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環(huán)京樓市松綁 燕郊又熱了起來(lái)

穩(wěn)地產(chǎn)背景下，持續(xù)降溫的環(huán)京樓市也迎來(lái)一系列松綁政策。

第一財(cái)經(jīng)記者從當(dāng)?shù)劂y行了解到，前期傳出限購(gòu)松綁、首付比例降低等消息后又“辟謠”或取消上述政策的河北廊坊，雖然尚未公開出臺(tái)統(tǒng)一的樓市新政，但當(dāng)?shù)劂y行近期進(jìn)一步加大了購(gòu)房信貸支持，多數(shù)銀行將個(gè)人首套房貸款下調(diào)至4.25%的最低水平，其中工農(nóng)中建四大行首付比例明確可以做到首套房20%、二套房30%。

另?yè)?jù)房產(chǎn)中介人士介紹，當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策自去年7月末開始有所放松，今年一季度明顯放松，外地戶口在廊坊購(gòu)房不受限制。

作為不少“北漂”買房首選的廊坊環(huán)京北三縣(三河、香河和大廠)，三河市燕郊地區(qū)樓市一度火爆，之后因?yàn)橄拶?gòu)和疫情沖擊持續(xù)降溫。隨著一系列松綁政策“悄然”執(zhí)行，前期低迷的成交近期開始回暖，某熱門小區(qū)3天成交超10套，超過(guò)整個(gè)5月份?！敖裉旌灹?個(gè)(貸款)，比之前好多了?！蹦炒笮幸晃恍刨J經(jīng)理對(duì)記者表示。

利率、首付雙降

“上周剛調(diào)的4.25%，4.45%還沒幾天就又降下來(lái)了?！苯ㄔO(shè)銀行三河市燕郊某支行信貸經(jīng)理表示，目前該行首套房貸利率為4.25%，二套房維持5.05%不變。該行香河縣某支行工作人員也表示，該支行首套房利率之前為4.45%，近期調(diào)整后最低可做到4.25%，需要根據(jù)不同樓盤合作情況、個(gè)人信用情況最終確定。

5月20日，央行披露的最新5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，疊加此前央行將新增首套房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，多地銀行在因城施策背景下開始陸續(xù)執(zhí)行4.25%的最低利率。

除建設(shè)銀行外，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行在廊坊三河、大廠、香河的支行工作人員均確認(rèn)了近期的首套房利率下調(diào)，時(shí)間普遍從上周開始。

在一個(gè)月之前，據(jù)房產(chǎn)中介人士介紹，廊坊當(dāng)?shù)厥滋追糠抠J利率普遍在5.39%左右。記者以購(gòu)房者身份咨詢時(shí)，多位銀行房貸客戶經(jīng)理也表示，房貸利率僅在上個(gè)月就有多次調(diào)整，一路下調(diào)至當(dāng)前最低水平。不過(guò)部分中小銀行還沒有最新的調(diào)整動(dòng)作，以廊坊銀行為例，該行大廠某支行工作人員表示當(dāng)前繼續(xù)執(zhí)行首套房4.45%、二套房5.05%的利率水平，對(duì)于是否進(jìn)一步下調(diào)“還沒聽說(shuō)”。

同一銀行不同支行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。以工商銀行為例，不同于大廠某支行執(zhí)行最低4.25%首套房利率，香河某支行仍按照首套房4.45%、二套房5.05%辦理貸款。“也聽說(shuō)其他支行調(diào)整的消息了，我們目前還沒接到通知，但是過(guò)一兩天有可能會(huì)有變化，說(shuō)不準(zhǔn)?！痹撔邢愫幽持泄ぷ魅藛T表示。

下調(diào)的不止是貸款利率，還有首付比例。早在4月初，就有消息稱燕郊地區(qū)銀行下調(diào)首付比例，即首套房從30%降至20%，二套房從50%降至30%，但僅“一日游”之后，多家銀行就表態(tài)暫停。近日記者再次咨詢，四大行多個(gè)支行工作人員明確表示首套房20%、二套房30%，且已經(jīng)執(zhí)行較長(zhǎng)時(shí)間。也有大行工作人員表示，最終首付比例要根據(jù)樓盤以及中介確定，會(huì)在20%～30%的區(qū)間。

但廊坊銀行大廠某支行工作人員則表示，該行繼續(xù)執(zhí)行首套房30%的首付比例要求，并強(qiáng)調(diào)“20%不合規(guī)”。對(duì)此，記者以購(gòu)房者身份咨詢多家大行工作人員，對(duì)方均表示20%系在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整，且有銀行依據(jù)最新政策與開發(fā)商重新約定了首付比例。

