信途科技今天給各位分享開盤前期階段推廣方案的知識，其中也會對開盤前期階段推廣方案是什么進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關注和分享本站。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發(fā)項目用地狀況調查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發(fā)組織結構形式和研究

（6）、開發(fā)建設及銷售計劃

（7）、項目經(jīng)濟及社會效益分析

（8）、結論及建議

注：市場需求預測的方法

A、定性預測法

B、定量預測法

初步可行性研究的內容

初步可行性研究又稱“預可行性研究”，內容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項目規(guī)劃設計委托專業(yè)建筑設計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設計應選擇專長于商業(yè)項目設計的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業(yè)設計院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設計中，少有追求專業(yè)特長的設計師篩選，多數(shù)委托普通設計公司。收費的優(yōu)惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設施內部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設計。商業(yè)項目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業(yè)水準開始得到國際業(yè)界的認可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡。

其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)設計所面臨的復雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業(yè)技術手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設計。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業(yè)設施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業(yè)設施的設計中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結合體驗消費設計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發(fā)展獨立設置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關注體驗消費的新需求，并創(chuàng)造更有個性的體驗空間成為新一代商業(yè)設計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區(qū)殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風貌和文脈特征，必須落實到實際的規(guī)劃設計中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應保護和適當改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結合新建建筑的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當在規(guī)劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標志性建筑。也有許多商業(yè)項目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風險。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲攧?，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強調氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設計是促進商業(yè)消費及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項目的理想氣氛應該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項目的設計宗旨就是為消費者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設計應當以行人的活動為基準，實現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20m寬的范圍內“之”字前行。

商業(yè)設施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設計，因而建筑的細節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設計的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識和綜合規(guī)劃設計能力的設計公司來完成，并通過設備、結構的最新配置使產(chǎn)品達到更高價值。而不是建筑師完成規(guī)劃設計后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設計。可以說，只有重視專業(yè)化和各技術專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項目獲得升值，適應宏觀調控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項目的建筑設計做到了非常精細的程度。

3,房地產(chǎn)項目推廣

項目前期策劃階段

市場調研分析

資訊調查

地塊環(huán)境

類比分析

項目初步發(fā)展階段策劃

項目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項目優(yōu)劣勢綜合評定

項目定位

項目發(fā)展目標

價格策劃

制定價格總體目標

確定定價方法

確定定價模式

制定物業(yè)價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計劃

開盤準備

準備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設計

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓

銷售流程設定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計分析

前期產(chǎn)品推廣方案？

前期鏟平推廣方案從這幾個方面入手：

1、產(chǎn)品定位分析

在做產(chǎn)品推廣方案之前，一定要做好產(chǎn)品定位分析，你的產(chǎn)品功效是什么，和競爭對手相比你的優(yōu)勢是什么。

正確的產(chǎn)品定位，是成功完成產(chǎn)品推廣的前提。在制定推廣計劃前，一定要對產(chǎn)品的賣點，定價，目標市場，受眾人群等做一個詳細的分析。

2、用戶肖像及受眾分析

用戶的年齡，性別，興趣愛好是我們分析受眾最主要的三個維度。

3、媒體及推廣渠道

前期做好準備以后，就要選擇渠道來推廣產(chǎn)品，針對推廣，主要選擇了以下幾個渠道，外部資源，平臺資源，活動營銷，自媒體資源。全方位的曝光自己的產(chǎn)品，短時間內制造話題，引進流量，最終落實到轉化。

怎么做樓盤推廣方案

做樓盤推廣方案注意以下幾點：

一、推廣目標

(確定推廣目的，推廣要達到什么樣的效果等

二、樓盤基本信息分析

(樓盤基本情況分析，樓盤的價格、面向人群、特色、交通和周邊設施等基本面的分析

三、目標市場分析

(分析什么樣的人會來買你的樓盤，城市的交通怎樣影響人們的購買決策，遠一點的地方是否有直達的公交、地鐵或高速路等，這一部就決定了你重點要向那些人進行推廣

四、選擇媒介

(目標市場分析完了，那么你就要確定使用什么推廣手段來進行推廣了，這一部主要考慮選擇的媒體是否能夠覆蓋你的目標人群和該媒體能否在你的預期下有效對他們傳遞信息。

(主流的有電視、報紙、廣播、路牌、傳單、短信、DM直郵、網(wǎng)絡等，這里說一下你要是在廣州可以咨詢一下廣州聯(lián)迅這家公司，他們做點對點的推廣還是挺專業(yè)的，我們的樓盤這一塊是他們做的

五、確定內容

(確定了媒體接下來就要看怎么做內容了，電視的話要做視屏、報紙的話眼做文案、路牌的話要做平面等，這是要分工的

六、費用預算

(不用說了，很簡單，就是大概要花多少錢

誰有樓盤開業(yè)的策劃方案?

聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街

開 盤 活 動 策 劃 提 案

一、前言

聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街項目自銷售人員進駐現(xiàn)場至今，在公司雙方人員的共同努力配合下，各方面的準備工作陸續(xù)到位，項目即將以嶄新的姿態(tài)全新亮相。

基于本項目推廣中借助于名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街運作的概念，在開盤期間，所進行之開盤慶典及活動是棋局上的關鍵，因此為了使項目開盤銷售推廣能夠順利進行，通過在前期整合項目各項資源的基礎上，充分利用開盤活動契機炒熱銷售現(xiàn)場氣氛，同時向公眾傳達項目信息，力求獲得高頻度的市場傳播機會，使本案在開盤時能夠首戰(zhàn)告捷。

此次開盤活動的前提是：雙方達成共識，在各方面工作準備就緒的情況下，通過雙方公司的協(xié)調一致配合，力求開盤活動能夠一炮打響！因此經(jīng)公司人員探討研究初步?jīng)Q定為了前期有更為充足的時間醞釀，本案將于12月7日隆重開盤。

二、開盤活動安排

1、開盤抽獎

通過發(fā)放問卷，傳播聚鑫榮開盤和 “福祿旺禧送大獎”活動信息，廣泛吸引人員到銷售現(xiàn)場進行抽獎，以強化開盤氣氛，挖掘本案目標客戶群體，營造銷售契機；

1）抽獎時間：12月7日為期一天（9：30開始）

2）抽獎對象：攜問卷或抽獎卷者和意向客戶

3）活動地點：聚鑫榮售樓處

4）獎項設置：

一等獎：獎券有“?！弊謽?，廈新A6手機一部 1名

二等獎：獎券有“祿”字樣，微波爐一臺 3名

三等獎：獎券有“旺”字樣，熱水壺一臺 12名

四等獎：獎券有“禧”字樣，聚鑫榮雨傘一把 50名

活動補充說明：凡參與者皆送聚鑫榮見面禮一份（馬克杯）

2、開盤舞獅表演（暨財神發(fā)紅包）

通過開盤舞獅表演，營造項目喜慶吉祥的氣氛，使項目在廣大客戶心目中形成喜慶吉祥意念，更容易為客戶所接受。

1）活動時間：上午9：00—12：00 ；

2）活動地點：售樓處門口或沿泉永路500M范圍內；

3）活動形式：舞獅：10—12人一組，二頭大獅（4人）、二頭小獅（2人）繡球（1人）、樂器（3—4人）進行現(xiàn)場技藝表演；

跳財神：一組2人，裝扮財神進行現(xiàn)場發(fā)紅包，以示恭喜發(fā)財。

3、聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品“八發(fā)拍賣會”

以名優(yōu)特相關產(chǎn)品拍賣形式獲得項目之高頻度曝光，內容與項目形象相吻合，首度給參加活動者形成名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街之印象，炒熱現(xiàn)場氣氛，為銷售現(xiàn)場聚集人氣；

