持久的樓市調(diào)控政策，已經(jīng)引發(fā)了不小的房地產(chǎn)危機(jī)。

近日，2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜發(fā)布，從各機(jī)構(gòu)榜單來看，2022年開局慘淡，各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑，百億房企數(shù)量比去年同期減少近一半。

2021年-2022年1月TOP100房企增速情況 來源：中指研究院

百億房企數(shù)量腰斬

1月份銷售額達(dá)到百億的房企僅有15家，較去年同期減少14家。碧桂園、萬科、保利發(fā)展成為1月銷售額前三甲，銷售額分別是504億元、335億元和279億元；銷售額超50億的房企有22家，較去年同期減少31家。

2022年1-2月，不同陣營均出現(xiàn)大幅下降，第一陣營（100億以上）下降最快，百億以上陣營共30家，較2021年同期減少一半，碧桂園、萬科、保利發(fā)展成為1月銷售額前三甲，銷售額分別是504億元、335億元和279億元。第二陣營（50-100億）有26家企業(yè)，銷售額增長率均值為-34.1%；第三陣營（30-50億）共24家，銷售額增長率均值為-31.9%，第四陣營共20家，銷售額增長率均值為-28.8%。

1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%；其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家；超五十億房企26家，較去年同期減少16家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為77.6億元，權(quán)益銷售面積均值為56.3萬平方米。

隨著市值、銷售額的下降，各個(gè)陣營的門檻值也出現(xiàn)了下降。20.9億銷售額就能進(jìn)入TOP100，而之前則需要45億。TOP10房企門檻值為200.4億元，較上年下降50.3%；TOP30房企門檻值為100.5億元，較上年下降40.4%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為62.6億元和20.9億元，同比分別下降43.4%和54.1%。

可以看出，銷售額的腰斬，讓本來光鮮的榜單減少了高光。房企都不好過，銷售額都在下降，即使排名第一又如何呢？

分析人士認(rèn)為，春節(jié)前后不是房企銷售的旺季，更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場下行壓力仍然較大，預(yù)計(jì)三四月份市場也難以回暖。

頭部房企大洗牌

房地產(chǎn)市場基本面下行壓力不斷加大，銷售額日益縮水的背景下，資本市場表現(xiàn)持續(xù)下行。

截至3月15日收盤，年初至今房地產(chǎn)開發(fā)（申萬）指數(shù)已下跌7.5%。在88家A股、港股樣本房企中，僅有16家上市房企股價(jià)較年初有所上漲，70家上市房企股價(jià)均呈現(xiàn)下跌，最大跌幅達(dá)到86.7%。其中，千億市值房企數(shù)量進(jìn)一步縮減至7家。

3月14日，A股和港股雙雙遭遇黑色星期一，地產(chǎn)股未能幸免。A股頭部房企“招保萬金”中三家下跌，其中萬科跌3.36%，金地集團(tuán)跌1.85%，招商蛇口跌0.14%。近半年多漲了90%的保利發(fā)展則依舊強(qiáng)者恒強(qiáng)，開盤低開后一度沖高漲超5%，此后在大盤裹挾下一路回落，但收盤仍錄得0.68%的漲幅，與萬科的市值差距已經(jīng)拉大到百億以上。這樣的走勢讓保利在上周五超越萬科登頂A股市值“一哥”后，又在一天內(nèi)“干掉”華潤置地和中海地產(chǎn)，用兩天時(shí)間逆襲了三家頭部同行，登頂國內(nèi)房企市值之王。

港股內(nèi)房股方面，幾乎全線飄綠，板塊跌幅達(dá)到9.25%，龍光集團(tuán)、碧桂園等跌約19%，龍湖集團(tuán)、中國金茂跌超10%，華潤置地、中國海外發(fā)展跌幅在5%一線。此次股價(jià)重挫，讓2021年銷售規(guī)模第一的“宇宙房企”碧桂園，市值僅剩791億港元，與同期相比大幅縮水一半，排名也滑落至行業(yè)第七。

根據(jù)地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的2021年度銷售數(shù)據(jù)排名，保利發(fā)展不管是全口徑還是權(quán)益口徑兩個(gè)維度，都只排在行業(yè)第四，而中海地產(chǎn)和華潤置地分別排在第六和第八。銷售規(guī)模第一毫無懸念是“宇宙房企”碧桂園，其全口徑銷售金額達(dá)到了7588.2億元，比保利高出40%，比中海和華潤高出一倍多。但這一輪暴跌后，頭部房企大洗牌，保利發(fā)展榮登第一寶座，而碧桂園被關(guān)在了千億俱樂部門外。

從對比圖上我們也發(fā)現(xiàn)，市值上漲的保利、中海、招商、金地，全部是國資房企，萬科是國資背景房企排名唯一下降的，從前一年的第一跌至第四，一年時(shí)間市值蒸發(fā)近50%。民營房企市值排名均錄得不同程度下滑，前五只剩龍湖集團(tuán)1家，但排名也從去年的第二跌至第五。恒大一年時(shí)間市值跌去九成多，僅剩148億元，已經(jīng)徹底“躺平”。

房企還有未來嗎？

這些年，房地產(chǎn)調(diào)控不可謂不嚴(yán)厲，自從“房住不炒”這個(gè)定位被提出后，絲毫沒有動(dòng)搖過，一堅(jiān)持就是5年，越調(diào)越漲的時(shí)代過去了，足見政府調(diào)控的決心和力度之大。

2021年底，中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、央行、住建部等最新表態(tài)中，均提及“良性循環(huán)”。在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，2022年，“良性循環(huán)”無疑將成為重要關(guān)鍵詞。

近日，經(jīng)濟(jì)日報(bào)在文章《房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)好起來嗎？》中表示，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有變。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。如果測算綜合影響，這一占比還要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和問題防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

良性循環(huán)體現(xiàn)得更為積極，對房地產(chǎn)調(diào)控不是一味限制，更應(yīng)該體現(xiàn)在與國民經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)上。

目前，我國住房需求依然旺盛，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：剛需和改善。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，離完成城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，目前每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求，這種需求是剛性需求。加上二胎放開，鼓勵(lì)三孩，既有剛性需求也有改善性需求。住房的需求是無止境的，當(dāng)然這不代表房地產(chǎn)粗放發(fā)展還有空間，而是新的發(fā)展需要。

過去房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)高收益，現(xiàn)在房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)低收益，規(guī)模收縮是必然，優(yōu)勝劣汰也是必然。近幾年有少數(shù)幾家在規(guī)模上蒙眼狂奔的地產(chǎn)企業(yè)尤其讓市場焦慮，但大部分穩(wěn)健發(fā)展的房企還是能活下去，步入平穩(wěn)的發(fā)展通道。