大家好創(chuàng)投圈十大關(guān)鍵詞排名，我是大嘴。

2021年還剩下十天的時間了，這一年時間過的賊快，快得都馬上2022了。

回顧2021年房地產(chǎn)，有一些關(guān)鍵詞始終貫穿著整個2021年。

未經(jīng)廣大網(wǎng)友讀者的批準(zhǔn)，擅自撰寫了大嘴心目中2021年地產(chǎn)圈十大關(guān)鍵詞。

友情提示：本文略長，5000字左右，請耐心、、、

房地產(chǎn)稅

2021年10月23日，全國人大授權(quán)國務(wù)院要在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，消息一經(jīng)公布，立即引起了關(guān)注。

在這條消息之前，2021年的前十個月，地產(chǎn)圈一片哀嚎，爆雷的，躺平的，裁員的，就在人們都多少覺得房地產(chǎn)已經(jīng)被調(diào)控打翻在地，正變得毫無還手之力時，這無疑讓原本就在渡劫的樓市更加雪上加霜，一時間各個地產(chǎn)人的朋友圈鋪天蓋地的全部是房地產(chǎn)稅的消息。

10月24日，就在房地產(chǎn)稅改革試點消息出臺的第二天，上海就爆出“房叔拋售同小區(qū)93套房產(chǎn)，套現(xiàn)4.5億”的消息刷爆了社交平臺，在這個節(jié)骨眼傳出這樣的消息，對樓市造成的威懾力還是很大的。

而最新消息是12月15日，財政部長釋放出一個信號：由于全國差異很大，實際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作要循序漸進，穩(wěn)妥推進。

------房地產(chǎn)稅立法，要緩行了。

評：房產(chǎn)稅就像女性朋友的大姨媽一樣，每個月你怕它來，你又怕它不來。

三道紅線

房地產(chǎn)三道紅線的具體內(nèi)容為：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過百分之七十；

2、凈負(fù)債率不超過百分之百；

3、現(xiàn)金短債比不小于一。

“三道紅線”，對于長期“高融資、高負(fù)債、高杠桿”發(fā)展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。

在“三道紅線”政策要求下，“降檔”已經(jīng)成為了房企規(guī)避風(fēng)險的頭等大事。在房企“瘦身”“降檔”過程中，有的房企從“橙檔”降至“黃檔”，有的房企則從“黃檔”降至“綠檔”。當(dāng)然隨著時間的推移，忽如其來的部分房企爆雷，讓大家又認(rèn)識了一個新詞“假綠檔”

“三道紅線”去年發(fā)布，今年才是真正的考驗階段。這一年來，許多負(fù)債高的大中型房企增速不得不從過去40%到50%開始業(yè)績放緩到10%到20%，甚至不少百強房企開始負(fù)增長；而一大批“壯志滿懷”的中小房企，當(dāng)被按住了財務(wù)杠桿這一超級支點后，規(guī)模再難逆襲了！

旨在讓房企從高負(fù)債式擴張回歸理性發(fā)展的“三道紅線”猶如齊天大圣頭上的緊箍咒，頭部房企尚需要時日調(diào)整，更別提中小房企，而在這段陣痛期，一部分中小房企正頻繁出現(xiàn)債務(wù)違約情況。

點評：“三道紅線”的緊箍咒讓部分房企“十個鍋，九個蓋”游戲玩不下去了。

集中供地

2021年2月26日，國土資源部發(fā)布了土地出讓“兩集中”政策。

全國22個重點城市，將“集中發(fā)布土地出讓公告，集中組織土地出讓活動”，且一年發(fā)布住宅土拍的次數(shù)不能超過3次。

在集中供地之前，地方城市想啥時候賣地就啥時候賣地，想捂著就捂著，想怎么玩規(guī)則就怎么玩規(guī)則，地產(chǎn)城市說的算。

集中供地推出后，全年就三次土拍機會，集中公告，集中拍賣，列了計劃就要嚴(yán)格執(zhí)行，部分城市的土地集中出讓公告中，還直接限定了土拍樓面價，土拍溢價率，住宅銷售均價嗎，住宅銷售最高價，住宅銷售最低價，施工工藝、精裝品質(zhì)、物業(yè)服務(wù).....