1）時間：12月8—12月10日為期三天；

上午：9：00—12：00 下午：2：30—5：00

2）地點：現(xiàn)場工地（或售樓處側，元件廠大門口）

3）拍賣形式：由現(xiàn)場主持人主持拍賣；

4）拍賣內容：相關名優(yōu)特產(chǎn)品及一些較具吸引力的產(chǎn)品。

5）操作思路：8元起價，在拍賣過程中，主要以小額商品貫穿始終，中間穿插，較具吸引力的較大額商品（家電）；每種品類的拍賣商品輪流交替進行，避免重復；

6）每天的拍賣商品例表如下：

產(chǎn)品類別 具體種類 訂購數(shù)量 經(jīng)費投入 拍賣形式

茶類 各種茶葉、茶具 4 400 以合件為單位

油類 食用油、色拉油、花生油和調和油等 10 200 以瓶為單位

酒類 白酒 如劍南春、閩臺春、茅臺、古井貢酒、雙溝、洋河、陀牌、二鍋頭等 5 200 以瓶為單位；

啤酒 惠泉或清源、雪津 5 200 以箱為單位

煙類 七匹狼、紅雙喜、沉香、石獅、555等 5 500 以條為單位

干貨類 經(jīng)過包裝后的香菇、筍干、木耳、及各類干果和肉類加工品等 10 300 以袋為單位

日用品 洗發(fā)水、沐浴露、 10 200 以瓶為單位

大家電 電視、微波爐、消毒柜 各1 2600 以臺為單位

小家電 電風吹、錄音機、高壓鍋、剃須刀等 各1 300 以臺為單位

以上拍賣品費用合計：4900元，預計回收50%，投入50%左右即2450元左右

注：1、為了盡量減少活動投入，采取“即賣即補”的原則，先限定采購一定量的拍賣品，賣完為止。如果在賣不完的情況下，則用于充當?shù)诙炫馁u品；

2、以上所列拍賣商品，購買時可根據(jù)實際需要而定。

4、開盤優(yōu)惠促銷黃金周

為促進聚鑫榮商業(yè)街店面的銷售，在經(jīng)過雙方協(xié)商的前提下，開盤一周內推出店面促銷單元為促銷單元，列示如下：

編號 面積m2 底價（元/m2） 雙方執(zhí)行促銷價（元/m2） 促銷總價（元）

A2 38.61 8000 7800 300000

A9 39.78 8300 8000 318000

A18 41.44 8400 8100 335000

A36 53.68 6800 6600 365000

B15 28.71 6500 6280 180000

注：1）以上促銷價每平方米優(yōu)惠200-300元，在總價上優(yōu)惠8880-12432元；

2）凡意向客戶送雨傘一把；下定者除特價優(yōu)惠外，送雨傘一把；

5、售樓處現(xiàn)場包裝和注意事項：

售樓現(xiàn)場是銷售的第一線，是決定銷售成敗的關鍵，因此現(xiàn)場包裝、氣氛渲染至關重要。

1）工地現(xiàn)場：拱門（及拍賣搭臺和布幅）、項目圍墻周邊遍插彩旗；

2）售樓處現(xiàn)場花籃擺放（8個）；

3）凡來現(xiàn)場的顧客以香茗伺候，并贈送禮品（馬克杯一個）；

4）開盤前由銷售人員負責通知客戶于12月7日來售樓處領取禮品和抽獎卷，并告知有抽獎活動和開盤優(yōu)惠促銷等；

5）開盤當天，售樓現(xiàn)場的銷控把握至關重要，因此開盤前，應加強銷售人員的培訓，進行一次現(xiàn)場模擬演習；

三、廣告媒體宣傳安排

開盤期綜合利用各種傳媒，多渠道傳播樓盤銷售、抽獎信息，吸引廣大客戶入場，提高客戶信心，進一步促進銷售，塑造項目形象，開創(chuàng)多方共贏的局面。

媒體安排投放情況一覽表：

媒體投放渠道 主題和內容 規(guī)格形式 發(fā)布時間 費用預算

泉州晚報軟性報道 主要訴求西郊規(guī)劃和商業(yè)交通發(fā)展前景 財經(jīng)新聞1/3版 2002.11.27 30000元

東南早報 發(fā)布項目公開、開盤活動和抽獎信息 東南早報1/2版（單色） 2002.11.28 7920元

泉州晚報預告兼公開版 “政府巨資打造西部商業(yè)動脈，泉州首家名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街開創(chuàng)西部商業(yè)新版圖” 1/3版套紅 2002.12.6 31652元

泉州晚報夾報 傳達項目綜合素質形象 隨泉州晚報夾送 2002.11.29 43000元

另外，在媒體投放安排的同時，注意利用對戶外廣告的投入，進一步加大多項目宣傳力度。

1、 現(xiàn)場信息傳遞：售樓處業(yè)務員現(xiàn)場項目賣點元素的傳達；

2、 布條廣告：周邊區(qū)域各主要路口布幅、布條張掛；

3、 前期銷售人員的派報和問卷發(fā)放（北峰、豐州、江南、浮橋和西郊等地）

四、活動經(jīng)費預算

1、開盤抽獎：8060元（除雨傘和馬克杯以外，其余禮品由開發(fā)商落實）

2、舞獅：2400元 跳財神：500元；

3、拍賣會：拍賣品費用：4900元；其它：800元

4、現(xiàn)場包裝：彩旗：240元（40面）花籃：480元（4對）

5、茶具：30元；茶葉：20元

6、戶外布幅廣告：1500元

7、財神紅包：500元（每1元一包，共計500份紅包）

活動費用：19430元（包括抽獎禮品費用）媒體費用：112572元

總費用合計為：132002元

萬科金色家園內部認購及開盤計劃方案

一、 開盤準備的目的

1、 在項目正式開盤前確定意向性購房客戶，防止已登記客戶的流失。

2、 在正式發(fā)售前渲染氣氛，積累人氣，為正式開盤打好底氣。

3、 通過前幾期形象廣告、新聞發(fā)布會、開工典禮、莫愁湖游園會（如果做），南京民眾對金色家園及萬科房產(chǎn)有一定認知，趁熱打鐵地推出一些SP活動，樹立開盤先到先得的觀念，勢必會產(chǎn)生一定的市場轟動。

4、 階段性的價格抬升，讓客戶感受到金色家園的“升值潛力”。

5、 進一步檢測目標客戶需求，為價格調整、銷控提供及時的市場反饋。

6、 對新聘業(yè)務員參與實踐的絕好機會，為到今后銷售打下堅實的基本功。

二、正式引導期之前必須完成工作

n 售樓處、樣板房裝修完畢并開始引導期接待；

n 戶外廣告樹立——至少是原售樓處形象廣告牌樹立發(fā)布，開始發(fā)布時間到開盤日不低于1個月；

n 項目周邊區(qū)域外形象包裝及導示系統(tǒng)制作安裝完成；

n 地盤及售樓處現(xiàn)場形象包裝完成；

n 前期品牌與形象推廣已經(jīng)達到一定效果，有足夠的客戶積累

2．1 廣告

2．2 產(chǎn)品推介會 （3月初-4月底） 不少于3次

2.2.1萬科會會員產(chǎn)品推介會

4月20-21舉辦針對萬科會會員的小范圍產(chǎn)品的推介交流會。事先通知萬科會會員活動內容，并要求參加者給予回復（電話/信函）。根據(jù)實際參加人數(shù)可分成幾天進行，每天不多于150人。重要流程如下：

