房價(jià)真的跌了,而且跌幅還不小。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2022年1-2月,全國商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米,同比跌幅為10.7%。全國新房銷售均價(jià)同比降幅超過10%,屬歷史首次。值得一提的是,1—2月份全國住宅商品房銷售面積和銷售額,同比分別下降14%、22%。
另根據(jù)全國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù),2月份,受監(jiān)測的318城中,二手房價(jià)格下跌的城市數(shù)量高達(dá)189個(gè),占比高達(dá)59.4%。連很多省會城市也在下跌,比如哈爾濱、呼和浩特、太原、石家莊、昆明和貴陽等同比降幅在3.72%至0.58%之間,部分區(qū)域降幅甚至超過15%。
統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市二手房價(jià)格漲跌數(shù)據(jù)也顯示,2月份70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市的房價(jià)至少回到了2年前。這28城的分布是:南方16個(gè),北方12個(gè)。其中中心城市有11個(gè),分別是:太原、哈爾濱、石家莊、長春、呼和浩特、濟(jì)南、鄭州、天津、貴陽、南寧、南昌。
受市場行情低迷影響,河南省省會、9大國家中心城市之一的鄭州3月1日還一口氣出臺了19條“救市”措施,內(nèi)容涉及放松限購、取消認(rèn)房認(rèn)貸、允許高品質(zhì)樓盤價(jià)格上浮、引導(dǎo)房貸降息、推行貨幣化安置等,可謂煞費(fèi)苦心。
此外,今年前2個(gè)月開發(fā)商這邊的銷售情況,也差到了極致。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,百強(qiáng)房企1、2月份的銷售業(yè)績均大幅下滑:1月,百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比下降近4成,拿地總額下降超6成,多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳;2月,百強(qiáng)房企銷售額再度下挫,同比下降47.2%,環(huán)比下降23.5%,較2021年月均水平降低56.5%。其中頭部房地產(chǎn)公司中,如萬科、保利和融創(chuàng)今年前兩個(gè)月的銷售面積、銷售額和均價(jià),都在下降。降幅從700-5000元/平不等。
以往房地產(chǎn)市場行情火熱時(shí),房價(jià)幾乎是每天一個(gè)價(jià),但購房者卻還是蜂擁而至,擠破頭也要買房?,F(xiàn)如今房價(jià)大幅下跌,購房者卻熱情不高,投資炒房客忙著賣房離場,剛需購房者忙著持幣觀望——這并非我們信口胡說,而是有調(diào)研數(shù)據(jù)支撐:CRIC針對返鄉(xiāng)置業(yè)或就地買房的客戶做了一項(xiàng)調(diào)研問卷,結(jié)果顯示:計(jì)劃一年內(nèi)完成購房的客戶從2021年的近八成下降至2022年的六成。換言之,2022年有40%購房者“放棄買房”。
另外,我們一周前所做的在線調(diào)查問卷結(jié)果也顯示,當(dāng)前時(shí)期,購房者的購房意愿大幅下降:在收回的10239份問卷中,有4100份表示“6-12個(gè)月內(nèi)不考慮買房”,占比也高達(dá)40%。40%購房者“放棄買房”,原因是多方面的,其中絕大多數(shù)人認(rèn)為,房價(jià)還有進(jìn)一步下跌的可能,現(xiàn)在買房就是高位接盤。當(dāng)然,也有部分購房者不買房的原因是,擔(dān)心房企信用風(fēng)波持續(xù),暴雷后倒閉,房錢兩空。
房價(jià)真的跌了,為何40%購房者卻“放棄買房”?專家揭露兩大原因
在房產(chǎn)專家劉博看來,當(dāng)前時(shí)期,房地產(chǎn)市場雖然日趨降溫,房價(jià)下跌幅度更是前所未見,但購房者買房意愿卻不強(qiáng),40%購房者選擇持幣觀望,市場信心難以提振主要是兩大原因:
第一,受“買漲不買跌”思想影響,且“隨大流者”居多
過去二十年,我國房價(jià)都保持“不斷上漲”的姿態(tài)。哪怕是過去有過3次房價(jià)波動,但也僅僅是保持穩(wěn)定或小幅微漲,更重要的是每一次波動后,總會有更大幅度的上漲。這使得數(shù)以萬計(jì)的人形成了“房價(jià)只漲不跌”的預(yù)期。
另外,“買漲不買跌”的邏輯在房地產(chǎn)行業(yè)更是被當(dāng)成投資買房的鐵律。過去二十年,我國房價(jià)都沒跌過,“買漲”是多年積累的成功經(jīng)驗(yàn)。去年下半年以來,房地產(chǎn)降溫顯著,70個(gè)典型城市中,有超過8成的城市都在降價(jià),這是歷史首次,更是之前從未遇到過的情況,所以不管是對于投資客,還是對于剛需購房者,此時(shí)“持幣觀望”才是最明智的選擇。這其中有一部分人是真的參透了投資買房的道理,但絕大多數(shù)者是“隨大流”——別人都不買,我也不買,售樓部沒人,市場行情不好,還是再等等吧。
