本篇文章信途科技給大家談?wù)劦禺a(chǎn)推廣主題方案，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

房地產(chǎn)銷售廣告策劃書

2010年房地產(chǎn)五一促銷活動(dòng)方案 一、活動(dòng)總主題：商界名流，歡聚一堂 二、副主題：麗灣花園開業(yè)慶典暨商家聯(lián)盟酒會(huì) 三、活動(dòng)總體創(chuàng)意： 以酒會(huì)的形式，蘊(yùn)涵豐富的商務(wù)交流實(shí)際內(nèi)容，從而促進(jìn)麗灣花園、會(huì)員、商家三者之間聯(lián)盟，互惠互利，并將麗灣花園與其他美容院所有的重大差別“名流商務(wù)交流平臺(tái)”這一顯著特色對(duì)外強(qiáng)力推廣，形成概念融入人心。 因此活動(dòng)過程特色將一改普通美容會(huì)所單純產(chǎn)品、項(xiàng)目促銷以及酬賓的內(nèi)容，充分體現(xiàn)在會(huì)刊宣傳（會(huì)所自創(chuàng)會(huì)刊，主要以會(huì)員所經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目或者產(chǎn)品廣告為主，以及提供各大商家之間的信息交流，資源互享）、商家互換名片交流、會(huì)員商務(wù)展示及廣告宣傳（會(huì)員企業(yè)資料、背景畫加LOGO、宣傳廣告投影播放）。 四、活動(dòng)時(shí)間：2010年5月（具體時(shí)間待定） 五、地點(diǎn)設(shè)定： 1、活動(dòng)現(xiàn)場能充分容納五百人同時(shí)用餐，并具有充足的舞臺(tái)空間； 2、現(xiàn)場環(huán)境富麗堂皇，最好能具有歐式風(fēng)格，從而以符合所有到場來賓尊貴的身份和本次商務(wù)交流會(huì)的檔次； 3、選地稍遠(yuǎn)，目的是以防來賓過早離場； 4、暫定南國桃園鳳丹白鷺大酒店會(huì)展中心 六、活動(dòng)對(duì)象： 會(huì)員、廣州市內(nèi)成功人士、企業(yè)家、中上等層次個(gè)體經(jīng)營者、高級(jí)白領(lǐng)、社會(huì)名媛、政府要員等一切具有消費(fèi)能力，擁有商務(wù)需求，及善于享受休閑美容生活者。人數(shù)基準(zhǔn)為300人。 七、活動(dòng)目標(biāo)： 1、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場銷售目的。 3、實(shí)現(xiàn)與會(huì)員、商家之間的公關(guān)目的， 八、活動(dòng)程序安排及設(shè)計(jì) 1、活動(dòng)實(shí)施時(shí)間及具體細(xì)節(jié)安排表（附后表格） 2、現(xiàn)場氣氛布置（按照暫定酒店的現(xiàn)場實(shí)際環(huán)境布置） A、會(huì)展中心大堂門口處擺放歡迎牌，以及懸掛活動(dòng)名稱及歡迎橫幅； B、會(huì)展中心大堂處，從入口處起，往電梯處鋪設(shè)大紅地毯，兩側(cè)陳放緊湊密布的花籃（20只）；上下電梯中間的縫隙里，鋪滿重疊的印有“麗灣花園”標(biāo)志的彩色氣球；電梯盡頭處，并列陳放四只喜氣的花籃； C、會(huì)展中心大廳外走廊左側(cè)，為取餐點(diǎn)，就餐時(shí)間由酒店負(fù)責(zé)將所有餐點(diǎn)陳列于此； D、走廊右側(cè)為會(huì)展中心大廳入口，入口右側(cè)，安放一塊底色為“麗灣花園”形象廣告的萬人簽名牌；入口左側(cè)，擺放長條桌，鋪蓋大紅色喜氣的桌布，設(shè)定為來賓簽到處，及陳放精致托盤，供來賓賜予名片； E、會(huì)展大廳后方，為酒水取用點(diǎn)，由酒店人員負(fù)責(zé)將晚宴上提供的酒水飲料陳放于此； F、會(huì)展大廳兩側(cè)擺放條形桌椅，兩側(cè)條形桌椅數(shù)量均衡，每兩個(gè)條桌中間留處一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