? 來訪客戶進行登記

? 南京萬科公司總經(jīng)理發(fā)表歡迎講話。

? 由萬科公司派員進行統(tǒng)一的樓盤概況介紹、優(yōu)勢分析和工程進度的通報。

? 客戶自由咨詢（一小時）。

? 舉辦自助型晚餐會，準備酒水、餐點等。

? 飯后現(xiàn)場可舉行由萬科會員自行組織參加的自娛自樂的音樂表演。

2.2.2團購產(chǎn)品推介會

從3月初開始，從南京市獲利能力較高的行業(yè)中，如銀行、證券、IT等篩選出20~30家主要目標單位。可先由業(yè)務人員以郵寄信函和項目簡介的方式進行接洽，將有需求信息反饋的單位列為重點直銷對象，并根據(jù)不同直銷單位的具體需求，制定相應的推銷方案，上門拜訪進行直銷。此外，針對主要市內重點的辦公樓，利用午休時段進行設點咨詢活動，如租用辦公樓大堂或戶外廣場等，進一步擴大直銷的范圍和影響力。經(jīng)過第一輪的直銷推廣，對直銷活動中積累的意向性較強的目標客戶進行分析、整理和歸檔，然后通知重點客戶于4月13日在金絲利喜來登酒店集中舉辦以團購客戶為對象的“萬科金色家園”的產(chǎn)品推薦會，預期到會人數(shù)為100人左右。會議流程可參見萬科會會員產(chǎn)品推介會。

2.2.3公眾推介會

3月23日在南京人流集中的區(qū)域如新街口的金鷹國際、東方商城、金絲利喜來登酒店等開展面對公眾的產(chǎn)品推廣會，可租用商場大廳或室外廣場。重點是可與萬科公司贊助的“喜歡南京的一百個理由”活動相結合。如獲獎征文的揭曉展示或與政府合作的河西整體規(guī)劃的展示等，并舉辦一些現(xiàn)場的文藝表演活動助興，如國外爵士樂隊的演出或中國鼓樂隊的表演等。以豐富多彩、生動有趣的活動配合推介會，借以擴大產(chǎn)品影響力，為項目日后的正式推廣造勢。同時，此類活動可兼顧不同層次的客戶，增加項目信息傳播的途徑，從而積累一批目標客戶。

2.2.4 “萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會

在3月23日金陵飯店（或金絲利喜來登酒店）舉行“萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會。邀請南京各大報的媒體記者參加。在會上著重介紹就萬科公司秉承一流組合、一流產(chǎn)品、一流服務的產(chǎn)品開發(fā)理念，從項目的規(guī)劃設計（伍茲貝格）、環(huán)境景觀設計（貝爾高林）、裝飾設計（孟思——黎國梁）、建筑商（南通四建）、營銷顧問（中原地產(chǎn)）、廣告推廣（天際傳播）到會所延伸（金絲利酒店），教育設施（力學小學）、物業(yè)管理等諸多合作伙伴。體現(xiàn)了萬科金色家園規(guī)劃設計、開發(fā)建設、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)都是由國際化的精英團隊傾力協(xié)作和精心打造。在會上只展示產(chǎn)品、會所、環(huán)境等得相關立體效果圖，不出示具體平面圖，以保持項目一定的神秘感。會后贈送給每位與會記者來賓相應的禮品（較貴重一點，如：皮具、領帶、領夾、袖扣等）。

2．3 引導期內SP活動建議

2．3．1“喜歡南京的一百個理由”系列PR活動

2月初-3月底，配合“喜歡南京的一百個理由”征文獲獎作品的公開展示

機會點：從4月起，萬科金色家園的樓盤展示活動可以利用室外場地與征文獲獎作品共同展示，突出萬科贊助的標題。以獲獎征文的展示活動帶動樓盤的先期展示，提高萬科品牌的親和力，增強南京人對萬科品牌的認同感，不僅對“金色家園”項目，而且對萬科在南京的房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)起到有益作用。

2．3．2萬科金色之旅

從3月5日起，通過萬客會或現(xiàn)場展示活動向目標客戶發(fā)放調查問卷，內容涉及購房意向、價格、房型、物管、景觀要求等，為項目正式推廣的價格的制定和銷售策略的調整提供依據(jù)。然后從中篩選50位尊貴客戶參觀上海萬科的樓盤。建議4月6日，用四輛依維柯（形象廣告車）帶客戶到上海，上午參觀“優(yōu)詩美地”，下午參觀“萬科華爾茲”。使客戶對萬科地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品有一個直觀的認識和了解，并增進與客戶的情感交流。

備用方案：也可精選10位客戶參觀全國（深圳、北京）萬科的優(yōu)秀樓盤。前提是能吸引南京新聞媒體進行全程報道。

2．3．3以銷售導向培養(yǎng)賣點

可考慮事先聯(lián)系具有影響力的一些部門和行業(yè)（如大學、銀行、證券、政府），向他們定向優(yōu)惠銷售一批樓盤，制造諸如博士樓、金融家樓、政府官員樓等廣告抄作載體，利用他們的導向作用，促進樓盤的整體銷售。例如，今年正逢南京大學成立100周年，如能吸引專家、教授的加盟，即可制造相當?shù)剞Z動效應。

