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房地產(chǎn)策劃方案文本

房地產(chǎn)策劃方案文本 房地產(chǎn)全程策劃營銷案（全文）

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

A 經(jīng)濟因素

B 政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產(chǎn)出分析

1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論

第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項目道路設(shè)置及其說明：

項目主要出入口設(shè)置

項目主要干道設(shè)置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示

.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示

其他特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計

.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計

六 公共家具概念設(shè)計提示

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怎么設(shè)計一個農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣方案

2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案

根據(jù)黨的十六屆三中全會和中央農(nóng)村工作會議、全國農(nóng)業(yè)工作會議精神，以及農(nóng)業(yè)部關(guān)于發(fā)展2004年糧食生產(chǎn)的總體部署與目標(biāo)任務(wù)，制訂以下“2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案”。

一、基本思路

（一）指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，充分發(fā)揮全國特別是糧食主產(chǎn)省區(qū)農(nóng)技推廣系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員較多、專業(yè)覆蓋面較廣和推廣體系較健全等優(yōu)勢，積極配合農(nóng)業(yè)部有關(guān)司局，圍繞“一個目標(biāo)”（確保糧食總產(chǎn)不低于9100億斤），狠抓“三項工作”（推廣主導(dǎo)品種，配套主推技術(shù)，開展主體培訓(xùn)），服務(wù)“五大行動”（夏糧增產(chǎn)行動，春夏播面積恢復(fù)行動，大秋作物增產(chǎn)行動，科技提升行動，標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)行動），舉全系統(tǒng)之力，為實現(xiàn)2004年糧食生產(chǎn)目標(biāo)任務(wù)提供有效的技術(shù)支撐。

（二）目標(biāo)任務(wù)

在水稻、小麥、玉米和大豆四大糧食作物的10個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶的15個主產(chǎn)省區(qū)，建立良種良法示范點26個（其中標(biāo)志性示范點13個）（附件1），示范推廣新品種50個、關(guān)鍵技術(shù)15項。圍繞發(fā)展糧食生產(chǎn)“五大行動”，為四大糧食作物主產(chǎn)省區(qū)和重點縣培訓(xùn)技術(shù)骨干、鄉(xiāng)村農(nóng)技員、示范戶、種糧大戶500萬人次。通過示范與培訓(xùn)活動，輻射和帶動15個省區(qū)優(yōu)良新品種的推廣和先進(jìn)實用技術(shù)的應(yīng)用。

（三）技術(shù)路線

以水稻、小麥、玉米、大豆四大糧食作物為對象，以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶為單元，以品種為主線，組裝綜合配套技術(shù)。在每個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶設(shè)立若干個示范點，每個示范點確定1－2個主導(dǎo)品種，推廣1－2項關(guān)鍵技術(shù)，輻射和帶動良種良法的大面積推廣應(yīng)用。根據(jù)統(tǒng)一部署、分頭實施和廣泛發(fā)動、多方參與的工作原則，組織相關(guān)省區(qū)各級農(nóng)技推廣部門的力量，積極投身發(fā)展糧食生產(chǎn)的各項科技行動。通過加強組織領(lǐng)導(dǎo)、信息發(fā)布、技術(shù)示范、逐級培訓(xùn)、服務(wù)指導(dǎo)、督促檢查等工作措施，切實提高技術(shù)的到位率和普及率。

二、主要內(nèi)容

（一）水稻

在華南地區(qū)、長江流域和東北地區(qū)等3個優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶，設(shè)立示范點9個（其中標(biāo)志性示范點6個），示范主導(dǎo)品種18個、主推技術(shù)4項。

1．華南地區(qū)優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（4個）：博優(yōu)235、博優(yōu)998、豐華占、矮秀占。

（2）主推技術(shù)（1項）

水稻拋秧和免耕拋秧技術(shù)。技術(shù)要點:選用塑料缽體軟盤育秧；旱育秧培育適齡壯秧；拋秧的大田施足有機肥，免耕拋秧的大田采用秸稈還田；畝拋基本苗6-7萬株；適時施用分蘗肥和化學(xué)除草；中期適時曬田，控制無效分蘗；適時施用穗粒肥，間歇灌溉；及時防治病蟲草害。

2．長江流域優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（12個）：豐川三號、D優(yōu)13、金優(yōu)463、先農(nóng)16號、兩優(yōu)培九、綿Ⅱ優(yōu)838、豐兩優(yōu)1號、中優(yōu)448、T優(yōu)207、金優(yōu)117、豐優(yōu)香占、揚兩優(yōu)6號。

