中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展必然要面對(duì)的嚴(yán)峻形勢(shì)。多重因素迭加影響下，這一行業(yè)在2021年上半年平穩(wěn)增長(zhǎng)，下半年出現(xiàn)了降溫顯著的局面。一些高杠桿、高負(fù)債的企業(yè)開始陸續(xù)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)房地產(chǎn)悲觀的論調(diào)甚囂塵上。事實(shí)上，企業(yè)遭遇運(yùn)營(yíng)困難或是項(xiàng)目失敗，怪環(huán)境，怪行業(yè)或者怪運(yùn)氣都沒有太大意義，有價(jià)值的是如何有所準(zhǔn)備，并在逆境中找到一條可行的升級(jí)路徑，然后堅(jiān)持下來。

歸根結(jié)底，地產(chǎn)是個(gè)大行業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變。那么現(xiàn)在有哪些中國(guó)民營(yíng)房企是安全的？誰又能突破傳統(tǒng)模式，進(jìn)入未來新的快車道？

這個(gè)春天，房企財(cái)報(bào)可能“不太好看”已經(jīng)在很多人的預(yù)料之中。但沒想到的是，大批房企年報(bào)出現(xiàn)了“難產(chǎn)”的情況。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有十余家房企公告延發(fā)年報(bào)。

房企為何交不出“成績(jī)單”？很多公告中都稱，核數(shù)師無法如期交出或者辭任。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這背后原因是核數(shù)師在一些涉及財(cái)報(bào)的關(guān)鍵問題上與公司出現(xiàn)了不一致，從而導(dǎo)致核數(shù)師被迫辭任或者無法提交審計(jì)意見。

核數(shù)師會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)的帳目進(jìn)行定期審查

除了更換審計(jì)之外，疫情沖擊出行、物流及其他限制，也導(dǎo)致了審計(jì)工作難以進(jìn)展。

值得一提的是，還有一些房企發(fā)布了盈利警告。大部分房企手中的“糧”本身不多，還面臨著銷售目標(biāo)未達(dá)成、債務(wù)到期等一系列問題。無法按時(shí)披露年報(bào)數(shù)據(jù)，一定程度上也打擊了投資者信心，進(jìn)而加劇企業(yè)的融資困難。

地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)利潤(rùn)率顯著下降，充裕的現(xiàn)金流才是企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的基石。

2022年3月30日，龍頭房企碧桂園如期發(fā)布了年報(bào)，業(yè)績(jī)刷屏了。值得注意的是，碧桂園手握現(xiàn)金超1800億，并且，債務(wù)規(guī)模和融資成本“雙降”。沒有什么比充裕的現(xiàn)金流更能讓人安心了。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性：截至2021年12月31日，碧桂園除了可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，其他數(shù)據(jù)也不錯(cuò)——現(xiàn)金短債比約2.3倍，凈負(fù)債率僅45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園2021年全年業(yè)績(jī)公布現(xiàn)場(chǎng)

這一組亮眼數(shù)據(jù)，離不開長(zhǎng)期的自律。碧桂園集團(tuán)總裁及執(zhí)行董事莫斌在業(yè)績(jī)說明會(huì)上直言，“針對(duì)目前市場(chǎng)狀態(tài)，公司采用的策略是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流，?！兰t線’，做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)?！?/p>

在這種策略之下，2021年全年，碧桂園營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)13%至5230.6億元，銷售回款率連續(xù)第六年保持在90%以上的高位。毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。

銷售回款率高，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，達(dá)到了108.6億元，展現(xiàn)出這位業(yè)內(nèi)佼佼者扎扎實(shí)實(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、較優(yōu)的償債能力，就是企業(yè)的“高信用名片”，自然能獲得資本市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。當(dāng)前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營(yíng)房企之一，而且加權(quán)平均融資成本較上年底再次下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。

碧桂園總部大樓

在2021年9月份之前，公司抓住市場(chǎng)機(jī)遇，在境內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)行長(zhǎng)久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監(jiān)管及投資人的支持下，也成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。2022年3月份，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會(huì)首度獲批50億元中票額度。

