一年一度的重頭戲，來了。

3月5日，工作報告出爐，高層再次定調(diào)了房地產(chǎn)的風向。

涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，有120多個字。

不算多，但非常精煉，我嘗試做個解讀。

1，繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”的定位。

這是自2016年提出，2018年寫進報告后，一直堅持的底線。

大家也能發(fā)現(xiàn)，自從2018年之后，棚改結(jié)束，房住不炒提出，限購房票越來越珍貴，利率直線跳漲。

也是從那一年開始，我們只見識過部分城市房價輪動上漲，一年幾個月份的短暫行情，卻再也沒有見到過大范圍的房價躥升。

只要房主不炒的調(diào)控框架不變，房價就沒有大漲的基礎(chǔ)。

2，因城施策，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，首次提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

關(guān)鍵詞有兩個：良性循環(huán)，因城施策。

從字面含義說，與“良性循環(huán)”相對應的，是“惡性循環(huán)”。

就像過去幾個月大家看到的：“房子難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現(xiàn)信用風險-房子更難賣（品牌價值削弱，持幣觀望者變多，預售難度加?。?回款更加困難（只能以更低價格拋售，繼續(xù)打壓房價上漲預期）-外部融資更緊（金融機構(gòu)風險偏好收縮）-房企信用風險繼續(xù)釋放”。

良性循環(huán)，是城市把土地拿出來招拍掛，開發(fā)商借錢融資去拍地，地方上有了財政收入，可以拿這些錢發(fā)工資、修路、搞城市建設。

地拿到之后開始施工，帶動房地產(chǎn)投資和建安工程，比如大猛子做的土木，銀行發(fā)貸款，居民加杠桿買房，人口加速集中到城市，房子竣工后，再帶動下游的家具家電消費。

所以，要實現(xiàn)良性循環(huán)，就要每個城市，結(jié)合自己的情況，人口流入還是流出？土地市場成交如何？購買力是否有支撐？要不要合理滿足剛需和改善的需求？

然后，各個城市再做出調(diào)控收緊還是放松的判斷。

舉例來說，這一波調(diào)控放松，大家看到不少城市出現(xiàn)了20%首付，房貸利率也快降到了5年期LPR的水平，發(fā)補貼、補契稅、放松限購，這是很多二三四線城市都在做的事。

但我們可以看到，京滬廣深等供需結(jié)構(gòu)突出的地方，調(diào)控依然沒有絲毫的松動，二手房參考價、限購、社保、積分、搖號，依然堅定。

這就是調(diào)控的智慧。

3，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展租房市場，推進保障性住房建設。

新的發(fā)展模式，是關(guān)鍵詞。

也是今天藍白要重點跟大家聊的內(nèi)容。

新模式，對應的是舊模式。

我們房地產(chǎn)的舊模式，是重銷售，輕保障。

或者說：是重商品房，輕租賃房。

自從1998年第一次“房改”開始，房地產(chǎn)市場一直“重銷售而輕租賃”，商品住宅才是樓市的主流。

朋友之間說起房子，提到租房的都是一臉鄙夷，提到買房都會豎起大拇指。

不能怪購房者勢利，只能說商品房捆綁了太多資源，個人租賃房市場之所以無法成為主流，租戶缺乏安全感，房租連漲上漲倒是其次，關(guān)鍵是無法享受到學區(qū)、落戶、醫(yī)保等一系列與業(yè)主相同的權(quán)利。

這就涉及到了一個名詞：新市民。

一開始，“新市民”主要是基于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的角度，針對“農(nóng)民工”的一種新稱呼。

現(xiàn)在，這個名詞的范圍，除了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口之外，已經(jīng)擴大到了大學生群體。

這個群體的規(guī)模，有多大呢？

大家可以看一份文件。

3月4日晚間，中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強新市民金融服務工作的通知》。

注意，這份重要的文件，恰恰是在工作報告的前夜發(fā)布的。

很明顯，形成了前后呼應之勢。

通知里，明確對新市民群體做出了界定：

新市民，主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當?shù)貞艏颢@得當?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人。

而前幾天，銀保監(jiān)會高層在演講里也說：

“他們都面臨著安居樂業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買房、孩子上學、老人養(yǎng)老這些需求，都是非常實實在在的。我們經(jīng)過調(diào)查了解到，由于這些人離開農(nóng)村，沒有確定的工作崗位，有的是個體工商戶，有的是農(nóng)民工。市場機構(gòu)有統(tǒng)計，農(nóng)民工平均在一個單位或一個崗位上工作大概也就半年時間，他們到銀行申請貸款，銀行會要求出示單位的收入證明，顯然對他們而言是比較困難的。此外還有孩子就學的問題。所以我們想專門出臺一個文件，向銀行保險機構(gòu)提出建議，對這些‘新市民’給予服務，其實這也是廣義的‘三農(nóng)’服務的一部分?！?/p>

安居樂業(yè)，就是新市民的最大愿望。

如何安居？

說來說去，還是房子。

通知里有一句話，非常重要：

合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

啥意思？

簡單說：繼房貸利率連續(xù)下調(diào)之后，這3億人的房貸，再次迎來新的扶持政策！

數(shù)據(jù)顯示，2月份其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9個基點。

在103個重點城市中，有87個城市的房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個。

注意，首套房利率本來就已經(jīng)連續(xù)下降了。

而我們說的3億新市民的定義，本來就是以首套房為主。

現(xiàn)在說，要針對新市民繼續(xù)提升借款和還款便利度，就意味著：

只要你是無房首套剛需，不管是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口還是畢業(yè)生，都會享受到更低的利率、首付、還款的扶持政策。

連續(xù)的降準降息，引導5年期LPR下調(diào)，進而使加基點的首套房貸利率下降，可以視為，央行的第一次行動。

而針對3億新市民明確表態(tài)，對房貸借款與還款進行提升扶持，可以視為央行的再次行動。

為什么要這么做？

答案很簡單：要實現(xiàn)安居，商品房不能丟，長租房也不能落下。

一方面，是上文提到，大力發(fā)展租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房、長租房，千方百計增加供應，讓外來人口實現(xiàn)住有所居。

另一方面，合理的購房需求也要支持。

比如，從農(nóng)村去到城市，上學、工作、扎根、結(jié)婚生子，不買房就上不了學，沒地方住就只能回老家，這是剛性消費。

比如，原來三口之家住的小兩居，生二胎后，父母從老家來帶孩子，房子不夠住了，想置換成三居、四居，這是改善消費。

只要你屬于以上兩種人，都會獲得購房層面的金融支持，不用擔心調(diào)控“誤傷”。

繞了一圈，這也是藍白要表達的核心內(nèi)容：所謂“新模式”，指的是保障房+商品房的“雙輪驅(qū)動”。

“商保并重”，可以看做未來房地產(chǎn)市場的兩條腿，缺一不可。

不管你是外賣快遞小哥，還是工地揮汗如雨的農(nóng)民工，或是剛?cè)肷鐣拇髮W生，還是辛苦打拼買房的工薪族，或是賣小換大、賣舊換新的改善一族，所有人，都能在樓市里找到屬于自己的居所。

這才是房地產(chǎn)本應該有的樣子。