上述中介人士對(duì)記者表示，新房首付比例降至20%早在去年就有執(zhí)行，但二手房首付比例降至20%是5月中旬之后才開始執(zhí)行，目前大部分銀行都可以做到。根據(jù)廊坊市政府2017年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買首套房首付款比例不低于30%；二套房首付比不低于50%。

成交明顯回溫

因?yàn)橥ㄇ诜奖悖确画h(huán)京北三縣(三河、香河和大廠)尤其三河市燕郊地區(qū)是不少“北漂”買房的不錯(cuò)選擇，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在2016年～2017年高峰時(shí)期一度超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，也吸引了不少炒房客。有購(gòu)房者向記者透露，2017年2月燕郊幾個(gè)熱門小區(qū)的最高出價(jià)一度達(dá)到3.9萬(wàn)元/平方米。

但隨著2017年《意見》出臺(tái)，限購(gòu)開始嚴(yán)格實(shí)施，除了暫停已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ピ诋?dāng)?shù)刭I房外，嚴(yán)格要求非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ヌ峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明(限購(gòu)1套)。這一政策勸退了炒房客的同時(shí)，也將“北漂”一族拒之門外，曾經(jīng)火爆的燕郊樓市量?jī)r(jià)齊跌。

加上近兩年疫情對(duì)通勤的干擾，北三縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，價(jià)格腰斬之后，更有部分房源因斷供被法拍或低價(jià)甩賣。

記者在安居客、鏈家等房產(chǎn)中介APP搜索發(fā)現(xiàn)，目前環(huán)京北三縣(燕郊、香河和大廠)中的熱門小區(qū)仍集中在離北京最近的燕郊地區(qū)，均價(jià)約在1.7～1.8萬(wàn)元/平方米，但相比2016～2017年間動(dòng)輒2.5萬(wàn)元/平方米以上的平均水平已經(jīng)明顯回落。

不過(guò)最近已經(jīng)有所反彈，除了信貸支持更加寬松外，更為關(guān)鍵的限購(gòu)政策也在逐漸松綁。早在4月底，有關(guān)廊坊市政府廢止前述《意見》、放開限購(gòu)的消息就不斷流傳，但當(dāng)?shù)刈〗ň趾头康禺a(chǎn)交易中心均表示未收到取消限購(gòu)的通知。

有中介人士向購(gòu)房者透露，限購(gòu)政策在去年7月底已經(jīng)開始逐漸放松，但流程相對(duì)繁瑣且不允許通過(guò)朋友圈等渠道公開宣傳，且僅僅一個(gè)月之后就迎來(lái)行業(yè)收緊調(diào)控。直到今年3月份，限購(gòu)放松逐漸成為了“公開的秘密”。

另?yè)?jù)記者了解，有大行個(gè)別分支機(jī)構(gòu)前期暫停了廊坊當(dāng)?shù)氐亩址繕I(yè)務(wù)，近期正準(zhǔn)備逐漸恢復(fù)，但僅與指定中介合作。不過(guò)承德銀行等中小銀行在當(dāng)?shù)氐姆抠J業(yè)務(wù)在去年四季度暫停，至今尚未重啟。

“前期積累了一部分房源(庫(kù)存)，現(xiàn)在才開始賣，接下來(lái)價(jià)格應(yīng)該也會(huì)有小波動(dòng)?！倍辔恢薪槿耸拷榻B，政策利好加上疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，最近咨詢和看房客戶明顯增多，僅3天時(shí)間燕郊某高性價(jià)比小區(qū)已經(jīng)成交十幾套，超過(guò)上個(gè)月整月成交量。另有某大行當(dāng)?shù)匦刨J人員透露，當(dāng)前一天可以簽3個(gè)貸款，較之前明顯增多。

求一份樓盤營(yíng)銷策劃方案

一、營(yíng)銷策劃書的格式

一份完整較的營(yíng)銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。

（一）市場(chǎng)狀況分析

要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：

（1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。

（3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。

5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。

（7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。

（9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。

（11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。

（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

（二）策劃書正文

一般的營(yíng)銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。

（1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策

策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細(xì)節(jié)；

1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo)

所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。

銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)：

為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的成敗提供依據(jù)。

為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。

為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃

策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。

①目標(biāo)

