本篇文章信途科技給大家談?wù)勁R街底商推廣方案，以及社區(qū)底商商鋪銷(xiāo)售方案對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

道路兩側(cè)廣告與公園商鋪、游樂(lè)設(shè)施招商辦法。

翠屏國(guó)際廣場(chǎng)商鋪招商策略

本方案的主要目的在于為中惠翠屏國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分的招商提供支持，通過(guò)明確項(xiàng)目的商業(yè)定位與規(guī)劃、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)布局、租金實(shí)現(xiàn)計(jì)劃等環(huán)節(jié)，研判招商執(zhí)行策略，為項(xiàng)目將來(lái)的高價(jià)值銷(xiāo)售提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。

? 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析

? 區(qū)域：項(xiàng)目位于南京市江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的將軍大道中部南航西門(mén)對(duì)面，鄰近南航、英華學(xué)校和正德學(xué)院正門(mén)，項(xiàng)目依山且鄰近綠化廣場(chǎng)，自然環(huán)境良好

? 交通：項(xiàng)目臨快干道、緊鄰公交站臺(tái)，但除與上山道路——韓府路交叉外，本案沒(méi)有重要的道路交叉節(jié)點(diǎn)，車(chē)速較快，滯留性較差

? 社區(qū)環(huán)境：項(xiàng)目周邊以中高端別墅和公寓大盤(pán)為主要開(kāi)發(fā)形式，常住人口主要以部分入駐居民、學(xué)校、教師為主，調(diào)研顯示公寓項(xiàng)目居住客群主要是中青年客戶(hù)為主，居民素質(zhì)相對(duì)較高，但這些項(xiàng)目入住率普遍不高（約30％左右），同時(shí)項(xiàng)目雖然鄰近學(xué)校，但與學(xué)生生活區(qū)有一定距離（步行約10分鐘）

? 商圈現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)，已形成比較典型的三大商業(yè)集中區(qū)域，分別是：托樂(lè)嘉商業(yè)區(qū)、佛城路商業(yè)區(qū)、同曦商業(yè)區(qū)；其中托樂(lè)嘉商業(yè)區(qū)距項(xiàng)目最近，是目前將軍路沿線(xiàn)唯一集中性商業(yè)區(qū)，目前已引入2.4萬(wàn)㎡、包括肯德基等連鎖品牌商家在內(nèi)的蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)，以及餐飲等各類(lèi)配套性的商家，形成面積約5萬(wàn)㎡、主力店、獨(dú)立商鋪、街鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)的格局

? 商業(yè)環(huán)境：設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)或周邊，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是區(qū)域目前數(shù)量最多的商鋪類(lèi)型；其次，是由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街，本區(qū)域商業(yè)街商鋪多為單層挑高或一二層聯(lián)租；目前除托樂(lè)嘉蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)外，購(gòu)物中心席位型商鋪和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比較缺乏

? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)為主，超市、餐飲和網(wǎng)吧具有較大的比例，相對(duì)而言網(wǎng)吧規(guī)模較大，餐飲則呈現(xiàn)多種規(guī)模形態(tài)共存，而家居服務(wù)與休閑商業(yè)層次不高，業(yè)態(tài)品牌尤其是符合中高端需求的商業(yè)較少

? 租金與經(jīng)營(yíng)狀況：目前區(qū)域1層租金報(bào)價(jià)約40～90，2層及以上約30～50，外街空置率約30％，內(nèi)街空置率約60％，日常經(jīng)營(yíng)人流量不大

? 項(xiàng)目形象定位

? 形象定位——服務(wù)“資享生活圈”的人文商業(yè)體

? 這里的“資享生活圈”指“懂得享樂(lè)生活、擁有資本的富豪或白領(lǐng)所形成的群體”，是小資型的富豪圈，項(xiàng)目著眼于服務(wù)中高端客戶(hù)，打造群體型服務(wù)商業(yè)，從而形成匯集服務(wù)型中高端商業(yè)，建立品位生活特區(qū)的商圈形象

? 人文商業(yè)是基于區(qū)位的人文特征，通過(guò)多種業(yè)態(tài)組合形成有機(jī)的商業(yè)服務(wù)體系

? 概念定位

山景公園?城市客廳 LifeStyle Center

? LifeStyle Center是迎合本商圈中高端消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天及環(huán)境的特征，國(guó)際購(gòu)物中心理事會(huì)為其定義面積約在2萬(wàn)-8萬(wàn)㎡之間，項(xiàng)目依山而建，比鄰綠化市民公園符合所有基本特征

? 多業(yè)態(tài)、兼容采購(gòu)與休閑目的，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格贏造出別致的休閑環(huán)境將是項(xiàng)目概念定位的核心，城市客廳的提出是滿(mǎn)足“資享生活圈”交往的需求

? 招商推廣名例舉：翠屏國(guó)際廣場(chǎng)?尚山街區(qū)，翠屏國(guó)際廣場(chǎng)?M-PARK大道

? 業(yè)態(tài)定位

? 功能組織——倉(cāng)儲(chǔ)式主力店強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷(xiāo)一體和非中心商圈選址，便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念，考慮招商目的，本項(xiàng)目將以倉(cāng)儲(chǔ)式主力店或?qū)I(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，形成能夠提供集中采購(gòu)和社區(qū)便利的綜合性的高端商業(yè)體，迎合消費(fèi)新趨勢(shì)，滿(mǎn)足“資享生活圈”交往需求，科學(xué)專(zhuān)業(yè)地把采集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲酒店等消費(fèi)形式組合在一起，通過(guò)內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)的巧妙安排，使業(yè)態(tài)之間互相作用，依靠得天獨(dú)厚的自然景觀條件，打造多功能，多元化的一站式購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所

? 業(yè)態(tài)組合

? 1號(hào)主力店“奧特萊斯（OUTLETS）生活體驗(yàn)館”——位于項(xiàng)目最南面，緊鄰市民廣場(chǎng)和山上入口，引進(jìn)名牌服裝、生活用品、家居裝飾品等奧特萊斯形態(tài)的折扣店，輻射江寧及寧南部分區(qū)域，建成一站式的家居采購(gòu)服務(wù)

? 2號(hào)主力店“餐飲娛樂(lè)旗艦”——位于項(xiàng)目中段，將軍大道與韓府路交界處，直面南向車(chē)流和人流，引進(jìn)大型娛樂(lè)餐飲旗艦店，輻射周邊區(qū)域中高端客戶(hù)，經(jīng)營(yíng)經(jīng)典菜系，易于匯集人氣，形成集中性商業(yè)氛圍，同時(shí)在局部位置引入超市

? 3號(hào)商業(yè)街、1號(hào)和2號(hào)的部分街鋪“LIFE休閑街區(qū)”——3號(hào)商業(yè)街位于項(xiàng)目北段韓府路上，山景環(huán)繞，景色宜人，集娛樂(lè)，休閑，零售，特色餐飲為一體，引入咖啡店，陶藝店、健身會(huì)所等，營(yíng)造全天候休閑購(gòu)物氛圍

? 租金策略

? 租金設(shè)定

? 設(shè)定原則

? 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面

? 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積較大和位置差別較大特點(diǎn)，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

? 拉大次級(jí)與高級(jí)位置的租金差距，促進(jìn)次級(jí)位置的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有吸引力優(yōu)惠政策

? 根據(jù)項(xiàng)目周邊租金與經(jīng)營(yíng)狀況，考慮項(xiàng)目位置差異性，為更好第培育項(xiàng)目商業(yè)人氣，實(shí)現(xiàn)全面招商的完成，盡快提升項(xiàng)目出售價(jià)值，項(xiàng)目租金的設(shè)定應(yīng)選取或略低于同類(lèi)商鋪市場(chǎng)平均租金，根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同位置等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)

? 平均市場(chǎng)租金的確定：目前托樂(lè)嘉商鋪平均租金約為60元/㎡.月（綜合考慮樓層、位置差異、鋪面面積等因素）

? 項(xiàng)目調(diào)整系數(shù)的確定

? 項(xiàng)目規(guī)模與布局（托樂(lè)嘉5萬(wàn)㎡獨(dú)立街區(qū)，項(xiàng)目約2.6萬(wàn)㎡底商）

? 建筑形式（托樂(lè)嘉挑高5米、項(xiàng)目挑高7米）

? 位置與人流量（托樂(lè)嘉周邊居住人口和入住率較高，鄰近學(xué)校生活區(qū)，優(yōu)于本項(xiàng)目）

? 交通與臨路狀況（托樂(lè)嘉地處兩條主干道交界處，優(yōu)于本項(xiàng)目）

? 景觀與項(xiàng)目知名度等因素（項(xiàng)目景觀條件與知名度優(yōu)于托樂(lè)嘉）

? 最終確定調(diào)整系數(shù)選取為：100/102、100/99、100/103、100/102、100/99

? 項(xiàng)目平均租金的確定

60元×（100/103）×（100/98）×（100/103）×（100/103）×（100/99）

＝56元/㎡.月，

? 租金實(shí)現(xiàn)

? 考慮提升人氣需要，將采取“三年培養(yǎng)、適度優(yōu)惠”的策略，即三年內(nèi)平均實(shí)現(xiàn)56元/㎡.月，首年和第二年采取“零租金＋50％租金優(yōu)惠”的基本策略

? 同時(shí)，部分折扣店、品牌店或個(gè)性形象店，租金收取采用“基礎(chǔ)租金＋經(jīng)營(yíng)額浮動(dòng)租金”結(jié)合的策略，如基礎(chǔ)租金收取可根據(jù)制定40元/㎡.月，以10萬(wàn)元為營(yíng)業(yè)額為起點(diǎn)計(jì)算浮動(dòng)租金

