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關(guān)鍵詞：高預(yù)算低社保&二手

問：房叔你好：我是您的忠實(shí)粉絲了，我從前年開始搖號(hào)，錦繡華府，和品，陽光城檀映里，天玨，亞運(yùn)村，丹楓四季等改善盤都去搖過，都沒中簽；

社保153個(gè)月的非無房戶，出了新政以后，有些熱門盤，我這個(gè)社保已經(jīng)入不了圍了，現(xiàn)在有點(diǎn)想開始看二手房（目前只看了西溪蝶園），因?yàn)橐补啦粶?zhǔn)接下去二手房的走勢(shì)，所以現(xiàn)在不知道是該繼續(xù)搖號(hào)還是買二手房。

我們預(yù)算最多1000w以內(nèi)，房叔有沒有好的建議，是繼續(xù)搖新房還是買二手房？如果二手房的話房叔有沒有推薦（住房需求：孩子兩歲半，改善性質(zhì)的，帶稍微好點(diǎn)的學(xué)區(qū)就行）？

杭州房叔：新房關(guān)注錢江新城二期兩個(gè)了，但是學(xué)區(qū)不能兼顧也是個(gè)缺點(diǎn)，棲江攬?jiān)陆跁?huì)開，考慮吧。

其他熱門的很難，即使有大規(guī)模對(duì)沖，但是有房資格的中簽率也很趕人啊。

你的情況需要考慮二手。除了蔣村，如果側(cè)重西邊一些，建議考慮申花次新，包括育才登云周邊、藍(lán)孔雀華師大周邊的二手。多跑多看了，才有機(jī)會(huì)淘到性價(jià)比好的，是個(gè)辛苦活。

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關(guān)鍵詞：大面積學(xué)區(qū)房&頂格社保

問：您好，請(qǐng)教一下個(gè)人房產(chǎn)問題，目前自住蔣村（學(xué)區(qū)競(jìng)州二小和崇德中學(xué)），另一套文一街小學(xué)十三中學(xué)區(qū)房（138方）目前出租，小孩現(xiàn)在讀幼兒園；

目前是否建議出手市中心學(xué)區(qū)房去搖面積大品質(zhì)好的新房，現(xiàn)在搖號(hào)中簽率很低有點(diǎn)糾結(jié)，二人社保頂格。

杭州房叔：頂級(jí)學(xué)區(qū)房，面積偏大，總體來說趨勢(shì)并不是太好。

難點(diǎn)在于有房資格搖號(hào)太難了，性價(jià)比好的項(xiàng)目中簽率都很低，即使你頂格社保入圍沒有問題。如果有足夠的耐心，可以考慮，預(yù)算高的話可搖高性價(jià)比項(xiàng)目倒是不少的。

如果你本身不想用文一街的學(xué)區(qū)，可以普通價(jià)格掛出去試試，價(jià)格滿意可以考慮出掉搏運(yùn)氣，降價(jià)沒有必要，避免心理影響。

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關(guān)鍵詞：海潮望月城&房產(chǎn)稅

問：房叔，您好！我目前有兩套房，按市場(chǎng)價(jià)大概700多萬，手上可動(dòng)用資金有1400萬，是否可考慮搖海潮望月城，畢竟總價(jià)高，相對(duì)來說，搖到概率也高點(diǎn)！

另一方面也糾結(jié)，假如搖到，大部分資金都放在一個(gè)籃子里了，這樣做是否值得？畢竟大戶型，高總價(jià)以后想賣變現(xiàn)肯定難度會(huì)大很多，我還想知道這樣的面積和總價(jià)買的人多嗎？

此外還有房產(chǎn)稅，以后是不是會(huì)有很高的持有成本？糾結(jié)中，希望得到你指點(diǎn)，謝謝！

杭州房叔：海潮望月核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以搖沒有問題；預(yù)期搖的人不會(huì)少，一是本身項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，二是千萬不要小看杭州的購買力。