（2）主推技術(shù)（2項）

抗藥性稻螟蟲綜合治理技術(shù)。技術(shù)要點：調(diào)整播期，避過一代螟蟲產(chǎn)卵高峰期，降低害蟲在水稻上的落卵量，減少蟲口基數(shù)；做好田間清理工作，有條件地區(qū)實行深水封灌減少害蟲越冬場所，降低蟲源數(shù)；集中秧田防治，重治一代，壓低二代基數(shù)；停用高抗性的藥劑，換用抗性較低的藥劑，實施混合、交替使用不同作用機制的農(nóng)藥。

稻瘟病綜合治理技術(shù)。技術(shù)要點：應(yīng)用抗病品種；進(jìn)行種子包衣和種子消毒處理；栽插前使用藥液浸秧；通過調(diào)節(jié)播期、田間密度、田間濕度和施肥量，增強抗逆性；系統(tǒng)監(jiān)測病情，適時采用噴藥防治。

3．東北地區(qū)優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（2個）：遼粳9號、遼粳294。

（2）主推技術(shù)（1項）

旱育稀植高產(chǎn)栽培技術(shù)。技術(shù)要點：旱育秧培育壯秧；施足有機肥，精細(xì)整地；稀植或超稀植；中期露田曬田，控制無效分蘗；及時防治病蟲草害；適時收獲。

（二）小麥

在黃淮海強筋冬麥、長江中下游弱筋冬麥和大興安嶺沿麓春麥等3個產(chǎn)業(yè)帶，設(shè)立示范點5個（其中標(biāo)志性示范點3個），示范主導(dǎo)品種10個、主推技術(shù)4項。

1．黃淮海強筋冬麥產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（6個）：鄭麥9023、豫麥34、8901、9409、濟麥19、洛麥20。

（2）主推技術(shù)（2項）

氮肥后移延衰高產(chǎn)栽培技術(shù)。技術(shù)要點：對中筋、強筋小麥，選用肥水條件較好的高肥地塊和單株生產(chǎn)力高、抗逆性強的品種；將底肥和追肥的比例由7：3改為5：5，追肥時期由原來的起身期推遲到拔節(jié)期，地力較好的地塊可推遲到拔節(jié)與挑旗之間。

節(jié)水高產(chǎn)栽培技術(shù)。技術(shù)要點：足墑播種；選用早熟、耐旱、容穗量大的品種；增加磷肥施用量并全部底施；春季控制用水，實現(xiàn)畝產(chǎn)350-400公斤目標(biāo)，只需在拔節(jié)期澆1水，實現(xiàn)畝產(chǎn)400-450公斤目標(biāo)，最佳澆水時期為拔節(jié)期和開花期。

2．長江中下游弱筋冬麥產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（2個）：揚輻麥2號、揚麥13號。

（2）主推技術(shù)（1項）

稻茬麥少免耕高產(chǎn)栽培技術(shù)。技術(shù)要點：選用越冬期抗寒抗凍害力強的矮稈、半矮稈緊湊型品種；適期播種，共生期一般掌握在10-15天，不宜超過20天；精確套播，基本苗一般比常規(guī)耕播高產(chǎn)栽培法增加10%－30%，確保全苗齊苗。

3．大興安嶺沿麓強筋春麥產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（2個）：龍麥26、墾大6號。

（2）主推技術(shù)（1項）

保優(yōu)與節(jié)本標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)。技術(shù)要點：在輪作的基礎(chǔ)上，選用大豆茬（避免甜菜茬）；進(jìn)行種子包衣或藥劑拌種；適時播種，邊播種邊鎮(zhèn)壓；在3葉期采用順壟法壓青苗2次；合理肥水運籌。

（三）玉米

在東北內(nèi)蒙古專用玉米和黃淮海專用玉米2個產(chǎn)業(yè)帶，設(shè)立示范點5個（其中標(biāo)志性示范點2個），示范主導(dǎo)品種9個、主推技術(shù)3項。

1．東北內(nèi)蒙古專用玉米產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（4個）：龍豐二號、益豐10、四密25、平安18。

（2）主推技術(shù)（2項）

大壟雙行覆蓋栽培技術(shù)。技術(shù)要點：選擇適合當(dāng)?shù)貤l件的優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、抗逆性強、生育期稍長的品種；適時化除覆膜；選用長效碳氨或涂層尿素作底肥；及時放苗補苗。