排與會(huì)人員400人就坐；左側(cè)區(qū)域?yàn)樘囟ǖ年P(guān)系戶座位區(qū)，而對(duì)于會(huì)員以及顧問確定的潛在客戶則隨意選取座位；而座位中央的空處則是自由活動(dòng)的舞池區(qū)； G、會(huì)展大廳正前方的舞臺(tái)上，背景為金壁輝煌的，帶有“麗灣花園”名稱標(biāo)志，以及本次活動(dòng)名稱主題的大型噴繪，噴繪上同時(shí)帶有與會(huì)的商家的LOGO（在會(huì)刊上刊登廣告的商家），噴繪外圍架起彩色氣球拱門；舞臺(tái)前方，安放兩臺(tái)麥克風(fēng)架；正中顯眼處，擺放一輛全新小汽車（品牌待定）； H、舞臺(tái)下方左側(cè)，設(shè)立為“營養(yǎng)測試區(qū)”。測試區(qū)前方陳放介紹會(huì)所營養(yǎng)測試項(xiàng)目的宣傳牌，擺放大臺(tái)一張，營養(yǎng)師坐陣，一側(cè)，擺放營養(yǎng)測試的先進(jìn)儀器； I、舞臺(tái)下方右側(cè)，設(shè)立為“會(huì)所區(qū)”，區(qū)域正前方陳列出本次活動(dòng)期間會(huì)所推出的所有優(yōu)惠政策，擺放大臺(tái)一張，由收銀員坐陣，臺(tái)面上陳列現(xiàn)場刷卡消費(fèi)系統(tǒng)，并事先進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試，同時(shí)，陳放會(huì)所簡介單張，以及商務(wù)會(huì)刊，由來賓自由領(lǐng)取；臺(tái)面前方擺放寫有本次活動(dòng)現(xiàn)場推出的優(yōu)惠項(xiàng)目的易拉寶； J、整個(gè)會(huì)場內(nèi)，四周角落的空余處，皆擺放宣傳會(huì)所項(xiàng)目及介紹會(huì)所環(huán)境、宣傳“商業(yè)交流平臺(tái)”概念的易拉寶，讓來賓進(jìn)出走動(dòng)時(shí)能隨眼見到； 3、工作人員安置 A、會(huì)展中心大堂入口處，至電梯處，兩側(cè)各林立八名身著燕尾服的學(xué)生促銷人員； B、電梯盡頭處，分別于電梯兩側(cè)林立四名學(xué)生促銷，負(fù)責(zé)指引來賓入場； C、會(huì)展中心宴會(huì)廳入口處簽名牌兩側(cè)，各站立一名會(huì)所迎賓，手持托盤，陳放簽名筆； D、會(huì)展中心宴會(huì)廳入口處安排兩名迎賓，負(fù)責(zé)來賓簽到以及接受來賓贈(zèng)送的名片；大門口兩側(cè)各安排兩名迎賓負(fù)責(zé)迎接來賓入場，并為來賓佩戴禮花； E、會(huì)展中心宴會(huì)廳來賓座位區(qū)域兩端點(diǎn)處，各安排兩名服務(wù)人員，隨時(shí)滿足來賓的要求，為來賓服務(wù)； F、會(huì)展中心右側(cè)來賓座位區(qū)域兩端點(diǎn)處，各安排兩名服務(wù)人員，隨時(shí)滿足來賓的要求，為來賓服務(wù)； G、會(huì)展中心后方的酒水陳列區(qū)，安排服務(wù)人員兩名，并由會(huì)所內(nèi)兩名專業(yè)調(diào)酒師負(fù)責(zé)酒水區(qū)域； H、宴會(huì)開始之后，可以調(diào)用大堂的學(xué)生促銷安排至適當(dāng)?shù)奈恢米鳛榉?wù)人員。 九、活動(dòng)所需物品、禮品設(shè)計(jì) 1、剪彩儀式用品清單 三名禮儀小姐，精致托盤一只配剪刀兩把，小紅花結(jié)（綁在剪刀上）兩條，大紅花結(jié)彩帶一條，香檳及香檳杯，三層大蛋糕，香檳推車，蛋糕推車，禮炮六只 2、活動(dòng)用品 精美邀請(qǐng)函、胸花等會(huì)場布置中所有安排的物品，以及附屬活動(dòng)詳細(xì)流程中所需的所有物品。 3、活動(dòng)紀(jì)念品 印有“麗灣花園”LOGO的精美指甲鉗一盒，所有到場來賓都可以獲得。 