本篇文章信途科技給大家談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)推廣策劃方案，以及房地產(chǎn)商業(yè)推廣方案對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

商業(yè)地產(chǎn)項目如何推廣

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)與商業(yè)雙重特征的綜合性行業(yè)，他兼有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)運營的雙重運行規(guī)律，并且具有其本身特有的行業(yè)規(guī)律。同樣，作為商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳推廣也同樣有著其操作的獨特性，能不能把握住推廣的關(guān)鍵，在某種程度上決定著項目運作的成敗。眾所周知，中國商業(yè)地產(chǎn)是近兩年才興起的，整個行業(yè)尚處于起步、探索階段，需要各方面的專業(yè)人才，但是，目前懂得如何操作商業(yè)地產(chǎn)的人才十分缺乏，而較能有接合點的多為操作過住宅地產(chǎn)的團隊或個人，他們在中國二十余年的住宅推廣的操作中，磨練出了極其敏銳的商業(yè)意識和有清晰條理的判斷力，因而在商業(yè)地產(chǎn)興起時，這些團體或者個人順理成章的成為項目宣傳推廣方面的主管?？墒牵钊死Щ蟮氖虑楫a(chǎn)生了，項目的開發(fā)商認為宣傳推廣部門在對項目的宣傳、推廣沒有盡心，導致了項目無法及時的招到主力商戶、整體項目招商銷售工作造成延誤；而宣傳推廣部門卻另有說法，他們認為是高層對自己的支持力度不夠或者市場環(huán)境不利，方案沒有錯，因為這些都是自己多年來作住宅的經(jīng)驗。其實，正是由于雙方都對商業(yè)地產(chǎn)的宣傳推廣缺乏實踐經(jīng)驗和統(tǒng)一的認識，導致項目的陷入泥沼漩渦狀態(tài)，即不作出舉動還可以維持現(xiàn)有狀況，動的越激烈，就陷的越深。

本人在此從商業(yè)地產(chǎn)的特點出發(fā)，對廣告推廣進行粗略分析，希望可以起到拋磚引玉的效果。

一、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級目的出發(fā)，為招商、銷售、運營服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)總的目標是招商、銷售及商業(yè)運營三個方面的成功。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達到85%左右；商鋪銷售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實現(xiàn)利潤的最大化。如何有效的推動招商、銷售、運營工作的進展，就是評價宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標準。在項目的運作過程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項目實際進展狀況劃分階段。并且使每個階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費用，合理的分配預(yù)算費用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動。

二、宣傳推廣中，應(yīng)該明確推廣目的及審核標準。

實用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應(yīng)張揚的主題、迷失了預(yù)定的目標。作為推廣中面對目標群體的產(chǎn)物，追求廣告畫面的個性、漂亮，追求活動的轟動效應(yīng)是沒有錯的，但是必須確定一個前提，即在構(gòu)思、制作時，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標。不能產(chǎn)生經(jīng)濟、社會的收益，那么廣告就可以判斷為無效廣告。

三、宣傳推廣中，也要作營銷者，而非生硬的推銷者。

簡單的說，要知道目標群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測。例如現(xiàn)階段目標需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報分析的廣告，這屬于與目標群體的溝通不暢，2、3次之后，目標群體的注意力將會轉(zhuǎn)移，對項目的正常進展造成不利的因素。宣傳推廣部門在進行一項推廣、宣傳工作之前，一定要先調(diào)查市場，摸清目標群體的需要，然后對癥下藥。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動，也應(yīng)是一個市場的研究員和熟知目標群體心理的專家。

四、 公關(guān)多一些還是廣告多一些？

公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點之一。就本人看來，公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過創(chuàng)意的新穎和訴求點的針對性傳播信息；公關(guān)則通過新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來說，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時效性也比平面廣告更長。

五、 勾繪前景，而非強調(diào)實用、優(yōu)惠。

住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強調(diào)地理上的優(yōu)勢，還需要強調(diào)其商業(yè)上的前景。例如，國內(nèi)多數(shù)SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐就靠開發(fā)商對前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實力的商家會看重長期利益。企業(yè)一方面要用市場的實績來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標群體，目標客戶認可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，即使暫時有各方面的顧慮，也終將成為開發(fā)商的堅定擁護者，與項目站在一起，共同提升項目的品牌。相反，如果一味的強調(diào)優(yōu)惠，被人認為有某些陰暗面是對項目非常不利的。而且，商家不會為一些優(yōu)惠去冒更大的風險。

六、 自抬身價，知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。

有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會，把自己混跡于普通住宅、商場項目中，這樣，短期內(nèi)可能會招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對項目的認識等同于商場，失去好奇感，對以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運營造成不利的因素。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅持知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標；只有美譽度，才能提升項目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個有機的品牌集中營，后期的銷售、商業(yè)運營才能成功。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼。

七、 挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢。

在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項目的自身模式，往往容易被競爭者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢。難模仿意味著競爭的減少。想在當今激烈競爭的市場中站住腳,推廣工作在剛起步時就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也許項目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時必須大力挖掘項目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。

商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容有哪些？

飆馬商業(yè)地產(chǎn)認為：商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。

商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位

策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業(yè)地產(chǎn)融資策劃

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投

資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信托機構(gòu)、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等)的青睞和認可，必須制定系

