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買房置業(yè)的干貨筆記

在預售制時代，買房就如同是猜盲盒。對于許多人來說，掏空了六個錢包購買的房子，最終的品質(zhì)如何大多要碰運氣。

真的無章可循？

當然不是，起碼老王預測垃圾盤的成功概率還是很高的。

金隅和府，老王第一個發(fā)出爛房預警的盤，交付后高居投訴榜第一；

藍光·黑鉆公館，老王說過很多次不要碰，收房后業(yè)主組團維權(quán)；

中南，老王說過對這家開發(fā)商不要抱有任何幻想，中南世紀城的交付渣到超出想像。

那些心中只有發(fā)財夢，而不做任何調(diào)研的韭菜，不值得我們同情，他們掉坑就掉坑吧，這種人不用半生的心血買個教訓，是不會成長的。

關(guān)鍵是那些有自住需求的改善族，而且也愿意為買好房子付出努力，該如何避免因為經(jīng)驗不足買到低質(zhì)房呢？

我們今天通過中車四方智匯港這個典型項目，為大家展開分析一下。

交學費+內(nèi)卷

“生手”難避的兩大暗礁

專業(yè)的人干專業(yè)的事兒，這是亙古不變的真理。

老王說過，買房之前要先看開發(fā)商的口碑。中南、魯商們在這樣的市場中變好很難，魯信、海信、綠城、金茂、青特們是為數(shù)不多的安心之選。

問題是，中車這樣如一張白紙的開發(fā)商，會呈現(xiàn)出怎樣的品質(zhì)呢？這個答案，不到交房那一刻，我們很難明確，但有一個事實是我們現(xiàn)在就明確的：

中車四方造車是一流的，但是地產(chǎn)開發(fā)是新手，是外行。

從過往青島房地產(chǎn)開發(fā)來看，不要說外行，就算是外地做得很好的地產(chǎn)商，到了青島難免都要交學費。

隔行如隔山。每一行都有自己的門道，外行要看明白地產(chǎn)所有的門道，沒有三四個項目的磨合很難，特別是精裝房。在交學費的之外，還有一層隱患。在一個人情社會中，新開發(fā)商剛鋪開攤子，各種人情介紹少不了。

有一家央企開發(fā)商的中層曾經(jīng)說過一段話，讓老王印象很深：“我們家不會為了省錢砸口碑、坑客戶，但是一期是我們進入這個城市的第一個項目，又是我們企業(yè)第一次做精裝房，我不敢買?！?/p>

沒有經(jīng)驗又要照顧各種關(guān)系，最終的品質(zhì)反饋……

除了品質(zhì)方面的擔憂外，非專業(yè)的地產(chǎn)商對于市場的遲鈍感，很難在這樣的市場中脫穎而出。優(yōu)秀的開發(fā)商，不僅僅是產(chǎn)品力超強，而且會根據(jù)市場的變化對于產(chǎn)品和價格進行高效調(diào)整，大家看2021年金茂、金地、萬科們的表現(xiàn)，是不是總是快區(qū)域性開發(fā)商一步？

相比一般項目，中車四方智匯港與海尚府相似，自身有一定的房源消化，同時也有少量的地緣客戶支撐，剛開盤對于市場的冷感受不是很真切。所以我們看這個盤，在營銷層面其實沒有太多的存在感，活動也是一地雞毛。我給大家說一個這家開發(fā)商的營銷活動：在正月十五前后，這家開發(fā)商曾經(jīng)舉行了一個元宵游園會，置業(yè)顧問們煞有介事地還登記有幾個人參與活動。但是大部分時間里，除了零星幾個攤位和吹氣球的小丑啥都沒有。不管你登記了幾個大人，幾個孩子，那種廉價的糖葫蘆，只能給你一根，你花錢買我也不賣給你。