現(xiàn)場獎(jiǎng)項(xiàng)及禮品設(shè)置（暫擬）： A、有獎(jiǎng)問答答中者獲贈(zèng)狄比或曼堤產(chǎn)品試用裝一份； B、幸運(yùn)獎(jiǎng)五十名，贈(zèng)送成本價(jià)較低的產(chǎn)品一份，如曼堤香皂； C、三等獎(jiǎng)三名，獲贈(zèng)美容護(hù)理療程一次，購買會(huì)員卡六折優(yōu)惠，及空中酒吧188元現(xiàn)金消費(fèi)券一張； D、二等獎(jiǎng)兩名，獲贈(zèng)美容護(hù)理療程兩次，購買會(huì)員卡五折優(yōu)惠，及空中酒吧288元現(xiàn)金消費(fèi)券一張； E、一等獎(jiǎng)一名，獲贈(zèng)美容護(hù)理療程三次，購買會(huì)員卡三折優(yōu)惠，及空中酒吧388元現(xiàn)金消費(fèi)券一張； F、名流終極大獎(jiǎng)一名，獲贈(zèng)現(xiàn)場小汽車一輛；（可將汽車轉(zhuǎn)換同等價(jià)值會(huì)員卡一張）。 4、活動(dòng)所需宣傳品 入場時(shí)贈(zèng)送給來賓的帶公司LOGO的精美紙袋（裝放所有提供給來賓的相關(guān)資料）；會(huì)所介紹宣傳單張、會(huì)刊、活動(dòng)期間優(yōu)惠項(xiàng)目宣傳單張、特色產(chǎn)品項(xiàng)目宣傳單張、宣傳易拉寶、商業(yè)交流平臺(tái)及具體提供商務(wù)利益的宣傳單張 十、活動(dòng)廣告推廣計(jì)劃 （一）前期推廣 A、于市內(nèi)各大型小區(qū)內(nèi)投放電梯廣告；由趙經(jīng)理負(fù)責(zé)； B、活動(dòng)前兩周于廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、羊城晚報(bào)等報(bào)紙媒體投放廣告，宣傳酒會(huì)及其獨(dú)特的商業(yè)交流概念；（考慮成本問題，可選擇性實(shí)施）；由陳豪全負(fù)責(zé)； C、活動(dòng)前兩周，將本次活動(dòng)的宣傳單以及本次活動(dòng)所提倡的特殊概念發(fā)放到廣州市內(nèi)各大企業(yè)，并送上活動(dòng)倡議書一份；由江總負(fù)責(zé)。 （二）中期推廣 A、邀請(qǐng)廣州各大報(bào)社記者告知本次活動(dòng)的規(guī)模、形式、目的及即將產(chǎn)生的對(duì)廣州美容行業(yè)所具有的強(qiáng)大推動(dòng)力；由許總負(fù)責(zé)； B、邀請(qǐng)電視臺(tái)記者于活動(dòng)現(xiàn)場采訪報(bào)道此次空前的大型酒會(huì)；由陳豪全負(fù)責(zé)； C、活動(dòng)現(xiàn)場向所有來賓宣傳會(huì)所提倡的新概念，充分提升會(huì)所形象，營造前所未有的美容企業(yè)新形象； （三）后期推廣 A、報(bào)紙報(bào)道本次酒會(huì)產(chǎn)生的效果； B、及時(shí)跟蹤所有受邀商家在本次活動(dòng)過程中取得的收獲，并加強(qiáng)促進(jìn)商家之間的互動(dòng)聯(lián)系；由高賢玉負(fù)責(zé)。 十一、費(fèi)用預(yù)算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象設(shè)計(jì)及印制會(huì)刊 2.完成籌辦《名流生活》雜志手續(xù)與準(zhǔn)備工作且進(jìn)行廣泛推廣 3.對(duì)顧客進(jìn)行“資源轉(zhuǎn)嫁”“共同成長”意識(shí)灌輸，如：你想一下子增加一千個(gè)會(huì)員二千個(gè)會(huì)員甚至一萬個(gè)會(huì)員、二萬個(gè)會(huì)員嗎？麗灣花園為你做到。 4.以手機(jī)短信、電話、請(qǐng)柬及面對(duì)面溝通形式確定與會(huì)人員與嘉賓名單。 5.其它一切工作完成，如：禮品準(zhǔn)備、會(huì)場設(shè)計(jì)與布置、專車、資料、有獎(jiǎng)問題、抽獎(jiǎng)等。 6.工作人員培訓(xùn)。 麗灣花園五一活動(dòng)方案——開業(yè)慶典暨商家聯(lián)盟酒會(huì)

