本篇文章信途科技給大家談?wù)勆虡I(yè)籌備項(xiàng)目推廣方案，以及商業(yè)籌備項(xiàng)目推廣方案范本對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

一個(gè)商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的計(jì)劃書(shū)怎么寫(xiě)？

本篇商業(yè)計(jì)劃書(shū)是以尋求合作為目的，向未來(lái)的合作者介紹本公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策略、目標(biāo)、意義、市場(chǎng)、資金與投資分析等。 青島風(fēng)和日麗林業(yè)發(fā)展有限公司是一家注冊(cè)于山東青島市的股份公司，公司主要股東作為該項(xiàng)目的重要發(fā)起人，及時(shí)抓住市場(chǎng)與政策機(jī)遇，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的可行性、目標(biāo)、模式、資源營(yíng)銷(xiāo)等進(jìn)行了系統(tǒng)設(shè)計(jì)與籌備。 公司成立以來(lái)，已按照公司的既定發(fā)展目標(biāo)，對(duì)彩色林木種苗的進(jìn)行了系列的品種篩選與市場(chǎng)調(diào)研，并形成了完整、全新而可行的項(xiàng)目商業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展計(jì)劃。公司遵循彩色樹(shù)種的觀賞價(jià)值、生物特性、生長(zhǎng)量、生態(tài)環(huán)境效益、適應(yīng)性與抗性等方面的重要生物指標(biāo)，為首期生產(chǎn)計(jì)劃篩選出了一批優(yōu)良品種，并于2002年底投入繁育與擴(kuò)大生產(chǎn)。 該項(xiàng)目計(jì)劃充分吸收利用國(guó)內(nèi)外最新的綠化林木品種與技術(shù)，迅速建立規(guī)?；c特色化的朗園私家林場(chǎng)基地，構(gòu)造系統(tǒng)的特色產(chǎn)品、配套服務(wù)與完整的運(yùn)營(yíng)模式。通過(guò)項(xiàng)目公司的廣泛推介，社會(huì)各實(shí)體和各界人士（投資人）參與投資特色林業(yè)，從本公司購(gòu)買(mǎi)特色林木種苗或小苗（特色產(chǎn)品），投資人獲得林木資產(chǎn)所有權(quán)。為了確保投資人的利益與林產(chǎn)增值，公司將為投資人的苗木生長(zhǎng)提供全方位硬件和軟件服務(wù)（配套服務(wù)及保障措施），在技術(shù)、品種、土地、生產(chǎn)、管理、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、保險(xiǎn)、信貸上等各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)并實(shí)施系統(tǒng)與完整的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。 由于該項(xiàng)目的產(chǎn)品與配套服務(wù)既具有生產(chǎn)性，又具有發(fā)展性與享受性，功能與價(jià)值多樣化，因此，其目標(biāo)市場(chǎng)十分廣泛。對(duì)于我們的中間經(jīng)銷(xiāo)商與終端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，我們的產(chǎn)品品種、服務(wù)質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)保障將是三個(gè)重要的購(gòu)買(mǎi)選擇因素。在購(gòu)買(mǎi)選擇上，我們將特別注重以下市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)：追求投資新理念（例如具有投資理財(cái)意識(shí)的廣大股民），追求生活時(shí)尚與品位（例如青年創(chuàng)業(yè)一蔟），追求高品位的生態(tài)環(huán)境建設(shè)（例如具有超前意識(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府建設(shè)部門(mén)）。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心任務(wù)是：通過(guò)各種有效手段，將我們的品牌產(chǎn)品與服務(wù)信息及時(shí)輸送給我們的目標(biāo)客戶(hù)。我們將通過(guò)對(duì)風(fēng)和日麗苗木的每一位用戶(hù)所提供的滿(mǎn)意服務(wù)，使他們不自覺(jué)地成為我們產(chǎn)品的“推銷(xiāo)員”，在市場(chǎng)上廣泛樹(shù)立風(fēng)和日麗苗木系列產(chǎn)品的口碑與形象。 與市場(chǎng)上的大多數(shù)苗木生產(chǎn)基地相比，我們的產(chǎn)品與服務(wù)具有明顯的特異性。因此，在銷(xiāo)售渠道上，我們既可以利用現(xiàn)有園林綠化公司與投資理財(cái)服務(wù)公司的銷(xiāo)售渠道，直接進(jìn)入市場(chǎng)，也可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、金融系統(tǒng)的投資信貸服務(wù)項(xiàng)目等渠道進(jìn)行銷(xiāo)售。 