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前兩天聽說(shuō)旭輝城洋房要加推，最近抽空再一看，就只剩幾套了？

旭輝城是今年1-7月的房山銷冠啊，房子一直賣的很快的。旭輝城的洋房只有一棟本身就稀缺，再加上位置朝向什么的都特別好，自然不愁賣了。另外就是，旭輝城的洋房是有活動(dòng)的，買房就送10萬(wàn)裝修禮，簡(jiǎn)直不能再劃算了，不瞞樓主說(shuō)，我就定了一套，據(jù)說(shuō)等貸款下來(lái)就可以入住，到時(shí)候咱也算正式在北京扎根了。

為什么疊墅明明是復(fù)式洋房，開發(fā)商卻把它宣傳為別墅？

因?yàn)閯e墅聽起來(lái)比洋房更加上檔次，讓人們覺得更加的物有所值，房子更加好賣出去。

推薦一些洋房項(xiàng)目？

西青

具體位置：張家窩鎮(zhèn)京福支線與辛老路交口以南

在售情況：11層到頂洋房，17層到頂高層；加推83-98全陽(yáng)通透戶型，均價(jià)18000-19500元/平

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2018年

東麗

萬(wàn)科城市之光

具體位置：成林道與國(guó)山路交口

在售情況：層19-21號(hào)樓在售，均價(jià)25000—27000元/平米，15層到頂、2梯4戶，主推80平米2居、100平米3居，簡(jiǎn)裝修。

層10、14、15號(hào)樓在售，均價(jià)27000—28000元/平米，8層到頂、1梯2戶，主推115平米3居，簡(jiǎn)裝修。

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2019年中旬

津南

龍湖天宸原著

具體位置：海教園同硯路南開大學(xué)南門向東500米

在售情況：洋房，8層到頂，1梯2戶，主推125、140平（建面）戶型，均價(jià)21000元/平。

交房時(shí)間：洋房預(yù)計(jì)2019年上旬交房

首創(chuàng)悅山郡

具體位置：津沽路與鑫怡路交口北行400米

在售情況：電梯洋房9、11、21號(hào)樓在售，8層到頂，1梯2戶，9、21號(hào)樓戶型112平米3居，11號(hào)樓戶型為133平米3居，均價(jià)23000元/平米

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2019年6月毛坯交房

小洋房是什么？

洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說(shuō)，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。

時(shí)至今日，一個(gè)多世紀(jì)過(guò)去了，“花園洋房”又被重新提起，先在南方都市熱身，2000年后隨“南方軍團(tuán)揮師北上”出現(xiàn)在北京地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年以珠江國(guó)際城的“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為標(biāo)志，“花園洋房”熱在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)新高，然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。

不過(guò)北京乃至全國(guó)都市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治與文化環(huán)境已與解放前有天壤之別，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況和需求特征就更加沒有多少相似之處，但是緣何花園洋房依舊魅力不減呢？其在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景如何呢？針對(duì)上述問(wèn)題，我司特就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)花園洋房的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展做了簡(jiǎn)要的研究。

一、花園洋房之現(xiàn)狀

追隨著住宅郊區(qū)化的進(jìn)程，低密度住宅持續(xù)走俏，一個(gè)個(gè)花園洋房項(xiàng)目相繼面世，雖然都打著花園洋房的大旗，但各個(gè)項(xiàng)目各有特色，分布于郊區(qū)的各個(gè)方位，沖擊著京城房地產(chǎn)市場(chǎng)。

雖然同樣高舉花園洋房大旗，但產(chǎn)品形式卻存在著很大差異，洋式的別墅、連排、雙拼自不必說(shuō)，獨(dú)門獨(dú)院，上有天，下有地，稱其為花園洋房是無(wú)可厚非的；珠江國(guó)際城的疊拼升級(jí)版以“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為口號(hào)，以花園洋房為主題，類似產(chǎn)品還有風(fēng)格與林；以金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目自成一派，產(chǎn)品形式以四層板樓為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層和頂層各有花園和露臺(tái)相贈(zèng)，同樣稱其為花園洋房；部分六層板樓項(xiàng)目，因其具備的外國(guó)風(fēng)格，景觀均好，高綠化率同樣也自稱為花園洋房?？磥?lái)市場(chǎng)中的所謂的“花園洋房”真是百花齊放，百家爭(zhēng)鳴，是花園洋房也好，不是花園洋房也罷，總之，諸多的低密度住宅項(xiàng)目在宣傳推廣中都在不停地給自己項(xiàng)目冠名四個(gè)字：花園洋房。

