?？谌A僑城曦海岸售樓處。

這是開發(fā)商在人為設(shè)置障礙，他們根本就不愿意退房。

中房報記者 陳標(biāo)志 海口報道

“在?？谑?2345平臺檢索‘華僑城曦海岸’關(guān)鍵詞，有430條投訴，去年1月份至今也有300多條投訴……”

查詢上述信息的，是海口市民李小姐。

李小姐是海口華僑城·曦海岸業(yè)主，2020年通過按揭方式在該項目購買了一套建筑面積為126余平方米的房產(chǎn)。去年9月，李小姐搬進(jìn)新家時，發(fā)現(xiàn)下水道堵塞嚴(yán)重及用電屢跳閘斷電問題。在物業(yè)多次維修仍未徹底修好的情況下，李小姐便要求開發(fā)商退房。

后期，李小姐與開發(fā)商經(jīng)過多次溝通協(xié)商，均未能達(dá)成一致意見，甚至驚動了警方。中國房地產(chǎn)報記者在采訪中了解到，李小姐與開發(fā)商在“銀行按揭貸款究竟由誰先還”的問題上產(chǎn)生分歧。

開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，他們并不希望李小姐退房；如果她堅持要退房也可以，需要李小姐先還清銀行借貸，然后走公司流程，以配合業(yè)主撤銷網(wǎng)簽合同備案。李小姐認(rèn)為，銀行已經(jīng)將所有按揭房款一次性支付給了開發(fā)商，理應(yīng)由開發(fā)商償還給銀行。

李小姐認(rèn)為開發(fā)商并不想退房，人為設(shè)置障礙。為此，她通過?？谑?2345政務(wù)服務(wù)便民熱線等平臺，對開發(fā)商進(jìn)行投訴。最近，李小姐到?？谑?2345官網(wǎng)查詢，不僅發(fā)現(xiàn)自己的投訴件顯示“已辦結(jié)”，且檢索“華僑城曦海岸”關(guān)鍵詞，發(fā)現(xiàn)與該項目相關(guān)的投訴件多達(dá)數(shù)百起。

河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所副主任、高級合伙人胡留喜律師認(rèn)為，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了正常居住使用，購房人可以要求退房；退房同時，買受人還可向開發(fā)商主張相應(yīng)損失賠償；商品房買賣合同解除后，購房人、開發(fā)商與銀行簽訂的貸款擔(dān)保合同也應(yīng)一并解除。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀行按揭貸款應(yīng)由出賣人即開發(fā)商償還貸款銀行，開發(fā)商應(yīng)返還購房人全部購房款本金。

“90后”女孩購房遭遇煩惱

李小姐家里所有電器無法使用。

作為在城市里打拼的“90后”，李小姐憑一己之力在?？诎唇屹J款購買了一套126平方米房產(chǎn)。原本購房是一件很喜悅的事，但李小姐剛住進(jìn)新家卻怎么也高興不起來。

李小姐告訴中國房地產(chǎn)報記者，2020年12月，她與?？凇叭A僑城·曦海岸”項目開發(fā)商——海南華僑城實業(yè)有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買該項目樓盤一樓的一套建筑面積為126.23平方米房產(chǎn)。

“在簽訂購房合同前，我依照開發(fā)商要求支付了66萬元的購房首付款?！崩钚〗惴Q，由于自己參加工作時間不長，根據(jù)實際情況向銀行申請按揭貸款154萬元，這套房產(chǎn)的總房款為220多萬元，“在我住進(jìn)新家前，所有房款都已到了開發(fā)商賬戶?！?/p>

2021年9月20日，李小姐滿懷歡喜地搬進(jìn)了新家，但不久就發(fā)現(xiàn)了問題：新買的精裝修房下水道出現(xiàn)嚴(yán)重堵塞、用電線路屢屢跳閘等問題?！斑@種問題后來越來越嚴(yán)重，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我的正常生活。”李小姐說。

