大家好，我是一休，北京地產(chǎn)行業(yè)的一名深耕者，擅長(zhǎng)多盤硬杠+深度測(cè)評(píng)+硬核爆料，堅(jiān)持原創(chuàng)輸出，只想說(shuō)點(diǎn)實(shí)話。

最新情況

一期共576套，1地塊＋3地塊，除了一點(diǎn)大戶型，基本售罄了。

二期770套，2號(hào)地＋4號(hào)地，已經(jīng)取得預(yù)售證，順銷中。

基本信息

位置：通州區(qū)宋莊板塊，東六環(huán)。

地鐵：規(guī)劃M102號(hào)線（通州環(huán)線）

價(jià)格：二期均價(jià)4.5萬(wàn)，品質(zhì)精裝（除145及以上大戶型）

戶型面積：兩居-四居，73㎡-186㎡。

首付120萬(wàn)起，總價(jià)315-816萬(wàn)左右。

綠化率30%，容積率1.6-1.8。

1658戶，55棟樓，6-8層洋房。

開發(fā)商＋物業(yè)：金地。

關(guān)鍵詞：

副中心剛需盤，低密度洋房社區(qū)，一梯兩戶。戶型多樣，得房率領(lǐng)跑通州。純商品房，無(wú)配建。一線房企，品質(zhì)物業(yè)。

適合人群：

國(guó)貿(mào)、望京工作的剛需，單位預(yù)計(jì)要搬遷到通州的企事業(yè)人員。對(duì)位置敏銳度不高，工作相對(duì)自由，想同預(yù)算住大房子新小區(qū)的朋友。

土拍時(shí)刻

2021年第一次集中土拍，金地以45.16億競(jìng)得該地塊，可售住宅樓面價(jià)約2.64萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率1.03%，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)/㎡。

地塊容積率1.6-1.8、建筑控高24米。地塊南側(cè)為宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，共包含住宅、商業(yè)、小學(xué)、幼兒園等8塊地，自有配套全齊。

套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，俗稱套內(nèi)7090。

宗地內(nèi)的幼兒園須由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交通州區(qū)政府教育主管部門。

地段分析

通州疏解了北京部分非首都功能，還真正落地了京津冀一體化。

大量的公共服務(wù)資源的落地，最大受益者和目標(biāo)人群，是東部的河北環(huán)京板塊。

講真，北京東南方向的天津，作為老牌直轄市，其實(shí)啥都不缺，配套并不弱，無(wú)需帶動(dòng)。

所以，這些配套基本都放在了通州老城的北部和東北部。通州南部只有一個(gè)北大人民醫(yī)院通州院區(qū)，位置還很偏遠(yuǎn)。

這一發(fā)展大方向，尚未官宣過(guò)，但實(shí)際行動(dòng)明顯已經(jīng)擺出來(lái)了，通州購(gòu)房者可以抄作業(yè)了。

新板塊是統(tǒng)一規(guī)劃后再發(fā)展的，會(huì)比較有后勁。這些配套一定程度上代表著北京形象，通州也是政府砸錢最多的。疊加北京稀缺的河景加持，潛力當(dāng)然是有的。

人口方面，近十年間，城六區(qū)外的郊區(qū)人口基本都有增加，但通州是最多的，十年新增了65萬(wàn)人。

一休認(rèn)為：這些人群是潛在的需求端，供給端來(lái)看，通州供地的數(shù)量、規(guī)模，要遠(yuǎn)低于朝陽(yáng)、大興、順義等鄰區(qū)，新建商品房數(shù)量其實(shí)并不多。

宋莊在通州老城的北方，環(huán)境不錯(cuò)，在潮白河與溫榆河之間。緊挨著潞苑板塊，與運(yùn)河CBD、市政府車程時(shí)間16分鐘左右。

從“畫家村”逐漸發(fā)展而來(lái)，如今匯聚了七千多名藝術(shù)家和眾多藝術(shù)機(jī)構(gòu)，成為文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