赤眼蜂防治玉米螟技術(shù)。技術(shù)要點：適期放蜂，防治一代玉米螟在產(chǎn)卵初期為第一次放蜂適期，產(chǎn)卵始盛期第二次放蜂；防治二代玉米螟，于8月初及8月12日左右放蜂兩次；保證畝放蜂量為1－1.5萬頭，總數(shù)2次，每畝設(shè)放蜂點2-4個；根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐闹黠L(fēng)向和風(fēng)速安排放蜂和各點蜂量，將蜂卡撕成小塊，在放蜂點附近選擇一株玉米，將蜂卡用秫秸皮或針線別在中部葉片背面葉脈基部的三分之一處，如遇大雨，須延期放蜂，并將蜂卡放在陰涼黑暗處暫時保存；配合使用菌劑消滅幼蟲。

2．黃淮海專用玉米產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（5個）:鄭單958、浚單20、登海3707、魯單984、蠡玉16。

（2）主推技術(shù)（1項）

夏玉米免耕覆蓋栽培技術(shù)。技術(shù)要點：根據(jù)玉米用途選用優(yōu)質(zhì)專用玉米品種；麥?zhǔn)諘r麥秸直接粉碎還田；確定底施化肥量，調(diào)整施肥深度，將全部磷、鉀肥和少量氮肥做底肥，施肥深度在8-10厘米為宜；適時進(jìn)行化學(xué)除草及害蟲防治；在定苗后及早追肥，促幼苗早發(fā)。

（四）大豆

在東北內(nèi)蒙古高油大豆和黃淮海高蛋白大豆2個產(chǎn)業(yè)帶，設(shè)立示范點7個（其中標(biāo)志性示范點2個），示范主導(dǎo)品種13個、主推技術(shù)4項。

1．東北內(nèi)蒙古高油大豆產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（8個）: 鐵豐31號、遼豆11號、吉育45、吉育43、黑農(nóng)41、東農(nóng)434、吉林35、吉林47。

（2）主推技術(shù)（3項）

“壟三”栽培技術(shù)。技術(shù)要點：對土壤進(jìn)行深松，深松的深度以打破犁底層為宜；分層深施肥，化肥做種肥時，施肥深度要達(dá)到種下5～6厘米處，化肥做底肥時，施肥深度要達(dá)到種下10～15厘米處；采用機械在壟上進(jìn)行雙行等距精量播種，播量每公頃保苗20～35萬株。

窄行密植栽培技術(shù)。技術(shù)要點：選用矮稈、半矮稈抗倒伏品種，并選用合適的播種機械進(jìn)行精量播種，按平窄密、大壟密和小壟密三種方式確定行距；增加肥料投入，重點是增施有機肥，搭配施用化肥,施用量要較常規(guī)壟作增加15%以上，還要因地施用微量元素肥料；搞好播前或播后苗前的化學(xué)除草，根據(jù)當(dāng)?shù)仉s草群落，選擇效果好、污染小的除草劑，實現(xiàn)一次性的徹底除草，以防草荒。

重迎茬控制技術(shù)。技術(shù)要點：合理輪作，盡量避免重茬、減少迎茬；選用抗孢囊線蟲或抗逆性強的品種，進(jìn)行種子包衣，并適當(dāng)增加播種密度；采用松、翻、耙、旋相結(jié)合的深松耕法；推行秸稈還田，增施有機肥，合理施用化肥，加強田間管理。

2．黃淮海高蛋白大豆產(chǎn)業(yè)帶

（1）主導(dǎo)品種（5個）：冀豆12、徐豆9號、豫豆25、魯豆10、豫豆22。

（2）主推技術(shù)（1項）

高蛋白大豆優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)綜合栽培技術(shù)。技術(shù)要點：在前茬作物收獲后搶墑免耕播種，采用條播或點播，爭取五苗（早、全、齊、壯、勻）；中耕滅茬，及早間、定苗；科學(xué)施肥，采取前茬重施磷肥（施足底肥），花期追施氮肥，后期根外噴施；在大豆分枝期或初花期，對旺長的大豆施用多效唑進(jìn)行控制；出苗20天后要灌水防旱，同時中耕松土保墑；及時防治病蟲草害，苗期主要防治地下害蟲、草害，中期防治好蠐螬，后期要防治大豆食心蟲。

三、工作措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心研究制訂《2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案》，每個主要糧食作物成立1個技術(shù)推廣督查指導(dǎo)組，中心領(lǐng)導(dǎo)任組長，相關(guān)省區(qū)農(nóng)技推廣站（總站、中心）及中心有關(guān)處室人員為組員，具體組織實施每個作物的技術(shù)推廣方案（附件2）。