“入住以來，我多次向小區(qū)物業(yè)反映過下水道堵塞嚴(yán)重及電路斷電問題?！崩钚〗愀嬖V記者，去年12月15日、19日再次向物業(yè)反映客廳及廚房斷電問題，工程部工作人員上門維修后暫時恢復(fù)了供電，“ 12月27日又一次跳閘，工程部工作人員上門后說處理不了，叫我聯(lián)系開發(fā)商?！?/p>

華僑城·曦海岸水道堵塞嚴(yán)重，無法正常排水。

“今年1月7日，我發(fā)現(xiàn)有大量污水流入客廳后，就聯(lián)系物業(yè)讓工人上門處理。”李小姐稱，維修工人重新挖了管道進(jìn)行排水處理，但是客廳與廚房還是沒有電。

1月24日，李小姐與開發(fā)商一客服負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，要求其過年前盡快處理?！皩Ψ交貜?fù)說，工人都回家過年了，暫時處理不了?！崩钚〗愀嬖V記者，原本她打算在新家過年，因為沒有電等原因，無法在新房過春節(jié)；時至今日，客廳和廚房的家電完全沒法使用，未達(dá)到入住條件。

“盡管物業(yè)方面也多次進(jìn)行了維修整改，但均不能正常居住生活?！崩钚〗阏J(rèn)為，這本身就屬于房屋質(zhì)量問題。為此，李小姐堅決要求開發(fā)商退房。

多次談判以失敗告終

“根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定，經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買受人有權(quán)解除合同?！崩钚〗惴Q，先后維修整改了五六次，房子的事讓她心力交瘁。

今年2月14日，就解除合同退房事宜，李小姐在華僑城·曦海岸營銷中心與開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人面對面溝通。“對方說他們與房管部門聯(lián)系了，得到的答復(fù)是‘不讓取消備案’?！崩钆扛嬖V記者。

隨后她去了海口市住建局咨詢，得到的答復(fù)卻是“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因工程質(zhì)量等原因?qū)е沦I賣雙方解除合同的，可以取消合同備案”。

“開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人后通過微信與我溝通，又說我是通過中介購買的，需要通過中介才能辦理退房手續(xù)。”李小姐稱，2月19日至28日，我又與開發(fā)商方面進(jìn)行了多輪溝通協(xié)商，但事情均無實質(zhì)性進(jìn)展，開發(fā)商完全是站在一個強勢的地位，以各種理由阻擾我退房。

3月8日上午，記者在華僑城·曦海岸營銷中心就此事件采訪了開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，并旁聽了雙方的溝通協(xié)商。

開發(fā)商方面表示，建議李小姐不要做解除合同退房處理，理由是，一方面該套房產(chǎn)未來的保值增值，另一方面退房對雙方都會造成損失。如果李小姐不退房，開發(fā)商可以對存在的問題繼續(xù)維修整改。

“已經(jīng)修了多少回了，物業(yè)工程部的人都說沒辦法處理。”李小姐向開發(fā)商明確表示，房子是用來住的，不是用來無休止的修的，我要求退房。

雖然開發(fā)商方面同意李小姐退房，但前提條件是李小姐必須先拿出錢來，將150多萬元的銀行按揭貸款結(jié)清，他們才會走公司退房流程，協(xié)助李小姐辦理撤銷合同備案。

對于開發(fā)商這一說法，李小姐不予認(rèn)可，她認(rèn)為150余萬元的按揭房款，銀行已經(jīng)足額支付給開發(fā)商，理應(yīng)由開發(fā)商先行歸還銀行。

李小姐表示其可以作出讓步，由開發(fā)商先歸還銀行的按揭款項，至于60多萬元的購房首付款，可以至解除商品房買賣合同后及其搬離時，開發(fā)商再返還給她。

雙方一上午的溝通協(xié)商最后也未能達(dá)成一致。在開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人突然起身離場時，情緒激動的李小姐撥打了110報警，轄區(qū)警方接報后趕到現(xiàn)場處理。