? 招商時(shí)間計(jì)劃

? 推廣設(shè)想

? 配套準(zhǔn)備

? 便利的入口——項(xiàng)目位于公交換乘站點(diǎn)附近，一定程度能獲得持續(xù)人流。但橫穿將軍大道顯得不便，所以通過(guò)設(shè)置紅綠燈或增加人行天橋進(jìn)行連接，能減少街道另一邊的人流導(dǎo)入的便捷性

? 市民廣場(chǎng)——南側(cè)市民廣場(chǎng)可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞山景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用，另外，可適當(dāng)調(diào)整廣場(chǎng)布局，形成室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶(hù)外展示及大型營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)的空間

? 形象設(shè)計(jì)——商場(chǎng)門(mén)口的廣告、霓虹燈、LOGO形象鮮明、突出的設(shè)計(jì)，通常能給人深刻印象，滿(mǎn)足顧客的視覺(jué)享受，從而引導(dǎo)客流的前往和消費(fèi)，同時(shí)在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)以及造型小品，方便顧客辨認(rèn)，在3號(hào)樓臨路一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如綠化及停車(chē)場(chǎng)，提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，與市民休閑廣場(chǎng)形成呼應(yīng)的效果

? 招商手段

? 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，利用本公司已有的及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在南京或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量

? 以商引商：建立“ LifeStyle商業(yè)沙龍”，利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟

? 廣告招商：印制招商手冊(cè)，通過(guò)各種推廣活動(dòng)和宣傳“LifeStyle Center ”題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶(hù)的注意力，促進(jìn)招商，同時(shí)以部分位置較差的鋪面以免租（如給予年輕人創(chuàng)業(yè)），擴(kuò)大新聞?dòng)绊?/p>

高端住宅底商能做什么?

顧名思義，“底商”，乃底層之“商鋪”也。眾所周知，一個(gè)住宅項(xiàng)目尤其是高層、大體量的樓盤(pán)銷(xiāo)售中，那些處于第一、二層的低層住宅單元，由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮濕和蚊蟲(chóng)多其它先天毛病，總是無(wú)人問(wèn)津，因此，低層的一向是最為考驗(yàn)銷(xiāo)售智慧的事情。

近年來(lái)，一種通過(guò)對(duì)住宅低層資源進(jìn)行重新配置而將低層住宅轉(zhuǎn)向商用的開(kāi)發(fā)模式，被稱(chēng)之為“底商”。開(kāi)發(fā)商通過(guò)變更手續(xù)，使住宅化身綜合用地，實(shí)際上，“底商”已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)約定成俗的用語(yǔ)。

隨著用地性質(zhì)的變化，原先作為公攤的低層自然而然變性為“公共建筑”，擔(dān)綱了更重要的角色。

“底商”的出現(xiàn)，一方面可以“變廢為寶”改，讓住宅低層的老大難銷(xiāo)售問(wèn)題有望迎刃而解，真正實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的利益最大化;

另一方面，通過(guò)對(duì)“底商”的操作，使得住宅和商業(yè)這兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在功能上得到互補(bǔ)，既增加了小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，還部分化解了商業(yè)布局不完善導(dǎo)致的服務(wù)供需不平衡造成的矛盾。

作為可操作性很強(qiáng)的方式，“底商”正日益受到熱捧，所以，噱頭炒作也好，全新模式也罷，“底商”的是非功過(guò)終究會(huì)大白于天下，讓我們共同拭目以待。

二、“商鋪”(“單獨(dú)一層的商鋪”)

為滿(mǎn)足政府對(duì)商業(yè)配套7%的要求，這部分“商鋪”由于體量適中、位置好、需求旺，銷(xiāo)售情況很好，符合大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)的需求。

“商鋪”和“底商”雖然都是低層建筑，但二者存在明顯的區(qū)別：

首先，位置上，“底商”處于小區(qū)紅線(xiàn)之內(nèi)，而“商鋪”的位置，則大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;

其次，“商鋪”作為區(qū)域商業(yè)配套項(xiàng)目，是通過(guò)可研論證，而早在項(xiàng)目的規(guī)劃階段就已經(jīng)明確的了，其建設(shè)目的和用地性質(zhì)始終是一致的;

第三，“商鋪”的業(yè)態(tài)是原先就是固有存在的，而“底商”則是近年新興的一種模式，可以說(shuō)只是變通，也可以是是是創(chuàng)新;

最后，“商鋪”有獨(dú)立的空間，通常不與住宅相聯(lián)，而“底商”的先天性決定了和住宅有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，客觀上造成“底商”的自主性和靈活性不如“商鋪”。

因此，在招商階段，“底商”就應(yīng)該為多油煙，多噪音等的環(huán)境和糾紛問(wèn)題找到切實(shí)可行的解決方案，只有這樣，“底商”才能最終實(shí)現(xiàn)其本來(lái)的良好愿望。

利用抖音推廣店鋪的方式？

一、在抖音上的用戶(hù)就是為了看斷視頻而來(lái)的，所以利用抖音推擴(kuò)店鋪的效果與微信完全是不一樣的。

還有就是類(lèi)似極易形成視覺(jué)崇拜的手工產(chǎn)品，已經(jīng)手工制作的過(guò)程，有的時(shí)候賣(mài)的收益，成品也許看不出大的區(qū)別，但是制作過(guò)程成了區(qū)分同類(lèi)商品的主要指標(biāo)和用戶(hù)選擇方向，有的用戶(hù)就是沖著制作過(guò)程和工藝來(lái)的。當(dāng)然，抖音只是一個(gè)跳板，有了關(guān)注人群，有了咨詢(xún)，讓用戶(hù)是否去淘寶上購(gòu)買(mǎi)，或者私下購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)就是店主看怎么方便怎么來(lái)，怎么能帶來(lái)效果怎么來(lái)。最終目的是吧商品賣(mài)出去。

二、 商鋪與產(chǎn)品選好了，或者產(chǎn)品一般的情況下，有一個(gè)很有感染力的主人公來(lái)為這個(gè)商品做動(dòng)作營(yíng)銷(xiāo)，我們直接腦海想到的就是，“美女”“帥哥”做視覺(jué)動(dòng)作營(yíng)銷(xiāo)。

這種方案是直接方案，也就是說(shuō)是一種必選方案，因?yàn)楹?jiǎn)單，很容易想到。但是我想表達(dá)的是一種崇拜方案，可能有點(diǎn)難實(shí)現(xiàn)，意思就是讓粉絲不是看上的是手藝，也不是看上商品，而是看上這個(gè)主人公，這時(shí)候主人公就算推一件簡(jiǎn)單的商品，也能推的火爆的，你應(yīng)該秒懂把。

商鋪相關(guān)廣告語(yǔ)

黃金口岸，潛值無(wú)限！！

財(cái)富聚寶盆，置業(yè)首選地！！

商鋪推廣的秘訣：宣傳，宣傳，再宣傳！??！

希望提供一個(gè)寫(xiě)字樓策劃案

寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)-寫(xiě)字樓策劃方案

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是以市場(chǎng)為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過(guò)程，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)包括寫(xiě)字樓的市場(chǎng)研究、定位、銷(xiāo)售的全過(guò)程。而本次討論范圍為寫(xiě)字樓銷(xiāo)售階段的推廣過(guò)程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過(guò)程”。這個(gè)過(guò)程包括銷(xiāo)售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說(shuō)明。

寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般推廣過(guò)程及方法

1、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶(hù)訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)

此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。

*第二階段：尋找大型客戶(hù)進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)

此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫(xiě)字樓買(mǎi)家傾向于購(gòu)買(mǎi)(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫(xiě)字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶(hù)名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶(hù)進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿(mǎn)足大客戶(hù)在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷(xiāo)售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

*第三階段：全面銷(xiāo)售階段(開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期)

在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。

開(kāi)盤(pán)期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過(guò)因?yàn)橛辛虽N(xiāo)售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷(xiāo)期的開(kāi)始。強(qiáng)銷(xiāo)期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷(xiāo)售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣(mài)點(diǎn)做純銷(xiāo)售式廣告，和銷(xiāo)售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶(hù)證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買(mǎi)家和潛在消費(fèi)者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專(zhuān)業(yè)性媒體較多。

小結(jié)：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷(xiāo)售的重頭戲。因此一般寫(xiě)字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。

2、寫(xiě)字樓一般銷(xiāo)售方式

*現(xiàn)場(chǎng)接待(坐盤(pán)銷(xiāo)售)

現(xiàn)場(chǎng)接待是房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過(guò)與客戶(hù)在現(xiàn)場(chǎng)接待中心的談判完成。這種方式的特點(diǎn)為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征比較明顯，目的基本明確；同時(shí)，客戶(hù)已通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時(shí)輔以銷(xiāo)售人員的努力游說(shuō)較容易達(dá)到促成成交的目的。坐盤(pán)銷(xiāo)售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶(hù)注意，促使其撥打熱線(xiàn)咨詢(xún)電話(huà)或前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，銷(xiāo)售人員即可通過(guò)游說(shuō)促成交易。

*直銷(xiāo)

專(zhuān)員直銷(xiāo)：聘請(qǐng)有“關(guān)系”人士針對(duì)寫(xiě)字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，往往會(huì)起到事半功倍的效果。

電話(huà)直銷(xiāo)：根據(jù)項(xiàng)目定位，從商業(yè)電話(huà)簿或名片上找到客戶(hù)電話(huà)，用電話(huà)方式咨詢(xún)其有否需求，但命中率較低。

掃展會(huì)：是不錯(cuò)的辦法，根據(jù)寫(xiě)字樓的定位遇到恰當(dāng)?shù)牡恼箷?huì)去派發(fā)項(xiàng)目資料，有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售。

掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項(xiàng)目資料及名片予客戶(hù)。增加項(xiàng)目知名度，累計(jì)項(xiàng)目潛在客戶(hù)。此種方法一般比較耗費(fèi)人力，需要長(zhǎng)期的積累一般為中介二手部門(mén)采用。