（二）發(fā)布技術(shù)信息

組織有關(guān)專家編寫四大糧食作物良種良法實用技術(shù)手冊，按作物、產(chǎn)業(yè)帶介紹主導(dǎo)品種及其優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)配套技術(shù)，免費印發(fā)各示范點。在四大糧食作物生長關(guān)鍵季節(jié)，利用《農(nóng)民日報·中國農(nóng)技推廣周刊》、《中國農(nóng)技推廣》和《中國植保導(dǎo)刊》及“中國農(nóng)技推廣網(wǎng)”發(fā)布新品種、新技術(shù)、新農(nóng)資（肥料、農(nóng)藥、農(nóng)膜等）以及糧食政策、市場供求等信息。組織相關(guān)省、地、縣農(nóng)技推廣部門在廣播、電視、期刊、報紙等傳媒開辟專欄或?qū)ｎ}節(jié)目，按照農(nóng)時及時發(fā)布主要糧食作物生產(chǎn)技術(shù)信息。通過在農(nóng)民活動集中場所舉辦宣傳欄、墻報，利用送科技下鄉(xiāng)、熱線電話咨詢和發(fā)放明白紙、信息卡等多種形式和途徑，傳播糧食生產(chǎn)實用技術(shù)。

（三）組織技術(shù)示范

全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心會同有關(guān)省區(qū)、縣農(nóng)技推廣部門建立13個標(biāo)志性良種良法示范點（一個業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)一個示范點）（見附件），其余13個示范點由相關(guān)省區(qū)農(nóng)技推廣部門會同有關(guān)地、縣農(nóng)技推廣部門建立。各糧食主產(chǎn)省區(qū)要組織縣農(nóng)技推廣部門在重點縣、鄉(xiāng)村設(shè)立集中連片的示范點，做到1縣1個示范區(qū)（面積萬畝以上）、1鄉(xiāng)1個示范片（面積千畝以上），形成主導(dǎo)品種和主推技術(shù)示范網(wǎng)絡(luò)。在生產(chǎn)關(guān)鍵季節(jié)逐級組織現(xiàn)場觀摩或?qū)嵉嘏嘤?xùn)，利用示范點帶動新品種、新技術(shù)、新農(nóng)資大面積推廣應(yīng)用。

（四）開展逐級培訓(xùn)

圍繞發(fā)展糧食生產(chǎn)“五大行動”，組織各級農(nóng)技推廣部門開展技術(shù)培訓(xùn)。全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心負(fù)責(zé)培訓(xùn)糧食主產(chǎn)省區(qū)和重點縣農(nóng)技骨干（1000人次），相關(guān)省、地級農(nóng)技推廣部門負(fù)責(zé)培訓(xùn)縣級和重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技人員（20萬人次），相關(guān)縣級農(nóng)技推廣部門負(fù)責(zé)培訓(xùn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技推廣員、示范戶和種糧大戶（480萬人次）。

（五）狠抓服務(wù)指導(dǎo)

加強與農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)部門的聯(lián)系與合作，在生產(chǎn)關(guān)鍵季節(jié)，組織科研、教學(xué)、推廣系統(tǒng)專家和技術(shù)人員深入基層現(xiàn)場咨詢指導(dǎo)。組織各級農(nóng)技推廣人員深入田間地頭，開展苗情、墑情、蟲情、病情系統(tǒng)調(diào)查和監(jiān)測，研究提出適合本地實際的技術(shù)對策，并進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)。組織各級農(nóng)技推廣部門開展技物結(jié)合配套服務(wù)，推進(jìn)農(nóng)資產(chǎn)品連鎖經(jīng)營與配送服務(wù)，因地制宜提供統(tǒng)一機耕、統(tǒng)一植保、統(tǒng)一肥水管理、統(tǒng)一收獲等社會化服務(wù)。協(xié)助有關(guān)部門整頓、規(guī)范農(nóng)資市場，確保農(nóng)民用上放心的農(nóng)資產(chǎn)品。

（六）強化督促檢查

各級農(nóng)技推廣部門要用“與時俱進(jìn)”的精神、“求真務(wù)實”的作風(fēng)、“責(zé)任到人”的方法切實將本方案落到實處。各級農(nóng)技推廣部門在每個糧食作物生產(chǎn)的前、中、后期要向上一級農(nóng)技推廣部門報告一次工作進(jìn)展情況。全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心在每個作物的關(guān)鍵生產(chǎn)季節(jié)要派員實地督查指導(dǎo)。各地工作進(jìn)展及督查情況將通過全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心《工作簡報》和“中國農(nóng)技推廣網(wǎng)”予以通報。

全國農(nóng)技中心辦公室 2004年3月22日印發(fā)

寫字樓租賃推廣方案

市場營銷：寫字樓策劃方案

市場營銷是以市場為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程”。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。

寫字樓銷售的一般推廣過程及方法

1、寫字樓銷售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項目導(dǎo)入期)