2．4樓盤信息的確認

A、 物業(yè)管理（服務項目、收費標準）

B、 智能化標準

C、 建材標準

D、 配套設備標準

E、 公共區(qū)域裝修標準

F、 會所（金絲利）服務收費標準

G、 銷售價格及付款方式

H、 各項購房及入伙費用

2．5銷售道具準備

A. 模型

B. 展板

C. 售樓書（包括精裝本和簡易本）

D. VI部分（銷售人員服裝、胸牌、資料夾等道具配備）

E. 銷講資料的完善

F. 銷售人員的再培訓

G. 銷售現(xiàn)場服務人員（安保、保潔）

H. 價目表

2．6工程進度保證

售樓處、樣板房、小區(qū)環(huán)境樣板、濱湖樣板段工程全線完工。

在達到以上引導期標準后，方可保證開盤達到預期效果。

三、項目開盤流程

3.1 客戶篩選

由于通過萬客會接待、樓盤展示活動和重點直銷等工作積累一批意向客戶，但這部分客戶可能對項目的價格、戶型都不甚了解，基于種種原因，有些客戶未必是我們真正的目標客戶，所以我們有必要對已經(jīng)登記的客戶進行一次篩選，再次進行項目介紹，確保真正有誠意的客戶在正式開盤當日來售樓處繳付大定金（初定為2萬元人民幣）。

3.2 銷售準備執(zhí)行流程

時間安排 工作安排 前期準備工作

2/21 n 遞交內部認購計劃書n 第一批待推單元的價目表

2/22-27 n 執(zhí)行方案的討論、確定n 工作分工明細

2/28-3/6 n 價目表的調整n 細化銷控方案的出臺

3/7-13 n 銷售準備方案的最終定稿

3/23公眾推介會 n 在新街口進行公眾推廣活動，以配合萬科協(xié)助推廣的“喜歡南京的一百個理由”活動。n 舉行敲鼓、游戲與抽獎等活動內容聚集人氣。 n 標準房型圖、內部價格表n 可移動展板制作、現(xiàn)場包裝n 報章公告（包括內部會員通報）

4/8“戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會 n 在金陵飯店（或金絲利喜來登酒店）舉行，邀請南京各大報的媒體記者參加。n 只公布相應的表現(xiàn)圖，部出示具體平面圖。 n 可移動展板制作、現(xiàn)場包裝

4/13團購推介會 n 在金絲利喜來登酒店大會議廳集中接待團購意向客戶，咨詢相關問題，并告知4/29派籌時間。n 只公布價格區(qū)間在5700元/平方米以內 n 金絲利的現(xiàn)場布置（包括展板、效果圖等）n 模型、樓書等銷售道具的準備n 自助餐和小禮品的準備

4/20萬科會會員推介會 n 書面通知萬客會會員參加金絲利喜來登酒店大會議廳得內部推廣活動。n 公布價格區(qū)間在5700元/平方米以內 n 金絲利的現(xiàn)場布置（包括展板、效果圖等）n 模型、樓書等銷售道具的準備n 小禮品的準備。

4/22-26 n 通知（電話/信函）目標客戶（團購、萬科會與其他積累客戶）4/27-28來參加優(yōu)惠派籌活動。 n 信函的填寫、郵寄n 媒體廣告告知派籌信息。

4/27派籌工作 n 在萬科會實施對外的派籌工作。n 根據(jù)派籌數(shù)量決定樓盤價格和開盤計劃。 n 保安力量加強維持現(xiàn)場次序。

5/1-7售樓處開始接待客戶 n 售樓處，樣板房開始接待客戶參觀。n 安排龍舟賽等慶祝游園活動 n 現(xiàn)場布置得最后完成n 贈送小禮品。

5/8內部認購 n 集團內部及關系客戶的內部認購，以及萬客會會員內部認購，小定定金5千。 n 小定金收據(jù)的制作。n 財務人員的安排。

5/10正式開盤 n 正式公布價目表，認購相應單元，收取大定金2萬。n 控制進場簽約人數(shù)，保證現(xiàn)場次序和足夠的人氣度n 封存已內部認購的單元。 n 大定金收據(jù)的制作。n 財務人員的安排。n 若當日下雨，準備戶外雨棚

3.3 關鍵節(jié)點詳細流程

3.3.1 派籌活動執(zhí)行方案

? 從4月20日起在報章廣告中告知4/27日將舉行派籌活動，不說明具體數(shù)量，只提及數(shù)量有限，先到先得。并需攜帶身份證。

? 通知（電話/信函）前期積累得意向客戶在4/27于9：00在萬科會現(xiàn)場外候場。并需攜帶身份證。

? 事先在現(xiàn)場張貼有關派籌海報，并在新街口派發(fā)相關的DM廣告。

? 留出排隊通道，加強停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 計劃發(fā)放籌碼300份。紅籌（97折）100份；黃籌（98折）100份；藍籌（99折）100份。發(fā)籌前對籌碼數(shù)量嚴格保密，發(fā)完為止。同時可預先多制作些藍籌以備現(xiàn)場之急需。