第一波集中供地的時候，各大房企拿地?zé)崆椴粶p，但隨著杭州第一批集中供地之后，有房企退地開始，集中供地?zé)岫人查g下降，部分城市的第二批，第三批集中供地除了國企積極參與之外，民企的身影寥寥無幾，而到了第三批集中供地，已經(jīng)很少見到民企的身影了。

點評：民營房企看著國字號房企財大氣粗揮金如土的時候，特別懷念前幾年的日子。有首歌怎么唱來著“老司機，帶帶我.......

美 債

在資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高杠桿率運營模式是普遍現(xiàn)象，資金來源對于房企而言具有決定性意義。

但隨著國民經(jīng)濟走向及宏觀政策導(dǎo)向的改變（例如2016年針對房地產(chǎn)市場的930新政），融資渠道與融資窗口期對于房企（尤其是中小型民營房企）而言越來越不友好。

2016年底到2017年底，由于國內(nèi)房企發(fā)債、股權(quán)融資及非標(biāo)等方面渠道受阻，房企開始大規(guī)模轉(zhuǎn)向境外融資，借道海外發(fā)債成為房企的新潮流。

民營房企（特別是中小房企）由于業(yè)務(wù)規(guī)模小、信用等級低等客觀原因，融資利率普遍較高。房企發(fā)行美元債的平均票面利率，已經(jīng)從2016的6%攀升到2020年的8.38%，再到2021年發(fā)行的美元債，融資利率幾乎都超過了10%。房企整日融資成本高漲成為不爭的事實，并直接吞噬了房企寶貴的利潤。

對于很多房企而言，美債就是勒在脖子上的絞命繩，在絕望中一點點地鎖緊。

點評：讓我們干了這毒酒，好男兒負(fù)債像大海。

指導(dǎo)價

今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手房參考價格發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手房住房貸款，將房貸與二手房指導(dǎo)價掛鉤，即二手房參考價等于貸款價（銀行評估價）。

二手房指導(dǎo)價出爐后，銀行會根據(jù)指導(dǎo)價進行放貸，超過指導(dǎo)價的部分，需要購房者自行籌措。這意味著買方的首付壓力加大。也就是說購買二手房成本更高了！

深圳推出二手房參考價不久，國內(nèi)其他多個城市跟進。這一條，直接把二手房的房價打趴下了，二手房市場基本處于“半死不活”的狀態(tài)，最早出臺二手房指導(dǎo)價的城市，深圳二手房已經(jīng)全面轉(zhuǎn)涼。

二手房指導(dǎo)價，是對二手房價格沖擊最大的調(diào)控政策，效果也是最為明顯最為顯著的，所有執(zhí)行二手房指導(dǎo)價的城市，二手房成交量至少直線下跌了60%以上，可見二手房指導(dǎo)價的威力無窮。

現(xiàn)階段，就算是沒有發(fā)布二手房指導(dǎo)價的城市，樓市也比較冷清，從目前的整個樓市情況來看，今年內(nèi)，樓市調(diào)控的政策放松的可能性不大，不過，調(diào)控進一步升級的可能性也不大。

未來一兩年內(nèi)，整個房地產(chǎn)行業(yè)大概率是處于橫盤狀態(tài)，不會有什么大變化，房價也不可能會有大跌，更不可會有大漲的可能性。

點評：炒房者砸手里了，高位接盤的剛需者，資產(chǎn)貶值，房子總價夠不上貸款金額了。斷供創(chuàng)投圈十大關(guān)鍵詞排名？還是別吧。

組織變革

2021年蹉跎中發(fā)展的房企，為適應(yīng)市場的變化。組織架構(gòu)調(diào)整相當(dāng)?shù)念l繁。相過市場好的時候，為擴大市場占有率，不停的裂變區(qū)域。2021年，房企最多的操作則是合并區(qū)域。

對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年是個極不平凡的一年，在各類調(diào)控政策不斷出手的大環(huán)境下，行業(yè)的共識逐漸形成的過程：行業(yè)微利時代到來，競爭進入白熱化，告別了粗放管理時代，聚焦精細化、更靈活的體制，將權(quán)力進一步下放，架構(gòu)更加精簡，不斷推進區(qū)域深耕。

房企組織變革最頻繁的一年，從萬科到龍湖，從碧桂園到華潤，從雅居樂到奧園，從中駿到中梁，從新城到上坤，從中南到融信，從金科到龍光，從榮盛到世茂.......

