已過去的2021年是不平凡的一年，是風云詭譎的一年，于各行各業(yè)而言都是。

這一年，地產開發(fā)商們經歷了重重考驗，而在剛剛拉開序幕的年報季中，一家房企率先鳴槍，亮出了它的成績單，它便是越秀地產。

在2021年下半年市場整體降溫，下半年成交規(guī)模甚至降至 2015 年以來同期最低水平的環(huán)境下，多家房企此前發(fā)布業(yè)績預告，稱預計2021年錄得虧損或者大幅下滑。形勢波瀾詭譎，行業(yè)集體降速之下，越秀地產仍實現(xiàn)合同銷售穩(wěn)健增長，核心凈利潤穩(wěn)定上升，財務資金等多項指標安全健康。

越秀地產也不忘和投資人分享成績，宣布按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%，提振信心。

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關鍵詞，有的將其作為宣傳口號，或作為奮斗目標。如何衡量一家公司是否穩(wěn)??？越秀地產給出了它對此的注解：信用資質良好、流動性充裕、土儲量足質優(yōu)，是其穿越周期的砝碼。

過去時：超額完成任務

2021年，越秀地產錄得合同銷售金額1151.5億元，比預定目標的1122億元高出2.63%,同比上升20.2%，合同銷售面積417.7萬平方米，同比上升10個百分點，這在多家房企業(yè)績完成率僅達到80%-90%的形勢下無疑是十分亮眼的成績。

核心凈利潤也錄得穩(wěn)定上升，2021年凈利潤約41.5億元，同比上升3.2%。

值得一提的是，作為廣州老牌國企，每年的業(yè)績發(fā)布會上，媒體和投資者都十分關心深耕廣州，且大部分貨值在廣州的越秀地產在大本營市場的表現(xiàn)。

年報顯示，在越秀深耕的大灣區(qū)，其合同銷售額增長12.1%至713.7億元，占總銷售額的62%，僅“大本營”廣州地區(qū)銷售額就達606億元。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，越秀地產在廣州的銷售額和拿地金額均位居廣州市場第一。

談及廣州市場，越秀地產董事長及執(zhí)行董事林昭遠用一系列數(shù)字彰顯其以及公司的堅定信心。

首先是目前整個廣州每年大概有4000億左右的成交額，其次作為一線城市，廣州的平均房價還是比較便宜，價格比較多元，因此越秀地產對廣州的市場充滿信心，“廣州是比較穩(wěn)定的市場”，林昭遠說。

在2021年中報業(yè)績會上，林昭遠這樣評價：廣州市場是可以讓開發(fā)商賺錢的市場。給出這樣判斷的依據(jù)來源多個宏觀指標，包括GDP增長、對產業(yè)的導入，人口流入，以及住房需求等。

從今年在廣州供貨的角度看，林昭遠披露，期初有200多億元的貨值，目前可以保持持續(xù)的銷售，總體上可以穩(wěn)定供貨。此外，2021年在廣州拿地也相較多一些，所以2022年在廣州的供貨和預期的銷售也有一定的增長，預判有10%左右的增長。

除此之外，華東地區(qū)合同銷售金額259.3億元，同比上升30%；華中地區(qū)銷售101.7億元，同比增幅最大，達到48.6%。業(yè)績會上，管理層也給出了未來可預見的增長指標：截至12月31日，已售未入賬合同銷售金額1506.5億元。

對于新一年度的目標，跨入千億行列的越秀地產將2022年合同銷售目標定為1235億元，仍維持了7%的正增長。

進行時：流動性充裕

財務狀況穩(wěn)健安全，“三道紅線”保持“綠檔”全線達標，也讓越秀地產的發(fā)展更加具有安全感。

在業(yè)績會上，被多次問及收并購計劃的林昭遠，兩次提到“錢不是問題”，關鍵是看優(yōu)質標的和項目。

他的底氣來源于，截至2021年底，越秀地產現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和監(jiān)控戶存款總額達405億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足，為項目的開發(fā)建設、對外投資提供了堅實支撐。

三道紅線中，最難完成的降檔指標——剔除預收款的資產負債率為69.1%，低于70%，進入綠檔安全區(qū)。

凈負債率47.1%，處在行業(yè)內較低水平；同時現(xiàn)金短債比率1.36倍，實現(xiàn)了三道紅線零踩線，維持綠檔達標。

即便在房企多方面融資受限的2021年，越秀地產仍實現(xiàn)了突圍，于境外，成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%。這一融資成本甚至創(chuàng)其境外發(fā)債的歷史新低。

