本篇文章信途科技給大家談?wù)勆虡I(yè)綜合體推廣方案，以及商業(yè)綜合體活動(dòng)策劃方案對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

商業(yè)綜合體怎么招商??？

不管餐飲、百貨還是娛樂(lè)其實(shí)首先應(yīng)該確定經(jīng)營(yíng)定位，及高、中、低檔。然后調(diào)查本城市（或其他城市）檔次相同的同類(lèi)餐飲、百貨或娛樂(lè)場(chǎng)所，掌握他們所擁有的品牌名稱(chēng)，調(diào)查這些品牌的客流、消費(fèi)層次、面積等條件，確定其中適合的品牌。可以留取他們的名片或利用網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)聯(lián)系方式。與對(duì)方聯(lián)系時(shí)首先大概介紹商業(yè)的定位、地理位置，詢(xún)問(wèn)對(duì)方的開(kāi)店要求，比如地理位置、客流、面積等諸方面情況?？梢詡魉鸵恍╇娮影娴慕榻B資料或招商手冊(cè)等供對(duì)方參考，然后等待對(duì)方回復(fù)是否有合作意向。

商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)

1、規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)。結(jié)合人流、車(chē)流方向等因素合理布局地塊，使之和周邊環(huán)境相融合。 2、交通流線(xiàn)的布局。有平面和立體式兩種方式。兩種方式有機(jī)的結(jié)合，將形成運(yùn)行暢通的交通流線(xiàn)。 平面主要采取人車(chē)分流方式為主，其優(yōu)點(diǎn)是流線(xiàn)清晰，交通干擾相對(duì)較少，安全通行性更好，但流線(xiàn)較長(zhǎng)，為了保證人流的方便而不利于車(chē)流的通行。 立體式交通將人流車(chē)流分配在不同的空間高度，大幅度減少了不同交通之間的干擾，提高了空間利用效率和地面交通壓力。 地下車(chē)庫(kù)出入口、消防車(chē)道也應(yīng)與人流不產(chǎn)生干擾，貨流應(yīng)設(shè)在偏僻的地塊，減少對(duì)商業(yè)綜合體整體美觀的影響。 3、整體功能布局。在功能配置上做到裙房商場(chǎng)一體化布置，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)，通過(guò)空間整合及業(yè)態(tài)的功能布局發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值。 分析項(xiàng)目基地周邊的地塊的建設(shè)情況和交通情況，得出項(xiàng)目可利用的交通要素，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)和交通流線(xiàn)組織分析，區(qū)分辦公、公寓、住宅、商場(chǎng)等功能實(shí)體并組織流線(xiàn)和入口，力圖通過(guò)合理的總圖布局和流線(xiàn)組織把握好該商業(yè)綜合體的復(fù)雜性。然后在市場(chǎng)定位和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行商場(chǎng)功能與業(yè)態(tài)布局，最后進(jìn)行總體功能分區(qū)和平面布局。

商業(yè)綜合體可行性報(bào)告怎么寫(xiě)

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1 總論 1

1.1 項(xiàng)目概況 . 1

1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng). 1

1.1.2 建設(shè)地址. 1

1.1.3 建設(shè)單位. 1

1.1.4 建設(shè)內(nèi)容. 1

1.1.5建設(shè)規(guī)模 . 2

1.1.6項(xiàng)目建設(shè)投資 . 2

1.1.7資金籌措 . 2

1.1.8建設(shè)周期 . 2

1.2 編制依據(jù) . 2

1.3 研究過(guò)程及內(nèi)容 . 3

1.4 研究結(jié)論 . 3

1.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 4

2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 6

2.1 項(xiàng)目提出的背景 . 6

2.1.1項(xiàng)目建設(shè)符合**相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展方向 . 6

2.1.2**市具有成為食品流通樞紐的區(qū)域、資源優(yōu)勢(shì) . 7

2.1.3生活水平提高，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，推動(dòng)副食品市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí) . 7