房產(chǎn)稅從目前市場(chǎng)情況來看，即使很快實(shí)施，個(gè)人判斷也不會(huì)嚴(yán)厲；其實(shí)即使嚴(yán)厲，對(duì)核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來說，一樣沒有問題，甚至長(zhǎng)遠(yuǎn)來看更為有利。

房產(chǎn)稅的實(shí)施，在很大程度上會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的兩極分化，促使更多的資金趨向核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多套偏劣質(zhì)資產(chǎn)家庭才是最受影響的。建議搖，不猶豫。

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關(guān)鍵詞：利率下調(diào)

問：房叔你好，如你所料，果然年后利率下來了。現(xiàn)在想再咨詢一下，后續(xù)的利率趨勢(shì)如何？像我這種頂格社保的，有沒有必要再等等利率再下來一點(diǎn)再去搖號(hào)？

我反正是投資的，是不是利率低點(diǎn)的時(shí)候搖中更為劃算？我看了你的推文，后面四五百萬的項(xiàng)目好像還是挺多的，麻煩再指點(diǎn)一下為盼。

杭州房叔：今年經(jīng)濟(jì)壓力巨大，明顯體現(xiàn)出了房地產(chǎn)壓艙石的作用，市場(chǎng)近一步下跌在極大程度上已不允許。

一線和杭州這種新一線頭部城市本來就沒啥問題，但是西、北尤其三四五線就完全不同了，因城施策的指導(dǎo)方針下，不少市場(chǎng)已經(jīng)開始放水乃至救市，所以近期房產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹。

這種背景下，原本高企的利率自然沒有理由再站在高位，回調(diào)是自然的，而且相比早幾年，目前的利率依然在較高水平，在大部分低迷市場(chǎng)依然需要刺激的情況下，后續(xù)依然有下調(diào)的空間。

你個(gè)人的情況，倒是沒有必要專門去等利率下調(diào)，而是應(yīng)該抓緊每一個(gè)紅盤的搖號(hào)機(jī)會(huì)多參與，雖然你頂格社保，但是紅盤有房資格的中簽率非常低，在類似杭珹這種高性價(jià)比項(xiàng)目面前，有限的利率實(shí)惠只是芝麻，不建議太在意。

后續(xù)四五百萬的項(xiàng)目確實(shí)有一些，但是最紅盤的搖號(hào)難度也極大。另外，持續(xù)搖號(hào)，資金成本也是一個(gè)不可小覷的因素。積極多搖吧。

只有供大于求的板塊，可以適當(dāng)觀望，等待利率下調(diào)也沒啥問題。

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關(guān)鍵詞：富陽買房&三江匯

問：房叔好，咨詢一個(gè)富陽買房的問題。我富陽人，濱江上班，預(yù)算不多，又想買離老家近一點(diǎn)兒的，所以想來想去還是想買富陽這邊。

只是大家都說富陽這里升值太差了，不知道為啥？不是有三江匯么？另外，我這種情況有推薦的嗎？謝謝。

杭州房叔：富陽短期新房供應(yīng)量偏大，在很大程度上制約了熱度和預(yù)期。

另外一個(gè)原因，除了富陽本地購買力，主城過來的購房者，主要來自濱江，少部分來自于未來科技城一帶的低預(yù)算剛需，其他板塊能夠輻射到富陽的較少，之江轉(zhuǎn)塘一帶近年來產(chǎn)業(yè)落地也偏弱。

三江匯是長(zhǎng)線項(xiàng)目，短期對(duì)富陽市場(chǎng)還不能構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的利好。富陽新房選擇，兼顧濱江的通勤，供應(yīng)量較大的情況下，一般建議沿地鐵擇優(yōu)。

靠近濱江一點(diǎn)，可以考慮瑞源邸，還有余房；另外重點(diǎn)考慮桂語新月，地鐵陽陂湖站，區(qū)位上靠近富陽城區(qū)，陽陂湖濕地也是一個(gè)相當(dāng)大的加分項(xiàng)，還有綠城品牌加持。