既然能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項(xiàng)目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：

? 建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格；

? 建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；

? 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；

? 在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧?kù)o；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；

? 目標(biāo)消費(fèi)者定位：中高收入人群，甚至包括國(guó)內(nèi)高收入家庭、港澳臺(tái)地區(qū)及其他國(guó)家華人、外國(guó)人。

但是，市場(chǎng)上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說(shuō)的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。

最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會(huì)有人聯(lián)想起當(dāng)初大上海的獨(dú)棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó)的文化和歷史。

狹義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。

歐陸古典式 英國(guó)鄉(xiāng)村式 西班牙式

狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項(xiàng)目能達(dá)到狹義花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)。

廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，廣義的花園洋房可定義為：

6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。

目前市場(chǎng)中存在的花園洋房項(xiàng)目較多，金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目屬于典型的廣義花園洋房項(xiàng)目。

廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復(fù)式；基本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，所以售價(jià)并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使這樣，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級(jí)，而且有一定文化品位。

廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義及狹義花園洋房的整體情況看，這一結(jié)論是成立的。

二、花園洋房之中原定義

綜合以上花園洋房的狹義和廣義定義，并結(jié)合中原對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出中原自己對(duì)花園洋房的定義，姑且稱之為“中原定義”：

屬低密度住宅，一般容積率不超過(guò)1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國(guó)建筑風(fēng)格的住宅。市場(chǎng)中狹義的花園洋房完全符合我們的定義，也是市場(chǎng)中被廣泛認(rèn)同的花園洋房，但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房，距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園，但一層以上卻絲毫沒有花園的痕跡，頂層所贈(zèng)送的露臺(tái)和花園也沒有半點(diǎn)聯(lián)系，如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當(dāng)，便也是花園洋房了。

珠江國(guó)際城提出了“洋屋運(yùn)動(dòng)”的理念，做出了部分真正的花園洋房，實(shí)現(xiàn)了戶戶有花園。類似的項(xiàng)目還有風(fēng)格與林等。雖然市場(chǎng)上美其名曰“花園樣房”的項(xiàng)目很多，但真正符合“花園洋房”定義的項(xiàng)目卻是很稀缺。

三、花園洋房的未來(lái)發(fā)展前景展望

從宏觀調(diào)控角度看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房品質(zhì)、市場(chǎng)規(guī)范等問(wèn)題，而解決這些問(wèn)題的宏觀政策將主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向和直接影響整個(gè)市場(chǎng)的走向。

花園洋房定位在中產(chǎn)階級(jí)，而從社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定方面考慮，中產(chǎn)階級(jí)的隊(duì)伍需要進(jìn)一步加大，因而未來(lái)中國(guó)的社會(huì)階層會(huì)更加類似于“棗核型”，屆時(shí)中產(chǎn)階級(jí)就指的是中國(guó)的“大眾”，因此為人口眾多的大眾階層提供適合他們消費(fèi)需求的住宅是每一個(gè)開發(fā)商會(huì)考慮的事情。至于未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的構(gòu)成，北大教授蕭灼基認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階層將主要來(lái)自以下五類高級(jí)人才：能將科技成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)的科研人員；金融證券業(yè)的中高層管理人員；中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員；外資企業(yè)中的中國(guó)中高層人員；一部分私營(yíng)企業(yè)家。另外，股市的一些股民也有可能成為中產(chǎn)階級(jí)的一員。

花園洋房的特性決定了花園洋房項(xiàng)目基本出現(xiàn)在郊區(qū)一帶，花園洋房本身也是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，郊區(qū)的土地成本完全具備了建設(shè)低密度花園洋房的條件，因此，未來(lái)的花園洋房項(xiàng)目也基本上出現(xiàn)在郊區(qū)一帶。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高，“小康住宅”會(huì)日益受到歡迎，而隨著住宅消費(fèi)能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，還能滿足消費(fèi)者對(duì)住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會(huì)日益受到市場(chǎng)的歡迎。

如何提高房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)就好比怎么在跟別人交談中體現(xiàn)出來(lái)

首先你自己要掌握基礎(chǔ)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，例如政策法規(guī)，行業(yè)規(guī)則等，另外建議找個(gè)內(nèi)行或者是銷售比較厲害的人，跟著他學(xué)東西，例如在他與用戶交流的時(shí)候多聽多問(wèn)，還有就是你是不是善于與別人交談，例如你的性格是不是適合做銷售，需要自己考慮

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