)二手房成交價格的最高記錄。

天鵝灣花園2017年成交基數(shù)太少，數(shù)據(jù)參考意義不大。內(nèi)森莊園總價較低的200多平房的成交量相對多一些，但整體成交較少，而且不同戶型、不同位置、不同裝修的房源，價格差異很大，也缺少足夠的參考價值。

水墨蘭庭的公寓似乎比住宅熱度更高，而且漲幅也遠(yuǎn)超過住宅。小區(qū)房齡相對老了一些，但距離小學(xué)比較近，我認(rèn)為后期可能逐漸發(fā)展成為掛學(xué)區(qū)的小區(qū)，太大的戶型或許不是特別保值。

匯林閣也是回遷小區(qū)，小戶型比較保值，掛學(xué)區(qū)也值得考慮。恒潤花園房齡老了一些，小區(qū)規(guī)模小，戶型多為大戶型，小面積戶型也不太好，因此不是特別有吸引力。

潛山路東板塊

潛山路東板塊共成交89套，成交均價從18300元/平米漲至19255元/平米，漲幅5.22%。2017年低價回遷小區(qū)成交較多，造成對比基數(shù)相對偏小，實際漲幅應(yīng)該沒這么高。議價空間從2.72%增加至2.83%，提高0.11個百分點；成交周期從92.7天增加至168.5天，延長75.8天。

潛山路東三四季度成交均價甚至是下跌的，這點跟其他板塊截然不同。板塊內(nèi)小區(qū)多而雜，規(guī)模普遍不大，成交量相對較少，誤差相對較大。比如湖東景園，2017年僅成交1套，單價較低，漲幅沒有可參考性，實際應(yīng)該沒有這么高。

漲幅相對大一些的小區(qū)是琥珀五環(huán)城和綠怡居，兩個小區(qū)2017年和2018年都有一定的成交量，漲幅有參考價值。在我看來，琥珀五環(huán)城主要是因為50中新校分校學(xué)區(qū)的潛在利好，綠怡居主要是區(qū)域單價較低，填谷式補漲。

之前有段時間盛傳50中新校分校暫停建設(shè)，后來又確認(rèn)規(guī)劃審批通過，可謂一波三折。不管怎樣，這所學(xué)校影響著原屬50中南區(qū)學(xué)區(qū)的一部分小區(qū)，主要是：湖畔徽映閣，天鵝湖一號，天瓏廣場，琥珀五環(huán)城，嘉和苑。

因為湖畔徽映閣和天鵝湖一號價格本來就不低，即使跟潛山路西的學(xué)區(qū)房相比，也不落下風(fēng)，我認(rèn)為50中新校分校對它們的影響較小。天瓏廣場為商業(yè)和居住混搭，小區(qū)規(guī)模較小，居住體驗略有不佳，我認(rèn)為學(xué)區(qū)對它的影響也不會很大。

影響最大的應(yīng)數(shù)琥珀五環(huán)城和嘉和苑，一來是板塊內(nèi)均價最低的兩個小區(qū)，二來距離學(xué)校都相對最近，一個初中最近，一個小學(xué)最近。均價低，容易受利好影響補漲較多；距離學(xué)校近，容易受學(xué)區(qū)溢價較大。

二環(huán)路北因為是整個政務(wù)區(qū)最差的學(xué)區(qū)，再加上平均房齡也基本上最老，沒有太多優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢，房價上漲乏力，逐漸淪為相對弱勢的區(qū)域。二環(huán)路南和祁門路北，因為平均房齡相對年輕，還有祁門路小學(xué)的利好，相對優(yōu)質(zhì)一些。

潛山路東平均房齡相對偏老，整體漲幅不如潛山路西，能夠?qū)Π鍓K產(chǎn)生實質(zhì)性影響的只有學(xué)區(qū)變化。50中新校分校的建成，預(yù)計可以改善祁門路南的學(xué)區(qū)質(zhì)量，等學(xué)區(qū)劃定之后，可能會跟奧體小學(xué)一樣，給部分小區(qū)帶來一定漲幅。

政務(wù)區(qū)房價分析及近期購房建議

因為政務(wù)區(qū)已基本發(fā)展成熟，而且大部分小區(qū)平均房齡接近10年，這意味著它已經(jīng)度過了最為黃金的投資期，從全市范圍來看，可能已不再是最佳投資標(biāo)的。但從流動性、保值性、使用性和安全性上來看，政務(wù)區(qū)絕大部分小區(qū)都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，值得長期持有（微信公眾號“小易論樓市”《合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的等級評價》）。

即使在去年合肥整體房價基本平穩(wěn)甚至微跌的前提下，政務(wù)區(qū)依舊保持上漲，部分小區(qū)甚至還出現(xiàn)了超過10%的漲幅，這就是優(yōu)質(zhì)板塊的特征（微信公眾號“小易論樓市”《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》）。這說明，合肥樓市即使在平淡的年份，也不缺乏投資機(jī)會，有些可能比把錢存在銀行做理財更安全可靠、投資收益更高。

學(xué)區(qū)是政務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊保值升值的核心價值之一。在奧體小學(xué)利好兌現(xiàn)以后，板塊內(nèi)的小區(qū)基本都實現(xiàn)了10%左右的漲幅，有的甚至接近15%。潛山路西屬于50中新校的學(xué)區(qū)范圍，整體房價表現(xiàn)都要比潛山路東強勢，而且漲幅也更高。

從奧體小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)小區(qū)房價變化來看，基本上是學(xué)校建成以前利好兌現(xiàn)一半，建成劃分學(xué)區(qū)以后利好再兌現(xiàn)另一半，這意味著50中新校分校的建立，對潛山路東部分小區(qū)而言，應(yīng)該還存在一定的投資機(jī)會。

合肥優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房數(shù)量是有限的，但每年都有大量的外來人口涌入，隨著二胎的放開，對真學(xué)區(qū)有需求的家庭大幅增加，因此合肥學(xué)區(qū)房會呈現(xiàn)出越來越緊張的局面。于是我們就看到一種結(jié)果：只見學(xué)區(qū)房價格一再創(chuàng)新高，而且是合肥的天花板價格，卻很難見它下跌過。

我去年一再提醒大家，如果對學(xué)區(qū)房有需求，一定要趁早買，越早買你就越不會被動，而且代價更低。尤其在政務(wù)區(qū)這樣的優(yōu)質(zhì)板塊，你可能看到的情況是，去年覺得貴，沒有買，認(rèn)為市場冷，等降價，但今年又上漲了不少，不少咨詢我的粉絲都遇到了這種情況。

政務(wù)區(qū)的學(xué)區(qū)公寓一般比非學(xué)區(qū)公寓漲幅更大，流動性更好，我覺得是最值得投資的公寓類型。一般資金有限的家庭，在配置資產(chǎn)的時候，如果買不到高門檻的限價新房，這類公寓學(xué)區(qū)房也可以考慮，一般都會有不錯的收益。

綜合各方面因素來看，合肥今年房價整體還是會呈上漲趨勢，不過是漲幅多少的問題，尤其是優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，表現(xiàn)可能會更加亮眼。我們買房都希望選擇優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因此應(yīng)盡早下手。

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