策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。

②策略

決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。

分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。

公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。

③細(xì)部計(jì)劃

詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。

廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）

促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。

公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。

（4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。

（5）銷售管理計(jì)劃

假如把營(yíng)銷策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是?？哲娧谧o(hù)，而銷售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大海空軍的掩護(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。銷售管理計(jì)劃包括銷售主管和職員、銷售計(jì)劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。

（6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估

任何營(yíng)銷策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營(yíng)銷費(fèi)用（經(jīng)銷費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。

（7）方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行性與操作性進(jìn)行必要的事前分析，另一方面，對(duì)事后的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督工作的鋪墊。這也決定方案最后是否通過(guò)的重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

房地產(chǎn)營(yíng)銷，如何進(jìn)行前期推廣？

現(xiàn)今房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，也帶來(lái)各式各樣的營(yíng)銷方式，有效的地產(chǎn)營(yíng)銷策略成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一把亮劍。要想這把營(yíng)銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手準(zhǔn)備：

一是前期的策劃

二是中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。

一、前期的策劃—打造樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推廣樓盤形象。

我們應(yīng)從三方面把握： 1，對(duì)樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進(jìn)行推廣的整個(gè)過(guò)程，是這一過(guò)程的核心部分。它包括對(duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風(fēng)格，如：時(shí)尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構(gòu)成的生活區(qū)的成熟等。

2，市場(chǎng)調(diào)查，把握方向 此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造過(guò)程中是很有必要的。在此過(guò)程中全方位地搜索同一城市里同一時(shí)期內(nèi)各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念，區(qū)域，價(jià)位等確立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建立起對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟蹤調(diào)查檔案系統(tǒng)，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售手法和銷售狀況等，分析調(diào)查報(bào)告，樹立起新的樓盤性價(jià)比和高于對(duì)手的樓盤價(jià)值系統(tǒng)，在原定的營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷地完善及最終確立營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)方案。

3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場(chǎng)調(diào)查分析，把握了營(yíng)銷方向后，營(yíng)銷隨即進(jìn)入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價(jià)值基礎(chǔ)和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標(biāo)志和圖案系統(tǒng)，它們?cè)诤艽蟮某潭壬现苯佑绊懙綐潜P的形象推廣。在“后非典時(shí)代”，業(yè)界將會(huì)樹立起新的樓盤主題價(jià)值系統(tǒng)，健康將是第一主題，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境，健康的工作環(huán)境。在樓盤的形象推廣方面，重點(diǎn)是指導(dǎo)或配合專業(yè)的廣告公司理清思路，結(jié)合樓盤的屬性定位，突出優(yōu)勢(shì)，樹立起樓盤的最優(yōu)形象，造成轟動(dòng)的效應(yīng)。在開盤前較長(zhǎng)時(shí)期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標(biāo)客戶。

二，中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)，開盤期間營(yíng)銷將會(huì)進(jìn)入高漲時(shí)期，戰(zhàn)術(shù)將會(huì)得到全面的實(shí)施。

在此點(diǎn)上，戰(zhàn)術(shù)分布于三方面：

1，關(guān)注營(yíng)銷的“體驗(yàn)場(chǎng)” 體驗(yàn)是人們以個(gè)性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識(shí)中產(chǎn)生美好的感覺。營(yíng)造體驗(yàn)場(chǎng)應(yīng)從空間場(chǎng)的設(shè)計(jì)到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修都要給客戶帶來(lái)色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗(yàn)到樓盤的價(jià)值所在?！吧顖?chǎng)”的設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意，在房地產(chǎn)營(yíng)銷上有過(guò)“試住購(gòu)房”的營(yíng)銷手法，這是“生活場(chǎng)”的最初雛形，“生活場(chǎng)”的制造不能僅僅局限于試住，而應(yīng)從多方面去開發(fā)，激勵(lì)客戶溶入到對(duì)居室的關(guān)懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產(chǎn)生一種對(duì)生活的成就感。體驗(yàn)場(chǎng)中，在賣場(chǎng)營(yíng)造好的效果將會(huì)使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購(gòu)的氛圍，它將引發(fā)驚人的效果并引導(dǎo)客戶購(gòu)買的沖動(dòng)。

2，把服務(wù)落實(shí)到客戶中去 開盤前期和開盤之后積累的目標(biāo)客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過(guò)程中，為客戶提供真誠(chéng)的服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購(gòu)房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。讓客戶能感受到購(gòu)房放心，稱心，舒心，從而達(dá)到消化目標(biāo)客戶的目的。