此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。

*第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項目導(dǎo)入期)

此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應(yīng)主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險。

第一及第二階段一般處于項目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)

在此期間，項目主體結(jié)構(gòu)封頂，項目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。

開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個高潮,同時也標(biāo)志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采取：脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

戶外廣告推廣策略

下面給你一個寫字樓營銷-寫字樓策劃方案，但愿能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p>

市場營銷是以市場為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程”。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。

寫字樓銷售的一般推廣過程及方法

1、寫字樓銷售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項目導(dǎo)入期)

此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。

*第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項目導(dǎo)入期)

此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應(yīng)主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險。

第一及第二階段一般處于項目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)

在此期間，項目主體結(jié)構(gòu)封頂，項目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。

開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個高潮,同時也標(biāo)志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

小結(jié)：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。

2、寫字樓一般銷售方式

*現(xiàn)場接待(坐盤銷售)

現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。

*直銷

專員直銷：聘請有“關(guān)系”人士針對寫字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，往往會起到事半功倍的效果。

電話直銷：根據(jù)項目定位，從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。

掃展會：是不錯的辦法，根據(jù)寫字樓的定位遇到恰當(dāng)?shù)牡恼箷ヅ砂l(fā)項目資料，有利于項目銷售。

掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。

小組公關(guān)模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經(jīng)理——公關(guān)經(jīng)理——總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。

第一部分: 活動策劃案書的寫作

活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。

活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴(yán)格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場銷售額。

活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。

對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：

1. 主題要單一，繼承總的營銷思想

在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題（包括企業(yè)活動的時間、地點、預(yù)期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費群體分析、消費者心理分析、產(chǎn)品特點分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行SWOT分析之后，揚長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。

2. 直接地說明利益點

在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。

3. 活動要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡

很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費群體，而且即使是目標(biāo)消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達(dá)到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進(jìn)行的。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。

4. 具有良好的可執(zhí)行性

一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動安排也是必不可少的?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。

5. 變換寫作風(fēng)格

一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。

6．切忌主觀言論

在進(jìn)行活動策劃的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。

最后，一次促銷不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設(shè)和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r間和適當(dāng)?shù)牡攸c進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N活動，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。

第二部分: 房地產(chǎn)類策劃實例剖析，僅供參考。

XX花園市場研究報告提綱

一、 概論

1.1 序言

1.2 研究目的

1.3 研究方法

l 詳盡的資料搜集及分析工作

l 入戶問卷調(diào)查

l 現(xiàn)場訪問

1.4 主要結(jié)論和建議

二、 廣州市住宅市場概況

摘要：廣州市區(qū)域概況

1、 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 %

2、 家庭總戶數(shù)、戶均人口

3、 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括

4、 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點

2.1 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況

2.11 經(jīng)濟發(fā)展速度（GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析）

2.12 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場

2.13 居民生活水平與住宅消費

2.2 廣州住宅市場特點

住宅成交量、付款方式、買家特點分析

2.3 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢

2.31 政府政策

2.32 金融上消費貸款額

2.33 廣州住宅發(fā)展趨勢

2.34 阻力因素

三、 項目區(qū)域市場概況

3.1 整體供應(yīng)與成交分析

3.11市場發(fā)展概述--海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況

3.12 市場交投活躍原因

3.13 規(guī)模效應(yīng)及價格檔次

3.2 市場活躍區(qū)域

3.21 市場活躍區(qū)域的分布及特點

3.22 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化

3.3 多層、高層市場特點

3.31 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點

3.32 高層住宅近年成交增長與供應(yīng)情況

3.33 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較

3.4 成交主要特點

3.4.1 成交價格密集區(qū)域

3.4.2 買家分析

l 私人購買VS集團(tuán)購買

l 本地人買家VS外地人買家

l 本市買家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)

l 成交單元面積

l 買家年齡

l 成交總額，買家承受能力

四、 項目區(qū)位特性分析

摘要--1、項目地塊在城市發(fā)展中的地位

A、項目地塊位置分析

B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析

2、樹木地塊所屬區(qū)域特點

A、 區(qū)域人口分析

B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析

C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析

D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析

3、項目地塊的地點特征

A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析

B、 項目地塊周邊交通條件分析

C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析

D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點

4、項目地塊的用地特征

A、 項目地塊用地規(guī)模

B、 項目地塊用地形狀

C、 項目地塊綠化基礎(chǔ)分析

D、 項目地塊內(nèi)高差分析

E、 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析

4.1 項目地塊在城市發(fā)展中的地位

4.1.1 項目地塊于城市中的區(qū)位分析

4.1.2 未來城市的主要發(fā)展方向

4.1.3 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響

4.2 項目地塊所屬區(qū)域的特征

4.2.1 項目區(qū)域的人口狀況

（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目

地塊附近居住的常住人口、家庭戶數(shù)）

4.2.2 項目區(qū)域城市發(fā)展概況

（城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展

情況）

4.2.3 區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較

（位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較）

4.3 項目地塊的地點特征

（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）

4.4 項目地塊的用地特征

4.4.1 項目地塊規(guī)模

4.4.2 項目地塊用地形狀分析

4.4.3 項目地塊綠化基礎(chǔ)