2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 8

2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)**商品市場(chǎng)提升改造的需要 . 8

2.2.2項(xiàng)目建設(shè)是擴(kuò)大內(nèi)需、豐富副食品流通渠道的需要 . 8

2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展的需要 . 9

2.2.4項(xiàng)目的建設(shè)是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)富民創(chuàng)業(yè)的需要 . 9

3 市場(chǎng)需求分析 . 11

3.1我國(guó)食品行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 11

3.1.1食品消費(fèi)趨勢(shì) 11

3.1.2食品流通趨勢(shì) 12

3.1.3副食品行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì) 12

3.1.4 副食品流通渠道特征. 13

3.1.5 食品消費(fèi)流通特征對(duì)本項(xiàng)目的啟示 14

3.2區(qū)域副食品市場(chǎng)發(fā)展分析 15

3.2.1 傳統(tǒng)副食品交易市場(chǎng)特征分析 15

3.2.2 傳統(tǒng)副食品市場(chǎng)發(fā)展艱難 15

3.2.3副食品市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向 16

3.3**副食品市場(chǎng)分析 17

3.3.1**副食品市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 17

3.3.2**副食品市場(chǎng)存在問(wèn)題 18

3.4本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 21

3.4.1 副食品市場(chǎng)存在發(fā)展空間 21

3.4.2 區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì) 23

3.4.3 項(xiàng)目定位及規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 24

3.4.4 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 25

3.4.5政策環(huán)境優(yōu)勢(shì) 25

4 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 . 27

4.1項(xiàng)目地址 27

4.1.1選址原則 27

4.1.2地理位置 27

4.1.3地塊現(xiàn)狀 27

4.2項(xiàng)目建設(shè)條件 28

4.2.1自然條件 28

4.2.2交通條件 29

5 項(xiàng)目定位 . 29

5.1項(xiàng)目定位原則 29

5.2項(xiàng)目整體定位 31

5.3項(xiàng)目功能定位 31

5.3.1項(xiàng)目功能定位原則 31

5.3.2項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能 32

5.3.2項(xiàng)目具體功能定位現(xiàn)實(shí) 33

6 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 39

6.1總平面布置方案 39

6.1.1總平面布置指導(dǎo)原則 39

6.1.2總平面布置方案 39

6.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模方案 39

6.2.1項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模 39

6.2.2規(guī)模方案 40

6.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 41

6.3.1副食品商城 41

6.3.2 商住一體辦公區(qū) 44

6.3.3 住宅配套區(qū) 45

6.3.4 市場(chǎng)信息化工程建設(shè) 46

7 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) . 47

7.1完善專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體配套：更好的為市場(chǎng)商家及消費(fèi)者服務(wù) 47

7.2五大措施做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：為市場(chǎng)的騰飛奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 47

7.3專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：以現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)能力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值 49

7.4 領(lǐng)先發(fā)展戰(zhàn)略：確保市場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng) . 50

8 環(huán)保、消防及節(jié)能 . 51

8.1 環(huán)境保護(hù) . 51

8.1.1環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 51

8.1.2施工期環(huán)境影響分析 51

8.1.3運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析 52

8.2消防 53

8.2.1消防工作方針 53

8.2.2消防措施 53

8.3節(jié)能 53

8.3.1設(shè)計(jì)要求 53

8.3.2節(jié)能措施 54

9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 55

9.1項(xiàng)目實(shí)施說(shuō)明 55

9.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 55

10 投資估算和資金籌措 57

10.1投資估算. 57

10.1.1 編制依據(jù). 57

10.1.2 估算說(shuō)明. 57

10.1.3 投資估算范圍. 57

10.1.4流動(dòng)資金估算 . 58

10.1.5項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 . 58

10.2資金籌措. 58

11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 59

11.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇. 59

11.1.1項(xiàng)目計(jì)算期 . 59

11.1.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 59

11.1.3新增定員與工資總額 . 59

11.2項(xiàng)目收入及成本分析. 59

11.2.1項(xiàng)目收入分析 . 59

11.2.2項(xiàng)目出租物業(yè)總成本分析 . 60

11.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析. 61

12 項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益 62

12.1打造品牌特色市場(chǎng)，引領(lǐng)**副食品消費(fèi)文化. 62

12.2促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程. 62

12.3 擴(kuò)大就業(yè)，吸引人才，富民創(chuàng)業(yè) 63

12.4參與國(guó)際交流競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)**工業(yè)踏足世界舞臺(tái). 63