房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)例方案

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金泰·絲路花城二期營銷推廣執(zhí)行案工作

目 錄

第一部分 市場調(diào)研分析

1、市場調(diào)研方式及內(nèi)容說明

2、咸陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

3、世紀(jì)大道及西安重點(diǎn)樓盤對(duì)比分析

4、項(xiàng)目二期市場調(diào)研

5、項(xiàng)目二期儲(chǔ)客及銷售人員訪談

6、市場調(diào)研總結(jié)分析

第二部分 項(xiàng)目定位

1、片區(qū)分析定位

2、項(xiàng)目SWOT分析

3、二期客戶定位

4、項(xiàng)目市場檔次定位

5、二期案名定位及詮釋

6、二期價(jià)格定位

第三部分 營銷策略

1、項(xiàng)目營銷總思路

2、三大因素的營銷運(yùn)用

3、項(xiàng)目營銷思路構(gòu)成

4、項(xiàng)目階段營銷計(jì)劃

5、階段營銷執(zhí)行計(jì)劃

6、各階段營銷推廣目的及方式

7、二期入市策略、價(jià)格策略及銷控策略

第四部分 推廣訴求

1、二期推廣走勢圖

2、營銷推廣媒介策略

3、項(xiàng)目推廣主體

7、推廣主題語及應(yīng)用延展

第五部分：項(xiàng)目推廣費(fèi)用總表

第六部分 營銷執(zhí)行附件

房地產(chǎn)促銷方案

尾盤頂層的優(yōu)勢 1.尾盤是現(xiàn)房又是新房 買房者都愿意買現(xiàn)房，以為無論是布局、戶型、 面積的大小統(tǒng)統(tǒng)可以一目了然，消費(fèi)者不宜上當(dāng) 受騙。頂層，光說價(jià)格對(duì)于二手房來說就不相上 下，甚至低于二手房。可它還是新房。 2.配套設(shè)施極物業(yè)管理成熟清晰 老百姓買房子，一怕開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)，二 怕物業(yè)管理不善。現(xiàn)在一期建設(shè)已基本上完成， 規(guī)劃格局清晰可見，物業(yè)管理一望皆知。買房 者可以仔細(xì)考察后再做決定，避免了一些不必 要的口舌。 三．適合人群 我建議定格在20~30歲人群進(jìn)行推廣宣傳。 四．主題活動(dòng)推廣 （簡說：不怕有事，就怕沒事。要找事推說本小區(qū)。 好的評(píng)價(jià)要有、壞的咒罵也要有。想方設(shè)法讓別人去說 去講，銷售雖然步入淡季，但小區(qū)及產(chǎn)品最好一直要處 于被論狀態(tài)。） 1.邀請(qǐng)新老業(yè)主舉行小區(qū)、產(chǎn)品、服務(wù)管理各種情況 座談、意見會(huì) 2.召開關(guān)于購房注意事項(xiàng)、購房貸款、產(chǎn)權(quán)免費(fèi)咨詢會(huì) 3.設(shè)定一個(gè)免費(fèi)洋房設(shè)計(jì)咨詢處 4.舉行一場感謝豐城人民文藝演出 5.來就送，不買沒關(guān)系（例如：雨傘·保溫杯） 6.邀請(qǐng)縣電臺(tái)深入小區(qū)對(duì)已入住業(yè)主采訪，適時(shí)播出 五．優(yōu)惠活動(dòng) （簡說：即要讓購買者覺得有利可圖，又要避免已購 買業(yè)主的不滿，還要不影響二期銷售定價(jià)。著重注意 開發(fā)商的信譽(yù)度以及口碑） 1.免購買者一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi) 2.免費(fèi)裝修設(shè)計(jì) 3.銷售模式從新重組，以套論價(jià)，類似于二期的銷售方 法，不單獨(dú)收取入住費(fèi)，或是酌情減免一些入住費(fèi)， 從而達(dá)到變相優(yōu)惠。喊響“經(jīng)濟(jì)房”的口號(hào)。又不 讓老業(yè)主感到不適。 4.簡單裝修，以租代售。既能為公司增加一部分利益， 又能給欲買者施加壓力，還能讓投資者提前預(yù)知 回報(bào)率。 5.進(jìn)入三級(jí)市場，充當(dāng)二手房變相把尾盤變相進(jìn)入市 場，條件允許的情況下可減免入住費(fèi)、房產(chǎn)稅等。 6.有選擇性的優(yōu)惠：新婚者憑規(guī)定時(shí)期的結(jié)婚有效證件 購買此房可獲得5000~10000元蜜月之旅資金。 農(nóng)村戶口購買此房憑農(nóng)業(yè)戶口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六．以訛制訛 (概說：據(jù)統(tǒng)計(jì)小區(qū)剩余房源還有37戶頂層， 可拿出5~10戶，誠請(qǐng)本縣政府協(xié)助愛心下鄉(xiāng)，也 可借此機(jī)會(huì)從新亮相全縣，從而取得更好的口碑） 可讓縣政府召開縣、鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議。會(huì)議主題 “暖房愛心下鄉(xiāng)”。選出一些想買房買不起房子的家 庭。此房款有當(dāng)?shù)孛裾㈤_發(fā)商、業(yè)主本人共同承 擔(dān)。類似于單位集資房。（好像是每年民政都會(huì)為當(dāng) 地有證貧困戶發(fā)放一些扶持基金，行不行的通還要 領(lǐng)導(dǎo)、縣領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主溝通了）