當(dāng)前房企流動(dòng)性持續(xù)緊張下的背景下，銀行授予并購(gòu)額度進(jìn)行相關(guān)并購(gòu)的合作對(duì)象多為國(guó)企、央企。而碧桂園是目前為止為數(shù)不多獲得銀行并購(gòu)融資額度授信的民企之一。

截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元，在2022年3月又先后與招商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

近年來，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、在線教育以及娛樂等多個(gè)行業(yè)，都刮過了“監(jiān)管風(fēng)暴”，與此同時(shí)，技術(shù)創(chuàng)新為主的“硬科技”企業(yè)則在不斷成長(zhǎng)、壯大。當(dāng)下和未來的中國(guó)，最需要什么樣的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)？這成了各行各業(yè)亟需深度思考的問題。

“硬科技”領(lǐng)域，寧德時(shí)代的崛起備受關(guān)注，這家企業(yè)的成功不僅受益于新能源電動(dòng)車的熱潮，還因?yàn)樗呀?jīng)形成了以動(dòng)力電池系統(tǒng)為基礎(chǔ)、向鋰電池材料和儲(chǔ)能延伸的業(yè)務(wù)格局，使得它在不利的成本環(huán)境中依然能夠保持競(jìng)爭(zhēng)力。

此種戰(zhàn)略邏輯，也值得房企借鑒。碧桂園是房企中獨(dú)一無二的樣本，其尋求科技賦能的步伐一直沒有停下來過。早在2018年7月，碧桂園就成立了全資子公司廣東博智林機(jī)器人有限公司。作為行業(yè)領(lǐng)先的智能建造解決方案提供商，博智林正在積極探索行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展新路徑，助力建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

博智林總部大樓

在碧桂園，博智林作為其“硬科技”的代表產(chǎn)業(yè)，是單獨(dú)發(fā)展的一個(gè)版塊，同時(shí)也貫穿于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，最終是為了賦能整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。

作為科技型企業(yè)，對(duì)于技術(shù)研發(fā)的長(zhǎng)期大量投入自然是不可避免的。如今，博智林的智能建造等新業(yè)務(wù)已經(jīng)取得了階段性成果。

截至2022年2月底，博智林已有21款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋25個(gè)省份（直轄市、自治區(qū)）超350個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超750臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工面積超700萬平米。應(yīng)用的新階段，意味著碧桂園的科技研發(fā)將進(jìn)入到更深、更廣的階段。

專利數(shù)量也非常可觀。截至2022年1月底，博智林已遞交專利有效申請(qǐng)3523項(xiàng)，獲授權(quán)1749項(xiàng)；相關(guān)研發(fā)產(chǎn)品相繼斬獲中國(guó)專利獎(jiǎng)、IF設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、紅點(diǎn)獎(jiǎng)、IDEA獎(jiǎng)、紅星獎(jiǎng)、金蘆葦獎(jiǎng)等眾多獎(jiǎng)項(xiàng)。

墻紙鋪貼機(jī)器人按照作業(yè)路徑進(jìn)行平滑且工整地自動(dòng)鋪貼墻紙

在房住不炒政策背景下，隨著國(guó)內(nèi)人口增速放緩，嚴(yán)格的限價(jià)政策疊加、材料與人工成本不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在過去幾年顯著下降。而科技，是降低成本提升利潤(rùn)的最佳利器，這也將成為碧桂園最為堅(jiān)實(shí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

近年來，國(guó)家不斷出臺(tái)政策大力鼓勵(lì)和推廣裝配式建筑、BIM應(yīng)用、智慧工地和建筑機(jī)器人等智能建造相關(guān)技術(shù)，建筑業(yè)或?qū)⒂瓉硐乱粋€(gè)十年新的發(fā)展機(jī)遇。