小組公關(guān)模式：是由銷(xiāo)售代表——銷(xiāo)售主管——銷(xiāo)售經(jīng)理——公關(guān)經(jīng)理——總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過(guò)程，并在中間穿插工程、財(cái)務(wù)等部門(mén)的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。

第一部分: 活動(dòng)策劃案書(shū)的寫(xiě)作

活動(dòng)策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提高作用。

活動(dòng)策劃案是相對(duì)于市場(chǎng)策劃案而言的，嚴(yán)格地說(shuō)它是從屬與市場(chǎng)策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思想和模式，只有在此前提下做出的市場(chǎng)策劃案和活動(dòng)策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個(gè)同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動(dòng)策劃案也只有遵從整體市場(chǎng)策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場(chǎng)銷(xiāo)售額。

活動(dòng)策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)（發(fā)布會(huì)）、節(jié)日促銷(xiāo)、新聞事件行銷(xiāo)等，而對(duì)于上述的任何一種方案，針對(duì)于不同的企業(yè)情況和市場(chǎng)分析，都可以衍變出無(wú)數(shù)的形式。活動(dòng)策劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個(gè)重要組成部分。

對(duì)于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來(lái)說(shuō)，可能他們?cè)跁?shū)寫(xiě)活動(dòng)策劃案的時(shí)候往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時(shí)候也難免犯錯(cuò)，那么，怎么樣才能寫(xiě)出一份理想的活動(dòng)策劃案呢？我覺(jué)得需要注意以下幾點(diǎn)：

1. 主題要單一，繼承總的營(yíng)銷(xiāo)思想

在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問(wèn)題（包括企業(yè)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、預(yù)期投入的費(fèi)用等）和市場(chǎng)分析的情況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析、消費(fèi)者心理分析、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行SWOT分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主題，而且也只能是一個(gè)主題。在一次活動(dòng)中，不能做所有的事情，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。

2. 直接地說(shuō)明利益點(diǎn)

在確定了唯一的主題之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒(méi)有形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧](méi)有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)，因此，在活動(dòng)策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地說(shuō)明利益點(diǎn)，如果是優(yōu)惠促銷(xiāo)，就應(yīng)該直接告訴消費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說(shuō)明，就應(yīng)該販賣(mài)最引人注目的賣(mài)點(diǎn)，只有這樣，才能使目標(biāo)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，從而形成購(gòu)買(mǎi)。

3. 活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)

很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實(shí)不然，其一，容易造成主次不分。很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，而且即使是目標(biāo)消費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個(gè)問(wèn)題就是圍觀者的參與道德問(wèn)題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實(shí)這里的問(wèn)題就在于活動(dòng)的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場(chǎng)策劃活動(dòng)中，有一些活動(dòng)既熱鬧，同時(shí)又能達(dá)到良好的效果，就是因?yàn)榛顒?dòng)都是僅僅圍繞主題進(jìn)行的。其二，提高活動(dòng)成本，執(zhí)行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增加，而且還有一個(gè)問(wèn)題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。

4. 具有良好的可執(zhí)行性

一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的?；顒?dòng)的時(shí)間和方式必須考慮執(zhí)行地點(diǎn)和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。

5. 變換寫(xiě)作風(fēng)格

一般來(lái)說(shuō)，策劃人員在策劃案的寫(xiě)作過(guò)程中往往會(huì)積累自己的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表現(xiàn)在策劃書(shū)的寫(xiě)作形式上，所以每個(gè)人的策劃書(shū)可能都會(huì)有自己的模式。但是往往是這樣的模式會(huì)限制了策劃者的思維，沒(méi)有一種變化的觀點(diǎn)是不可能把握市場(chǎng)的。而在策劃書(shū)的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫(xiě)作風(fēng)格，因?yàn)槿绻粋€(gè)客戶(hù)三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。

6．切忌主觀言論

在進(jìn)行活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書(shū)的協(xié)作過(guò)程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類(lèi)字眼，因?yàn)椴邉澃笡](méi)有付諸實(shí)施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對(duì)事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶(hù)如果看到策劃書(shū)上的主觀字眼，會(huì)覺(jué)得整個(gè)策劃案都沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)在的市場(chǎng)分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。

最后，一次促銷(xiāo)不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬(wàn)別想通過(guò)一次活動(dòng)解決所有的問(wèn)題，一次活動(dòng)只能主要解決一個(gè)問(wèn)題，在品牌的建設(shè)和商品的銷(xiāo)售上，只有堅(jiān)持正確的營(yíng)銷(xiāo)思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。

第二部分: 房地產(chǎn)類(lèi)策劃實(shí)例剖析，僅供參考。

XX花園市場(chǎng)研究報(bào)告提綱

一、 概論

1.1 序言

1.2 研究目的

1.3 研究方法

l 詳盡的資料搜集及分析工作

l 入戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查

l 現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn)

1.4 主要結(jié)論和建議

二、 廣州市住宅市場(chǎng)概況

摘要：廣州市區(qū)域概況

1、 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 %

2、 家庭總戶(hù)數(shù)、戶(hù)均人口

3、 近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、生活水平、購(gòu)買(mǎi)力水平概括

4、 近年廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn)

2.1 廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

2.11 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析）

2.12 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)

2.13 居民生活水平與住宅消費(fèi)

2.2 廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)

住宅成交量、付款方式、買(mǎi)家特點(diǎn)分析

2.3 廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

2.31 政府政策

2.32 金融上消費(fèi)貸款額

2.33 廣州住宅發(fā)展趨勢(shì)

2.34 阻力因素

三、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況

3.1 整體供應(yīng)與成交分析

3.11市場(chǎng)發(fā)展概述--海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況

3.12 市場(chǎng)交投活躍原因

3.13 規(guī)模效應(yīng)及價(jià)格檔次

3.2 市場(chǎng)活躍區(qū)域

3.21 市場(chǎng)活躍區(qū)域的分布及特點(diǎn)

3.22 活躍區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)及檔次變化

3.3 多層、高層市場(chǎng)特點(diǎn)

3.31 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點(diǎn)

3.32 高層住宅近年成交增長(zhǎng)與供應(yīng)情況

3.33 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較

3.4 成交主要特點(diǎn)

3.4.1 成交價(jià)格密集區(qū)域

3.4.2 買(mǎi)家分析

l 私人購(gòu)買(mǎi)VS集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)

l 本地人買(mǎi)家VS外地人買(mǎi)家

l 本市買(mǎi)家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)

l 成交單元面積

l 買(mǎi)家年齡

l 成交總額，買(mǎi)家承受能力

四、 項(xiàng)目區(qū)位特性分析

摘要--1、項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位

A、項(xiàng)目地塊位置分析

B、 未來(lái)城市的主要發(fā)展方向及本項(xiàng)目地塊地位分析

2、樹(shù)木地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)

A、 區(qū)域人口分析

B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析

C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析

D、 區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)分析

3、項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特征

A、 項(xiàng)目地點(diǎn)及周邊社區(qū)、生活配套分析

B、 項(xiàng)目地塊周邊交通條件分析

C、 項(xiàng)目周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)分析

D、 項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)條件及開(kāi)發(fā)特點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的用地特征

A、 項(xiàng)目地塊用地規(guī)模

B、 項(xiàng)目地塊用地形狀

C、 項(xiàng)目地塊綠化基礎(chǔ)分析

D、 項(xiàng)目地塊內(nèi)高差分析

E、 項(xiàng)目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析

4.1 項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位

4.1.1 項(xiàng)目地塊于城市中的區(qū)位分析

4.1.2 未來(lái)城市的主要發(fā)展方向

4.1.3 城市的具體發(fā)展過(guò)程對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響

4.2 項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域的特征

4.2.1 項(xiàng)目區(qū)域的人口狀況

（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶(hù)數(shù)、戶(hù)均人口、新增家庭戶(hù)數(shù)、項(xiàng)目

地塊附近居住的常住人口、家庭戶(hù)數(shù)）

4.2.2 項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展概況

（城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展

情況）

4.2.3 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性地區(qū)的發(fā)展條件比較

（位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較）

4.3 項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特征

（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）

4.4 項(xiàng)目地塊的用地特征

4.4.1 項(xiàng)目地塊規(guī)模

4.4.2 項(xiàng)目地塊用地形狀分析

4.4.3 項(xiàng)目地塊綠化基礎(chǔ)

4.4.4 需地塊高差分析

4.4.5 項(xiàng)目用地現(xiàn)有污染情況

4.4.6 項(xiàng)目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)

項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

概要：

a. 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤(pán)檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量

分析；

b. 同類(lèi)樓盤(pán)特點(diǎn)；

c. 預(yù)計(jì)未來(lái)無(wú)年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開(kāi)發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量；

d. 周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；

e. 區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)住宅推出平均銷(xiāo)售率、成交量最大的單元面積；

f. 區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度

g. 未來(lái)的住宅供應(yīng)量增幅、市場(chǎng)承接力、競(jìng)爭(zhēng)情況；

5.1 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況

調(diào)查范圍：

樓盤(pán)規(guī)模：

調(diào)查時(shí)間：

5.1.1 已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)供應(yīng)狀況

5.1.2 項(xiàng)目周邊地塊的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及未來(lái)供應(yīng)量分析

5.2 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)狀況

5.2.1 售價(jià)與銷(xiāo)售率分析

（附近樓盤(pán)推出銷(xiāo)售狀況及原因分析

5.2.2 銷(xiāo)售與賣(mài)點(diǎn)

5.3 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型面積分析

5.4 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)

5.5 小結(jié)

五、 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議

6.1 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論

（住宅市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點(diǎn)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析）

