本篇文章信途科技給大家談?wù)劷锹淦迮仆茝V方案，以及棋牌室推廣方案怎么寫對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

急求一份小酒吧 營(yíng)銷企劃書

分這么少啊?多加點(diǎn)啊,我改的很辛苦的!

目 錄

一、主題

二、市場(chǎng)背景

三、現(xiàn)狀分析

四、媒體選擇

五、方案

六、市場(chǎng)前景分析

七、效果評(píng)估價(jià)格

八、價(jià)格

一、主題

顧名思義：在酒吧里的人群，從消費(fèi)的角度說(shuō)即老板與消費(fèi)者。這兩種"人民"，不應(yīng)僅僅是消費(fèi)的關(guān)系，更要溝通、交流，讓消費(fèi)者不僅僅是在酒吧時(shí)、在消費(fèi)時(shí)，才知道、才想起酒吧。

目的：溝通，交流，互知，擴(kuò)大酒吧知名度。

二、市場(chǎng)背景：

**這座休閑之都的強(qiáng)力打造，追求時(shí)尚、高品位的生活，成了現(xiàn)代都市人的生活目標(biāo)，他們要的是生活水平、生活質(zhì)量。在一天忙碌的工作之后，酒吧便成為一個(gè)休閑、放松、娛樂(lè)、會(huì)友的好去處。泡吧不失為夜生活的首選：良風(fēng)習(xí)習(xí)的夜晚，邀上三五好友，伴著輕音樂(lè)，輕泯一口杯中紅酒，品味這個(gè)城市夜的氣息！

三、現(xiàn)狀分析：

就地理位置看，**的酒吧主要集中在以下區(qū)域：**周邊，文化宮周邊，**路寬段。這么多的酒吧相對(duì)集中在三四個(gè)區(qū)域，于城市文化來(lái)說(shuō)，可形成酒吧一條街等商業(yè)人文特色景觀；于泡吧一族來(lái)說(shuō)，可方便的找到休閑好去處；但于商家來(lái)說(shuō)既有處于商業(yè)圈的地理優(yōu)勢(shì)，又處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的劣勢(shì)。

消費(fèi)群——泡吧一族之心態(tài)分析：

EDH一族追求主題性酒吧，不為放松，不為休閑，只為追求藝術(shù)、理想，與志同道合者聚；

STH一族追求放松，釋放工作壓力，或許每周變換地方，但只要有特色的酒吧，肯定在考慮之中，他們是泡吧中狂熱的一份子，要high出激情，high出狀態(tài)，簡(jiǎn)單一句話，要的就是high!

A.I0NH一族追求高雅的格調(diào)，絕不到震耳欲聾的迪吧去折磨耳朵，他們要的是恰當(dāng)?shù)臒艄?，適合氛圍的音樂(lè)，或歡聲笑語(yǔ)，或侃侃而談，或輕聲耳語(yǔ)，他們絕不允許別人的打擾。

綜觀，在酒吧的的廣告宣傳方面，做得絕對(duì)不夠，像NH一族要想high一下卻苦于久久不能找到符合自己口味的酒吧，總不至于每家進(jìn)去看一下，等找到了，都該回家睡覺(jué)了。關(guān)鍵是酒吧與消費(fèi)者之間缺乏一種溝通的橋梁。

一、**酒吧總體策劃

（一）CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）

（二）經(jīng)營(yíng)管理體制

（三）“三定”目標(biāo)管理法（定向、定位、定量）

二、產(chǎn)品服務(wù)策劃

（一）從市場(chǎng)需求來(lái)制造加工適銷對(duì)路的產(chǎn)品

（二）包裝附加產(chǎn)品的服務(wù)，使其物有所值（把從市場(chǎng)需求的品 再放市場(chǎng)）

（三）產(chǎn)品服務(wù)流程圖 ：一個(gè)形成產(chǎn)品服務(wù)必須是定本身就是市場(chǎng)需要的中國(guó)

市場(chǎng)需求 需求細(xì)化 整合需求 加工產(chǎn)品

產(chǎn)品營(yíng)銷 組合產(chǎn)品 包裝產(chǎn)品 附加服務(wù)