為了應(yīng)對(duì)快速變化的大環(huán)境，碧桂園還將“全競(jìng)提升”作為年度主題，強(qiáng)調(diào)以強(qiáng)基固本、科技賦能作為應(yīng)對(duì)變化、提升競(jìng)爭(zhēng)力的根本。

從一些細(xì)節(jié)方面的調(diào)整也能窺探到精準(zhǔn)管理對(duì)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響：財(cái)務(wù)管理上，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，杠桿把控嚴(yán)格，能夠在逆勢(shì)行情之下有足夠容錯(cuò)和騰挪的空間；投資布局上，多線城市均衡布局；產(chǎn)品組合和打造上，碧桂園能夠根據(jù)不同市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求進(jìn)行產(chǎn)品的打造和升級(jí)，精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)動(dòng)向，用品牌實(shí)力提升競(jìng)爭(zhēng)力。

樓市下行趨勢(shì)持續(xù)之下，購(gòu)房者觀望情緒日益加重，三四線城市當(dāng)前的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}尤為突出。對(duì)于碧桂園，市場(chǎng)也存在著對(duì)三四線城市去化的擔(dān)憂。

UBS瑞銀在今年一月表達(dá)了不同的看法：三四線市場(chǎng)并不如很多投資人所認(rèn)為的那樣悲觀，預(yù)計(jì)在2022年會(huì)迎來一個(gè)更加穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，特別是對(duì)頭部開發(fā)商而言。

莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。未來將對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)做進(jìn)一步的分類，按照市場(chǎng)規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場(chǎng)，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。

關(guān)鍵詞在于“大都市圈”和“強(qiáng)三四線”，碧桂園是按照市場(chǎng)的需求來布局各能級(jí)城市的，深耕的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好、人口凈流入的重點(diǎn)城市。

廣東-廣州鳳凰城·云頂

2021年，碧桂園共獲取333幅土地，在1416億元的權(quán)益拿地金額中，位于一二線占比34%，位于三四線占比66%，新獲取土地85%位于五大都市圈。

這代表著碧桂園長(zhǎng)期以來的的一種“遠(yuǎn)見”。事實(shí)上，2021年，碧桂園68%的銷售貢獻(xiàn)來自于三四線城市，全年總?cè)セ蕿?7%。碧桂園方面預(yù)計(jì)，2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億上，公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。

尤其值得注意的是，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)核心城市圈，新增權(quán)益土地金額占比17%，期內(nèi)共熟化貨值119億。其在2021年權(quán)益合同銷售金額前十的城市，有四座位于大灣區(qū)，分別為東莞、惠州、佛山、廣州。此外，在廣東韶關(guān)、云浮、陽江等地級(jí)市，市場(chǎng)占有率達(dá)到了20%以上。

江門.濱江灣

第七次全國(guó)人口普查中，大灣區(qū)10年間常住人口增長(zhǎng)了2183.04萬人，11城全部實(shí)現(xiàn)了凈流入，增量位列全國(guó)第一。經(jīng)濟(jì)向好，人口持續(xù)涌入，這些都將推動(dòng)著大灣區(qū)樓市繼續(xù)往上走。

階段性下行，并不改房地產(chǎn)行業(yè)大市場(chǎng)的本質(zhì)。去年底以來，中央持續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，近期國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議及多部委的表態(tài)，顯示出國(guó)家穩(wěn)地產(chǎn)的決心，有利于堅(jiān)定及時(shí)有效化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的信心，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多穩(wěn)定地產(chǎn)政策出臺(tái)。

在可以預(yù)見的未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)基本面逐步改善，住房需求將有望得到持續(xù)釋放。目前，疊加疫情影響，短期銷售尚未企穩(wěn)，但非常時(shí)期是鍛煉企業(yè)能力最好的時(shí)機(jī)。畢竟未來還會(huì)有各種無時(shí)無刻都可能存在的危機(jī)，房企更要看到機(jī)會(huì)，穩(wěn)住自身，跟進(jìn)變革，全面提升。

作者 | 閏 然

編輯 | 曾一目

統(tǒng)籌 | 蒙潔華

排版 | 靜 山