休閑商業(yè)綜合體與步行街區(qū)，如何規(guī)劃設(shè)計(jì)增加人氣？

休閑商業(yè)是由消費(fèi)者的消費(fèi)需求及消費(fèi)行為變化催生的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)。在這一形態(tài)下，休閑娛樂(lè)不再是購(gòu)物的點(diǎn)綴，反而成為消費(fèi)的主要對(duì)象；購(gòu)物也不再是人們消費(fèi)的第一目標(biāo)，消磨時(shí)光、商務(wù)接待、與家人朋友聚餐等各種休閑需求超越了購(gòu)物，成為了消費(fèi)動(dòng)力。綠維文旅董事長(zhǎng)林峰博士認(rèn)為，以消費(fèi)體驗(yàn)為核心的業(yè)態(tài)成為商業(yè)街區(qū)和休閑商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，吸引力和業(yè)態(tài)創(chuàng)新是未來(lái)休閑商業(yè)發(fā)展的主要要素和重要方向，創(chuàng)意型業(yè)態(tài)是休閑商業(yè)的生力軍；休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)升級(jí)是休閑商業(yè)成功的關(guān)鍵，也必將成為引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化和旅游發(fā)展的新趨勢(shì)和潮流。休閑商業(yè)街區(qū)是城鎮(zhèn)和景區(qū)的血管，綠維文旅作為全國(guó)知名的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院，旅游綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)智庫(kù)，擁有旅游規(guī)劃甲級(jí)、建筑設(shè)計(jì)乙級(jí)、景觀設(shè)計(jì)乙級(jí)等國(guó)家資質(zhì)，以“創(chuàng)意經(jīng)典?落地運(yùn)營(yíng)”為理念，專(zhuān)注于城鎮(zhèn)、景區(qū)的休閑商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)十余年，總結(jié)形成了休閑商業(yè)街區(qū)規(guī)劃打造的“五化手法”、設(shè)計(jì)“四大要點(diǎn)”，在都市休閑部落、休閑步行街、休閑商務(wù)區(qū)、歷史文化休閑街區(qū)、商街夜市、古鎮(zhèn)休閑商業(yè)、休閑商業(yè)綜合體、景區(qū)商業(yè)街等方面也形成了系列的專(zhuān)題研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)打造方法，并形成了國(guó)務(wù)院點(diǎn)贊的臨夏八坊十三巷文旅融合改造模式、鹽瀆明城人文商業(yè)復(fù)興模式、鹽文化休閑商街--鹽鎮(zhèn)水街、西寧商業(yè)巷景觀設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)規(guī)劃、樓蘭民俗風(fēng)情街立面改造、霍爾果斯跨國(guó)商業(yè)綜合體、動(dòng)漫水街等經(jīng)典案例。旅游小鎮(zhèn)的街區(qū)是旅居混合的休閑街區(qū)，可以區(qū)分為：1. 綜合商業(yè)服務(wù)街區(qū)：以綜合性的商業(yè)服務(wù)為主，提供購(gòu)物、餐飲、休閑、商務(wù)等綜合的生活旅游服務(wù)功能，以及酒店、賓館、客棧等游客居住場(chǎng)所。商業(yè)街主要分為緊湊型和舒展型。2. 商住混合街區(qū)：除了旅游商業(yè)服務(wù)之外，還提供小鎮(zhèn)居民常住功能。3. 休閑養(yǎng)生特色居住街區(qū)：街區(qū)居住對(duì)象多為停留時(shí)間較長(zhǎng)，具有養(yǎng)生養(yǎng)老需求的特殊游客，商業(yè)服務(wù)配套應(yīng)針對(duì)這一群體，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)。4. 普通居住街區(qū)：居住對(duì)象為小鎮(zhèn)居民，商業(yè)配套服務(wù)對(duì)象多為小區(qū)居民。街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念應(yīng)注意交通慢行，人車(chē)分離的街區(qū)交通；尺度適當(dāng)，建筑風(fēng)格統(tǒng)一；商業(yè)配置合理，空間多變利用；景觀細(xì)節(jié)精致，獨(dú)具文化魅力；旅居結(jié)合的設(shè)施配置。綠維文旅認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)商業(yè)休閑街區(qū)在旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以運(yùn)用“五化手法”，即特色差異化、體驗(yàn)生活化、休閑娛樂(lè)化、細(xì)節(jié)精致化、生態(tài)持續(xù)化。最后一個(gè)好的街區(qū)應(yīng)該滿(mǎn)足不同年齡、不同層次人群各種活動(dòng)的要求。因此街區(qū)必須具有宜人的尺度、合理的步行路線(xiàn)、良好的路面條件和適合的長(zhǎng)度?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案