在通州還沒(méi)成為“副中心”之前，在幾版通州新城的規(guī)劃中，宋莊甚至是新城核心地段。

可見，這一板塊早就有意發(fā)展。究其原因：距離老城很近、到朝陽(yáng)方便、到順義機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)、生態(tài)環(huán)境較好、有大量地塊。

熟悉通州的朋友們都知道，通州最核心的規(guī)劃主要在155平方公里內(nèi)，也就是上圖中的左圖那部分。分為：商務(wù)服務(wù)、行政辦公、文化旅游三大片區(qū)。

宋莊確實(shí)沒(méi)在155平方公里之內(nèi)，但155之外，宋莊還真是通州發(fā)展的第一梯隊(duì)，能與之抗衡的只有張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)。西集、漷縣、于家務(wù)基本就是擺設(shè)，太偏太遠(yuǎn)。

有傳言“市政府二期”就在宋莊，真實(shí)性暫時(shí)無(wú)從考證，但結(jié)合宋莊之前的定位，再考慮到現(xiàn)實(shí)情況，這種可能性確實(shí)講得通，我與規(guī)劃口的朋友也曾探討過(guò)，一休簡(jiǎn)單分享：

通州-國(guó)貿(mào)，黃金搭檔。依托好鄰居朝陽(yáng)的發(fā)展，“國(guó)貿(mào)后花園”這張牌，通州打得很順手，享受到了不少實(shí)惠。既然通州嘗到了甜頭，那同樣劇情可否再次上演呢？

朝陽(yáng)之后的重點(diǎn)發(fā)展脈絡(luò)很清楚，是在東壩和金盞，宋莊到這倆位置真心不遠(yuǎn)。在朝陽(yáng)的未來(lái)，下點(diǎn)賭注，不為過(guò)吧？跟著老大哥喝點(diǎn)湯不好嗎？雖說(shuō)通州的定位本就是中心，不用再看朝陽(yáng)臉色了。但肉要吃，湯也沒(méi)必要扔！

綜上，這都是通州要發(fā)展宋莊的原因，所以宋莊開始逐漸供給住宅用地了。

有粉絲問(wèn)：宋莊算是通州的二環(huán)地段？

很難回答，單純類比北京城區(qū)二環(huán)的話，這種說(shuō)法不對(duì)。坦誠(chéng)地講，宋莊并非最初的核心老城區(qū)，二者有區(qū)別。

通州內(nèi)部，也會(huì)有一條地鐵，叫做M102號(hào)線。效仿2號(hào)線，也是環(huán)線，宋莊在這條環(huán)線上有站。從這個(gè)角度來(lái)講，有點(diǎn)那個(gè)意思。

金地北京壹街區(qū)家門口是徐宋路，左右兩側(cè)各有一條南北主路，分別是東六環(huán)、通懷路。

南側(cè)有通燕高速，可直奔國(guó)貿(mào)。北側(cè)的徐尹路，跨過(guò)溫榆河，就能到達(dá)東壩、金盞。

朝陽(yáng)北路的東延計(jì)劃，對(duì)宋莊也是值得期待的利好。

醫(yī)療配套，非常優(yōu)秀。5公里內(nèi)，三大知名醫(yī)院，密度最高的通州板塊。安貞醫(yī)院、友誼醫(yī)院、首都兒研所（兒科三甲醫(yī)院，扛把子級(jí)別）。

生活配套方面：南側(cè)兩公里，首開印象街，現(xiàn)有宋莊商業(yè)街、谷德瑪特、歡樂(lè)宋生活廣場(chǎng)，還有超大型的華潤(rùn)萬(wàn)象匯可以期待。

因?yàn)榈貕K周圍暫時(shí)較荒，2km內(nèi)，沒(méi)學(xué)校。要寄希望于項(xiàng)目自身配建了，下文我會(huì)說(shuō)。