6.2項(xiàng)目發(fā)展建議

（策略、目標(biāo)客戶(hù)、目標(biāo)客戶(hù)特征、具體建議--）

6.2.1已購(gòu)房者的需求特點(diǎn)詳細(xì)調(diào)查

6.2.2潛在購(gòu)房者的需求特點(diǎn)詳細(xì)調(diào)查

附：1、廣州市大型建設(shè)項(xiàng)目表

2、1998年廣州市重點(diǎn)城建上馬項(xiàng)目

3、區(qū)域人口變動(dòng)情況

4、附近區(qū)域住宅市場(chǎng)概況

6.2.3 附近樓盤(pán)集中區(qū)域分析

錦繡花園推廣策劃案

前言

錦繡花園已經(jīng)銷(xiāo)售了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點(diǎn)放在住宅的推廣銷(xiāo)售上。以期通過(guò)引爆住宅的銷(xiāo)售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。

故本案略去了商鋪的推廣銷(xiāo)售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個(gè)性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)形象。

由于作者水平有限，見(jiàn)識(shí)亦有限，不周之處，尚望諒解。

一、東莞樓市分析

東莞的地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)末就跨入了個(gè)性化和形象化時(shí)代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹(shù)起了“超前20年的戶(hù)型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛(ài)人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。

東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個(gè)性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。

故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)。

二、錦繡花園物業(yè)概述（略）

三、錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與不足

優(yōu)勢(shì)：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車(chē)站近在咫尺，每天多班直通火車(chē)及高速列車(chē)往返九龍及深圳。

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

錦繡花園大型豪華會(huì)所，占地逾萬(wàn)平方尺。

室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等；

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。

3、小戶(hù)型，統(tǒng)一裝修

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶(hù)型，以及購(gòu)房即可入住的高檔裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群

興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮

譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求）

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

四、目標(biāo)購(gòu)房群

年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時(shí)尚、享受在莞工作的臺(tái)灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28--40歲之間

月收入5000元以上

時(shí)尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

五、錦繡花園營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策

阻礙：

1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，

強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)尚未盡竭挖掘，尚未樹(shù)立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽(yù)度不高，記憶不深。

2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。

對(duì)策：

1、盡竭挖掘錦繡花園的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳；

在莞惠沿線(xiàn)人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對(duì)面、常平火車(chē)站及其周邊做車(chē)身、路牌、燈柱和建筑物廣告；

舉辦各種公共活動(dòng)，樹(shù)立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

3、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。

故對(duì)策有二：一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)錦繡花園的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語(yǔ)：

輝煌人生，超凡享受

--錦繡花園提供的（給您的）不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……

輝煌人生： 錦繡花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽(yù)

七、兩點(diǎn)整體建議

建錦繡廣場(chǎng)和寓意噴泉

針對(duì)錦繡花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建錦繡廣場(chǎng)和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿鎮(zhèn)中心一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來(lái)，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

錦繡花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供免費(fèi)送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng)錦繡花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。

八、廣告宣傳

錦繡花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：

1、盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)；

2、盡快樹(shù)立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；

3、直接促進(jìn)錦繡花園的銷(xiāo)售。

基于以上三個(gè)目的和錦繡花園一直以來(lái)的廣告攻勢(shì)。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)；

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

廣告切入期（1--2個(gè)月）

1、報(bào)紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇錦繡花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記錦繡花園特別的家政服務(wù)

2、系列報(bào)紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂(lè)休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦繡廣場(chǎng)就是我們家的后花園

廣告發(fā)展期（3--4個(gè)月）

1、報(bào)紙

從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

3、電臺(tái)

4、單張

5、戶(hù)外廣告

①在莞惠沿線(xiàn)各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對(duì)面樹(shù)巨幅廣告牌；

④在常平火車(chē)站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。

6、車(chē)身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動(dòng)

①錦繡廣場(chǎng)落成剪彩儀式

邀請(qǐng)黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席（有文藝表演及娛樂(lè)節(jié)目等）

②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)

以各種方式（信函、熱線(xiàn)、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等）大張旗鼓向社會(huì)各界征集錦繡廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱(chēng)。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)（根據(jù)所提供的名稱(chēng)與所題名稱(chēng)的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)）。

③錦繡花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)

一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹(shù)立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1）向黃江鎮(zhèn)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券；

2）于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等。

3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開(kāi)展錦繡花園“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。

九、費(fèi)用預(yù)算

設(shè)計(jì)制作費(fèi)

報(bào)紙 5萬(wàn)元

戶(hù)外廣告 8萬(wàn)元

單張 3萬(wàn)元

2、公共活動(dòng) 30萬(wàn)元

3、媒體投放 150萬(wàn)元

共計(jì)：196萬(wàn)元

（注：以上費(fèi)用均為估算）

天潤(rùn)花園項(xiàng)目整體策劃書(shū)

目 錄

一、 市場(chǎng)背景

二、 項(xiàng)目分析

三、 項(xiàng)目定位

四、 客源定位

五、 產(chǎn)品建議

六、 推案策略

七、 廣告策略

八、 銷(xiāo)售執(zhí)行

九、 公司簡(jiǎn)介

十、合作模式

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，

公寓策劃案怎么寫(xiě)

篇一：酒店式公寓策劃案

酒店式公寓策劃案

一、 必要性與選址

商業(yè)是本項(xiàng)目最大的利潤(rùn)獲取點(diǎn)，由于本項(xiàng)目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場(chǎng)而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對(duì)象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤(rùn)空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見(jiàn)，通過(guò)項(xiàng)目小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動(dòng)大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為：

1、 將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進(jìn)式廣場(chǎng)，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷(xiāo)售以及后期經(jīng)營(yíng)。

2、 針對(duì)“通過(guò)聯(lián)合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運(yùn)動(dòng)帶動(dòng)臨湖商業(yè)氛圍”這一方案，目前持保留意見(jiàn)，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理?xiàng)l件的限制，臨湖景觀帶較為狹長(zhǎng)，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對(duì)自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強(qiáng)，“水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目”應(yīng)該僅僅是項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣中的一個(gè)“噱頭”，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)困難較大。（目前國(guó)內(nèi)很多水上運(yùn)動(dòng)公園

的經(jīng)營(yíng)狀況都是免堪其難）。

基于商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：

1、 通過(guò)標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)帶動(dòng)大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)潛力。

2、 使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。

3、 標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂(lè)型的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。

4、 考慮到人們對(duì)于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動(dòng)靜皆宜之處。臨湖景觀、寧?kù)o、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。

二、 酒店式公寓行業(yè)特點(diǎn)

酒店式公寓，是指既可短期或者長(zhǎng)期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體。國(guó)際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國(guó)的興起是上個(gè)世紀(jì)90年代末的事情，國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開(kāi)發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。

近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場(chǎng)，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎

合選購(gòu)這類(lèi)公寓的購(gòu)房人消費(fèi)心理，滿(mǎn)足他們對(duì)高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級(jí)酒店服務(wù)（也稱(chēng)管家式服務(wù)）來(lái)適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的需要，因此，這類(lèi)公寓被貫以了酒店式服務(wù)公寓的名稱(chēng)。

真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶(hù)實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說(shuō)集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處于一身，而價(jià)格又比住酒店要便宜，實(shí)際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)各大中城市已形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來(lái)看，中小型公司由于其資金實(shí)力較弱，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

三、 國(guó)內(nèi)酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展情況

1、香港酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展情況

在香港的酒店式公寓市場(chǎng)可能是最強(qiáng)勢(shì)的，它們的長(zhǎng)期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過(guò)6個(gè)月，15％的租客租期超過(guò)1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為3個(gè)月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計(jì)算，但一天的租金是長(zhǎng)期租金的雙倍。近兩年來(lái)，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。

2、北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展情況

目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量增幅更快。有幾點(diǎn)利好因素的誘惑開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBD規(guī)劃臺(tái)出；加入WTO后，準(zhǔn)備進(jìn)京的境外

中、小公司；投資熱過(guò)程中獲取高回報(bào)率；小型SOHO是個(gè)機(jī)會(huì)；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門(mén)對(duì)服務(wù)業(yè)的扶持，目前開(kāi)發(fā)商將服務(wù)業(yè)定為目標(biāo)客戶(hù)之一等。

3、上海酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展情況

上海作為中國(guó)的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來(lái)越多的跨國(guó)集團(tuán)、跨國(guó)大公司和大財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來(lái)的是大量的外籍經(jīng)營(yíng)管理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的短期居所。同時(shí)，國(guó)際性商務(wù)活動(dòng)的往來(lái)頻繁，使越來(lái)越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來(lái)越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開(kāi)銷(xiāo)，公司也樂(lè)于接受。

四、 武漢酒店式公寓市場(chǎng)基本狀況

武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場(chǎng)仍屬于一個(gè)新的產(chǎn)品形態(tài)。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現(xiàn)有的所謂“酒店式公寓”都僅僅假借了這樣一個(gè)概念，真正實(shí)施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬(wàn)松園國(guó)際公寓、武漢陽(yáng)光假日公寓、吉祥國(guó)際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)項(xiàng)目。

1、圣淘沙?萬(wàn)松園國(guó)際公寓

圣淘沙?萬(wàn)松園國(guó)際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的武漢市首座鋼結(jié)構(gòu)全精裝修酒店式公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處漢口金融中心和

篇二：公寓活動(dòng)策劃書(shū)

公寓活動(dòng)策劃書(shū)

（“將春天迎進(jìn)愛(ài)心老人公寓”活動(dòng)策劃書(shū)）

一、活動(dòng)背景及目的

春天來(lái)了，給萬(wàn)物帶來(lái)了生機(jī)與希望；春天來(lái)了，給你我?guī)?lái)了溫暖與憧憬；春天來(lái)了，讓我們想起了自己童年那些快樂(lè)的日子；讓我們想起了陪我們成長(zhǎng)的爺爺、奶奶?

