3月23日，據(jù)哈爾濱市人民政府網(wǎng)站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

上述通知發(fā)布于2018年，當(dāng)時(shí)的政策亮點(diǎn)在于出臺(tái)了“區(qū)域性限售政策”，即在主城區(qū)6區(qū)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷(xiāo)權(quán)限，凡新購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。

哈爾濱市場(chǎng)和鄭州市場(chǎng)都屬于受到疫情影響比較嚴(yán)重的市場(chǎng)。所以在二線(xiàn)城市里面是率先出臺(tái)刺激穩(wěn)定樓市政策的市場(chǎng)

首先：哈爾濱房?jī)r(jià)持續(xù)多月下調(diào)，樓市整體非常低迷。之前抑制過(guò)熱樓市的收緊政策的確需要寬松。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，哈爾濱新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房?jī)r(jià)格已連續(xù)七月下跌。

其次：限售政策，在2018-2019年曾經(jīng)有多個(gè)城市松綁，但對(duì)于樓市的影響不大，整體樓市走勢(shì)更多地看信貸政策的變化，特別是針對(duì)改善需求是不是首套信貸的認(rèn)定，另外房貸利率的高低也非常影響購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。

第三：中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)從2022年開(kāi)始，不到3個(gè)月時(shí)間，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)60城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過(guò)70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近百次，但大部分都是針對(duì)人才、新市民的內(nèi)容。

銀行放款周期明顯縮短，改善需求依然受制于高首付、高利率入市積極性不高。另外針對(duì)房企的穩(wěn)樓市政策落地的依然很少，收并購(gòu)貸款、開(kāi)發(fā)貸大部分依然是停留在發(fā)布會(huì)，沒(méi)有落地執(zhí)行。

第四：從市場(chǎng)趨勢(shì)看，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線(xiàn)核心城市，市場(chǎng)依然低迷中，而本來(lái)出現(xiàn)小陽(yáng)春苗頭的部分城市也因?yàn)橐咔槌霈F(xiàn)了溫度緩升。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看，預(yù)計(jì)2022年上半年市場(chǎng)很難走出調(diào)整，市場(chǎng)期待房貸利率、首付明顯降低、開(kāi)發(fā)貸特別是針對(duì)私企有更明顯的穩(wěn)定政策。

房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)頻繁發(fā)布，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策接近50次，主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購(gòu)房補(bǔ)貼為主，另外最近兩會(huì)也多次提及房地產(chǎn)，整體看，房地產(chǎn)政策寬松成為市場(chǎng)趨勢(shì)，穩(wěn)成為關(guān)鍵詞。

累積2022年2個(gè)多月來(lái)，房地產(chǎn)政策已經(jīng)超過(guò)140次，刷新歷史記錄。累積看，包括鄭州等二線(xiàn)城市全國(guó)已經(jīng)超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了不同程度和內(nèi)容的房地產(chǎn)寬松政策。

最近各地都傳出房地產(chǎn)按揭貸款利率微調(diào)的新聞，整體看，房地產(chǎn)貸款政策寬松、按揭貸款寬松已經(jīng)成為趨勢(shì)，特別是銀行金融系統(tǒng)連續(xù)發(fā)聲針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定出臺(tái)各種要求。

但目前看，大部分部委的文件都是需要落地執(zhí)行細(xì)則，對(duì)于購(gòu)房按揭貸款和開(kāi)發(fā)商的民企私企開(kāi)發(fā)貸款政策都沒(méi)有明確寬松。

從當(dāng)下樓市看，出現(xiàn)蕭條的原因主要是2021年2季度開(kāi)始，針對(duì)私企開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭全面接近停滯，而從2021年四季度開(kāi)始，按揭貸款額度明顯恢復(fù)，市場(chǎng)也逐漸出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象。

但針對(duì)改善需求的首付政策依然非常嚴(yán)格，這種情況下，市場(chǎng)期待政策有進(jìn)一步的落地內(nèi)容。否則小陽(yáng)春的熱度不會(huì)高，甚至最近可能繼續(xù)出現(xiàn)部分私企的暴雷現(xiàn)象。

2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。整體看，2022年開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼。2022年來(lái)從中央部位到地方省市，都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場(chǎng)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。

此類(lèi)政策方向大致上可以分成5類(lèi)：

1：是中央部委維持房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈穩(wěn)定：中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購(gòu)房補(bǔ)貼，包括三胎政策購(gòu)房?jī)?yōu)惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補(bǔ)貼購(gòu)房政策。

補(bǔ)貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等。放寬落戶(hù)限制，落戶(hù)門(mén)檻持續(xù)放寬，爭(zhēng)相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場(chǎng)趨勢(shì)，福州、株洲、北海超過(guò)10幾個(gè)城市都調(diào)整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執(zhí)行得最沒(méi)有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地出臺(tái)政策執(zhí)行。公積金額度不高，不會(huì)影響購(gòu)房者投機(jī)，大部分公積金使用都是剛需和改善購(gòu)房者，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，選擇公積金政策寬松，可以給市場(chǎng)釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，

4：吸引人才，直接放松落戶(hù)限制，比如紹興、嘉興和中山等城市。

5：除了菏澤、重慶、江西贛州等城市開(kāi)始首套房首付20%

樓市政策不斷寬松，小陽(yáng)春能不能出現(xiàn)看信貸

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長(zhǎng)，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷(xiāo)售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?，從價(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度來(lái)，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有望逐漸企穩(wěn)，政策見(jiàn)底后，2022年1-2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。

隨著信貸政策的持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)市場(chǎng)很可能在3-4月份出現(xiàn)一次小陽(yáng)春，特別是一二線(xiàn)城市的熱度可能會(huì)比較明顯。