此外，我們將建立符合我們產(chǎn)品特異性的銷(xiāo)售渠道：一是面向社會(huì)集團(tuán)投資主體，與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)緊密合作，把我們的產(chǎn)品和服務(wù)打造成21世紀(jì)投資理財(cái)?shù)男鹿ぞ?，通過(guò)其金融機(jī)構(gòu)的信貸工具及其網(wǎng)絡(luò)渠道有效推介我們的特異產(chǎn)品與服務(wù)；二是面向具有投資意識(shí)的廣大股民，與當(dāng)?shù)毓墒蟹?wù)機(jī)構(gòu)緊密合作，把我們的產(chǎn)品和服務(wù)打造成21世紀(jì)異軍突起的“黑馬”，通過(guò)股市服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售渠道向廣大股民推銷(xiāo)我們的投資新理念。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程及城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)加快、居民收入水平提高，都為該項(xiàng)目的發(fā)展注入了新的活力，而全球經(jīng)濟(jì)一體化與21世紀(jì)國(guó)際“環(huán)境保護(hù)”主題的大背景也必然給該產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很好的機(jī)遇。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展的拉動(dòng)下，中國(guó)苗木市場(chǎng)以較高的速度增長(zhǎng)，其中彩色苗木增長(zhǎng)勢(shì)頭是該領(lǐng)域最強(qiáng)勁的種類(lèi)。在至少未來(lái)的10 年內(nèi)，優(yōu)良彩色苗木將具有良好的發(fā)展前景。 針對(duì)當(dāng)今中國(guó)綠化苗木市場(chǎng)的發(fā)展格局與機(jī)遇，風(fēng)和日麗公司計(jì)劃采用“品種-質(zhì)量-數(shù)量”三重?cái)U(kuò)張以及靈活多變的混合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以期在較短時(shí)間內(nèi)建立起能適應(yīng)客戶(hù)需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)變化的獨(dú)特商業(yè)模式?！捌贩N擴(kuò)張”與“質(zhì)量擴(kuò)張”計(jì)劃，將建立在風(fēng)和日麗公司現(xiàn)有資源與技術(shù)、品種儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，并通過(guò)該項(xiàng)目的實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)和日麗產(chǎn)品在中國(guó)東部高檔綠化苗木市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位；品種擴(kuò)張上發(fā)展具有不同氣候適應(yīng)性、土壤適種性與季節(jié)觀賞性的多樣化品種來(lái)?yè)屨紘?guó)內(nèi)特色苗木市場(chǎng)；“數(shù)量擴(kuò)張”（包括其他地理與生態(tài)環(huán)境區(qū)域的市場(chǎng)擴(kuò)張）計(jì)劃則主要通過(guò)公司結(jié)構(gòu)治理、連鎖基地發(fā)展及股東多元化改造來(lái)實(shí)現(xiàn)。 通過(guò)以上商業(yè)模式的組建與貫徹執(zhí)行，風(fēng)和日麗公司的林產(chǎn)投資產(chǎn)品與服務(wù)將以“優(yōu)異的產(chǎn)品質(zhì)量，可靠的經(jīng)營(yíng)保障，系統(tǒng)的服務(wù)工具，優(yōu)越的投資環(huán)境”定位于中國(guó)市場(chǎng)，為我們未來(lái)的風(fēng)和日麗企業(yè)提供可靠的贏利模式，為我們的股東、合作投資商及林產(chǎn)投資人提供切實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益保障。 為了謀求項(xiàng)目公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，公司將不斷調(diào)整與完善我們的管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)計(jì)劃，以建立適應(yīng)項(xiàng)目規(guī)?；c可持續(xù)發(fā)展步伐的管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)有效的量化績(jī)效管理。 該項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)系數(shù)（8.7 財(cái)務(wù)商業(yè)比率分析）均顯示了其良好的贏利能力與財(cái)務(wù)狀況。從項(xiàng)目公司的快速啟動(dòng)與健康發(fā)展要求來(lái)看，我們希望未來(lái)的資金合作方能給予足夠的資金支持。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何推廣