? 總銷控通知客戶進場，每批10組客戶，后批客戶依次進場。

? 每位拿到籌碼的客戶需登記身份證號碼。告知客戶開盤時需攜帶身份證，與登記的號碼相符，籌碼優(yōu)惠才能兌現(xiàn)。

3.3.2 售樓處開放日執(zhí)行方案

? 統(tǒng)一邀請意向客戶進行內部參觀和活動（如果實際人數(shù)較多，可分攤在余下幾天陸續(xù)參觀，而取前100位在5/1日）。

? 5/1當天由萬科公司派員統(tǒng)一講解樓盤情況，剩余時間由客戶自由參觀，業(yè)務人員只負責維持次序和講解客戶關心的問題。

? 建議當天可組織售樓處開放日“嘉年華”活動，準備一些酒水（紅酒、飲料等）和西式餐點，供到場人員自助享用。同時在售樓處外的小廣場邀請文藝團體做演出（爵士樂隊、大提琴、薩克斯表演等）。下午在莫愁湖上舉辦慶祝開盤的龍舟或劃船賽，客戶可在室外平臺觀看。事先可圍繞龍舟賽多加宣傳，吸引廣大市民前來觀看，擴大樓盤影響力。

? 中午由萬科公司安排午餐會，增進與客戶的交流。

? 客戶在參觀結束后，可獲贈萬科T恤等小禮品。

? 不公開樓盤具體價格，只公布價格區(qū)間在5700元以內，并告知客戶5/10日開盤，先到先得。

3.3.3 內部認購執(zhí)行方案

? 以萬客會的名義通知（電話或信函）會員5/8優(yōu)先到現(xiàn)場售樓處參加內部認購活動。

? 通知當日來售樓處的客戶于9：00在萬科現(xiàn)場售樓處外候場。

? 安排排隊位置，加強停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 當天不接待除萬客會會員外的別的客戶?？稍谑蹣翘幫鈴堎N通知海報，并安排從售樓處到萬科會的臨時班車，由萬科會代理客戶接待一天。

? 總銷控臺通知客戶進場選購，每批10組客戶。整個接待時間嚴格控制，未在短時間作出決定的客戶則不予等待，安置于休息區(qū)繼續(xù)考慮，后批客戶依次進場。

? 正式公開價格，推出近售樓處的兩棟樓的100個單位。

? 銷售員將已有明確意向的客戶引至總銷控臺，客戶提交身份證，工作人員填寫大定收據(jù)，認購書（一式二份）。

? 工作人員將已經(jīng)填寫完認購書的客戶引到定金收款處，客戶繳款，一份交與客戶，一份留存。

? 要求小定客戶必須在5/10開盤當天到售樓處完成大定，并補足15000元大定（不退），逾期則視做自動放棄。如前期銷售預期看好，則可放寬時間限制。

? 客戶若沒有機會選購我們的第一期房源，在推出第二批房源時，承諾萬科會客戶將有優(yōu)先挑選權。

3.3.4開盤流程

? 通知當日來售樓處的客戶于9：00在萬科現(xiàn)場售樓處外候場。

? 安排排隊位置，加強停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 總銷控臺通知客戶進場選購，每批6-10組客戶。由于客戶已有多個備選的購房方案，因此整個接待時間嚴格控制，未在短時間作出決定的客戶則不予等待，安置于休息區(qū)繼續(xù)考慮，后批客戶依次進場。

? 若出現(xiàn)兩個或以上的客戶同時選中同一單位的情況，則由小定收據(jù)上的籌號先后獲得優(yōu)先挑選權。

? 銷售員將已有明確意向的客戶引至總銷控臺，客戶提交身份證，工作人員填寫大定收據(jù)，認購書（一式二份）。

? 工作人員將已經(jīng)填寫完認購書的客戶引到定金收款處，客戶繳款，一份交與客戶，一份留存。工作人員發(fā)放禮品券。

? 總銷控臺的負責人在客戶填寫認購書的同時，將已預定的單元及時通知其他銷售人員，不再向客戶推薦。

? 推出近售樓處的兩棟樓的100個單位，訂完后再推別的單位，以造成“供不應求”的局面。

? 客戶憑認購書和禮券到禮品處領取紀念品（禮品待定）。

? 客戶若沒有機會選購我們的第一期房源，在推出第二批房源時，承諾該部分客戶按順序有優(yōu)先挑選權。

封存集團內部和萬客會會員認購的單元。

房地產(chǎn)營銷，如何進行前期推廣？

現(xiàn)今房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產(chǎn)營銷策略成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一把亮劍。要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手準備：

一是前期的策劃

二是中期的戰(zhàn)術分布實施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。

一、前期的策劃—打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。

我們應從三方面把握： 1，對樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規(guī)劃設計和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區(qū)的成熟等。