產(chǎn)品分析

開發(fā)商金地，規(guī)模很大，全國(guó)前十?？偛吭谏钲冢侨珖?guó)最早的那批地產(chǎn)開發(fā)商，曾經(jīng)也是“招保萬(wàn)金”四大龍頭之一。民企地產(chǎn)商，品質(zhì)口碑還不錯(cuò)。有國(guó)資背景，資金方面很穩(wěn)健。尤其通州這樣以小開發(fā)商為主的市場(chǎng)，很需要這樣三條紅線全綠的大品牌穩(wěn)健開發(fā)商。

金地在2001年就進(jìn)軍北京市場(chǎng)了，深耕20年，9大產(chǎn)品系，做了26個(gè)項(xiàng)目。在北京的市場(chǎng)占有率，確實(shí)已經(jīng)相當(dāng)高了。自持物業(yè)，口碑也挺不錯(cuò)。

這幾年在北京東部，金地很活躍，先后開發(fā)了華樾北京、華樾國(guó)際、華樾國(guó)際領(lǐng)尚。

金地在京第一個(gè)項(xiàng)目是的金地格林小鎮(zhèn)，亦莊知名項(xiàng)目，標(biāo)桿二手房，綠化高、密度低、物業(yè)負(fù)責(zé)。

業(yè)內(nèi)有“文在萬(wàn)科，理在金地”的說(shuō)法，這倆同樣來(lái)自深圳，目前均有國(guó)資背景的開發(fā)商有很多相似之處。不展開了，對(duì)開發(fā)商話題感興趣的，留言。

金地北京壹街區(qū)，容積率很低。墅境洋房，這四個(gè)字很貼切。因?yàn)槭撬吻f的項(xiàng)目，藝術(shù)氛圍自然是不可缺少的設(shè)計(jì)理念。外立面采用經(jīng)典紅磚肌底，學(xué)院風(fēng)。

因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，這一個(gè)項(xiàng)目的體量堪比2-3個(gè)樓盤。大地塊被分割成8個(gè)小地塊，這樣做可以降低大社區(qū)的弊病。壹街區(qū)的名字很傳神，注重“街區(qū)文化”，生活配套自成一體。

公園、幼兒園、學(xué)校、商業(yè)、廣場(chǎng)、藝術(shù)展廳、服務(wù)配套，幾乎與小區(qū)融為一體，生活便利性大增。帶有這么大體量生活配套的項(xiàng)目，著實(shí)不多了。這個(gè)板塊未來(lái)的城市界面會(huì)很好，統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展。

懂行的朋友都知道，合生、珠江，這倆是很喜歡拿大地塊集中開發(fā)的房企，但其實(shí)金地也有類似風(fēng)格，尤其是其“格林”系列產(chǎn)品，地塊面積都較大，做大型低密社區(qū)產(chǎn)品。金地壹街區(qū)其實(shí)也是“格林”系列產(chǎn)品，是否能再現(xiàn)該品牌線的輝煌？一休是挺期待的！

戶型方面，兩居至四居，面積段也很豐富。

73㎡通透兩居，這個(gè)面積帶玄關(guān)，不容易。結(jié)構(gòu)很好，通透性也強(qiáng)，U形廚房很實(shí)用。

78㎡邊戶兩居，很新穎。倆臥室朝南，陽(yáng)光好，客廳大面積開窗，彌補(bǔ)了不通透和長(zhǎng)徑深的不足。

主力戶型，96㎡三居A戶型。三面寬，雙明衛(wèi)，U形廚房。毫無(wú)疑問(wèn)，這是咱大部分剛需的理想戶型。

109㎡的B戶型，結(jié)構(gòu)類似，更優(yōu)化，尺寸也會(huì)更舒服。

C戶型570萬(wàn)左右，F(xiàn)戶型760萬(wàn)左右。同樣的預(yù)算，這里能買到更大的面積，且戶型舒適度高。得房率普遍80%以上，最高85%。