3，實(shí)惠永遠(yuǎn)是購(gòu)房的第一動(dòng)力 在房地產(chǎn)的營(yíng)銷中，實(shí)惠永遠(yuǎn)是第一主題，它也是刺激消費(fèi)者購(gòu)房的第一動(dòng)力。

伴隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷走向成熟階段，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較流行的營(yíng)銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類： 1，購(gòu)房送物業(yè)管理費(fèi)。 2，購(gòu)樓送車位。 3，購(gòu)房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機(jī)會(huì)。 4，購(gòu)房享受裝修大優(yōu)惠。 5，購(gòu)房送金卡，指定處購(gòu)物享受優(yōu)惠服務(wù)。 6，購(gòu)房連帶購(gòu)車大優(yōu)惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購(gòu)房抽獎(jiǎng)，送禮，返現(xiàn)金。 9，“中介熱銷”，即介紹客戶購(gòu)房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購(gòu)房送工作等營(yíng)銷手法，其本質(zhì)都是使客戶能得到最大實(shí)惠一原則，但在實(shí)施此戰(zhàn)術(shù)時(shí)要充分地考慮客戶的實(shí)惠需要。

當(dāng)做好前期的準(zhǔn)備，就更有利于做好后期的營(yíng)銷控制了。 房地產(chǎn)營(yíng)銷的后期控制主要是對(duì)樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對(duì)于潛在目標(biāo)客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營(yíng)銷攻勢(shì)將是為實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)而努力，樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報(bào)和生活環(huán)境的最優(yōu)化。

無(wú)疑，重估樓盤價(jià)值，進(jìn)一步炒作樓盤形象將對(duì)樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價(jià)位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，價(jià)位的提高一方面可以緩解供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價(jià)值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。

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樓盤營(yíng)銷策劃方案怎么做

周末做暖場(chǎng)，有吃有喝有表演有互動(dòng)，親子什么diy各種上。

傳統(tǒng)節(jié)日包粽子，送湯圓，送月餅，清吃團(tuán)圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。

兒童節(jié)兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀(jì)釣魚釣蝦釣螃蟹。

五一十一大型活動(dòng)走起，連續(xù)三天。

開樣板房，做新聞發(fā)布會(huì)，開售樓處，請(qǐng)明星，蓄客認(rèn)籌做大活動(dòng)。開盤簡(jiǎn)單來(lái)舞臺(tái)表演。

平時(shí)多和活動(dòng)公司走動(dòng)，節(jié)假日除了搞定自己項(xiàng)目，多踩盤，多去監(jiān)控其他樓盤動(dòng)態(tài)，做代理可以和公司其他策劃共享資源。

方式方法很多，有針對(duì)性的話，記住每次活動(dòng)的意義是為了吸引上門，促進(jìn)成交。

針對(duì)目標(biāo)客戶的有噱頭，場(chǎng)子熱的活動(dòng)，是好活動(dòng)。

至于寫方案的話，提案的就天花亂墜，不用太具體到細(xì)節(jié)。

審批特別是費(fèi)用方面和流程方面要細(xì)扣。

房地產(chǎn)營(yíng)銷技巧是什么？

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開盤數(shù)量雖然在增長(zhǎng)，但客方市場(chǎng)卻是固定的，即有買房需求的人數(shù)沒有太大變化。開發(fā)商在受疫情影響而營(yíng)銷預(yù)算紛紛縮減的情況下，更精準(zhǔn)地觸達(dá)購(gòu)房者，影響TA、打動(dòng)TA，才算把錢都花在刀刃上，而不是一味的廣泛覆蓋，自說(shuō)自話。

因此，有效的營(yíng)銷，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“找對(duì)人 說(shuō)對(duì)話”，但簡(jiǎn)單說(shuō)的背后需要做的可并不簡(jiǎn)單。

找對(duì)人”的前提是樓盤需要有清晰的自我定位，而這部分工作，每個(gè)開發(fā)商都基本已經(jīng)做到了心里有數(shù)。以張家口地區(qū)為例，定位環(huán)京的樓盤：冬奧會(huì)、京津冀一體化、首都兩區(qū)建設(shè)……這都是張家口近年來(lái)發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵詞。2019年底京張高鐵通車后，張家口正式步入環(huán)京“1小時(shí)生活圈”，下花園、懷來(lái)、崇禮等地的環(huán)京樓盤熱度便是一路走高。而他們需要觸達(dá)的購(gòu)房者，多集中在“沒有在北京購(gòu)房能力，又選擇繼續(xù)在京工作的”首套房人群、投資人群和追求康養(yǎng)的老年人群，這就是樓盤定位鎖定目標(biāo)群體定位。