4.4.4 需地塊高差分析

4.4.5 項目用地現(xiàn)有污染情況

4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)

項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

概要：

a. 項目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量

分析；

b. 同類樓盤特點；

c. 預(yù)計未來無年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量；

d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；

e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；

f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度

g. 未來的住宅供應(yīng)量增幅、市場承接力、競爭情況；

5.1 項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況

調(diào)查范圍：

樓盤規(guī)模：

調(diào)查時間：

5.1.1 已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況

5.1.2 項目周邊地塊的開發(fā)動態(tài)及未來供應(yīng)量分析

5.2 項目附近同類樓盤開發(fā)狀況

5.2.1 售價與銷售率分析

（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析

5.2.2 銷售與賣點

5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析

5.4 項目附近同類樓盤規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計特點

5.5 小結(jié)

五、 市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議

6.1 市場調(diào)研結(jié)論

（住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣分析）

6.2項目發(fā)展建議

（策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特征、具體建議--）

6.2.1已購房者的需求特點詳細(xì)調(diào)查

6.2.2潛在購房者的需求特點詳細(xì)調(diào)查

附：1、廣州市大型建設(shè)項目表

2、1998年廣州市重點城建上馬項目

3、區(qū)域人口變動情況

4、附近區(qū)域住宅市場概況

6.2.3 附近樓盤集中區(qū)域分析

錦繡花園推廣策劃案

前言

錦繡花園已經(jīng)銷售了相當(dāng)長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營。

故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。

由于作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。

一、東莞樓市分析

東莞的地產(chǎn)在上個世紀(jì)末就跨入了個性化和形象化時代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。

東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相當(dāng)長一段時期內(nèi)，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。

故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。

二、錦繡花園物業(yè)概述（略）

三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。

室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。

3、小戶型，統(tǒng)一裝修

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群

興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮

譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。

四、目標(biāo)購房群

年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28--40歲之間

月收入5000元以上

時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

五、錦繡花園營銷阻礙及對策

阻礙：

1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，

強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。

2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。

對策：

1、盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進(jìn)行媒體宣傳；

在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；

舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。

3、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。

故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

--錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生： 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議

建錦繡廣場和寓意噴泉

針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園對目標(biāo)購房群的吸引力。

八、廣告宣傳

錦繡花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個目的：

1、盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

2、盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；

3、直接促進(jìn)錦繡花園的銷售。

基于以上三個目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。

廣告切入期（1--2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇錦繡花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記錦繡花園特別的家政服務(wù)

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦繡廣場就是我們家的后花園

廣告發(fā)展期（3--4個月）

1、報紙

從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

3、電臺

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。

6、車身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動

①錦繡廣場落成剪彩儀式

邀請黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎勵）。

③錦繡花園“文化活動月”活動

一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1）向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；

2）于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。

九、費用預(yù)算

設(shè)計制作費

報紙 5萬元

戶外廣告 8萬元

單張 3萬元

2、公共活動 30萬元

3、媒體投放 150萬元

共計：196萬元

（注：以上費用均為估算）

天潤花園項目整體策劃書

目 錄

一、 市場背景

二、 項目分析

三、 項目定位

四、 客源定位

五、 產(chǎn)品建議

六、 推案策略

七、 廣告策略

八、 銷售執(zhí)行

九、 公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發(fā)項目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計劃

（7）、項目經(jīng)濟及社會效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計委托專業(yè)建筑設(shè)計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)選擇專長于商業(yè)項目設(shè)計的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構(gòu)，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設(shè)計中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計公司。收費的優(yōu)惠、設(shè)計外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計。商業(yè)項目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎?wù)f明中國項目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標(biāo)項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關(guān)，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)設(shè)計所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設(shè)想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗消費設(shè)計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗消費的新需求，并創(chuàng)造更有個性的體驗空間成為新一代商業(yè)設(shè)計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區(qū)殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計是促進(jìn)商業(yè)消費及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項目的設(shè)計宗旨就是為消費者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計應(yīng)當(dāng)以行人的活動為基準(zhǔn)，實現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識和綜合規(guī)劃設(shè)計能力的設(shè)計公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項目的建筑設(shè)計做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項目推廣

