“三道紅線”的指揮棒下，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”發(fā)展模式走向終結(jié)，房企走不通“拿地—建設(shè)—銷售—回款”的道路，企業(yè)風(fēng)險一觸即發(fā)，確保房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”已然刻不容緩。

近期，政策的一劑猛藥為為房地產(chǎn)行業(yè)注入生機(jī)。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。會議指出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

這次會議無疑為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了重磅利好。然而，不得不重視的一個關(guān)鍵詞“新發(fā)展模式”。其實就是轉(zhuǎn)型，“規(guī)模為王”時代終結(jié)，管理紅利大幕徐徐開啟，存量時代下多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的重要性提升，將考驗開發(fā)商包括財務(wù)、管理、運(yùn)營等在內(nèi)的多維實力。

根據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，龍湖集團(tuán)（00960）以自律基因構(gòu)筑穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)，多航道打造業(yè)績增長極，基本面扎實。資本市場上，截至2022年3月25日，龍湖集團(tuán)市值為2363.30億港元，動態(tài)市盈率達(dá)到13.25。，位列民營房企第一名，投資價值獲得市場認(rèn)可。

業(yè)績穩(wěn)健均衡增長 長跑型選手韌性凸顯

在行業(yè)深度調(diào)整的2021年，龍湖集團(tuán)依然保持高質(zhì)量增長，經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)健。

期內(nèi)，龍湖集團(tuán)銷售面積達(dá)到1708.9萬平方米、合同銷售額為2900.9億元，分別同比增長5.7%、7.2%。區(qū)域結(jié)構(gòu)整體保持穩(wěn)定，長三角依舊貢獻(xiàn)三成左右業(yè)績，環(huán)渤海、華中區(qū)域銷售占比有所提升，其中環(huán)渤海超越西部成為2021年第二大貢獻(xiàn)來源。

受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團(tuán)營業(yè)收入達(dá)到2233.8億元，歸母核心凈利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%，持續(xù)兌現(xiàn)業(yè)績承諾。

“雙集中”供地模式下，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步確保投資精準(zhǔn)度，提升項目管控能力。2021年，集團(tuán)共計新增122幅地塊，新進(jìn)湛江、鹽城、鄂州、寧德、湖州、金華6座城市，新增土地儲備總建筑面積為2355萬平方米，權(quán)益面積1338萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6485元。

截至2021年底，集團(tuán)總土儲合計7354萬平方米，權(quán)益面積5047萬平方米，業(yè)務(wù)已遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個城市，約85%的貨量集中在高能級城市的價值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

報告期后，龍湖集團(tuán)新增土地儲備總建筑面積為94萬平方米，權(quán)益面積49萬平方米?？傊?021年逆勢保持投資力度，一方面為龍湖集團(tuán)未來業(yè)績穩(wěn)步增長提供堅實保障，另一方面，由于下半年以來拿地利潤空間逐步改善，這些投資也將有助于修復(fù)企業(yè)利潤率表現(xiàn)。

除此之外，龍湖集團(tuán)依然一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實推進(jìn)，收入穩(wěn)步增長，回報穩(wěn)定可期。2021年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長37.3%，占總收入比重提升0.6個百分點至4.7%。近年來龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)一直保持著強(qiáng)勁的增長，營收同比增速保持在30%以上，占總收入比重也逐步提升，物業(yè)投資業(yè)務(wù)蒸蒸日上。

2021年，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入保持快速增長態(tài)勢，租賃住房業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)盈利，為企業(yè)發(fā)展注入活力與動能。

物業(yè)投資業(yè)務(wù)持續(xù)向好發(fā)展的背后，是企業(yè)穩(wěn)定的拓展步伐和不斷優(yōu)化的運(yùn)營管理。以主要板塊商場業(yè)務(wù)為例，2021年，龍湖集團(tuán)新開業(yè)12家商場，近年來其始終保持著每年10家及以上的開業(yè)速度，全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)61座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)594萬平方米（含車位總建筑面積為749萬平方米），整體出租率97.2%。商業(yè)租金增長40%至81.5億元，商場銷售額增長53%至467億元，全年平均日客流209萬人次，同比增長38%?？傮w而言，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)發(fā)展一片向好，成為企業(yè)發(fā)展的又一大亮點。

連續(xù)6年維持“綠”檔 筑就資本端護(hù)城河

回顧2021年，上半年房地產(chǎn)金融政策維持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，在“房住不炒”主基調(diào)下對經(jīng)營貸、消費貸等進(jìn)行全面排查，防范信貸資金違規(guī)流入樓市；對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款集中度、“三道紅線”財務(wù)指標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)管。在雙向收緊的背景下，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險得到一定程度控制，但部分房企現(xiàn)金流緊張，面臨較大財務(wù)壓力。