求房產(chǎn)推廣方案

房地產(chǎn)推廣方案

經(jīng)濟(jì)界專家斷言,住,行,旅游消費(fèi)的迅速增長,意味著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)開始進(jìn)入"劇變期".據(jù)全國假日辦統(tǒng)計(jì),今年以休閑旅游方式度過春節(jié)的人,已經(jīng)多達(dá)6329萬人次,旅游消費(fèi)總額290億元,同比增長12.4%.消費(fèi)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率將不斷上升,經(jīng)濟(jì)增長變將由此轉(zhuǎn)型.

在適當(dāng)控制投資增長速度的同時(shí),進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求,實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的均衡增長.這已經(jīng)成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)節(jié)的方向.

歐洲老牌投資銀行——法國巴黎百富勤公司研究提出將中國的中產(chǎn)階級(jí)定義為:人均年收入為2.5——3萬元,家庭年收入為7.5——10萬元,受過高等教育,參與企業(yè)決策和管理,從事腦力勞動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員及白領(lǐng).符合上述標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)占中國總?cè)丝诒壤s為13.5%.按此標(biāo)準(zhǔn)測算,2002年中國的"中收階層"家庭為5000萬個(gè),家庭平均年收入為7.5萬元,家庭平均擁有31萬元資產(chǎn).而到2010年,以上數(shù)字則將翻番,即達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的家庭總數(shù)達(dá)1億個(gè),戶均年收入為15萬元,戶均擁有資產(chǎn)達(dá)62萬元.

這家機(jī)構(gòu)的研究專家表示,隨著中等收入階層的崛起,中國消費(fèi)率(消費(fèi)占GDP的比率)將不斷上升,從2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年達(dá)到71%,接近目前發(fā)達(dá)國家水平.他們還認(rèn)為:1億中收階層家庭=潛力巨大的消費(fèi)市場.

國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認(rèn)為,消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)只有與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟(jì)成長的結(jié)構(gòu)性推動(dòng)力.他認(rèn)為今后數(shù)年我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張將形成新的良性循環(huán):城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)—帶動(dòng)房地產(chǎn),汽車制造業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長—提高經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總量水平—促時(shí)農(nóng)民進(jìn)城和城市化—農(nóng)民收入提高并在較低檔次上形成消費(fèi)需求—為現(xiàn)在加工產(chǎn)業(yè),原材料工業(yè)和建筑業(yè)提供市場—國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張性的良性循環(huán).

其實(shí)這樣的良性循環(huán)從去年末以來已經(jīng)越來越清晰地呈現(xiàn)出來.經(jīng)濟(jì)分析人士普遍認(rèn)為,房地產(chǎn),汽車,電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費(fèi)升級(jí)的最大受益者.

我們按上述定義測算,長沙市的中收階層應(yīng)該至少在12.5萬個(gè)家庭以上.如果再加上高收家庭,估計(jì)長沙的中高收家庭應(yīng)該至少在15萬個(gè)以上,按照我們調(diào)查和研究分析的結(jié)論是:中高收家庭至少每戶有(或?qū)⒂?兩套房子,不管是兩套住宅,還是一套住宅加一間商鋪,或一套住宅加一套辦公室.而且中高收階層也逐漸成為炒作房產(chǎn),置業(yè)投資的主力,一個(gè)家庭擁有和即將擁有三套房子成為一種暗藏的流行趨勢.如果加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長沙的的中高收階層購房消費(fèi)群體,那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多.

