國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。會議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。對市場關(guān)注的熱點(diǎn)問題要及時回應(yīng)。凡是對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策，應(yīng)事先與金融管理部門協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性。

2022年3月24日，中國證券業(yè)協(xié)會召開2022年一季度證券基金行業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家例會，會議學(xué)習(xí)貫徹全國“兩會”和國務(wù)院金融委專題會議精神，并就宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長和境外市場波動對國內(nèi)資本市場影響兩個方面進(jìn)行了深入分析討論。

與會專家建議，房地產(chǎn)政策要根據(jù)穩(wěn)增長總體要求適時適度調(diào)整，強(qiáng)化供給側(cè)改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。發(fā)揮制造業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)作用，穩(wěn)定制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，加大對數(shù)字化發(fā)展和“雙碳”政策實(shí)施的支持。

2022年開年以來，樓市的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，各項(xiàng)重磅利好政策頻發(fā)，使2021年下半年收緊的房地產(chǎn)市場，正在逐步回暖，樓市 “小陽春”嶄露頭角！

2022年樓市走向已經(jīng)是非常清晰了——市場冷熱不均，有些區(qū)域依然活躍，有些地方很難再熱。但整體看，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值肯定更強(qiáng)了！人們對抗通脹的核心思路就是購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在這個影響下，國內(nèi)的樓市小陽春持續(xù)也就成為了必然。

從2022年開始，不到3個月時間，全國已經(jīng)有超過60城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近百次，但大部分都是針對人才、新市民的內(nèi)容。

銀行放款周期明顯縮短，改善需求依然受制于高首付、高利率入市積極性不高。另外針對房企的穩(wěn)樓市政策落地的依然很少，收并購貸款、開發(fā)貸大部分依然是停留在發(fā)布會，沒有落地執(zhí)行。

第四：從市場趨勢看，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線核心城市，市場依然低迷中，而本來出現(xiàn)小陽春苗頭的部分城市也因?yàn)橐咔槌霈F(xiàn)了溫度緩升。

從房地產(chǎn)市場走勢看，預(yù)計(jì)2022年上半年市場很難走出調(diào)整，市場期待房貸利率、首付明顯降低、開發(fā)貸特別是針對私企有更明顯的穩(wěn)定政策。

房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)頻繁發(fā)布，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策接近50次，主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補(bǔ)貼為主，另外最近兩會也多次提及房地產(chǎn)，整體看，房地產(chǎn)政策寬松成為市場趨勢，穩(wěn)成為關(guān)鍵詞。

累積2022年2個多月來，房地產(chǎn)政策已經(jīng)超過140次，刷新歷史記錄。累積看，包括鄭州等二線城市全國已經(jīng)超過60個城市出臺了不同程度和內(nèi)容的房地產(chǎn)寬松政策。

最近各地都傳出房地產(chǎn)按揭貸款利率微調(diào)的新聞，整體看，房地產(chǎn)貸款政策寬松、按揭貸款寬松已經(jīng)成為趨勢，特別是銀行金融系統(tǒng)連續(xù)發(fā)聲針對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定出臺各種要求。

但目前看，大部分部委的文件都是需要落地執(zhí)行細(xì)則，對于購房按揭貸款和開發(fā)商的民企私企開發(fā)貸款政策都沒有明確寬松。

從當(dāng)下樓市看，出現(xiàn)蕭條的原因主要是2021年2季度開始，針對私企開發(fā)商開發(fā)貸和個人按揭全面接近停滯，而從2021年四季度開始，按揭貸款額度明顯恢復(fù)，市場也逐漸出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象。

但針對改善需求的首付政策依然非常嚴(yán)格，這種情況下，市場期待政策有進(jìn)一步的落地內(nèi)容。否則小陽春的熱度不會高，甚至最近可能繼續(xù)出現(xiàn)部分私企的暴雷現(xiàn)象。

2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。整體看，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼。2022年來從中央部位到地方省市，都在出臺發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場成交的底部也逐漸開始接近。

此類政策方向大致上可以分成5類：

1：是中央部委維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定：中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購房補(bǔ)貼，包括三胎政策購房優(yōu)惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補(bǔ)貼購房政策。

補(bǔ)貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續(xù)放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場趨勢，福州、株洲、北海超過10幾個城市都調(diào)整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執(zhí)行得最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地出臺政策執(zhí)行。公積金額度不高，不會影響購房者投機(jī)，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩(wěn)樓市信號，

4：吸引人才，直接放松落戶限制，比如紹興、嘉興和中山等城市。

5：除了菏澤、重慶、江西贛州等城市開始首套房首付20%

樓市政策不斷寬松，小陽春能不能出現(xiàn)看信貸

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?，從價格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對于市場來說，有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，2022年1-2季度市場底部有望加快出現(xiàn)。