北 奧 公 館

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專(zhuān)案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢(shì)

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶(hù)式中央空調(diào)及封閉立體車(chē)庫(kù)

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢(shì)

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷(xiāo)售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢(shì)分析

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明

? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷(xiāo)售周期分布表

銷(xiāo)售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷(xiāo)售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷(xiāo)售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷(xiāo)售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29

2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35

2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二強(qiáng)銷(xiāo)期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

尾盤(pán)期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶(hù)群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求

? 購(gòu)房更加理性

? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國(guó)分戶(hù)式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫(kù)，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣(mài)點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷(xiāo)售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬(wàn)房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣(mài)點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過(guò)程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過(guò)客戶(hù)通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷(xiāo)售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目，通過(guò)媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱(chēng)的不利態(tài)勢(shì) 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場(chǎng)推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬(wàn)

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬(wàn)

平銷(xiāo)期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合

44萬(wàn)

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

尾盤(pán)期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

總計(jì) 850萬(wàn)

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售策略和項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過(guò)程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷(xiāo)售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶(hù)造成一定的壓力，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶(hù)，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開(kāi)盤(pán)即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線(xiàn)

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷(xiāo)售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶(hù)的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì)，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷(xiāo)期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷(xiāo)售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過(guò)這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹(shù)立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)的注意。樹(shù)立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過(guò)渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)推廣積累新客戶(hù)，同時(shí)促成老客戶(hù)成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過(guò)集中宣傳必將掀起新一輪銷(xiāo)售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開(kāi)發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤(pán)的平穩(wěn)銷(xiāo)售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤(pán)期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷(xiāo)售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來(lái)了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷(xiāo)期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷(xiāo)售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷(xiāo)售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒(méi)有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺(jué)沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶(hù)。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷(xiāo)售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類(lèi)媒體，從而保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤(pán)期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶(hù)的優(yōu)惠力度。

4．3營(yíng)銷(xiāo)推廣方面公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見(jiàn)面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶(hù)的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起潛在客戶(hù)的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見(jiàn)面會(huì)”。記者見(jiàn)面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見(jiàn)面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷(xiāo)售高潮。

記者見(jiàn)面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來(lái)了一定規(guī)模的來(lái)電量和來(lái)訪(fǎng)量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《精品購(gòu)物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬(wàn)元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高銷(xiāo)售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶(hù)以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶(hù)積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷(xiāo)售率。

如何打造體驗(yàn)式城市綜合體設(shè)計(jì)？

目前，城市綜合體的主力類(lèi)型為商業(yè)綜合體，由于商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展使其也迅猛的發(fā)展。隨著人們對(duì)城市多樣化生活要求的不斷提高，商業(yè)綜

合體從最簡(jiǎn)單的商場(chǎng)環(huán)境不斷發(fā)展成不同性質(zhì)、不同功能的商業(yè)環(huán)境。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院總結(jié)打造體驗(yàn)式城市綜合體幾大要點(diǎn)：

1.主題定位要有獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)格

每個(gè)城市綜合體都有著自己獨(dú)有的風(fēng)格，不管是外立面，屋頂，室外雕塑，還是場(chǎng)內(nèi)休息椅，防火門(mén)的裝飾，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)每一個(gè)環(huán)節(jié)，城市綜合