統(tǒng)計(jì)還表明,2003年底我省居民私人轎車擁有量為9.22萬輛,比上年增長38.1%,新登記入戶的私家小車2.54萬輛,占新入戶轎車的72.7%."湖南制造"年產(chǎn)汽車4.38萬輛.

毫無疑問,住宅,汽車,通訊成為2003年我省居民消費(fèi)的三巨頭.2004年肯定還會(huì)持續(xù)下去,并且增長可能更快.

l.項(xiàng)目策劃的特征

美國哈怫企業(yè)管理叢書認(rèn)為:"策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為."策劃是以人類的實(shí)踐活動(dòng)為發(fā)展條件,以人類的智能創(chuàng)造為動(dòng)力,隨著人類的實(shí)踐活動(dòng)的逐步發(fā)展與 智能水平的超越發(fā)展起來的,策劃水平直接體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展水平.生產(chǎn)力的進(jìn)步推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展,社會(huì)的發(fā)展同時(shí)必然要求策劃也隨之發(fā)展,而策劃的發(fā)展又依托于人類智能創(chuàng)造的提高,社會(huì)越發(fā)展,人類的智能創(chuàng)造力越豐富,策劃的水平也就越高.由此可見,社會(huì)的發(fā)展造就了策劃的歷史,策劃是社會(huì)發(fā)展文明化的必然產(chǎn)物,必將隨著人類文明的高度發(fā)展,走入科學(xué)策劃階段.

項(xiàng)目策劃是一門新興的策劃學(xué),是指以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象,體現(xiàn)一定的功利性,社會(huì)性,創(chuàng)造性,時(shí)效性的大型策劃活動(dòng).

一,功利性

項(xiàng)目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經(jīng)濟(jì)上的滿足或愉悅.功利性也是項(xiàng)目策劃要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),是策劃的基本功能之一.項(xiàng)目策劃的一個(gè)重要的作用,就是使策劃主體更好地得到實(shí)際利益.

項(xiàng)目策劃的主體有別,策劃主題不一,策劃的目標(biāo)也隨之有差異,即項(xiàng)目策劃的功利性又分為長遠(yuǎn)之利,眼前之利,錢財(cái)之利,實(shí)物之利,發(fā)展之利,權(quán)利之利,享樂之利等等.在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中,應(yīng)力求爭取獲得更多的功利.在進(jìn)行策劃創(chuàng)意,選擇策劃方法,創(chuàng)造策劃謀略,制定策劃方案時(shí),要權(quán)衡考慮,功利性是項(xiàng)目策劃活動(dòng)的一個(gè)立足點(diǎn),出發(fā)點(diǎn),又是評(píng)價(jià)一項(xiàng)策劃活動(dòng)成功與否及成果佳否的基本標(biāo)準(zhǔn),因此,一項(xiàng)創(chuàng)意策劃必須具備功利性,在注意策劃功利性的同時(shí),還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調(diào),策劃創(chuàng)意即使再完美,如果策劃之利低于策劃投入,那么這個(gè)策劃也不能稱之為好的策劃,甚至說它是失敗的案例.

一年一度的"哈爾濱冰雪項(xiàng)目"策劃,充分體現(xiàn)了項(xiàng)目策劃的功利性.

哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時(shí),以冰雪節(jié)為契機(jī),又舉辦了冰雪交易會(huì),與國內(nèi)外客商進(jìn)行貿(mào)易磋商,互通信息,取長補(bǔ)短,與外企和國內(nèi)大型企業(yè)聯(lián)手推動(dòng)文化藝術(shù)體育活動(dòng)的全面展開.展開全方位的促銷攻勢,向外商推銷自己的產(chǎn)品,宣傳優(yōu)勢產(chǎn)品,塑造企業(yè)文化形象.美國,日本,法國以及東南亞各國的廠商,以及全國四面八方的客戶云集"冰城",促使成交額逐年上升.為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會(huì),成交額就達(dá)51億多元.哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺(tái)地區(qū)的廠商及游客,為吸引投資,開發(fā)科技項(xiàng)目,促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻(xiàn).90年代隨著改革開放的東風(fēng),冰城人把享譽(yù)中華,名揚(yáng)四海的冰雪項(xiàng)目變?yōu)榱私?jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑,為黑土地的振興,貢獻(xiàn)著自己的力量.