三道紅線之后，加上頻繁的政策調(diào)控，整個行業(yè)如今的主旋律已經(jīng)是努力活下去，所以向管理要紅利已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)拿浴?/p>

面對行業(yè)劇變，各家房企是八仙過海各顯神通，有的是嫌管理成本太高，干脆合并了區(qū)域，有的是嫌一個區(qū)域管不過來，各種拆分，還有的專門增加了一級管理架構(gòu)。

點評：《三國演義》第一回：“話說天下大勢，分久必合，合久必分。后面就是動亂了。

裁 員

上一條講到房企的組織架構(gòu)調(diào)整，其中不少房企今年都是在合并，一般遵循著“優(yōu)勢區(qū)域吞并弱勢區(qū)域”，“大區(qū)域吃掉小區(qū)域”。

而區(qū)域合并必裁員。

房企被爆出裁員的時候，第一時間永遠都是否認(rèn)。畢竟孔乙已說過：讀書人的事，這不叫偷，這叫借書看。

房企對待裁員的辟謠是：房企的減員的事，不叫裁員，叫優(yōu)化。

已經(jīng)爆雷的恒大、新力、藍光等一批房企早已裁員，多家百強房企也傳出了裁員計劃時間表。

有的房企從年初開始至今，已經(jīng)進行幾輪裁員了。還誕生了一些“花式”裁員的方法，比如：加班、調(diào)崗，考試、測體能、取消雙休等。逼迫著員工無法接受，最后解除勞動合同。

一般房企遇見危機的時候，首先想到的就是裁員，而裁員是帶來三個根本性的需求：

1、資金問題，裁員降低成本，直接體現(xiàn)就是薪酬成本大幅降低；

2、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，直接就是房企放棄某個地區(qū)或者城市，又或者區(qū)域合并，兩個或多個城市公司合并，管理矩陣擴大，組織架構(gòu)扁平，要不了那么多人。

3、優(yōu)化性裁員，優(yōu)勝劣汰，或者說通過績效考核末位淘汰制。

點評：裁員的目的一定是為了更好的活下去，無論是經(jīng)營困難被迫裁員還是優(yōu)化調(diào)整，光靠裁員救不了任何一家處于崩潰邊緣的公司，但是我先裁為敬！

欠 薪

欠薪就是公司沒錢了。

在地產(chǎn)圈里，2021年之前，幾乎很少出現(xiàn)欠薪的事情，畢竟房價天天蹭蹭的漲，房企也是財大氣粗，各大媒體廣告，贊助商，富豪榜幾乎都是房企占據(jù)半壁江山。

房企2021年欠薪是從某能，掰開手指一算，某能這邊欠薪已經(jīng)有半年的時間了，除了欠薪，還欠社保，欠公積金。

除了在職員工的欠薪之外，還有一種欠薪。就是房企因為優(yōu)化，又或者裁員，最終與員工解除勞動合同書。

雙發(fā)約定的賠償及支付方式，部分房企約定離職補償金分12個月分期發(fā)放，但是員工簽訂解除勞動合同書后，補發(fā)的工資拖欠了，分期補償?shù)囊餐锨妨?。既欠工資又欠補償金。

有的房企拖欠工資，又不發(fā)任何正式通知。而員工在公司群內(nèi)詢問具體什么時候能發(fā)工資，結(jié)果就是該房企直接馬上的把公司群解散......