統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評

價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息;后者不要利

息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃

商

業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策

劃活動。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地

聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。

商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃

商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學的建筑設(shè)計和評價方法，遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。

商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃

建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應(yīng)在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。

商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣策劃

亦即銷售促進，實質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

招

商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如

中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng)意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設(shè)過程中的重點是物

業(yè)銷售;建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進場經(jīng)營;投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。

什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃？

轉(zhuǎn)載以下資料供參考

商業(yè)地產(chǎn)策劃是貫穿商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。

房地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。

商業(yè)地產(chǎn)策劃核心內(nèi)容

商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位

策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業(yè)地產(chǎn)融資策劃

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信托機構(gòu)、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等)的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息;后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃

商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。

商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃

商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學的建筑設(shè)計和評價方法，遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。

商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃

建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應(yīng)在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。

商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣策劃

亦即銷售促進，實質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng)意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設(shè)過程中的重點是物業(yè)銷售;建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進場經(jīng)營;投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。

商業(yè)地產(chǎn)策劃步驟

項目地塊解析

在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

項目區(qū)位分析

主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展狀況進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

項目地塊條件分析

主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

1、項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。

2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎(chǔ)上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進行預(yù)測，提供細供市場調(diào)研方向。

3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。

4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。

5、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。7、項目價值定位(含財務(wù)分析)：根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。

商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢

? 價格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項目現(xiàn)場分離

1．3機會

? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進時間待定

? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明

我司認為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析

北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。

2．2本項目推廣特點說明

? 2004年11月我司開始接觸本項目

? 項目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項目銷售周期說明

本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時間結(jié)點

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務(wù)說明

本項目銷售計劃表

項目銷售任務(wù) 計劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務(wù)明細表

周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為準。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計 486

3、推廣策略

3．1本項目客戶群特征

? 在亞運村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟實力

3．2項目賣點梳理

? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項目較高的升值空間

3．3賣點整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報廣

選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領(lǐng)域的動態(tài)進行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰

為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨特性的體現(xiàn)與標榜 40萬

強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報》整版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報》半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣

《北京晚報》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺廣告5天

《北京晚報》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺廣告10天

《北京青年報》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報》整版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計 850萬

3．6價格策略

3．6．1項目價格制定原則

? 從項目各個單位的實際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報；

? 緊密聯(lián)系項目工程進度；

? 結(jié)合項目銷售策略和項目的銷售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展并結(jié)合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預(yù)先購房的客戶，同時也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給后期價格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項目操作的穩(wěn)妥性，建議本項目執(zhí)行“平開高走”的價格策略。

? 后期具體價格與上調(diào)單價將根據(jù)市場實際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關(guān)注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當集中宣傳項目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標客群能夠?qū)㈨椖苛袨槠渲脴I(yè)的選擇，為強銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項目優(yōu)勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項目的各個賣點，以此向市場充分展現(xiàn)項目優(yōu)勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質(zhì)，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項目工期的進展，繼續(xù)宣傳項目產(chǎn)品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強銷期（2005年9月—11月）

這個階段項目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時又迎來了房地產(chǎn)的強銷期，此階段以“奧運區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優(yōu)勢和賣點。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強銷期

廣告推廣目的： 項目進入強銷期后，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項目進入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進進行小幅度下調(diào)，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項目進入現(xiàn)房銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進行持續(xù)性較強的促銷活動，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動（一）：媒體記者見面會

推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場準入前的預(yù)熱同時，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計時間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會”。記者見面會于2004年12月在項目現(xiàn)場或特定地點舉行。

本次記者見面會將準備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十余家，并達到共識：“北奧公館”項目上市后將成為市場關(guān)注的焦點，必定會引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會后，各大媒體對“北奧公館”項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報道的媒體名單如：

《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設(shè)報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現(xiàn)代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費者報》等。

預(yù)計費用：1萬元

推廣活動（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進準客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計時間：2005年1月

2004年12月項目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時，對在規(guī)定時間（當月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進準客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發(fā)項目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計劃

（7）、項目經(jīng)濟及社會效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計委托專業(yè)建筑設(shè)計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)選擇專長于商業(yè)項目設(shè)計的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構(gòu)，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設(shè)計中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計公司。收費的優(yōu)惠、設(shè)計外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計。商業(yè)項目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎?wù)f明中國項目的專業(yè)水準開始得到國際業(yè)界的認可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關(guān)，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡。

其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)設(shè)計所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設(shè)想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗消費設(shè)計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗消費的新需求，并創(chuàng)造更有個性的體驗空間成為新一代商業(yè)設(shè)計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區(qū)殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風貌和文脈特征，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護和適當改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標志性建筑。也有許多商業(yè)項目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風險。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲攧冢跂|北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計是促進商業(yè)消費及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項目的設(shè)計宗旨就是為消費者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計應(yīng)當以行人的活動為基準，實現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計，因而建筑的細節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識和綜合規(guī)劃設(shè)計能力的設(shè)計公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達到更高價值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項目的建筑設(shè)計做到了非常精細的程度。

3,房地產(chǎn)項目推廣

項目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項目初步發(fā)展階段策劃

項目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項目優(yōu)劣勢綜合評定

項目定位

項目發(fā)展目標

價格策劃

制定價格總體目標

確定定價方法

確定定價模式

制定物業(yè)價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計劃

開盤準備

準備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設(shè)計

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計分析

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