在雙方協(xié)商溝通期間，開發(fā)商一名法律顧問向記者表示，他們主張李小姐先結(jié)清銀行按揭貸款后再走公司退房流程，是出于規(guī)避公司風(fēng)險考量，萬一出現(xiàn)買受人將房產(chǎn)再次抵押或轉(zhuǎn)移，最后受損失的是企業(yè)。另一負(fù)責(zé)人也向記者表示，華僑城是央企，內(nèi)部有嚴(yán)格的審批流程。

“怎么可能呢，真是笑話！”對于開發(fā)商這一說法，李小姐駁斥稱，這是開發(fā)商在人為設(shè)置障礙，他們根本就不愿意退房。

律師：開發(fā)商應(yīng)先償還銀行貸款

華僑城·曦海岸

雙方不歡而散后，李小姐只得再次通過有關(guān)平臺進(jìn)行投訴。“實在不行，我只能通過法律訴訟狀告開發(fā)商了。”李小姐一臉無奈地對記者說。

李小姐還告訴記者，她去查詢自己的投訴件辦理情況時，不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)政務(wù)服務(wù)平臺有不少關(guān)于華僑城·曦海岸的投訴?！霸诤？谑?2345平臺檢索‘華僑城曦海岸’關(guān)鍵詞，有430條投訴，去年1月份至今也有300多條投訴?！崩钚〗愀嬖V記者，關(guān)于房屋質(zhì)量問題的投訴也不少。

記者也在相關(guān)平臺證實了李小姐的說法。在海口市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線平臺，記者檢索公開信息發(fā)現(xiàn)，關(guān)鍵詞“華僑城曦海岸”相關(guān)的投訴件多達(dá)數(shù)百起，從2019年11月22 日市民投訴“華僑城·曦海岸”工地超時施工問題起，各類投訴至今已多達(dá)430起，僅去年至今該平臺投訴件為310余起。

記者了解到，上述投訴件也存在居民就一問題重復(fù)投訴的情形。這些投訴件中，有些問題得到了解決，有些問題至今沒有得到解決，于是出現(xiàn)反復(fù)投訴情況。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些投訴類型包括華僑城·曦海岸工地施工、項目驗收、樓盤銷售等多環(huán)節(jié)，其中關(guān)于房屋漏水、墻壁空鼓等質(zhì)量投訴也占到很大一部分。記者見到，3月15日，華僑城·曦海岸一期住戶林先生投訴反映，其房子出現(xiàn)大面積返潮滲水，經(jīng)物業(yè)反復(fù)維修至今仍未找到問題源頭，導(dǎo)致房子無法正常入住，極度影響家庭正常生活。

另據(jù)了解，華僑城·曦海岸屬于海口市重點項目。華僑城方面此前宣稱，該項目計劃投資60億元，是集文化創(chuàng)意、商業(yè)、住宅于一體的60萬平方米“都市文創(chuàng)生活區(qū)”。

具體到李小姐的購房案例，河南千業(yè)（海口）律師事務(wù)所副主任、高級合伙人胡留喜律師表示，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了正常居住使用，購房人可以要求退房。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)該規(guī)定，李小姐房屋入住后發(fā)現(xiàn)下水道無法排水、用電跳閘等問題無法滿足購買人的正常居住需求，嚴(yán)重影響了購房人正常的居住和使用，購買人購買房屋的合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，因此，可以要求解除房屋買賣合同，退房的同時可要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失。

銀行按揭貸款究竟由誰先還？胡律師稱，商品房買賣合同解除后，購房人、開發(fā)商與銀行簽訂的貸款擔(dān)保合同也應(yīng)一并解除；上述司法解釋規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

胡律師進(jìn)一步解釋稱，因為簽訂商品房買賣合同后，涉及銀行按揭貸款部分購房款，由銀行一次性支付到開發(fā)商賬戶，開發(fā)商已經(jīng)收到了全部購房款；商品房買賣合同和銀行貸款合同解除后，根據(jù)該規(guī)定，銀行按揭貸款應(yīng)由出賣人即開發(fā)商償還貸款銀行，開發(fā)商還應(yīng)返還購房人全部購房款本金。