項目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項目初步發(fā)展階段策劃

項目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項目優(yōu)劣勢綜合評定

項目定位

項目發(fā)展目標(biāo)

價格策劃

制定價格總體目標(biāo)

確定定價方法

確定定價模式

制定物業(yè)價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設(shè)計

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計分析

北京第一批集中供地后 首個項目方案出爐

首批集中供地結(jié)束后，首個檢驗“北京市的做法”的項目要來了。2021年7月底，北京市規(guī)自委公示北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊項目方案，這是北京首批集中供地之后首個報規(guī)的地塊。

拿地時，卓越是焦點，報規(guī)時，卓越繼續(xù)競得頭彩，這兩個過程之間只有短短兩個月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發(fā)展也是一波三折?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發(fā)布案名，但操盤方已由一家變?nèi)摇?/p>

7月22日，據(jù)新華社消息，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示：“著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制?！?/p>

金盞地塊背后故事頗多，在經(jīng)歷了掛牌公示、暫停交易、共有產(chǎn)權(quán)商品房規(guī)劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。這宗地塊的曲折歷程，很好地體現(xiàn)了“北京市的做法”。

改善型住宅定位

　　5月10日，為了得到金盞地塊，時隔多年再度入京的卓越，拿出了一擲千金的架勢。當(dāng)時，卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將該地塊收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地 中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項目的華南房企，卓越敢于如此叫價，著實令業(yè)界感到吃驚。

不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯(lián)合首開、中交等房企，一共取得了4宗地塊，成為絕對的焦點。

7月末，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊。此地塊雖接近首都機場線，但并沒有設(shè)置站點，目前距離該地最近的地鐵站是15號線孫河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花費的時間大約為40多分鐘。

目前，金盞地塊的拆遷工作已完成，已被圍擋攔起。該地塊的周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關(guān)業(yè)態(tài)。記者在通往地塊的路上，偶爾能看到幾名工作人員。

地塊向東是溫榆河，向南不遠(yuǎn)是新樓盤——中海首開時光里。該項目的房源，主要是總價在850萬元以上的改善型住宅，當(dāng)記者以購房者的身份來到該項目時，其銷售人員表示，項目所剩房源已經(jīng)不多，“從我們北邊幾個項目的地價來看，這里的升值潛力非常大。”

對此有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，金盞地塊的成交價給了周邊競品很大信心。

據(jù)了解，中海和首開聯(lián)合體拿地時，該項目所處地塊的為46億元底價，樓面價4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價要低1萬元/平方米。

根據(jù)公示規(guī)劃，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數(shù)為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價7.6萬元/平方米，不考慮政府持有產(chǎn)權(quán)計算，每套售價也超過了1000萬元。由此來看，該項目大概率定位為改善型住宅。

操盤方一家變?nèi)?/p>

　　事實上，卓越拿地之后的操盤，也是一波三折。

在獨立拿地后不久，便有卓越希望引入戰(zhàn)略投資者的傳言。有消息稱，首開、旭輝將進(jìn)入該項目共同操盤；還有消息稱，融創(chuàng)也有可能入局，但后一種說法很快被融創(chuàng)方面否認(rèn)。

不過，此次申報規(guī)劃的企業(yè)叫作“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，這家從名稱上看，匯聚了卓越、首開、旭輝的公司，似乎隱含著該地塊操作的一些細(xì)節(jié)，不過從啟信寶顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。

對此，旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝陽區(qū)金盞地塊后，引入旭輝進(jìn)行聯(lián)合操盤、共同開發(fā)，新項目案名即將在8月1日發(fā)布。”

同時，從項目案名的發(fā)布預(yù)告來看，該地塊的確由卓越、首開、旭輝三家聯(lián)合操盤。

對于為何要選擇聯(lián)合操盤，上述旭輝華北區(qū)域負(fù)責(zé)人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰(zhàn)略，我們一直堅持開放的合作態(tài)度，通過優(yōu)勢互補，實現(xiàn)強強聯(lián)合?！?/p>

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地數(shù)量較多，給整個區(qū)域公司的各個業(yè)務(wù)條線都帶來了巨大挑戰(zhàn)，所以企業(yè)適當(dāng)分出部分項目的股權(quán)，爭取并表，然后針對自身相對比較強的一些樓盤去操盤，是很正常的?！?/p>

“其實聯(lián)合操盤在北京較普遍，一方面因為在北京操盤相對來說并不容易，拿地后再尋找資源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企關(guān)注度較高，拿地競爭相對激烈。從企業(yè)角度上考慮，能夠拿到優(yōu)質(zhì)地塊的難度不斷提升，利潤率不斷下滑。”