點評：欠薪是一家房企經(jīng)營者最讓人不齒的?？偫碓f過”任何單位和個人不得拖欠農(nóng)民工工資“大嘴現(xiàn)在轉(zhuǎn)型農(nóng)民工來得及嗎？

內(nèi) 卷

內(nèi)卷，指同行間競相付出更多努力以爭奪有限資源，從而導(dǎo)致個體收益努力比下降的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)，正處于這種全面內(nèi)卷的狀態(tài)，房企從拿地，到融資，再到后面賣房，都在嚴(yán)重內(nèi)卷。在行業(yè)里打拼的地產(chǎn)人，也深處內(nèi)卷的漩渦之中。

拿地內(nèi)卷，虧本也拿地。土地儲備是房企持續(xù)運營的基礎(chǔ)，沒有土地可開發(fā)，房企就是一副空殼。如果不拿地，就意味著出局，有時候明明算不過賬，要虧本，房企還是硬著頭皮往里面沖。因為都在賭下一個樓市周期房價上漲。

銷售內(nèi)卷，活下去，虧本也要賣。行情不好，房企為回款，為了求生，陷入嚴(yán)重的內(nèi)卷競爭。中介分銷，行情好的時候直接踢開中介，行情不好，依托中介，提高傭金，這家給3個點，那家房企就給4個點，更有甚者，給5個點，出貨多還跳點。

另外就是打折，你95折，那我9折，隔壁那家看到我9折，直接就88折了。另外就是銷售政策，你首付分期1年，他首付分期2年，我就首付分期3年。你首付最低2成，他首付最低1成，我就零首付。

職場內(nèi)卷：不止996，還有007。無休止的內(nèi)耗，加班，你銷售中心8點下班，他銷售中心9點下班，我就10點，甚至12點下班。

地產(chǎn)行業(yè)，女人當(dāng)男人用，男人當(dāng)畜生用。然而這一年，因為猝死的地產(chǎn)從業(yè)者不在少數(shù)。

點評：最新說法是996已經(jīng)是福報，007才是常態(tài)。加班其實并沒有什么卵用嗎，但加班就是政治正確。領(lǐng)導(dǎo)，今晚加班泡面算我一包！

爆 雷

想半天，大嘴決定把“爆雷”這個詞放在2021年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞第一位。

從去年年底至今，爆雷的百強房企一個接一個，爆雷之前，他們是排行榜的?？停科蟮睦习逡彩歉缓腊竦某？?，新力、花樣年、泰禾、華夏幸福、恒大……債務(wù)違約的名單在不斷變長，業(yè)內(nèi)外都在猜測下一個會是誰，抗風(fēng)險能力較強的主流房企尚且如此，足以說明，房地產(chǎn)行業(yè)真的進入了至暗時刻。

城門失火，殃及池魚，行業(yè)遇到危機，受到牽連的有房企打工人,購房者，依附房地產(chǎn)生存的上下游企業(yè)，機構(gòu)。

越來越多的房企資金鏈出現(xiàn)斷裂，每一條負(fù)面消息對地產(chǎn)行業(yè)都是風(fēng)聲鶴唳。從美債違約到理財產(chǎn)品逾期，從股票閃崩到裁員降薪，從項目停工到宣告破產(chǎn)，一連串的多米諾骨牌效應(yīng)。雖然爆雷的原因各有不同，但是如此多的全國性的房地產(chǎn)頭部企業(yè)爆雷，很難以單一企業(yè)的風(fēng)險來解釋。

山雨欲來風(fēng)滿樓，房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險已經(jīng)到來，今年的冬天 ，對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個難熬的日子。

點評：已經(jīng)爆雷的也不是完全躺平，比如華夏幸福的自救還是不錯，沒爆雷的不代表不會爆雷。之前覺得爆雷的很慘，大嘴相信，后面爆雷的更慘。

為積極應(yīng)對人口老齡化，國家出臺三胎政策。

三胎政策放出風(fēng)后，全網(wǎng)爆炸，占據(jù)幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)主流媒體的核心觀點是：

房價高，物價高、教育成本高。

養(yǎng)不起、不敢生。

于是乎，影響到生孩子的高房價、教育、加班等一切障礙成為必須要掃清！

洋洋灑灑5000字，意猶未盡，總感覺還有東西沒寫進來..........