6

關(guān)鍵詞：良渚文化村

問：房叔，新晉粉絲有問題請(qǐng)教，我花了三天時(shí)間，把你一年多的推文全部瀏覽了一遍，發(fā)現(xiàn)你比較看好良渚文化村，想請(qǐng)教你一下為啥？雖然我看你推文和問答里都有點(diǎn)提到，但還不是很明白。

我是未來科技城的社保幼兒班，新房肯定沒有指望了，所以想著周邊買個(gè)二手，這幾天剛開始看良渚文化村這里，沒有地鐵，有些房子也有點(diǎn)老了，所以有點(diǎn)疑慮。

杭州房叔：簡(jiǎn)單說吧，幾句話。一是看好云城的未來發(fā)展，這是杭州城策所在，等云城起來，云城上班的人口到良渚文化村是極其便利的，西站、云谷園區(qū)到村里都不遠(yuǎn)；

二是跟上一條相關(guān)，判斷一個(gè)板塊的遠(yuǎn)期潛力，簡(jiǎn)單說就是有多少就業(yè)人口適合住在這個(gè)板塊里，而云城目前預(yù)期的就業(yè)人口恰恰是購買力較強(qiáng)的；

三是村里本身的居住氛圍、環(huán)境都不錯(cuò)；四是地鐵二號(hào)線延伸段大概率有一個(gè)站點(diǎn)在村里，軌道交通也能有所改善。

你看一下地圖，就能明白，為啥我會(huì)說良渚文化村未來是云城的后花園，等云城的道路系統(tǒng)完善，將來的通勤是非常便利的，這一點(diǎn)我以前的推文里也有所涉及。

看村里的二手房，有過一篇二手推文解讀的，1月17日發(fā)布的，不知道你看了沒有（二手實(shí)戰(zhàn)指南：地圖詳解良渚文化村24個(gè)樓盤 | 房叔說No.372）。

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關(guān)鍵詞：人才資格&棲棠譽(yù)灣pk錢塘云莊

問：房叔，我是人才資格，首套，社保5年多快6年了，濱江上班，預(yù)算400萬以內(nèi)。

最近發(fā)現(xiàn)兩個(gè)老項(xiàng)目都可能要開盤了。一個(gè)是浦沿這里的叫棲棠譽(yù)灣，一個(gè)是九堡鎮(zhèn)上的錢塘云莊。想請(qǐng)教您一下，如果這兩個(gè)同時(shí)開盤了，報(bào)哪一個(gè)好一點(diǎn)？

我是自住，而且急著買房就是為了結(jié)婚，看了一圈就這兩個(gè)最合適了，雖然?？茨闾岬绞斜睅讉€(gè)綠城濱江的項(xiàng)目，但是期房交付太晚了，實(shí)在等不及呢。謝謝房叔。

另外還有個(gè)問題，我這個(gè)社保也不長(zhǎng)，能入圍吧？看綠汀路那個(gè)據(jù)說都瘋了。

杭州房叔：兩個(gè)都是粉盤一級(jí)，位置都還不錯(cuò)。

棲棠譽(yù)灣靠近浦沿最后的土地發(fā)展空間，我公眾號(hào)有發(fā)過推文的，可以進(jìn)入我公眾號(hào)，點(diǎn)擊右上角再點(diǎn)擊放大鏡，輸入“浦沿”搜索一下；

錢塘云莊不在九堡鎮(zhèn)上，而在靠近江邊一側(cè)，城市界面比鎮(zhèn)上好不少，而且靠近未來的錢江新城二期連堡豐城，近期會(huì)發(fā)推文解析。

問題是，你的預(yù)算不用比較了，只能夠上棲棠譽(yù)灣啊。錢塘云莊較小的戶型是127方，400萬總價(jià)預(yù)算不夠。只有棲棠譽(yù)灣高層有95方的小戶型。