目標(biāo)群體已定，接下來(lái)的任務(wù)便是找到他們。每個(gè)群體都有自己的行為特征，互聯(lián)網(wǎng)既幫我們給他們貼好了標(biāo)簽，更是我們觸達(dá)目標(biāo)群體的有效途徑。比如，首套房人群年齡可以鎖定在25-35歲，搜索、瀏覽行為除了集中在環(huán)京樓盤信息、線下到訪售樓中心，近期對(duì)婚紗攝影、裝修、蜜月旅行感興趣的人群近期購(gòu)房意向更高，更值得開發(fā)商“花心思”在他們身上，而最直接有效的莫過(guò)于通過(guò)廣告營(yíng)銷將自家樓盤主動(dòng)推送到目標(biāo)用戶眼前，讓TA看到你，了解你，甚至喜歡你、選擇你。

在當(dāng)下幾大互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷平臺(tái)中，利用百度“搜索+信息流”的雙引擎實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)銷。最簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，當(dāng)用戶看到了你家樓盤推廣信息，想要了解更多時(shí)，自然會(huì)百度一下“某某樓盤怎么樣？”，這個(gè)時(shí)候，在百度搜索端布局自家信息才能及時(shí)收羅住這位來(lái)搜索的用戶，避免流失甚至被隔壁家的樓盤給截胡，進(jìn)一步完成營(yíng)銷閉環(huán)。

樓盤如何做網(wǎng)絡(luò)推廣？

樓盤可以做：

1，主流的流量平臺(tái)上線索類

2，一些資訊平臺(tái)上的軟廣類，輔助第一個(gè)和第三個(gè)提高轉(zhuǎn)化。

3，信息流之類

三個(gè)主要的方式，但具體你要找相應(yīng)的服務(wù)商來(lái)幫您完成，自己來(lái)做的話，有蠻多限制，而且只能做一些免費(fèi)且效果比較差的。

若自己創(chuàng)新能力可以，到是可以做一些內(nèi)容獲得轉(zhuǎn)發(fā)，不過(guò)這個(gè)還是挺有難度的。

怎么做樓盤推廣方案

做樓盤推廣方案注意以下幾點(diǎn)：

一、推廣目標(biāo)

(確定推廣目的，推廣要達(dá)到什么樣的效果等

二、樓盤基本信息分析

(樓盤基本情況分析，樓盤的價(jià)格、面向人群、特色、交通和周邊設(shè)施等基本面的分析

三、目標(biāo)市場(chǎng)分析

(分析什么樣的人會(huì)來(lái)買你的樓盤，城市的交通怎樣影響人們的購(gòu)買決策，遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方是否有直達(dá)的公交、地鐵或高速路等，這一部就決定了你重點(diǎn)要向那些人進(jìn)行推廣

四、選擇媒介

(目標(biāo)市場(chǎng)分析完了，那么你就要確定使用什么推廣手段來(lái)進(jìn)行推廣了，這一部主要考慮選擇的媒體是否能夠覆蓋你的目標(biāo)人群和該媒體能否在你的預(yù)期下有效對(duì)他們傳遞信息。

(主流的有電視、報(bào)紙、廣播、路牌、傳單、短信、DM直郵、網(wǎng)絡(luò)等，這里說(shuō)一下你要是在廣州可以咨詢一下廣州聯(lián)迅這家公司，他們做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的推廣還是挺專業(yè)的，我們的樓盤這一塊是他們做的

五、確定內(nèi)容

(確定了媒體接下來(lái)就要看怎么做內(nèi)容了，電視的話要做視屏、報(bào)紙的話眼做文案、路牌的話要做平面等，這是要分工的

六、費(fèi)用預(yù)算

(不用說(shuō)了，很簡(jiǎn)單，就是大概要花多少錢

環(huán)京樓市調(diào)查:“免費(fèi)送房”多為噱頭，這是否屬于欺詐行為？

欺詐算不上，只能稱得上是欺騙，以免費(fèi)送房為噱頭，來(lái)吸引消費(fèi)者。但是等消費(fèi)者真正的走進(jìn)來(lái)才發(fā)現(xiàn)跟宣傳不一樣。這是一種不誠(chéng)實(shí)的行為，有關(guān)部門必須要懲治一下。

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