三、廣告營(yíng)銷策劃

（一）調(diào)研受眾群

（二）選擇合適的傳播媒體

1、互聯(lián)網(wǎng) （創(chuàng)建**網(wǎng)站和網(wǎng)上休閑會(huì)所）

2、**地方電視臺(tái)

3、**地方報(bào)紙

4、其它傳播媒體

（三）評(píng)估反饋效果

四、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)研、挖掘和引導(dǎo)消費(fèi)者心理

（二）尋求和細(xì)分市場(chǎng)需求

（三）采取營(yíng)銷策略

1、網(wǎng)上營(yíng)銷

2、實(shí)行會(huì)員制促銷活動(dòng)

3、系列主題活動(dòng)

五、品牌特色策劃

（一）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)

（二）引入CIS系統(tǒng)，突出**品牌特色。

六、員工培訓(xùn)策劃

（一）全方面比較**與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的員工整體素質(zhì)

（二）分析存在問(wèn)題，尋求差距

（三）制定一系列培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工素質(zhì)

簡(jiǎn) 述

對(duì)**酒吧進(jìn)行“總體策劃、分步實(shí)施”，在對(duì)其硬件不作大的改造前提下，以“定向、定位、定量”的目標(biāo)管理法，將其納入CIS系統(tǒng)，以市場(chǎng)需求為核心，分步實(shí)施產(chǎn)品（服務(wù)）策劃、廣告營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、品牌特色策劃、員工培訓(xùn)策劃來(lái)達(dá)到**酒吧即有知名度又有美譽(yù)度的策劃目標(biāo)。

第一部分 總體策劃

一、**酒吧CIS

（一）目標(biāo)：通過(guò)傳播媒介，以增進(jìn)社會(huì)認(rèn)同的符號(hào)傳達(dá)系統(tǒng)將**酒吧的經(jīng)營(yíng)理念與產(chǎn)品服務(wù)向社會(huì)大眾傳達(dá)，提升其社會(huì)形象，達(dá)到挖掘與引導(dǎo)市場(chǎng)需求，增加無(wú)形資產(chǎn)的目的。

（二）概述：CIS經(jīng)營(yíng)理念、行為活動(dòng)，視覺(jué)傳達(dá)等整體傳播系統(tǒng)，以標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)精神口號(hào)等基本要為主要的識(shí)別要素。

（三）CIS的基本構(gòu)成：企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)CIS由理念識(shí)別系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱MIS，行為識(shí)別系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱BIS，視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，VIS構(gòu)成，三個(gè)系統(tǒng)相互依存，共同帶動(dòng)**酒吧的經(jīng)營(yíng)管理，打造**酒吧在**城市獨(dú)特的形象。

1、MIS屬于思想文化意識(shí)層面，經(jīng)營(yíng)要由內(nèi)向外擴(kuò)散，經(jīng)由這種內(nèi)蘊(yùn)動(dòng)力的執(zhí)行，達(dá)成**酒吧認(rèn)知識(shí)別的目的，塑造出**酒吧獨(dú)具特色的品牌形象，在設(shè)計(jì)層面上的形式如下：

（1）酒吧文化：以價(jià)值觀念，經(jīng)營(yíng)管理哲學(xué)為核心的思維方式和行為規(guī)范的總和，包括以**酒吧文化的目標(biāo)、信息、理想、作風(fēng)、風(fēng)格、職業(yè)意識(shí)、禮儀與行為規(guī)范。

（2）經(jīng)營(yíng)理念：一切為了顧客，為了一切顧客，為了顧客的一切。

（3）經(jīng)營(yíng)信條：無(wú)功便是過(guò)，不勞就是錯(cuò)。

（4）經(jīng)營(yíng)精神：客人永遠(yuǎn)是對(duì)的精神，上司永遠(yuǎn)是對(duì)的精神。

（5）座右銘：我們永遠(yuǎn)在努力做的更好。

（6）店歌：

（7）店旗：

（8）總經(jīng)理致詞：

（9）**酒吧的發(fā)展規(guī)劃與展望：

2、BIS是以明確而完善的經(jīng)營(yíng)理念為核心，表現(xiàn)在**酒吧內(nèi)部的制度、管理、教育等行為。

（1）對(duì)內(nèi)：包括管理層培訓(xùn)，員工培訓(xùn)（服務(wù)技能、態(tài)度、技巧、禮儀、敬業(yè)精神、員工福利、工作環(huán)境）等。