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)與商業(yè)雙重特征的綜合性行業(yè)，他兼有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的雙重運(yùn)行規(guī)律，并且具有其本身特有的行業(yè)規(guī)律。同樣，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣也同樣有著其操作的獨(dú)特性，能不能把握住推廣的關(guān)鍵，在某種程度上決定著項(xiàng)目運(yùn)作的成敗。眾所周知，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是近兩年才興起的，整個(gè)行業(yè)尚處于起步、探索階段，需要各方面的專(zhuān)業(yè)人才，但是，目前懂得如何操作商業(yè)地產(chǎn)的人才十分缺乏，而較能有接合點(diǎn)的多為操作過(guò)住宅地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)或個(gè)人，他們?cè)谥袊?guó)二十余年的住宅推廣的操作中，磨練出了極其敏銳的商業(yè)意識(shí)和有清晰條理的判斷力，因而在商業(yè)地產(chǎn)興起時(shí)，這些團(tuán)體或者個(gè)人順理成章的成為項(xiàng)目宣傳推廣方面的主管?？墒牵钊死Щ蟮氖虑楫a(chǎn)生了，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為宣傳推廣部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目的宣傳、推廣沒(méi)有盡心，導(dǎo)致了項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)的招到主力商戶(hù)、整體項(xiàng)目招商銷(xiāo)售工作造成延誤；而宣傳推廣部門(mén)卻另有說(shuō)法，他們認(rèn)為是高層對(duì)自己的支持力度不夠或者市場(chǎng)環(huán)境不利，方案沒(méi)有錯(cuò)，因?yàn)檫@些都是自己多年來(lái)作住宅的經(jīng)驗(yàn)。其實(shí)，正是由于雙方都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宣傳推廣缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目的陷入泥沼漩渦狀態(tài)，即不作出舉動(dòng)還可以維持現(xiàn)有狀況，動(dòng)的越激烈，就陷的越深。

本人在此從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)廣告推廣進(jìn)行粗略分析，希望可以起到拋磚引玉的效果。

一、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級(jí)目的出發(fā)，為招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷(xiāo)售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面的成功。招商吸引到具有強(qiáng)大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達(dá)到85%左右；商鋪銷(xiāo)售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達(dá)到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷(xiāo)售完成；商業(yè)運(yùn)營(yíng)也就通過(guò)宣傳、推廣活動(dòng)間接或直接帶來(lái)人流、產(chǎn)生利潤(rùn)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。如何有效的推動(dòng)招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)工作的進(jìn)展，就是評(píng)價(jià)宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r劃分階段。并且使每個(gè)階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費(fèi)用，合理的分配預(yù)算費(fèi)用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。

二、宣傳推廣中，應(yīng)該明確推廣目的及審核標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當(dāng)然，在實(shí)用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時(shí)候，宣傳推廣中的廣告推廣過(guò)于注重美觀、活動(dòng)策劃過(guò)于偏重表面的熱鬧，淹沒(méi)掉了本應(yīng)張揚(yáng)的主題、迷失了預(yù)定的目標(biāo)。作為推廣中面對(duì)目標(biāo)群體的產(chǎn)物，追求廣告畫(huà)面的個(gè)性、漂亮，追求活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)是沒(méi)有錯(cuò)的，但是必須確定一個(gè)前提，即在構(gòu)思、制作時(shí)，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標(biāo)。不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的收益，那么廣告就可以判斷為無(wú)效廣告。