據(jù)了解，根據(jù)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價39.27億元已經(jīng)非常接近了。

此背景下，房企選擇聯(lián)合也就容易理解了，甚至已經(jīng)成為常態(tài)。上述旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示：“旭輝一直持開放的合作態(tài)度，在北京市場，已與多家行業(yè)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)開展多層次、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作?！?/p>

郭毅也表示：“在北京，不只是企業(yè)間尋求合作，還有一些在聯(lián)合拿地之后，開發(fā)企業(yè)也可能出現(xiàn)變動，或增或減，這非常普遍。”

事實上，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊的出讓過程，能夠體現(xiàn)北京對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路。

2020年2月28日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項目國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告發(fā)布，起始價為63.6億元，折合起始樓面單價約51002元/平方米。一個多月后，地塊便“因故暫?！背鲎?。此后，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊被單獨拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，并被拿來首次試點“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，但到2021年2月9日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊再次暫停交易。此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊變?yōu)椤罢钟猩唐纷≌a(chǎn)權(quán)份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

誰能告訴我推廣策劃和營銷策劃的步驟是什么？

這是我們公司的策劃流程

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產(chǎn)品策劃流程

product scheme procedure

執(zhí)行目標(biāo)：

1.充分了解項目所在地的市場狀況。

2.充分進(jìn)行消費群分析研究，鎖定目標(biāo)客戶群。

3.挖掘項目潛在價值，確定產(chǎn)品定位。

4.建立系統(tǒng)的產(chǎn)品創(chuàng)新模式，使產(chǎn)品創(chuàng)新達(dá)到最大化，使項目風(fēng)險最小化和利益最大化。

執(zhí)行方式：

1.成立項目專案小組，調(diào)配整合人力資源。

2.全程與各方面專業(yè)人士溝通交流。

3.全程與開發(fā)商有關(guān)人士緊密溝通。

4.按規(guī)定提交書面報告與電子文件，組織專案組精英參與辯論，及時解決不可預(yù)見問題。

執(zhí)行流程：

1.接觸項目所在地市場，整合本公司所擁有的該地的市場初步情況，并對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行地毯式的調(diào)研。在掌握初步情況后，再重點確定可類比區(qū)域及可類比競爭項目并進(jìn)行重點的調(diào)查。

2.考察項目地塊，并對項目進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、危機）分析，得出相對應(yīng)的項目策劃總體思路初步方案。

3.根據(jù)SWOT分析，結(jié)合宏觀市場與微觀市場及開發(fā)商所要求達(dá)到的目標(biāo)，挖掘項目的可利用價值，整合專案組的分析與各方面專家的意見，建立項目的產(chǎn)品創(chuàng)新體系。確立項目的開發(fā)產(chǎn)品定位（確定開發(fā)什么物業(yè)、如何營造物業(yè)內(nèi)在與外在形象和硬件，以呼應(yīng)主題），完善總結(jié)策劃思路。

4.在確定產(chǎn)品定位的同時，進(jìn)行目標(biāo)客戶群的分析。根據(jù)整體市場分析及SWOT分析，確定客戶群的劃分，然后根據(jù)其需求，確定項目的開發(fā)主題。

5.整合市場定位內(nèi)容和專業(yè)人士的意見，對項目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀規(guī)劃等作出專業(yè)的建議。

營銷策劃流程

merchandising scheme procedure

執(zhí)行目標(biāo)：

1.通過策劃各種公關(guān)和促銷活動，進(jìn)行項目的銷售蓄勢。

2.制定合理的價格策略，控制銷售節(jié)奏，既保證項低風(fēng)險入市，又追求最大利益。

3.運用多種營銷方式去挖掘市場的潛在客群。

4.全面提升項目知名度、美譽度，樹立開發(fā)商良好形象。

執(zhí)行方式：

1.擬定階段性（蓄勢期、開盤期、強銷期、結(jié)束期）營銷策略。

2.配合專業(yè)廣告公司擬定階段性（蓄勢期、開盤期、強銷期、結(jié)束期）廣告策略。

3.以豐富操盤經(jīng)驗的專業(yè)人員配合開發(fā)商進(jìn)行項目的執(zhí)行。

執(zhí)行流程：

1.分析客類比項目及重點競爭對手的營銷策略，做到知己知彼。

2.制定詳細(xì)的廣告策略，重點確定廣告及媒介策略。

3.細(xì)化項目營銷思路，挖掘并展示產(chǎn)品賣點，制定具體的營銷策略并營造合適的營銷環(huán)境。

4.確定入市時機和推出市場的價格策略。

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