2，市場調查，把握方向 此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時期內各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念，區(qū)域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統(tǒng)，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤性價比和高于對手的樓盤價值系統(tǒng)，在原定的營銷戰(zhàn)術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰(zhàn)術方案。

3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統(tǒng)，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在“后非典時代”，業(yè)界將會樹立起新的樓盤主題價值系統(tǒng)，健康將是第一主題，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境，健康的工作環(huán)境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業(yè)的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優(yōu)勢，樹立起樓盤的最優(yōu)形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。

二，中期的戰(zhàn)術分布實施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰(zhàn)術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰(zhàn)術將會得到全面的實施。

在此點上，戰(zhàn)術分布于三方面：

1，關注營銷的“體驗場” 體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產(chǎn)生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在?！吧顖觥钡脑O計要有創(chuàng)意，在房地產(chǎn)營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住，而應從多方面去開發(fā)，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產(chǎn)生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發(fā)驚人的效果并引導客戶購買的沖動。

2，把服務落實到客戶中去 開盤前期和開盤之后積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產(chǎn)生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。

3，實惠永遠是購房的第一動力 在房地產(chǎn)的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。

伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段，當前的房地產(chǎn)市場中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術可歸結為以下幾類： 1，購房送物業(yè)管理費。 2，購樓送車位。 3，購房送接受優(yōu)質教育，培訓機會。 4，購房享受裝修大優(yōu)惠。 5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務。 6，購房連帶購車大優(yōu)惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎，送禮，返現(xiàn)金。 9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰(zhàn)術時要充分地考慮客戶的實惠需要。

當做好前期的準備，就更有利于做好后期的營銷控制了。 房地產(chǎn)營銷的后期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對于潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標而努力，樓盤開發(fā)的終極目標表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報和生活環(huán)境的最優(yōu)化。

無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。

想了解更多房產(chǎn)營銷策略，請移步到媒介盒子查看

房地產(chǎn)開盤的推廣策略有什么特點

項目的定位等在項目建設之前已經(jīng)確定，當開盤之后

首先要做的應當是客戶市場分析，客戶心理分析，客戶價值分析

接著要對客戶信息接收渠道進行分析?？此麄兌际怯檬裁礃拥拿襟w，或者如何傳播他們接受的信息量最大。

接著將項目的特點與傳播渠道進行對比分析，選擇最合適的傳播渠道和傳播方式。

接著制定系統(tǒng)的整個營銷方案。

方案第一步：根據(jù)前面的分析和項目的分析確定廣告主體和廣告語。

接著要進行的是樓盤包裝包括CI設計、戶外廣告、建筑外墻體等廣告。

接下來是第一階段廣告宣傳攻勢。包括媒體廣告（軟、硬）

公關活動、數(shù)據(jù)庫直銷，DM等

在接下來還要做好現(xiàn)場操控。這個是很關鍵的。

在接下來的階段是強推廣階段，需要加大廣告攻勢。在這個階段需要配合價格策略和促銷策略。通過自身的一些列活動調購房者的心理，并作心理底線的強攻。

到最后還要進行收尾推廣工作，廣告量下降，可以通過數(shù)據(jù)庫德營銷或者關系營銷的方式進行推廣和營銷。并配合一定的價格策略。

宣傳推廣配合營銷階段進行的，進度要和營銷進度保持一致。

樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫

5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排

開盤組織安排是指開盤當日銷售活動的具體工作流程以及促進流程順暢運行的各項保障工作。它的主要內容包括：開盤組織流程設計、人員分工及培訓、開盤空間組織、銷售流程中的關鍵點控制、開盤物料清單及落實、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應對措施、銷售氛圍營造、防止開盤未成交客戶流失預案等。

5.1.1 開盤組織流程

良好的開盤組織流程要具備以下特點：

1) 分區(qū)明確，責任到人

2) 內外場緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標在一定時段內完成

3) 銷控必須準確，堅決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。

4) 簽約必須及時，保證“銷控一個、簽約一個”。

開盤認購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號選房為例）。

5.1.2 經(jīng)典樓盤開盤策劃人員分工及培訓

1）人員分工

開盤總指揮

各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復核區(qū)）人員及負責人

銷售人員：銷控專員，銷售經(jīng)理，置業(yè)顧問

銷售輔助人員：財務人員，簽約人員，復核人員

咨詢人員：銀行按揭、設計、工程、法律人員

現(xiàn)場服務人員：服務生，保安員，保潔員

2）人員培訓

銷售培訓：銷售百問（統(tǒng)一對外說詞），現(xiàn)場銷售模擬

銷售輔助培訓：客戶問答指引，工作流程模擬

物業(yè)服務培訓：形象要求，服務動作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場服務流程演練

5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織

開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點）在實際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：

1) 易于營造熱烈有序的銷售氛圍

2) 準確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)

3) 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉

4) 各工作區(qū)均預留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁”

開盤空間組織圖的參考格式見附件7。

5.1.4 銷售流程中的關鍵點控制

項目開盤銷售組織要進行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復核區(qū)。各片區(qū)設定管理負責人，片區(qū)之間由各區(qū)內設定的接頭人進行聯(lián)系，設置的總體協(xié)調人負責整個流程的正常運轉及工作節(jié)奏的控制。