三、宣傳推廣中，也要作營(yíng)銷(xiāo)者，而非生硬的推銷(xiāo)者。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，要知道目標(biāo)群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測(cè)。例如現(xiàn)階段目標(biāo)需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個(gè)策劃公司一年前撰寫(xiě)的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報(bào)分析的廣告，這屬于與目標(biāo)群體的溝通不暢，2、3次之后，目標(biāo)群體的注意力將會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)項(xiàng)目的正常進(jìn)展造成不利的因素。宣傳推廣部門(mén)在進(jìn)行一項(xiàng)推廣、宣傳工作之前，一定要先調(diào)查市場(chǎng)，摸清目標(biāo)群體的需要，然后對(duì)癥下藥。所以，宣傳推廣部門(mén)的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專(zhuān)家。

四、 公關(guān)多一些還是廣告多一些？

公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。就本人看來(lái)，公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項(xiàng)目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達(dá)不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過(guò)創(chuàng)意的新穎和訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播信息；公關(guān)則通過(guò)新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來(lái)說(shuō)，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時(shí)效性也比平面廣告更長(zhǎng)。

五、 勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。

住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價(jià)（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。例如，國(guó)內(nèi)多數(shù)SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說(shuō)服商家入駐就靠開(kāi)發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的商家會(huì)看重長(zhǎng)期利益。企業(yè)一方面要用市場(chǎng)的實(shí)績(jī)來(lái)證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，與項(xiàng)目站在一起，共同提升項(xiàng)目的品牌。相反，如果一味的強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。而且，商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。

六、 自抬身價(jià)，知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。

有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達(dá)到迅速招商、銷(xiāo)售的目的，頻頻參加一些展覽會(huì)，把自己混跡于普通住宅、商場(chǎng)項(xiàng)目中，這樣，短期內(nèi)可能會(huì)招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)等同于商場(chǎng)，失去好奇感，對(duì)以后的商鋪銷(xiāo)售工作及開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)造成不利的因素。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅(jiān)持知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營(yíng)，后期的銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能成功。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽(yù)度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼。

七、 挖掘自身，樹(shù)立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。

在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項(xiàng)目的自身模式，往往容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。難模仿意味著競(jìng)爭(zhēng)的減少。想在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無(wú)法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢(shì)和宣傳中的自有模式。

商場(chǎng)籌備期推廣活動(dòng)策劃方案

還有誰(shuí)值得我停留，

一個(gè)老人

你的淚光

一旦發(fā)現(xiàn)陷阱，還會(huì)朝前走么？

天氣

叫他怎么才能放得中哈哈

某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)

藍(lán)天新居商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位

一、航空路商業(yè)近況

根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤(pán)的商業(yè)門(mén)面會(huì)成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好，相對(duì)而言，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營(yíng)明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好，弱勢(shì)在于人流量不旺盛。

因此，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，我司建議：

a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)（以金泰廣場(chǎng)招商策略類(lèi)似）；

b、內(nèi)鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)；

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；

d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門(mén)檻。

二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述

1、商業(yè)主題定位：綜合性購(gòu)物休閑中心

◇ 體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全

◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購(gòu)物樂(lè)趣

商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)已較為豐富（建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊），人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線，恐怕難以突圍而出；

◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類(lèi)型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。

經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：

（1） 高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店；

（2） 綜合性超市；

（3） 專(zhuān)業(yè)主題市場(chǎng)；

（4） 休閑中心；

（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu)；

（6） 稍高檔次的娛樂(lè)城。

經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。

三、商業(yè)推廣主題闡述：

提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：

1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶(hù)產(chǎn)生認(rèn)同感。

2、 未來(lái)重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車(chē)站、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。