還有186㎡樓王大四居，極致四面寬，南向16.5米，奢華大平層。更完整的戶型圖資料，以及戶型點(diǎn)、競(jìng)品分析歡迎留言。

缺點(diǎn)總結(jié)

1、文化創(chuàng)意雖然也是產(chǎn)業(yè)，但造富能力與互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)還是沒(méi)法兒比的。因此，短時(shí)間無(wú)法太依靠周邊人群來(lái)支撐房?jī)r(jià)。

2、大戶型沒(méi)裝修，定價(jià)更高。考慮到通州定價(jià)有±5%的限制，選房盡量早點(diǎn)。

3、樓盤基本按照備案價(jià)賣的，沒(méi)給太多折扣。

4、雖然周邊有學(xué)校利好傳出，但品牌暫未敲定。

5、宋莊市政府二期這件事，屬于錦上添花，但別過(guò)度期待。

6、M102即便通車后，項(xiàng)目到地鐵站的距離也稍微遠(yuǎn)了點(diǎn)。

7、社區(qū)體量較大，1600多戶。大體量社區(qū)二手房走勢(shì)會(huì)有難度，但考慮到這是宋莊唯一一個(gè)70年大產(chǎn)權(quán)商品房，應(yīng)該不至于太拉跨。

8、項(xiàng)目附近1km內(nèi)，目前基本還是荒地，需要一點(diǎn)時(shí)間。

優(yōu)點(diǎn)總結(jié)

1、副中心潛力地段，利好集中，且利好尚未釋放完畢。到達(dá)運(yùn)河CBD、市政府都還算方便，比通州南部強(qiáng)很多。有一定的“通州二環(huán)”概念，M102號(hào)線通車后會(huì)再次重塑區(qū)域價(jià)值。

2、深度捆綁了朝陽(yáng)的未來(lái)，東壩、金盞的發(fā)展利好不會(huì)錯(cuò)過(guò)。目前開車通勤到望京、國(guó)貿(mào)也是完全可行的，車程40分鐘左右。壹街區(qū)項(xiàng)目也有到6號(hào)線的社區(qū)班車。

3、醫(yī)療配套優(yōu)秀，生活配套逐漸齊全。公園很多，適合家庭長(zhǎng)居。

4、周邊有文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的人群，有租房購(gòu)房需求。況且宋莊還在發(fā)展，在整個(gè)北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，具備稀缺性。

5、實(shí)際上，通州很缺乏單價(jià)4萬(wàn)左右的項(xiàng)目。大多6萬(wàn)多，極偏遠(yuǎn)位置也有兩三萬(wàn)的，兩極分化。而壹街區(qū)正好能符合中間剛需人群，三年內(nèi)僅此一盤。

6、地塊先天條件很不錯(cuò)，自帶齊全配套，真正一應(yīng)俱全。小區(qū)內(nèi)部高綠化、低密度，品牌物業(yè)加持，居住體驗(yàn)會(huì)很不錯(cuò)。

7、高得房率，戶型好。145㎡以下精裝交房，省心。剛需盤，層高2.95米的不多。

8、開發(fā)商全國(guó)前10、品質(zhì)口碑房企，能符合這倆條件的通州樓盤，這幾年只有這一個(gè)。（通州樓盤以小開發(fā)商為主，戶型大多不咋樣）

9、地塊利潤(rùn)率相當(dāng)充足，各方面分析來(lái)看，金地也有意做區(qū)域標(biāo)桿，出好產(chǎn)品的概率較大。

10、目前在售的是壹街區(qū)項(xiàng)目的早期房源，一般后開的房源都會(huì)貴一點(diǎn)，自帶升值前景。附近新地還會(huì)繼續(xù)供給，銷售指導(dǎo)價(jià)大概率會(huì)水漲船高。如果金地成功在周邊繼續(xù)拿地，對(duì)于業(yè)主來(lái)講，又是利好。

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