第二,收入大幅下降,不敢盲目購房
2020年以來,受疫情影響,很多行業(yè)都遭受了重創(chuàng),尤其是航運(yùn)、客運(yùn)、旅游、餐飲、外貿(mào)等行業(yè),不僅客戶流失嚴(yán)重,而且訂單量驟降。企業(yè)不好過,打工人更不好過,影響輕微的,可能僅僅是工資收入下滑,影響較嚴(yán)重的,直接失業(yè),經(jīng)濟(jì)來源徹底被切斷??梢哉f當(dāng)前時(shí)期,各行各業(yè)都面臨不同程度的失業(yè)、被裁、降薪、調(diào)崗等情況,尤其是地產(chǎn)行業(yè),今年以來有多家企業(yè)爆出給員工“放長假”。而失業(yè)、降薪等的背后,意味著很多人的工資收入大大降低了。
3月中旬,騰訊裁員、阿里裁員、裁員三個(gè)關(guān)鍵詞沖上熱搜,可謂各種壞消息鋪天蓋地。有人調(diào)侃,如果消息屬實(shí),杭州、深圳很多前兩年高價(jià)買房的程序員可能要斷供了——這些高收入群體,名下基本都有動輒兩三萬的房貸,一旦被裁,短期難以找到下家,家庭收入來源為零,個(gè)人積蓄又能撐得了多久呢。
此外,疊加房地產(chǎn)行業(yè)步入“降溫周期”,很多前兩年加杠桿購房的人,這兩年房產(chǎn)升值預(yù)期嚴(yán)重不足。而且不乏一些短期投資炒房的人,算盤落空。這些過來人投資房產(chǎn)失敗的經(jīng)驗(yàn),赤裸裸地展示在大家的面前,前車之鑒,很多人不可能視而不見。所以,收入下滑嚴(yán)重,也是影響很多人“放棄買房”的重要原因之一。
對于當(dāng)前樓市處于“降溫周期”,但是購房者買房熱情不高一事,黃奇帆近日接受采訪時(shí),也說清楚了背后的真實(shí)原因:中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新階段,關(guān)鍵的一些指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn),這意味著未來的房地產(chǎn)行業(yè)會增長乏力、投資降速,此外在住房需求基本得到滿足的情況下,房企銷售、住房貸款等指標(biāo)也會大幅萎縮。簡單來說就是,房價(jià)下行時(shí)期,40%購房者“放棄買房”,一方面是購房需求得到滿足了,增長陷入瓶頸;另一方面是投資房產(chǎn)無利可圖了,房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性,不再值得購買。
對于黃奇帆的觀點(diǎn),我們高度贊同。當(dāng)前時(shí)期,黃奇帆所說的“影響房地產(chǎn)走勢的幾大關(guān)鍵指標(biāo)”確實(shí)出現(xiàn)了拐點(diǎn):1、城鎮(zhèn)化率增長的空間不大了,數(shù)字層面我國的城鎮(zhèn)化率雖然只有65%,但實(shí)際上把把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了,小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村。很多專家張口閉口,我國城鎮(zhèn)紅利還有10-15年,這種說法并不科學(xué);
2、中國的老齡化程度在逐漸加深。當(dāng)前時(shí)期處于“深度老齡化社會”階段,預(yù)計(jì)2035年60歲及以上老人比例會高達(dá)30%以上,進(jìn)入“超老齡化社會”。而老齡人越多,需要的房子越少,反而死亡率在增加,會退出很多房子來;
3、開發(fā)商手中的新房庫存高達(dá)6億平米,未來在房價(jià)長期穩(wěn)定的情況下,新房庫存會一直積壓,因?yàn)橥顿Y性購房需求大幅減少,且每年開發(fā)商會有15-17億平米的建設(shè)規(guī)模。這會造成新房需求大幅萎縮;
4、人均住房面積達(dá)到“天花板”了,人均50平米的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平,未來不可能再繼續(xù)增長;
5、居民家庭負(fù)債率創(chuàng)新高,2021年上半年,我國家庭債務(wù)首次突破10萬億美元,且家庭債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重上升到62.05%。這意味著當(dāng)前時(shí)期我國家庭負(fù)債整體是比較高的,家庭負(fù)債過高會制約家庭在其他方面領(lǐng)域的消費(fèi)支出。
按照黃奇帆的說法,未來我國將以改善型購房需求為主,且同時(shí)面臨城鎮(zhèn)化進(jìn)程放慢、老齡化進(jìn)程加快、新房庫存積壓、人均住房面積觸頂?shù)榷喾矫娴脑鲩L阻力,但這根本支撐不了今天房地產(chǎn)投資增長速度。直白點(diǎn)說就是,未來房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售都會逐漸降速。2022年是40%購房者放棄買房,再過幾年,購房需求進(jìn)一步得到滿足,放棄購房的比例還會進(jìn)一步加大。
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