哈爾濱冰雪項(xiàng)目策劃實(shí)現(xiàn)了它的最基本的目的,因此,我們說它是成功的策劃.

二,社會(huì)性

項(xiàng)目策劃要依據(jù)國家,地區(qū)的具體實(shí)情來進(jìn)行,它不僅注重本身的經(jīng)濟(jì)效益,更應(yīng)關(guān)注它的社會(huì)效益,經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兩者的有機(jī)結(jié)合才是項(xiàng)目策劃的功利性的真正意義所在,因此說,項(xiàng)目策劃要體現(xiàn)一定的社會(huì)性,只有這樣,才能為更多的受眾所接受.

在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中,各種商業(yè)化的組織往往通過贊助體育比賽,贊助失學(xué)兒童,捐款協(xié)辦大型文藝活動(dòng)等等方式來構(gòu)筑策劃主題,塑造實(shí)體的社會(huì)形象.

例如"希望工程"項(xiàng)目策劃在中華大地上掀起了救助失學(xué)兒童的浪潮,它以教育為己任,立足于社會(huì),服務(wù)于社會(huì),這一偉大項(xiàng)目充分的體現(xiàn)了社會(huì)性.

1969年3月,由共青團(tuán)中央,中華全國青年聯(lián)合會(huì),中華全國學(xué)生聯(lián)合會(huì)以及全國少先隊(duì)工作委員會(huì)聯(lián)合創(chuàng)辦的中國青少年發(fā)展基金會(huì)在京成立.策劃人徐永光絞盡腦汁,最后想出了"希望" 一詞,便把這一活動(dòng)策劃成"希望工程".希望工程救助了成千上萬個(gè)失學(xué)兒童,建起上萬所"希望小學(xué)",為中國的兒童事業(yè)的發(fā)展,為中國教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻(xiàn).這一活動(dòng)由捐款 人直接與失學(xué)兒童-一結(jié)成對(duì)子,直接聯(lián)系,使款項(xiàng)具體落實(shí)到個(gè)人身上,"希望工程"激起了港澳臺(tái)地區(qū)的踴躍參加,內(nèi)地更是愛心融匯成為汪洋,鄧小平同志親筆為"希望工程"提名,又默默地以一名老共產(chǎn)黨員的身份捐助了3000元錢.一場場以"希望工程"為背景的演唱會(huì),音樂會(huì)等文藝演出紛紛出臺(tái),"希望工程"具體落實(shí)到了每個(gè)人的行動(dòng)上,在神州大地上,點(diǎn)燃了愛的火花,為失學(xué)兒童送出了光明,為中國的明天送去了希望.

"希望工程"項(xiàng)目策劃不僅實(shí)現(xiàn)了它的功利性,而且在全社會(huì)中營造了一種愛的情感,樹立了一種良好的社會(huì)風(fēng)尚,可謂是典型的社會(huì)性的項(xiàng)目策劃.

三,創(chuàng)造性

項(xiàng)目策劃作為一門新興的策劃學(xué),也應(yīng)該具備策劃學(xué)的共性--創(chuàng)造性.

新舊的更替.新者代替舊者的行為本身就是～種發(fā)展,因此策劃要想達(dá)到策劃客體的發(fā)展時(shí),必須要有創(chuàng)造性的新思路,新創(chuàng)意,新策劃.真正的策劃應(yīng)具備有創(chuàng)造性,"鸚鵡學(xué)舌,照葫蘆畫 瓢",照搬,模仿,抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃.《孫子兵法》中有言:"兵無常勢,水無常形."策劃應(yīng)隨具體情況而發(fā)生改變,需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維,不能抱殘守缺,因循守;日,要想不斷地取勝,必須不斷地創(chuàng)造新的方法.即使成功的模式,我們也不要生搬硬套,要善于依據(jù)客觀變化了的條件來努力創(chuàng)新,只有這樣,策劃才能別具一格,與眾不同,吸引人,打動(dòng)人,更能取得成效.