在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由于種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內(nèi)心充滿(mǎn)了孤獨(dú)，他們渴望社會(huì)的關(guān)心與幫助！

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展雖然給我們的生活帶來(lái)了便捷，但又將“空巢老人”這個(gè)問(wèn)題擺在人們面前，曾經(jīng)“百事孝為先”，可如今卻要將“?；丶铱纯础睂?xiě)入老年法，靠法律來(lái)給那些孤獨(dú)的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問(wèn)題。 該是我們行動(dòng)起來(lái)的時(shí)候了。老吾老以及人之老，把我們對(duì)自己親人的關(guān)愛(ài)分出來(lái)一小部分給那些內(nèi)心孤獨(dú)的老人們，把春天送進(jìn)他們的心靈，用我們的實(shí)際行動(dòng)，讓那些爺爺奶奶，老有所養(yǎng)，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析

1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統(tǒng)，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。敬老孝老，是我們的傳統(tǒng)美德，是我們做人的本分。

2、我國(guó)現(xiàn)有億老人生活在社會(huì)這個(gè)大家庭中，敬老助老事關(guān)千萬(wàn)家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。

3、本次活動(dòng)響應(yīng)了校團(tuán)委關(guān)于開(kāi)展“關(guān)愛(ài)空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的號(hào)召，讓本次活動(dòng)更具有現(xiàn)實(shí)意義。

4、每一位大學(xué)生都有一顆熾熱的心，相信他們會(huì)積極參與本次活動(dòng)，用實(shí)際行動(dòng)，關(guān)愛(ài)幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風(fēng)遍及城鄉(xiāng)每一個(gè)角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點(diǎn)也將加大本次活動(dòng)成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 四、活動(dòng)范圍 愛(ài)心老人公寓。

五、活動(dòng)時(shí)間 待定

六、活動(dòng)流程 ★前期準(zhǔn)備

1、通知各層長(zhǎng)商討本次活動(dòng)。

2、以短信的形式通知各寢室長(zhǎng)本次活動(dòng)的具體內(nèi)容并希望她們積極參與到本次活動(dòng)中來(lái)。

3、接受會(huì)員的報(bào)名，并做好記錄，并將參與人員進(jìn)行分組。 4、準(zhǔn)備此次活動(dòng)要用的物品，如慰問(wèn)品、勞動(dòng)工具等。 5、從參與者中征集一些節(jié)目，到時(shí)為老人表演。 ★活動(dòng)要求

1、所有人員一切聽(tīng)從指揮。

2、參與者與老人言談交往時(shí)，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠(chéng)笑容。 3、切實(shí)按照校團(tuán)委關(guān)于“關(guān)愛(ài)空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的要求來(lái)舉辦本次活動(dòng)。 ★活動(dòng)程序

1、所有參與活動(dòng)的人員按照通知的時(shí)間、地點(diǎn)集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位后準(zhǔn)時(shí)出發(fā)。

2、到達(dá)敬老院后各小組及時(shí)找到自己的幫扶對(duì)象，并將本小組攜帶的慰問(wèn)品分發(fā)給老人。

3、與結(jié)對(duì)老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發(fā)生的新鮮事，并耐心聆聽(tīng)老人的訴說(shuō)，在聊天的過(guò)程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。

4、適時(shí)向老人介紹一下日常保健、養(yǎng)生方面的小常識(shí)。

5、根據(jù)我們的前期調(diào)查，在愛(ài)心老人公寓生活的老人沒(méi)有過(guò)過(guò)生日，本次活動(dòng)我們將為他們集體過(guò)一次生日，祝愿他們健康長(zhǎng)壽。

6、在敬老院的開(kāi)闊地帶，為老人們表演我們精心準(zhǔn)備的節(jié)目，在文藝節(jié)目之間，插入一些適合老人參與的互動(dòng)環(huán)節(jié)，讓老人們參與進(jìn)來(lái)，在開(kāi)心快樂(lè)中度過(guò)美好的時(shí)光。

7、當(dāng)一部分志愿者們表演節(jié)目的同時(shí)，另一路志愿者們進(jìn)入老人的房間，幫老人整理內(nèi)務(wù)，打掃室內(nèi)衛(wèi)生。 8、表演結(jié)束后清理場(chǎng)地。

9、活動(dòng)接近尾聲，參與活動(dòng)的志愿者們與領(lǐng)導(dǎo)和老人們合影留念。

10、為敬老院留下我們的聯(lián)系方式，并與他們保持長(zhǎng)期的聯(lián)系，讓我們志愿服務(wù)真正長(zhǎng)期開(kāi)展下去。 ★人員安排

項(xiàng)目

聯(lián)系敬老院、聯(lián)系車(chē)輛

準(zhǔn)備所需物品（慰問(wèn)品、勞動(dòng)工具等） 接受報(bào)名、篩選志愿者 新聞宣傳、文字材料 后期展板宣傳 ★后期工作

1、宣傳部積極開(kāi)展后期宣傳工作。 2、總結(jié)本次活動(dòng)得與失，給本次活動(dòng)打分。 七、活動(dòng)金費(fèi)預(yù)算

我們將本次活動(dòng)預(yù)算列成如下表格： 項(xiàng)目 慰問(wèn)品 交通費(fèi) 演出耗材 總計(jì)

注：其它開(kāi)支就具體情況而定。

金額/元

備注人員安排

**************學(xué)院

篇三：公寓活動(dòng)室策劃

重慶三峽醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校

“學(xué)

生

公

寓

活

動(dòng)

室”

策

劃

二〇一三年十二月一日

棟公寓 季財(cái)4

學(xué)生公寓活動(dòng)室策劃書(shū)

一、策劃背景

為了豐富同學(xué)們的校園文化生活，不斷提高學(xué)習(xí)成績(jī)，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，文化素養(yǎng)，提升綜合能力，挖掘，培養(yǎng)和展示各種才能，便捷與同學(xué)之間的交流，促進(jìn)友誼的升華，為美好的大學(xué)生活留下一筆燦爛的財(cái)富，重慶三峽醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校于20XX年12月決定開(kāi)展“學(xué)生公寓活動(dòng)室、自修室”創(chuàng)意設(shè)計(jì)評(píng)比大賽，營(yíng)造和諧優(yōu)質(zhì)的使用環(huán)境，以進(jìn)一步促進(jìn)我校同學(xué)的學(xué)習(xí)、生活。

二、策劃目的

增強(qiáng)同學(xué)們的主人翁意識(shí)，打造和諧、溫馨的學(xué)習(xí)、環(huán)境。

三、策劃主題

服務(wù)同學(xué)，公建美好；放飛夢(mèng)想、幸福起航。

四、開(kāi)展時(shí)間

12月份開(kāi)始

五、活動(dòng)地點(diǎn)

學(xué)生公寓活動(dòng)室

六、承辦單位

校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)

七、面向?qū)ο?/p>

重慶三峽醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校全體學(xué)生

八、活動(dòng)流程：

（1）、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人在學(xué)術(shù)大廳召開(kāi)任務(wù)布置會(huì)議，參加人員主要有校部主管老師及九個(gè)樓棟的主要負(fù)責(zé)人。商討活動(dòng)室的布置；

（2）、安排宣傳部做好宣傳。

（一）、前期準(zhǔn)備:

1、材料的準(zhǔn)備

活動(dòng)室：壁紙、繪畫(huà)材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機(jī)、鏡子、信箱

自修室：壁紙、花盆、書(shū)桌、椅子、繪畫(huà)材料、鐘、人體解刨圖

2、活動(dòng)室布置

（1）、墻壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫(huà)一些關(guān)于健身的圖片，布置出充滿(mǎn)活力的活動(dòng)室；

（2）、用鉆機(jī)在天花板上轉(zhuǎn)幾個(gè)孔，然后用繩子吊掛沙包供同學(xué)鍛煉；

（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；

（4）、活動(dòng)室中要有躺椅、啞鈴，方便同學(xué)放松心情，緩解壓力；

（5）、在門(mén)口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）、活動(dòng)室中要配置一臺(tái)比較好的配有放松指令的收音機(jī)，及各種放松訓(xùn)練的指導(dǎo)語(yǔ)和音帶，可以播放一些輕音樂(lè)；

（7）、活動(dòng)室門(mén)口要配置一個(gè)信箱，是有問(wèn)題而又不敢當(dāng)面說(shuō)出來(lái)的人也有途徑表達(dá)自己的問(wèn)題，從而及時(shí)得到解決；

（8）、活動(dòng)室中給學(xué)生配置鏡子；

（9）、活動(dòng)室中有一面墻則是用特殊材質(zhì)設(shè)計(jì)制作的可擦寫(xiě)的“涂鴉板”，在可擦寫(xiě)的“涂鴉板”上,學(xué)生可以把自己想說(shuō)的話(huà)以及想表達(dá)的情緒通過(guò)文字和圖畫(huà)隨意地寫(xiě)到上面。

3、自修室的布置

（1）、墻壁要用淺綠或淺藍(lán)色紙張覆蓋，紙上可以畫(huà)些輕松詼諧的圖片，以此營(yíng)造溫馨的學(xué)習(xí)環(huán)境；

（2）、擺放書(shū)架、椅子；

（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學(xué)們來(lái)了之后可以看看書(shū)，調(diào)節(jié)心情，同時(shí)還可以用于個(gè)別談心；

（4）、墻上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個(gè)“靜”字；

（5）、在門(mén)口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）自修室中可以放幾盆盆景，用于美化環(huán)境，同時(shí)也給人一種舒適感；

（7）、自修室門(mén)口要配置一個(gè)信箱，是有問(wèn)題而又不敢當(dāng)面說(shuō)出來(lái)的人也有途徑表達(dá)自己的問(wèn)題，從而及時(shí)得到解決；

（二）、活動(dòng)步驟：

1、邀請(qǐng)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及各樓棟主要負(fù)責(zé)人 參加開(kāi)幕式；

2、活動(dòng)室自修室每天定時(shí)開(kāi)放，并規(guī)定人員值班；

3、適時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，以此幫助同學(xué)；

4、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及時(shí)活動(dòng)室自修室的工作總結(jié)，并虛心接納同學(xué)的意見(jiàn)，努力把活動(dòng)室自修室辦成學(xué)校的特色活動(dòng)。

九、規(guī)章制度

1.活動(dòng)室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報(bào)本棟自管會(huì)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

2.各部門(mén)或班級(jí)使用活動(dòng)室自修室須提前兩天向相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)約，并填好申請(qǐng)信息。

3.愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，保持室內(nèi)清潔。嚴(yán)禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴(yán)禁踐踏桌椅，損壞公物照價(jià)賠償

商鋪?lái)?xiàng)目如何招商

第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

一、整體商業(yè)定位

商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定

!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研!!