3、 投資前景：將目前銷(xiāo)售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶(hù)充分展現(xiàn)良好的升值前景。

4、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。

◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以?xún)冬F(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。

5、 租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。

租金回報(bào)有利于：

◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心；

◇ 增強(qiáng)對(duì)投資客戶(hù)的吸引力，客戶(hù)相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購(gòu)商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；

◇ 對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。

突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

讓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不但是實(shí)際的商鋪，更購(gòu)買(mǎi)了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

1、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；

2、 說(shuō)明航空路的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景；

3、通過(guò)對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見(jiàn)的回報(bào)前景”。

突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。

招商的最終目的是利于銷(xiāo)售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。

1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。

2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷(xiāo)售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)銷(xiāo)售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售的主要操作階段。

3、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱(chēng)上同藍(lán)天新居區(qū)別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷(xiāo)售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。

4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃。

四、招商銷(xiāo)售整體策略

招商銷(xiāo)售的安排是使招商和銷(xiāo)售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。

根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷(xiāo)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。

出租策略

本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。

對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

銷(xiāo)售策略

本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒?jí)政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)。

對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

在招商和銷(xiāo)售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。

注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。

項(xiàng)目推廣策劃怎么寫(xiě)

客戶(hù)分析

受眾人群分析

項(xiàng)目特性

對(duì)比特點(diǎn)

操作方式

應(yīng)急時(shí)間處理

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

北 奧 公 館

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專(zhuān)案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢(shì)

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶(hù)式中央空調(diào)及封閉立體車(chē)庫(kù)

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢(shì)

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷(xiāo)售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢(shì)分析

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明

? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷(xiāo)售周期分布表

銷(xiāo)售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷(xiāo)售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷(xiāo)售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷(xiāo)售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29

2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35

2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二強(qiáng)銷(xiāo)期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

尾盤(pán)期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶(hù)群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求

? 購(gòu)房更加理性

? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國(guó)分戶(hù)式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫(kù)，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣(mài)點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷(xiāo)售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬(wàn)房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣(mài)點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過(guò)程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過(guò)客戶(hù)通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷(xiāo)售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目，通過(guò)媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱(chēng)的不利態(tài)勢(shì) 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場(chǎng)推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬(wàn)

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬(wàn)

平銷(xiāo)期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合

44萬(wàn)

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

尾盤(pán)期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

總計(jì) 850萬(wàn)

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售策略和項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過(guò)程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷(xiāo)售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶(hù)造成一定的壓力，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶(hù)，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開(kāi)盤(pán)即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷(xiāo)售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶(hù)的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì)，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷(xiāo)期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷(xiāo)售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過(guò)這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹(shù)立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)的注意。樹(shù)立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過(guò)渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)推廣積累新客戶(hù)，同時(shí)促成老客戶(hù)成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過(guò)集中宣傳必將掀起新一輪銷(xiāo)售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開(kāi)發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤(pán)的平穩(wěn)銷(xiāo)售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤(pán)期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷(xiāo)售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來(lái)了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷(xiāo)期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷(xiāo)售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷(xiāo)售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒(méi)有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺(jué)沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶(hù)。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷(xiāo)售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類(lèi)媒體，從而保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤(pán)期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶(hù)的優(yōu)惠力度。

4．3營(yíng)銷(xiāo)推廣方面公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見(jiàn)面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶(hù)的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起潛在客戶(hù)的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見(jiàn)面會(huì)”。記者見(jiàn)面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見(jiàn)面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷(xiāo)售高潮。

記者見(jiàn)面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來(lái)了一定規(guī)模的來(lái)電量和來(lái)訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《精品購(gòu)物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬(wàn)元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高銷(xiāo)售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶(hù)以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶(hù)積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷(xiāo)售率。

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