體以其特色吸引著每一個(gè)消費(fèi)者，并給消費(fèi)者帶來(lái)不一同的體驗(yàn)和及感受。

2.營(yíng)造一個(gè)具有特色的場(chǎng)所

如果城市綜合體設(shè)計(jì)依舊是一層不變，只會(huì)降低消費(fèi)者的光顧。那么我們可以借助建筑設(shè)計(jì)的特色性，去營(yíng)造一個(gè)有特色的場(chǎng)所。讓消費(fèi)者可以

欣賞到大樹(shù)、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)等各種美景，消費(fèi)者在空中花園中盡享體驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣，這樣就可以大大的提高消費(fèi) 者的消費(fèi)。

3.專(zhuān)注設(shè)計(jì)空間細(xì)節(jié)

一個(gè)城市綜合體的好與壞，其實(shí)最根本的就是是否注重細(xì)節(jié)。建筑細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)與很多的要素有關(guān)，比如燈光、中庭等有效的設(shè)計(jì)。這些細(xì)節(jié)都

可以給人營(yíng)造出一種休閑、輕松、親子的氛圍。

4.招商環(huán)節(jié)

體驗(yàn)式商業(yè)區(qū)在招商上，要依據(jù)項(xiàng)目定位找到適合的租戶(hù)來(lái)展現(xiàn)定位的特征。

5.運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)

從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，要為未來(lái)顧客創(chuàng)造一個(gè)不同的體驗(yàn)型商業(yè)場(chǎng)所。

想做綜合體策劃方案，需要找什么樣的公司做？

想做綜合體策劃方案，在商業(yè)綜合體及Shopping Mall招商方面有著先天優(yōu)勢(shì)。RTM創(chuàng)格針對(duì)國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)綜合體、Shopping Mall等項(xiàng)目招商不利、運(yùn)營(yíng)困難等狀況，提供專(zhuān)業(yè)的招商服務(wù)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目怎么增加人氣

如果把一個(gè)商業(yè)綜合體比作一個(gè)人，那么外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”。假期期間，消費(fèi)者因?yàn)樯虡I(yè)內(nèi)部交通擁擠，而放棄購(gòu)物的現(xiàn)象，說(shuō)明了科學(xué)合理的內(nèi)部交通組織，不但能直接影響顧客消費(fèi)時(shí)的切身感受，又會(huì)間接影響商家的經(jīng)營(yíng)獲利。因此，要注重室內(nèi)空間設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者人流的引導(dǎo)作用。

一、商業(yè)規(guī)劃合理，內(nèi)部交通成功前提

一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以合理的內(nèi)部交通路線(xiàn)設(shè)計(jì)，可以在空間、時(shí)間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃前期，會(huì)從以下五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，為吸引人流、實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通的便利性奠定基礎(chǔ)。

1.商場(chǎng)項(xiàng)目出入口與市政交通相配合

商業(yè)項(xiàng)目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)與外部交通體系的溝通。另外，商場(chǎng)的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場(chǎng)，以容納從各個(gè)方向來(lái)的人流。而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個(gè)聚集點(diǎn)分散到各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。

2.人車(chē)分流

某些商業(yè)項(xiàng)目，由于進(jìn)深與面寬較為狹小，可能會(huì)出現(xiàn)車(chē)流和人流交叉的現(xiàn)象，在一定程度上影響人流動(dòng)線(xiàn)的走向。因此，投資者在審視商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車(chē)分流情況。

3.建筑小品、硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)

商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)，有利于對(duì)設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過(guò)。

4.人流與貨流避免交叉

商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)輸貨物時(shí)，應(yīng)該保證與人流分離，不要因?yàn)檫\(yùn)貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時(shí)間段，運(yùn)輸貨物的原則。

5.其他附屬設(shè)施與人流動(dòng)線(xiàn)的關(guān)系處理

燈柱、廣告招牌等附屬設(shè)施亦會(huì)影響到人流動(dòng)線(xiàn)，這些附屬設(shè)施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