但凡是一家正常的開發(fā)商，會有這種花錢搞個活動，讓準業(yè)主們直搖頭的操作嘛……

在如此嚴峻的年份里，卷不動市場，“內(nèi)卷”的概率就會越來越大。

所以，不論是外地房企首入青島，還是本地國企轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)，我都不建議你去做第一波業(yè)主。因為不論項目賣得好不好，你都可能成為那些教訓，那些“學費”最終的買單人。

學區(qū)與商業(yè)

“逆天改命”兩大短板未出彩

從地段上來看，海云庵片區(qū)生活醇熟，是極具煙火氣的熟城板塊。生活在此的老年人，都有很強的地緣忠誠度。

問題是，老人們的購買力。與市南西部老城不同，老四方客群以退休工人為主，指望他們的退休金買房很難，與此同時老房子又賣不上價，他們要原地改善難度不小。

所以，除了中車自己人外，還需要拓展區(qū)域外的客戶。

然而，靠什么呢？

我們看現(xiàn)在的人氣住區(qū)，不論是主城的浮山后，還是高新區(qū)東片區(qū)、白云山片區(qū)，吸引年輕購房者，主要靠兩點：學區(qū)+商業(yè)，而這恰恰是中車四方智匯港的短板。

從規(guī)劃上來說，中車智匯港沒有問題。教育資源也有，17.92萬方的商業(yè)綜合體也有，再加上地鐵M5號線，可以說是老四方片區(qū)內(nèi)，難得的城市運營級項目。

問題是，“有”與“優(yōu)”是有巨大差距的。

泰山路99號那也叫商業(yè)綜合體，但是商鋪大多是空的，連盒馬生鮮都干黃了，這樣的商業(yè)綜合體對于日后的房產(chǎn)價值提升有意義嗎？

所以，規(guī)劃很重要，開發(fā)商的資源整合能力更重要。對于中車四方來說，整合點上下游企業(yè)入園辦公還有戲，但是整合優(yōu)質(zhì)的教育資源和商業(yè)資源，不是其擅長。

在浮山后、東李保持旺盛供應的情況下，水清溝-勝利橋一線又是強敵環(huán)伺，不論是現(xiàn)在還是未來的二手房市場，中車四方智匯港要突圍都很難。

這是地段之上的配套邏輯。

價格雙標

更要小心品質(zhì)雙標

與普通商品房公開銷售不同的是，中車四方智匯港從開盤時起，就體現(xiàn)出了其與眾不同?，有內(nèi)外兩個價格體系?。

?一個企業(yè)用自己的地給員工搞點福利，老王認為很正常，但是對于普通購房者來說，是不是就會感覺有些不公平？

在老王看來，價格的雙標不是最大的問題，品質(zhì)的雙標才是最大的隱憂。就是在老四方片區(qū)，老王?曾經(jīng)遇到過類似的案例：花了同樣的錢，A樓座不論是裝修用材還是裝修施工品質(zhì)，都明顯好于B?樓座。更可氣的是，開發(fā)商把整個小區(qū)活動用房的公攤?cè)糠旁诹薆樓座上，?造成兩個樓座得房率還存在不小差距。

花了一樣的錢，買個面積更小、品質(zhì)更差的房子，這不是天方夜譚?。這就好比是，你去一個餐館吃飯，同樣一道菜，大堂經(jīng)理的二大爺來吃和普通顧客來吃，品質(zhì)和量大概率是有差異的。

你真要買這種項目，一定要把樓座的位置、精裝建材、公攤都看仔細，看明白才行，這是雙標之下的?品質(zhì)邏輯。

?所以，中車四方智匯港這個樓盤，我們不能發(fā)出爛盤提醒，因為畢竟中車實力雄厚不會爛尾，畢竟有教育商業(yè)資源的導入，畢竟有地鐵5號線和熟城配套的加持，但是結(jié)合如此多的不確定性和清晰可見的價值上限，老王勸想買這個盤的人三思而行。