二、項(xiàng)目主題概念提煉

商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：“城市客廳”——人氣

業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案

主題二：“城市休閑生活廣場(chǎng)”——氛圍

休閑廣場(chǎng)，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力

三、商業(yè)功能定位

打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)，以此來(lái)滿(mǎn)足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿(mǎn)足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。

隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿(mǎn)足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂(lè)、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：

功能內(nèi)容:

3、整和市場(chǎng)

——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體

——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局

——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商

——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣

4、合理回報(bào)

——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏

——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力

——通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，

帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，

使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有

者均能獲得良好的回報(bào)

——通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤(pán)的銷(xiāo)售

第二部分：招商及銷(xiāo)售策略

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略

營(yíng)銷(xiāo)工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的效果?！皺C(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素

的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)措施，使?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。

機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷(xiāo)售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。

銷(xiāo)售模式

是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷(xiāo)售、展銷(xiāo)等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段,通路則是指自行銷(xiāo)售、銷(xiāo)售外包和尾盤(pán)包括滯銷(xiāo)樓盤(pán)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿(mǎn)足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式;付款則包括一次性付款、

按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。

機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：

消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷(xiāo)商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類(lèi)別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷(xiāo)商調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍

調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷(xiāo)策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)

思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

二、項(xiàng)目招商銷(xiāo)售總策略

1、在商鋪銷(xiāo)售前做好商鋪招商工作。以銷(xiāo)售為主，招商為輔。如商戶(hù)可以購(gòu)買(mǎi)商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶(hù)只能接受只租不買(mǎi)的形式，可在商鋪出租給商戶(hù)后在尋找商鋪買(mǎi)主。

2、項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租給他人經(jīng)營(yíng)

3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買(mǎi)下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)

4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶(hù)進(jìn)行招商。 5、目標(biāo)商戶(hù)定位為全國(guó)或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買(mǎi)家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購(gòu)買(mǎi)能力的任何目標(biāo)群。

三、商業(yè)氛圍營(yíng)造

——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓鎮(zhèn)人民都來(lái)此消費(fèi)。

——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來(lái)觀光消費(fèi)。

——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。

——定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。

——娛樂(lè)部分以

KTV為主，通過(guò)動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

四、價(jià)格策略及租金預(yù)估

五、目標(biāo)商戶(hù)及客戶(hù)設(shè)定與選擇

1、目標(biāo)商戶(hù)群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專(zhuān)賣(mài)店、主題店

2、目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)人群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專(zhuān)賣(mài)店、主題店

√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主

√有投資意向的本地人

3、目標(biāo)商戶(hù)確定原則

√購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先，如不愿購(gòu)買(mǎi)則可考慮商鋪?zhàn)赓U

√先大戶(hù)、后小戶(hù)先品牌商戶(hù)、后一般商戶(hù)的原則

第三部分：銷(xiāo)售實(shí)施方案

一、項(xiàng)目招商目標(biāo)

1、第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶(hù)招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，

將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體

2、第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3、第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶(hù)。

二、招商與銷(xiāo)售流程

1、目標(biāo)商戶(hù)群的確定

2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案

3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶(hù)群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力

4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買(mǎi)或租賃意向

5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買(mǎi)賣(mài)或租賃協(xié)議

6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)

7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷(xiāo)售

8、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境

9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

三、商鋪推廣方案

推廣主題建議 基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、

高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)

二推廣方式及渠道建議

1、推廣總原則先招商后銷(xiāo)售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售。

2、推廣方式

方式一：營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展示

營(yíng)銷(xiāo)中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)A、開(kāi)盤(pán)前

1)讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷(xiāo)員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳;平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。

2)軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過(guò)太急于將項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)全盤(pán)托出，

以免喪失項(xiàng)目的神秘感。

3)媒體廣告

B、銷(xiāo)售期

小部分以競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的形式進(jìn)行炒作建議促銷(xiāo)主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣(mài)會(huì)

四、招商及銷(xiāo)售費(fèi)用估算

1、裝修費(fèi)用

2、硬件投入

3、商場(chǎng)公共設(shè)施及廣場(chǎng)投入

4、推廣費(fèi)用

建筑招投標(biāo)文件中的設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù)計(jì)劃書(shū)怎么寫(xiě)