流程中的各區(qū)關鍵點控制：

1) 等候區(qū)——進入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內的成交效率及現(xiàn)場人氣

2) 選房區(qū)——準確記錄銷控，引導客戶成交

3) 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準確性和速度

4) 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準確性和速度

5) 復核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯的最后屏障

5.1. 5 開盤物料清單及落實

開盤中涉及多種物料，開盤準備階段應列出詳細的物料清單，并落實到具體責任人。

主要物料包括：

1) 認購須知

2) 客戶簽約文本：認購書、合同統(tǒng)一文本

3) 現(xiàn)場銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務臺、銷控板等

4) 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等

5) 設備類物料：電腦、打印機、復印機、驗鈔機、POS機、保險箱、麥克風、擴音器等

6) 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等

7) 食品類物料：為客戶及工作人員準備的食品和飲料等

8) 宣傳類物料：空飄、噴繪等

物料清單的參考格式見附件8。

5.1.6 開盤促銷策略

開盤促銷的實質是通過某種形式刺激客戶在短期內成交。

制定促銷策略的基本原則:

1) 促銷形式符合產(chǎn)品形象要求

2) 保持現(xiàn)場人氣

3) 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象

促銷的基本形式包括但不限于：

1) 內部認購（誠意金）優(yōu)惠

2) 付款方式優(yōu)惠

3) 抽獎（禮品、電視、車、房款、管理費等）

4) 按期簽約優(yōu)惠

5.1.7 開盤信息發(fā)布

通過各種有效途徑將項目開盤信息傳遞給市場，特別是儲備客戶。

5.1.8 突發(fā)事件的應對措施

開盤前要對突發(fā)事件的出現(xiàn)進行預估，并制定針對性的應對措施。

開盤突發(fā)事件的類型主要有：

1) 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準備基本物件應急；

2) 客戶服務類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時準備陪同客戶到附近銀行取款；

3) 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時提前安排公安人員在現(xiàn)場進行協(xié)調；

4) 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對開盤的宣傳條幅進行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調好政府管理人員，同時安排相關人員在現(xiàn)場隨時準備協(xié)調工作。

5) 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。

5.1.9 開盤銷售氛圍營造

開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動形式為開盤現(xiàn)場提供一個良好的背景環(huán)境，它的本質是為銷售而服務的，在活動安排時要注意不能過于分散工作人員的時間與精力，活動安排始終要圍繞開盤銷售進行。

5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預案

項目積累的每一個誠意認籌客戶都是付出一定營銷費用的代價獲取的，是營銷推廣的成果，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案。

5.2 開盤實地演練

開盤實地演練的基本要求：

1) 全流程實地演練

2) 全體人員參與

3) 充分估計困難

4) 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決

5) 反復實地演練直至順暢無誤

六、開盤總結分析

要求在首次開盤后一周內做出簡要明晰的分析評價，對項目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報營銷策劃中心。

6.1意義

1) 制定與調整后續(xù)銷售策略的依據(jù)

2) 項目持續(xù)定位的依據(jù)

3) 項目價格體系調整的依據(jù)

4) 項目推廣效果評估與調整的依據(jù)

5) 制定與調整項目發(fā)展策略及發(fā)展速度的依據(jù)

開工令房地產(chǎn)表格

開發(fā)報建流程

開發(fā)報建

6) 項目規(guī)劃設計調整的依據(jù)

6.2主要內容

1) 客戶分析

2) 各戶型成交情況分析

3) 銷售目標評估

4) 銷售定價評估

5) 營銷策略評估

6) 后續(xù)推售計劃和價格建議

七、開盤常見的主要問題

1) 推廣節(jié)奏與項目發(fā)展進度步調不一致，出現(xiàn)較大偏差，造成費用和客戶資源的浪費

2) 對市場缺乏深入調研分析，流于表面

3) 市場數(shù)據(jù)陳舊，報告未能準確反映現(xiàn)時市場的真實情況

4) 重定性的感覺、輕量化的分析

5) 在客戶儲備過程中未設定初選推售范圍，造成客戶選擇范圍或過于散亂或過于集中，不利于確定開盤推售范圍和客戶分流

6) 開盤價格的確定缺乏分步測試、逐步聚焦的過程，造成無法準確判斷客戶的心理價位

7) 開盤組織流程不科學、不嚴密，造成現(xiàn)場氛圍差、容易出錯和客戶流失

8) 不注重開盤總結，不能及時制定和調整后期的推售安排

9) 不重視售樓系統(tǒng)在開盤中的應用，不能實時掌握開盤成交數(shù)據(jù) 經(jīng)典樓盤開盤策劃

房地產(chǎn)開盤前 想在網(wǎng)站上做個推廣 網(wǎng)站宣傳方案怎么做

網(wǎng)站推廣首先你應該參照同行的網(wǎng)站宣傳方案，最主要的就是在競爭對手中脫穎而出，根據(jù)自身網(wǎng)站情況，如果要速度快那就暫時選擇付費推廣，不急才能選擇

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