人才資格社保短點(diǎn)也沒有問題，能入圍的，去搖棲棠譽(yù)灣吧，祝你好運(yùn)！

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關(guān)鍵詞：西湖邊學(xué)區(qū)房

問：房叔，老粉絲又來了。我弟弟想買一個(gè)學(xué)區(qū)房，老城區(qū)最好靠近西湖邊的，一個(gè)是想孩子近幾年讀書用，他有房子住而且還不錯(cuò)的，首套在良渚文化村里的竹徑茶語，所以將來不會(huì)住這個(gè)；

考慮將來是可以留著給爸媽過來養(yǎng)老用，想著他們喜歡靠西湖近一點(diǎn)，所以最好兩個(gè)兼顧了。

想請(qǐng)房叔推薦一下大概有哪些小區(qū)可以考慮選？預(yù)算有點(diǎn)彈性，看房子再定了，感謝感謝。

杭州房叔：老粉絲沒有好好看我的推文哈哈。

靠近西湖邊的老房子選擇，武林門板塊推文昨天剛發(fā)，翻看一下（歲月賦她深情，武林，武林 | 房叔說No.410）；

西湖邊另一側(cè)，清波門板塊，年前12月6日發(fā)的（柳煙世海，幾多離愁——清波門板塊 | 房叔說No.337）；

孩兒巷板塊也可以看看，年前12月23日發(fā)的（御街古巷，春雨杏花，孩兒巷板塊 | 房叔說No.350）。

大致的學(xué)區(qū)劃分也有提及，推薦小區(qū)參考也有，具體房源就需要你弟弟多去跑跑看看了，才有機(jī)會(huì)撿到性價(jià)比好的。

另外，1月10日，有一篇推文關(guān)于主城學(xué)區(qū)分檔評(píng)價(jià)的，可以參考一下（對(duì)主城學(xué)區(qū)沒概念？我們做了分檔評(píng)價(jià) | 房叔說No.365）。

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關(guān)鍵詞：下沙江濱

問：房叔，家里下沙江濱地鐵站附近還有一套房子，處理掉，用老人頂格社保去搖號(hào)可以不？下沙是不是沒前途了？

杭州房叔：下沙江濱開發(fā)完了，這里的小區(qū)房齡普遍不算太小了，暫時(shí)沒有利好和主城聯(lián)系薄弱是最大的制約，盡管說本地居住氛圍不錯(cuò)，升值依然不看好。

可以考慮出掉，頂格社保搖號(hào)碰碰運(yùn)氣的?，F(xiàn)在市場(chǎng)暖風(fēng)多，二手市場(chǎng)尤其成交量會(huì)逐步回暖，價(jià)格相對(duì)滿意就出吧。

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關(guān)鍵詞：彩虹城板塊pk區(qū)政府板塊

問：房叔你好，想請(qǐng)教你一下濱江這邊二手房的選擇。跑了幾天了大致想在彩虹城這里和靠近區(qū)政府這里二選一，有學(xué)區(qū)需要考慮。

我看過你很多粉絲的提問解答，知道具體房源得靠自己去淘寶，就是不知道將來保值升值哪一塊會(huì)更好一點(diǎn)兒，希望得到指點(diǎn)，這樣我好有個(gè)側(cè)重點(diǎn)。感謝。

杭州房叔：有個(gè)簡(jiǎn)單判斷，大部分情況下，區(qū)域政府所在地會(huì)相對(duì)好一些。這一點(diǎn)同樣適合于濱江。

濱江一帶，彩虹城這里開發(fā)更早，大部分小區(qū)房齡也更大一些，甚至有不少早期小區(qū)沒有人車分流；在商業(yè)配套上也要弱于區(qū)政府板塊一些；學(xué)區(qū)比較也較為看好聞濤一點(diǎn)兒。

所以總體傾向于區(qū)政府板塊，建議圍繞聞濤學(xué)區(qū)來選擇，相對(duì)較新的半島國際，相對(duì)較早的沿江幾個(gè)，白金海岸、春江時(shí)代、水印城等。另外一個(gè)選擇是江南實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)有優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)也高一些。

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文/杭州房叔 編輯/阿尋