二、垂直、平面交通設(shè)計(jì)，決定內(nèi)部人流動(dòng)向

評(píng)析商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞，主要從垂直交通和平面交通兩個(gè)方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運(yùn)動(dòng)，而平面交通則能使消費(fèi)者沿著商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線(xiàn)進(jìn)行消費(fèi)。好的內(nèi)部交通設(shè)計(jì)能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。

1.平面交通：有效制造人流內(nèi)循環(huán)

平面動(dòng)線(xiàn)應(yīng)該考慮的幾個(gè)因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長(zhǎng)度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。

（1）曲與直的結(jié)合

曲與直結(jié)合要達(dá)到兩個(gè)目的，既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時(shí)不能過(guò)于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂(lè)趣。此外，曲與直的變化可以改變動(dòng)線(xiàn)的心理長(zhǎng)度，過(guò)長(zhǎng)的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧?，可以產(chǎn)生避免街區(qū)過(guò)長(zhǎng)的心理感覺(jué)。

（2）角度的處理

平面動(dòng)線(xiàn)之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。要平緩地、無(wú)意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線(xiàn)，而不是強(qiáng)制性的。

（3）寬窄的變化

一個(gè)是主、次通道的不同寬度設(shè)置。此外在一些區(qū)段，適當(dāng)?shù)母淖儗捳?，進(jìn)行流線(xiàn)型的過(guò)渡，或者在變寬的部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。

（4）長(zhǎng)度的適宜

長(zhǎng)度指兩個(gè)方面：一個(gè)是平面動(dòng)線(xiàn)的總長(zhǎng)度，要使消費(fèi)者走盡量少的路，而經(jīng)過(guò)所有的店鋪。另一個(gè)是單條動(dòng)線(xiàn)的長(zhǎng)度，不宜直線(xiàn)性過(guò)長(zhǎng)。

（5）店鋪臨面

店鋪臨面和動(dòng)線(xiàn)長(zhǎng)度要結(jié)合考慮。從長(zhǎng)度的角度考慮，在經(jīng)過(guò)所有店鋪的前提下，總長(zhǎng)度愈短愈好。但是如果動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)適當(dāng)增加一點(diǎn)長(zhǎng)度之外，可以使一部分店鋪的臨面增加，則效果更好。也就是說(shuō)，從店鋪的角度考慮，其臨面的數(shù)量愈多，動(dòng)線(xiàn)效果愈好。因此，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)要綜合平衡考慮。

（6）變化和有序

這是一個(gè)動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)理念，其實(shí)在處理曲和直、寬和窄的問(wèn)題時(shí)，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個(gè)理念。此外，在動(dòng)線(xiàn)部分的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)中，如處理鋪地、屋頂、兩側(cè)的界定的元素等方面，都可以體現(xiàn)變化和有序的理念。

（7）核心化

受限于地塊的形狀，購(gòu)物中心建筑內(nèi)部的公共空間布置手法不同。例如正大廣場(chǎng)，平面動(dòng)線(xiàn)只在兩側(cè)端點(diǎn)處形成小高潮或者回流，并沒(méi)有一個(gè)唯一的核心。而像龍之夢(mèng)購(gòu)物中心，內(nèi)部公共空間形成四個(gè)難以區(qū)分的核心，也是不妥的。一般平面動(dòng)線(xiàn)需要核心時(shí)，不要超過(guò)兩個(gè)，或者多個(gè)時(shí)要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。

（8）空間變化

這個(gè)方面是和上一個(gè)方面：核心，結(jié)合討論的。存在多個(gè)核心時(shí)，一定要對(duì)空間的功能、形式等方面做出明顯的區(qū)分，例如表演活動(dòng)空間、休閑空間、觀賞空間等，切忌多個(gè)公共空間的雷同。

（9）回路設(shè)置

人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)置必須形成通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線(xiàn)的延伸。如果水平人流迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線(xiàn)，則考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯(lián)通起來(lái)。

此外，隔空步行街兩側(cè)的天橋設(shè)置，增加互動(dòng)性。同時(shí)天橋設(shè)置富于變化。

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