房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一， 企業(yè)框架二， 業(yè)務(wù)范圍三， 人員結(jié)構(gòu)四， 年度計(jì)劃五， 工作流程一 企業(yè)框架 1, 市場(chǎng)擴(kuò)展部工作職責(zé) 市場(chǎng)擴(kuò)展部負(fù)責(zé)北京及外地一手樓盤(pán) 商業(yè)項(xiàng)目 半成品樓盤(pán) 工業(yè)項(xiàng)目 商品房土地 商業(yè)土地 工業(yè)土地 度假村項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)不善的商場(chǎng)及超市做市場(chǎng)調(diào)查并與政府和開(kāi)發(fā)公司建立長(zhǎng)期的合作和負(fù)責(zé)項(xiàng)目洽談及代理工作。（見(jiàn)項(xiàng)目代理方案） 2，項(xiàng)目策劃部工作職責(zé) 項(xiàng)目策劃部負(fù)責(zé)公司企劃工作和由市場(chǎng)部所代理及收集的項(xiàng)目信息進(jìn)行評(píng)估及做出代理及收購(gòu)方案負(fù)責(zé)把項(xiàng)目從新包裝完后從新推向市場(chǎng)。（見(jiàn)項(xiàng)目包裝方案及營(yíng)銷(xiāo)方案）3，外商投資部工作職責(zé) 外商投資部負(fù)責(zé)北京外商投資企業(yè)投資及服務(wù)如大型企業(yè)選址酒店選址外商投資公司的投資工作及與外商建立合作關(guān)系并形成會(huì)員至服務(wù)。（見(jiàn)外商投資方案）4，商業(yè)地產(chǎn)部工作職責(zé) 商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)北京商業(yè)市場(chǎng)研究做專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)做商業(yè)項(xiàng)目包租工作大型商業(yè)項(xiàng)目招商工作。（見(jiàn)項(xiàng)目招商方案）5，廣告推廣部工作職責(zé) 廣告推廣部負(fù)責(zé)以代理的項(xiàng)目及公司文化推廣工作。6，項(xiàng)目銷(xiāo)售部工作職責(zé) 項(xiàng)目銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目招商和樓盤(pán)銷(xiāo)售工作二 業(yè)務(wù)范圍1， 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)2， 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)3， 一級(jí)樓盤(pán)代理4， 房地產(chǎn)投資顧問(wèn)5， 外商投資服務(wù)三 人員結(jié)構(gòu)1， 市場(chǎng)擴(kuò)展部市場(chǎng)擴(kuò)展部2人 至少?gòu)氖逻^(guò)兩年房地產(chǎn)樓盤(pán)代理及商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售工作能掌握房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。2， 項(xiàng)目策劃部項(xiàng)目策劃部1人 執(zhí)行過(guò)至少3個(gè)以上營(yíng)銷(xiāo)個(gè)案對(duì)北京房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)具有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和把握具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)剖析能力及市場(chǎng)機(jī)會(huì)捕捉能力具備相應(yīng)的傳媒經(jīng)驗(yàn)。3， 外商投資部外商投資部1人懂得工業(yè)地產(chǎn)招商工作與北京外商投資部門(mén)有關(guān)系的了解北京商場(chǎng)超市運(yùn)營(yíng)及經(jīng)濟(jì)從事過(guò)外商投資工作的。4， 商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)地產(chǎn)部1人具備3年以上商業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)其中三年現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)成功銷(xiāo)售過(guò)大型商業(yè)項(xiàng)目熟悉有關(guān)政策法規(guī)熟悉商業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)具備實(shí)戰(zhàn)性的培訓(xùn)能力。5， 廣告推廣部廣告推廣部1人執(zhí)行過(guò)至少3個(gè)以上成功項(xiàng)目的包裝推廣具備豐富的中高檔項(xiàng)目品牌管理經(jīng)驗(yàn)具備相當(dāng)?shù)膭?chuàng)意能力及品牌意識(shí)。對(duì)傳媒通道具有較獨(dú)到的認(rèn)識(shí)。6， 項(xiàng)目銷(xiāo)售部項(xiàng)目銷(xiāo)售部（根據(jù)項(xiàng)目情況定）四 年度計(jì)劃1， 市場(chǎng)分析一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析二 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析北京商鋪投資市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火。從朝外“老番街”開(kāi)盤(pán)投資人凌晨3點(diǎn)排隊(duì)等候，到回龍觀底商銷(xiāo)售的無(wú)聲無(wú)息結(jié)案，所有一切都預(yù)示著商鋪投資的春天即將來(lái)臨。年底，中關(guān)村科貿(mào)中心點(diǎn)燃商鋪投資“冬天里的一把火”，溫州投資人將IT市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪價(jià)格炒到7萬(wàn)多元；“東拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上澆油。對(duì)于眾多開(kāi)發(fā)商而言，以前賣(mài)商鋪是把銀子賣(mài)成了鐵的價(jià)錢(qián)，現(xiàn)如今總想把銅賣(mài)成金子價(jià)格，于是，以前很少看到的商鋪廣告在今年一直是樓市的重點(diǎn)。而對(duì)于那些飽受銀行數(shù)次降息和股市低迷影響的投資人而言，也突然發(fā)現(xiàn)商鋪是一個(gè)新的高回報(bào)投資領(lǐng)域。媒體也以少有的熱情“煽風(fēng)點(diǎn)火”，將北京的商鋪投資推向一個(gè)新階段。 商鋪投資熱的背景 從市場(chǎng)表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。如果作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析主要有以下幾個(gè)方面的原因：一,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢(qián)了，才能產(chǎn)生大量的消費(fèi)，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)直接決定了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的大量需求；二,是老百姓目前手里1萬(wàn)億的存款與投資渠道少的矛盾。對(duì)中國(guó)的老百姓來(lái)說(shuō)，股票等投資渠道也就是改革開(kāi)放以來(lái)才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀念卻是根深蒂固的；三,是股票等投資市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間低迷以及銀行的連續(xù)8次降息，使大量資金尋找投資出口；四,是舊城區(qū)大規(guī)模改造以及城市化進(jìn)程的加快，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)老的商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對(duì)商業(yè)用房的大量租賃需求；五,是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使商鋪需求增加。眾多的國(guó)際商業(yè)巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國(guó)內(nèi)零售服務(wù)企業(yè)在北京跑馬圈地，由此不難看出市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的巨大需求量。 商鋪投資的目的有二：一,是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎(chǔ)上審視商鋪的投資方向。按照國(guó)際通用分類(lèi)，商鋪包括：鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、地區(qū)型購(gòu)物中心、超級(jí)地區(qū)型購(gòu)物中心、專(zhuān)賣(mài)購(gòu)物中心（專(zhuān)業(yè)店如國(guó)美電器）、主題購(gòu)物中心、直銷(xiāo)（Outlet）中心、獨(dú)立式商店等八類(lèi)。對(duì)于這些分類(lèi)，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過(guò)來(lái)并與國(guó)內(nèi)商業(yè)接軌，將北京市商鋪分為以下幾類(lèi)：市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商。 北京市的市級(jí)商業(yè)中心在前門(mén)商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)區(qū)和西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又規(guī)劃了包括CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園等五個(gè)商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高，但是價(jià)格也高，就好比股票市場(chǎng)上績(jī)優(yōu)大盤(pán)股，如果打算有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，可以選擇此類(lèi)商鋪。 地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為區(qū)域服務(wù)，如方莊、望京等。社區(qū)性商業(yè)中心最典型如天通苑、世紀(jì)城。在地區(qū)級(jí)和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點(diǎn)價(jià)格相對(duì)不太高、商鋪的經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，投資時(shí)選擇好商鋪的具體位置很關(guān)鍵，因?yàn)樵谏虡I(yè)區(qū)內(nèi)商鋪銷(xiāo)售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場(chǎng)上騎上了“黑馬”。 北京的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)很多，服裝類(lèi)的如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫(kù)”；IT類(lèi)的如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類(lèi)的如碧溪家具廣場(chǎng)等等。市場(chǎng)類(lèi)商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)是單個(gè)商鋪面積小，不超過(guò)10㎡，單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要商業(yè)托管或自營(yíng)。該類(lèi)型的商鋪是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區(qū)域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業(yè)內(nèi)”人士運(yùn)作。雖然早期的萬(wàn)通是市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪?lái)?xiàng)目使投資人“腰斬”，3000多萬(wàn)的商鋪拍賣(mài)1300萬(wàn)流拍也是血淋淋的事實(shí)。特色商業(yè)街往往是后期營(yíng)造的商業(yè)街，一開(kāi)始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過(guò)由于政府和商家的行為形成特色商業(yè)街，如東直門(mén)鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。 目前北京最多的商鋪就是底商，這種擁有獨(dú)立門(mén)面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。底商從專(zhuān)業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)區(qū)的臨街商鋪也是底商，而普通住宅下的商鋪也是底商，底商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念，而不是商業(yè)分類(lèi)。底商分兩類(lèi)：辦公樓底商(數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)。從某種程度上看底商價(jià)值評(píng)估是最簡(jiǎn)單同時(shí)也是最困難的，說(shuō)其簡(jiǎn)單，是因?yàn)橹灰x擇處于商圈核心區(qū)域的底商并注意聚客點(diǎn)、人流動(dòng)向等技術(shù)要素其價(jià)值肯定大于非商圈區(qū)域的商鋪，對(duì)于這一點(diǎn)，現(xiàn)代城底商就有很好的說(shuō)明，現(xiàn)代城底商自運(yùn)營(yíng)2年來(lái)，為什么面向長(zhǎng)安街的北面商鋪空置率高且商戶(hù)關(guān)門(mén)的多，而南面空置率低商戶(hù)關(guān)門(mén)的也很少，因?yàn)槟厦嬉粋?cè)面向社區(qū)形成了小型商圈。三 新樓盤(pán)代理市場(chǎng)分析日前，北京幾大主流代理行如世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問(wèn)等紛紛發(fā)布了其一年一度的北京樓市年度總結(jié)和來(lái)年預(yù)測(cè)報(bào)告，這些報(bào)告有的長(zhǎng)達(dá)幾十頁(yè)，但在對(duì)2006年北京住宅價(jià)格漲跌的預(yù)測(cè)上，他們均做出了“看漲”的基本判斷。世邦魏理仕需求旺盛，四環(huán)內(nèi)新增住宅較少12月8日，全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一的世邦魏理仕公布其《2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2006年市場(chǎng)展望》報(bào)告，預(yù)測(cè)2006年北京住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體上將保持上升態(tài)勢(shì)。世邦魏理仕認(rèn)為，2005年，北京市住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。但不同區(qū)域、不同檔次的住宅漲幅有明顯區(qū)別，東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、崇文、宣武城六區(qū)的住宅漲幅較大，尤其是四環(huán)以?xún)?nèi)的住宅。進(jìn)入2006年，受土地供應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)新增住宅供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。上述城六區(qū)四環(huán)以?xún)?nèi)的新增住宅供應(yīng)將較少，新的住宅樓盤(pán)將主要集中于豐臺(tái)、通州、昌平等新興城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。另外，朝陽(yáng)區(qū)雙井、勁松地區(qū)，東四五環(huán)區(qū)域也將會(huì)是大規(guī)模新盤(pán)比較集中的地區(qū)。中原地產(chǎn)城八區(qū)新盤(pán)將成主角，價(jià)格增幅仍大12月初，北京最大的房地產(chǎn)代理公司之一中原地產(chǎn)也公布了其《2005年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，預(yù)測(cè)2006年北京住宅的銷(xiāo)售價(jià)格將繼續(xù)上升，但增幅會(huì)繼續(xù)放緩。該報(bào)告顯示，北京市近三年住宅市場(chǎng)的價(jià)格增幅較大，2004年北京普通住宅期房均價(jià)為6122元/平方米，較2003年增長(zhǎng)5%；2005年1－10月，北京普通住宅期房?jī)r(jià)格為6860元/平米，比2004年同期增長(zhǎng)18.6%.可見(jiàn)，2005年雖然實(shí)行了宏觀調(diào)控，但住宅銷(xiāo)售價(jià)格較往年相比增長(zhǎng)幅度依然很大。此外，今年上市的項(xiàng)目大部分是“8·31”之前批準(zhǔn)的土地，而“8·31”之后補(bǔ)交土地出讓金而過(guò)關(guān)的大批土地還沒(méi)有上市。在這些過(guò)關(guān)地塊中，住宅用地占絕大部分，規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到75%，其中，八大城區(qū)內(nèi)的又占近80%.且位于朝陽(yáng)、宣武、崇文、海淀、西城、東城這幾個(gè)傳統(tǒng)高房?jī)r(jià)區(qū)域的土地的規(guī)劃建筑面積占比約70%.在2006年，住宅市場(chǎng)上銷(xiāo)售的樓盤(pán)將以這些項(xiàng)目為主。“這樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)無(wú)疑將導(dǎo)致明年北京住宅銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上漲?！痹搱?bào)告這樣表述。偉業(yè)顧問(wèn)供不應(yīng)求，明年新房?jī)r(jià)格漲幅超20%12月16日，北京另一家規(guī)模較大的代理行偉業(yè)顧問(wèn)首次聯(lián)合在北京二手房代理市場(chǎng)擁有較高份額的我愛(ài)我家，共同發(fā)布《北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告》。報(bào)告稱(chēng)，2006年北京新房總體價(jià)格上漲不會(huì)低于2005年的漲幅，即在20%以上。偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，從近幾年北京新房市場(chǎng)的供求對(duì)比來(lái)看，2003年新房上市2354.6萬(wàn)平米，2004年2665.1萬(wàn)平米，2005年預(yù)計(jì)為2200萬(wàn)平米；而2003年新房成交規(guī)模為2507.4萬(wàn)平米，2004年為3182.7萬(wàn)平米，2005年預(yù)計(jì)為3300萬(wàn)平米?？梢钥闯?，新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模。“這是造成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的最主要原因，并由此導(dǎo)致新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格攀升。”該報(bào)告預(yù)測(cè)，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)、剛性成本及裝修升級(jí)等諸多因素的影響，明年北京新房總體價(jià)格不會(huì)低于2005年的漲幅，即在20%以上。戴德梁行供求不會(huì)大變化，房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定知名房地產(chǎn)代理行戴德梁行日前在其《北京住宅市場(chǎng)2005年簡(jiǎn)要總結(jié)及2006年前瞻》的報(bào)告中表示：左右當(dāng)前房?jī)r(jià)的最主要因素仍要?dú)w結(jié)到最基本的供求關(guān)系上。今年10月份以來(lái)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示的信息，每日的商品住宅銷(xiāo)售成交量呈現(xiàn)逐步回暖勢(shì)頭，近一個(gè)月來(lái)的平均日成交量約600套左右，較7、8月份每日350套左右的成交量已有了很大的提升。由于中央政府不會(huì)貿(mào)然再度推出重大政策，因此預(yù)計(jì)目前逐漸企穩(wěn)的商品住宅交易量的趨勢(shì)將延續(xù)至明年。據(jù)國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，購(gòu)買(mǎi)了北京市商品住宅的40%的購(gòu)房者并非本地居民，這說(shuō)明了市場(chǎng)上有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力。此外，由于2008“奧運(yùn)年”在即，市區(qū)范圍內(nèi)將不再批準(zhǔn)新的項(xiàng)目動(dòng)工，“因此北京的房?jī)r(jià)也可以得到相當(dāng)程度的支撐”。2006年，東部區(qū)域仍是北京供應(yīng)量最大的區(qū)域。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2005年1至10月，朝陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺(tái)、密云、東城、崇文。因此，從地理區(qū)劃上看，2006年商品房供應(yīng)量最大的區(qū)域仍然是由朝陽(yáng)、通州、東城和崇文（部分）四個(gè)區(qū)共同支撐的東部地區(qū)。偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，東部區(qū)域地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京最高檔的商務(wù)及居住板塊，而四環(huán)外則生活配套不足、區(qū)位總體房?jī)r(jià)水平較低，然而在目前并不成熟的區(qū)域里，隨著城市的不斷建設(shè)，發(fā)展商有可能跳出現(xiàn)狀，做出面向全國(guó)乃至國(guó)際客戶(hù)的高端定位產(chǎn)品，使得樓盤(pán)的價(jià)格大大高于該區(qū)域的歷史水平。因此該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2006年該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)大大超出局部市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格的若干樓盤(pán)，可稱(chēng)之為“星河灣現(xiàn)象”，從而帶動(dòng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)提升。西南三四環(huán) 量?jī)r(jià)雙升大盤(pán)提升區(qū)域價(jià)值，2006年發(fā)力偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，北京西南三環(huán)和西南四環(huán)之間區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢(shì)，隨著前區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特別是人們居住理念的改變，該區(qū)域明年將出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙升的態(tài)勢(shì)。西南三環(huán)、西南四環(huán)被京石、京開(kāi)兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，區(qū)域認(rèn)可度也不高。但近年來(lái)，該區(qū)域受到萬(wàn)年花城等幾個(gè)品質(zhì)較高的大盤(pán)項(xiàng)目影響，西南區(qū)域開(kāi)始受到外界關(guān)注。其良好的交通條件、自然環(huán)境和日益完善的生活配套，對(duì)金融街、長(zhǎng)安街沿線(xiàn)的有車(chē)上班族構(gòu)成了較大吸引力。由于該區(qū)域供應(yīng)量與價(jià)格的起點(diǎn)均比較低，所以這一區(qū)域在2006年有望形成供應(yīng)量和價(jià)格方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙升。據(jù)記者了解，目前萬(wàn)年花城的均價(jià)已在5600元/平米左右。奧運(yùn)村市政拉助房?jī)r(jià)目前樓盤(pán)單價(jià)5300－8000多元，房?jī)r(jià)將再攀升中原地產(chǎn)在報(bào)告中預(yù)測(cè)，奧運(yùn)村區(qū)域、北五環(huán)至北六環(huán)將成為明年的熱點(diǎn)區(qū)域。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，亞奧區(qū)域自然條件優(yōu)越，交通便捷，是京城傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之處。奧運(yùn)會(huì)的臨近，賽場(chǎng)及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，使得亞奧區(qū)域再次成為全北京關(guān)注的熱點(diǎn)。而按照偉業(yè)顧問(wèn)的預(yù)測(cè)，奧運(yùn)村及其周邊區(qū)域的新增供應(yīng)十分有限。記者了解到，目前亞奧區(qū)域北五環(huán)外的住宅多數(shù)在5300元－8000多元/平米，售價(jià)最高的是世茂奧臨花園，起價(jià)12000元/平米?！霸趭W運(yùn)場(chǎng)館、國(guó)家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動(dòng)下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)在2006年還會(huì)繼續(xù)攀升，并且后勁十足?！眰I(yè)顧問(wèn)相關(guān)人士這樣表示。中關(guān)村房以稀為貴商務(wù)區(qū)發(fā)展促使自住及投資需求勁增，供需嚴(yán)重失衡2006年，中關(guān)村周邊區(qū)域的住宅價(jià)格將會(huì)由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升。中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的三大商務(wù)區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來(lái)越多的科研機(jī)構(gòu)、高校和創(chuàng)新企業(yè)的各層面購(gòu)房需求，其獨(dú)一無(wú)二的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也吸引著大量的外地購(gòu)房客戶(hù)，同時(shí)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)的國(guó)際化趨勢(shì)還使其成為全市投資回報(bào)率最好的區(qū)域之一。然而由于政策等多方面原因，中關(guān)村區(qū)域的居住型物業(yè)供應(yīng)一直受到限制，這種嚴(yán)重的供需不匹配是構(gòu)成2006年房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的最主要因素。2， 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略我們要成為服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)流通商。成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)分析、專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)。成為投資者選房購(gòu)房投資的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。對(duì)北京及全國(guó)地產(chǎn)業(yè)的深入了解，建立了一套專(zhuān)業(yè)、全面、高效的全程服務(wù)六大系統(tǒng)。我們提供給開(kāi)發(fā)商的不僅僅是市場(chǎng)的簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)合作，而更注重與開(kāi)發(fā)商和廣大消費(fèi)者建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展同盟，我們要建立十幾個(gè)職能部門(mén)和項(xiàng)目組、建立上百個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴以及數(shù)萬(wàn)名業(yè)主彼此之間相互支持、相互服務(wù)，共同發(fā)展，形成一個(gè)龐大的合作體系、拓展體系和服務(wù)體系。做出商業(yè)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)、持有、管理、運(yùn)營(yíng)四位一體的商業(yè)模式，以統(tǒng)一招商、自主經(jīng)營(yíng)、集中管理、統(tǒng)籌業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)整合國(guó)內(nèi)外頂尖商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)公司及行業(yè)協(xié)會(huì)及政府管理機(jī)構(gòu)等資源，形成本公司商業(yè)獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造出商業(yè)的科技產(chǎn)品，再造國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目。市場(chǎng)研究體系：市場(chǎng)研究分析、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林概念設(shè)計(jì)策劃推廣體系：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、市場(chǎng)推廣戰(zhàn)略、形象包裝與執(zhí)行、品牌整合推廣、廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)、媒介資源整合、危機(jī)公關(guān)銷(xiāo)售管理體系：銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售執(zhí)行、銷(xiāo)售控制外商投資體系：外商企業(yè)選址、外商投資服務(wù)、商業(yè)管理體系：商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)項(xiàng)目代理、包租管理投資顧問(wèn)體系：資金運(yùn)作咨詢(xún)、項(xiàng)目可行性分析、代辦前期開(kāi)發(fā)手續(xù)、房地產(chǎn)政策咨詢(xún) 3， 年度目標(biāo)2006年1月--------2006年12月30號(hào)目標(biāo)計(jì)劃任務(wù)一手樓盤(pán)代理5萬(wàn)平方米 每平方米銷(xiāo)售價(jià) 均價(jià)為 5000元 代理費(fèi)安總銷(xiāo)售額%2傭金年銷(xiāo)售30000㎡×5000元|㎡=150000000元×%2=3000000元大型商業(yè)包租3萬(wàn)平方米 每平方米包租價(jià)1.8元㎡----2.8元㎡ （持有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)）代理商業(yè)項(xiàng)目5萬(wàn)平方米 （租-------售）（租金2.5元㎡----5元㎡售價(jià)18000元㎡----30000元㎡）銷(xiāo)售安總銷(xiāo)售額%1 出租1月租金 （傭金）50000㎡×18000元㎡=900000000元×%1=9000000元代理獨(dú)棟項(xiàng)目2萬(wàn)平方米 （租-------售）（租金1.8元㎡----3元㎡售價(jià)6800元㎡------12000元㎡）銷(xiāo)售安總銷(xiāo)售額%1出租1月租金 （傭金）20000㎡×6800元㎡=136000000元×%1=1360000元合計(jì)300000元+9000000元+1360000元=13360000元 五 工作流程圖 新盤(pán)代理流程