提高策劃的創(chuàng)造性,要從策劃者的想象力與靈感思維入手,努力提高這兩方面的能力.創(chuàng)造需要豐富的想象力,需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維.著名的策劃大師科維宣言:"我要做有意義的冒險(xiǎn),我要夢想,我要?jiǎng)?chuàng)造,我要失敗,我也要成功……我不想效仿競爭者,我要改變整個(gè)游戲規(guī)則."提高創(chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關(guān)知識(shí),沒有淵博的文化知識(shí),策劃知識(shí),廣告知識(shí)……策劃只能是無知者的呻吟.具備了扎實(shí)的理論知識(shí),我們才能展開理想的翅膀,放飛智慧的火花,去暢想,去創(chuàng)造.創(chuàng)造性的思維方式,是一種高級(jí)的人腦活動(dòng)過程,需要有廣泛敏銳,深刻的覺察力,豐富傳妙的想象力,活躍,豐富的靈感,淵博的知識(shí)底蘊(yùn),只有這樣,才能把知識(shí)化成智慧,使之成為策劃活動(dòng)的智慧能源.創(chuàng)造性的思維,是策劃活動(dòng)創(chuàng)造性的基礎(chǔ),是策劃生命力的體現(xiàn),沒有創(chuàng)造性的思維,項(xiàng)目策劃活動(dòng)的創(chuàng)造性就無從談起,項(xiàng)目策劃也即無蹤無影.

四,時(shí)效性

中華民族歷史文化淵遠(yuǎn)流長,博大精深,在人們的日常生活中,業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產(chǎn).我國傳統(tǒng)節(jié)日眾多,幾乎每一個(gè)月都能排上一個(gè)節(jié)日.新中國成立后,為了提高人民的道德情操,尊師重教,規(guī)定了教師節(jié);國家為了調(diào)動(dòng)全民植樹的積極性及提高全民的環(huán)境意識(shí),特別規(guī)定了植樹節(jié).改革開放后,中西文化交流甚密,西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國,影響人們的日常生活行為,例如母親節(jié),圣誕節(jié),請(qǐng)人節(jié),愚人節(jié)等等.我國有56個(gè)民族,55個(gè)少數(shù)民族,各個(gè)民族的文化積淀,形成了各個(gè)民族的節(jié)目,例如潑水節(jié),古爾邦節(jié)等.每個(gè)節(jié)日都有一個(gè)特定的時(shí)間,因此,我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí),絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)慣盲目策劃.

五,退前性

一項(xiàng)策劃活動(dòng)的制作完成,必須預(yù)測未來行為的影響及其結(jié)果,必須對(duì)未來的各種發(fā)展,變化的趨勢進(jìn)行預(yù)測,必須對(duì)所策劃的結(jié)果進(jìn)行事前事后評(píng)估.項(xiàng)目策劃的目的就是"雙贏"策略,委 托策劃方達(dá)到最佳滿意,策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果,因此,策劃方肩負(fù)著重要的任務(wù),要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),必須滿足策劃的超前性. 項(xiàng)目策劃要具有超前性,必須經(jīng)過深入的調(diào)查研究."沒有調(diào)查,就沒有發(fā)言權(quán)",同樣,沒有經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究,項(xiàng)目策劃方案也無從說起.要使項(xiàng)目策劃科學(xué),準(zhǔn)確,必須深入調(diào)查,占取大量真實(shí)全面的信息資料,必須對(duì)這些信息進(jìn)行去粗取精,去偽存真,由表及里,分析其內(nèi)在的本質(zhì). 超前性是項(xiàng)目策劃的重要特性,在實(shí)踐中運(yùn)用得當(dāng),可以有力地引導(dǎo)將來的工作進(jìn)程,達(dá)到策劃的初衷.項(xiàng)目策劃一定要具有超前性,沒有超前性的策劃不能認(rèn)為是好策劃.但策劃追求超前 性,是以一定的條件為前提的,不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ),提出毫無根據(jù)的憑空想象.項(xiàng)目策劃一定要立足現(xiàn)實(shí),面向未來,訴諸對(duì)象.既具有超前性,又具有創(chuàng)意的策劃,一定會(huì)把實(shí)體的訴求目的表達(dá)得淋漓盡致,實(shí)現(xiàn)策劃的目的,實(shí)現(xiàn)策劃活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)最大值.

商業(yè)地產(chǎn)營銷方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析

北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明

? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項(xiàng)目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷售周期說明

本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明

本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強(qiáng)銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場充分了解本項(xiàng)目，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力。使市場認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬

強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計(jì) 850萬

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目價(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認(rèn)購階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢，讓本項(xiàng)目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場充分展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，誘導(dǎo)客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場。項(xiàng)目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶。2月份因進(jìn)入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對(duì)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)劣勢綜合評(píng)定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊(cè)

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

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