下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)流動性持續(xù)修復(fù)，開發(fā)貸和按揭貸持續(xù)回暖。央行自12月15日全面降準(zhǔn)0.5 個百分點，釋放長期資金1.2萬億元，進(jìn)一步釋放行業(yè)流動性修復(fù)信號。

智通財經(jīng)APP認(rèn)為，2022年政策有回暖跡象，但“房住不炒”的主基調(diào)依舊延續(xù)，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制逐步完善，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，這也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。“三道紅線”對財務(wù)指標(biāo)的明確界定，全方位的金融調(diào)控，以及住宅供地“兩集中”的落地，均意味著健康的財務(wù)狀況，正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動權(quán)的核心因素，時刻保持審慎財務(wù)管理，是抵抗周期風(fēng)險的根本。2021年，“穩(wěn)健”依然是龍湖集團(tuán)財務(wù)的重要標(biāo)簽之一。截至2021年年底，凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88）。秉持長期的高度自律，龍湖集團(tuán)連續(xù)6年保持“三道紅線”的綠檔水平，筑就資本端護(hù)城河。

另外，面臨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)的經(jīng)營管理和運(yùn)營能力均需接受考驗，龍湖集團(tuán)始終強(qiáng)調(diào)“生意邏輯”，不放過市場機(jī)會，亦不盲目追求規(guī)模，保持回報率、現(xiàn)金流持續(xù)健康穩(wěn)定。2021年回款率維持在90%以上的高位。這意味著龍湖集團(tuán)經(jīng)營性活動持續(xù)為公司帶來健康穩(wěn)定的現(xiàn)金，而這正是龍湖集團(tuán)穿越行業(yè)周期的“壓艙石”和“定心丸”。

持續(xù)性的現(xiàn)金流入，讓龍湖集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅8%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11，償債能力持續(xù)提升，公司安全性穩(wěn)步提高。

融資成本降至4.14% 保持民營房企最佳信用評級

良好財務(wù)表現(xiàn)及經(jīng)營戰(zhàn)略，保障龍湖集團(tuán)融資成本長期處于行業(yè)低位。

2020年公司加權(quán)平均融資成本在億翰智庫30家代表性上市房企融資成本排行榜中位列第三。2021年公司融資成本進(jìn)一步優(yōu)化至4.14%，再創(chuàng)歷史新低；凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比依然有3.88倍。作為民營房企，龍湖集團(tuán)的“盤面安全”表現(xiàn)優(yōu)秀。

更為重要的是，龍湖集團(tuán)持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，是國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團(tuán)繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。

2021年3月15日，集團(tuán)被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍(lán)籌股。因?qū)徤髯月傻呢攧?wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展，去年5月，龍湖集團(tuán)首次登榜《財富》世界500強(qiáng)榜單，穩(wěn)健的經(jīng)營質(zhì)量和強(qiáng)大的企業(yè)綜合實力，進(jìn)一步獲得認(rèn)可。

在智通財經(jīng)APP看來，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“良性循環(huán)”時代，行業(yè)出現(xiàn)分化趨勢，劣質(zhì)公司逐漸被淘汰，資源向頭部優(yōu)質(zhì)公司傾斜。3月16日，銀保監(jiān)會表示，“鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

融資渠道對優(yōu)質(zhì)企業(yè)開放，2021年11月，中國銀行間市場交易商協(xié)會召開房企代表座談會之后，龍湖集團(tuán)發(fā)行中期票據(jù)得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場發(fā)債的民營房企。12月，龍湖發(fā)行一支為期15年的中期票據(jù)，規(guī)模不超過10億元，票面利率為3.7%，從發(fā)債規(guī)模、利率、年限維度來講，在國內(nèi)民營房企中均處于較優(yōu)水平。

2022年1月，龍湖集團(tuán)完成28億公募公司債券的發(fā)行，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率3.95%。2月14日，龍湖集團(tuán)又取得中國銀行間市場交易商協(xié)會接受注冊通知書，注冊規(guī)模為50億元。融資渠道不斷拓展，是龍湖集團(tuán)長期的財務(wù)自律、穩(wěn)健發(fā)展得到的獎賞。

從長遠(yuǎn)發(fā)展邏輯來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體分化將進(jìn)一步加快。財務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健且具有營運(yùn)優(yōu)勢的房企，將持續(xù)放大自身優(yōu)勢，在行業(yè)角逐中具有更強(qiáng)的戰(zhàn)斗力。資本向優(yōu)質(zhì)、高信用公司傾斜，龍湖集團(tuán)在市場整合中韌性凸顯；中長期來看公司轉(zhuǎn)型布局已相對完善，多航道業(yè)務(wù)并進(jìn)下未來營收增長可持續(xù)性較高，或憑借穩(wěn)健的發(fā)展能力，穿越行業(yè)周期波動。