境內則成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%，利率遠低于同行水準。

多元融資渠道和方式，強化資金管理，直接作用到融資成本上則體現(xiàn)為，全年平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。

越秀地產繼續(xù)保持穆迪和惠譽投資級信用評級,展望“穩(wěn)定”。對于從環(huán)境資源、社會責任和公司治理三大維度衡量企業(yè)管理水平的ESG評級，越秀地產也獲得了多重認可：自2019年起，連續(xù)三年入選恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)基準指數(shù)，ESG評級為A級。在行業(yè)亟需更新評級標準的背景下，ESG管理水平將讓越秀地產更全面地獲得資本市場的認可。

頭部券商的研究報告指明，融資的優(yōu)勢，將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質的信用背書，也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。

未來時：充足土儲與收并購野心

對規(guī)模野心和平穩(wěn)安全訴求，越秀地產管理層心中有一把平衡木，林昭遠曾表示，越秀地產要保評級、保三道紅線、以銷定投來安排投資機會，這也是越秀地產面對行業(yè)下行期，手握充足現(xiàn)金時表現(xiàn)出的“冷靜”與“野心”。

土儲量足質優(yōu)，是保證可持續(xù)增長的壓艙石。

投資戰(zhàn)略秘訣是“6+1”多元、特色增儲模式，其中，“6”是TOD、城市更新、“城市運營”、國企合作、收并購和產業(yè)勾地；“1”才是公開市場競拍。

021年，越秀地產在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。

其中，約56%通過多元增儲模式獲取，TOD、“城市運營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。

新斬獲的TOD項目同樣備受關注。2021年，越秀地產新獲取的廣州星航（廣州黃埔廟頭），新增土地儲備21萬平方米。

自廣州地鐵成為二股東之后，目前越秀地產共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約占越秀地產大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。

“能夠有開發(fā)TOD項目能力的企業(yè)確實還不算太多，所以競爭沒那么激烈，我們有一定的優(yōu)勢?！绷终堰h強調，在越秀地產十四五的目標里，TOD被作為一個關鍵領域進行關注，希望能走出廣州，拓展廣州以外的TOD項目。

TOD項目貢獻的銷售額也十分可觀，這部分全年錄得銷售額178億元，其中，星圖TOD實現(xiàn)35億元、星瀚TOD實現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實現(xiàn)45.9億元，是越秀地產拿下廣州市場銷冠的重要助力。

在城市布局上，踩對節(jié)奏、瞄準城市很重要。越秀地產的布局策略依然是“1+4”，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市，在2021年實現(xiàn)了一線城市全覆蓋。

截至2021年12月31日，越秀地產在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2711萬平方米，可滿足3-5年的開發(fā)需求，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55%。

林昭遠在業(yè)績會上表示，2021年越秀地產抓住了集中供地的機會，新進了8個城市。未來，從越秀地產整個規(guī)模發(fā)展來看，還是需要一些有能量等級的城市補充進來，但還是主要立足在灣區(qū)和長三角。

作為最早發(fā)布2021年業(yè)績的內房股，疊加國企標簽，越秀地產管理層不可避免地被媒體和投資者們多次追問新一年的收并購計劃。

在被問及越秀地產是否在進行并購類融資時，林昭遠表示，在公司角度，資金不是問題，越秀地產也在積極研究好的標的，一直在接觸、洽談、研究，如果有好的機會可以對外進行披露。

同時，林昭遠也補充，收并購并非唯一主要投資方式，“投資渠道的選擇會考慮各種因素”。如果公開市場價格不錯，可能會在公開市場投多一些；收并購方面則關鍵看標的、看項目，首先看項目是否符合公司的要求，比如城市重疊度上有所偏離，越秀地產可能不會考慮；其次，對項目的篩選會嚴格一些，目前各大金融機構已經主動和財務部門對接。

穩(wěn)而有力，是越秀地產一貫的發(fā)展步調，這基于越秀地產對整個行業(yè)態(tài)勢的預判，也是自身發(fā)展追求的選擇——要走得穩(wěn)，行穩(wěn)方能致遠；同時逆周期時冷靜沉著，謀求增長。