項(xiàng)目市場(chǎng)分析

、本部分將在對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況及相關(guān)政策把握的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)供給、需求及影響因素的研究，為發(fā)展商把握宏觀市場(chǎng)及項(xiàng)目發(fā)展提供依據(jù)。

1 、城市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

2 、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

3 、項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

4 、相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查與分析

5 、消費(fèi)者需求調(diào)查及分析

項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃

首先我公司在認(rèn)真做好以上分析的基礎(chǔ)上，深入研究貴公司項(xiàng)目地塊特征，并結(jié)合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，為發(fā)展商項(xiàng)目做出市場(chǎng)定位（高、中、低檔）；

其次由建筑設(shè)計(jì)所的技術(shù)顧問(wèn)協(xié)助我公司進(jìn)行產(chǎn)品策劃，努力提高項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。在這個(gè)階段我公司將會(huì)對(duì)多種產(chǎn)品方案按照市場(chǎng)需求制定出開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（季度），并按照開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售現(xiàn)金流回款測(cè)算，經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算最終取得銷(xiāo)售計(jì)劃、資金使用計(jì)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的三者最佳配置，從而保證開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中啟動(dòng)資金最少、資金占用最少、年利潤(rùn)率最高、投資回收期最短。

再次，通過(guò)對(duì)以上兩方面的綜合分析為項(xiàng)目做出精確的產(chǎn)品定位（項(xiàng)目總平面布局建議、景觀特色建議、單體設(shè)計(jì)建議、主力戶(hù)型面積及功能分區(qū)建議、配套設(shè)施建議）。 其后將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的總圖規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及戶(hù)型方案設(shè)計(jì)，參與各個(gè)階段的方案論證會(huì)，提出相關(guān)意見(jiàn)，使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中始終以市場(chǎng)為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)出符合消費(fèi)者市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

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