（2）對(duì)外：包括市場(chǎng)調(diào)研、公共關(guān)系、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、促銷活動(dòng)、公益文化活動(dòng)等動(dòng)態(tài)的識(shí)別形式。

3、VIS是運(yùn)用系統(tǒng)的統(tǒng)一視覺(jué)符號(hào)系統(tǒng)，對(duì)外傳達(dá)**酒吧的經(jīng)營(yíng)理念與情報(bào)信息，是CIS中最具有傳播力與感染力的要素，可快速而明確地達(dá)到讓社會(huì)認(rèn)識(shí)與識(shí)別的目的。

（1）酒吧名稱：

（2）酒吧標(biāo)志：

（3）酒吧標(biāo)準(zhǔn)色：

（4）酒吧標(biāo)準(zhǔn)字：

（5）酒吧造型：

（6）酒吧象征圖案：

二、經(jīng)營(yíng)管理體制：

1、從各投資人中推選出一名代表負(fù)責(zé)酒吧的全面工作，代表人稱總經(jīng)理，總經(jīng)理按照合伙人協(xié)議與其有關(guān)的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)對(duì)全體投資人負(fù)責(zé)，向其報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)情況，其它投資人可對(duì)總經(jīng)理進(jìn)行監(jiān)督詢問(wèn)。

2、從市場(chǎng)招聘有關(guān)管理、技術(shù)、演藝和服務(wù)人員，如酒吧經(jīng)理、酒吧策劃管理顧問(wèn)、公關(guān)經(jīng)理、領(lǐng)班、調(diào)酒師、面點(diǎn)師、茶藝師、調(diào)音師、節(jié)目主持人和領(lǐng)舞、歌手、樂(lè)隊(duì)等演藝人員、酒吧小姐、少爺?shù)确?wù)人員（根據(jù)市場(chǎng)需求錄用）。其中管理人員對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、各有關(guān)技術(shù)、演藝和服務(wù)人員按照工作分工分別向酒吧經(jīng)理和領(lǐng)班負(fù)責(zé)。

| N\r6Cy04、以分工負(fù)責(zé)制達(dá)到個(gè)投資人權(quán)利、責(zé)任、權(quán)力和分工明確，體制順暢；給予各責(zé)任人員以相應(yīng)的權(quán)利，使經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制靈活，內(nèi)求團(tuán)結(jié)，外樹(shù)形象。

三、實(shí)行經(jīng)營(yíng)管理的“三定”目標(biāo)管理法

1、定向：要根據(jù)**市場(chǎng)需求，通過(guò)調(diào)研，明確出**酒吧在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，投資回收，贏利目標(biāo)與產(chǎn)品服務(wù)，市場(chǎng)價(jià)額等總的原則，規(guī)劃，方案的統(tǒng)一目標(biāo)方向，即要把**酒吧做成什么。

2、定位：要通過(guò)對(duì)其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全方面的調(diào)研，明確自身和對(duì)手的在硬、軟件等方面的優(yōu)、劣勢(shì)，對(duì)自己進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確評(píng)估，從而制定出相應(yīng)的廣告，產(chǎn)品、營(yíng)銷、培訓(xùn)等策劃，即維京酒吧目前是什么，能做什么.

3、定量：采取對(duì)目標(biāo)按年、月、日時(shí)限和按系列策劃項(xiàng)目進(jìn)行量化細(xì)化，責(zé)任到崗、細(xì)化到人，并予以進(jìn)行崗位責(zé)任感和銷售額責(zé)任制進(jìn)行考評(píng)，實(shí)行全員營(yíng)銷和全員PR管理，使能者上，平者讓，庸者下，形成有效的激勵(lì)機(jī)制，以逐步完成預(yù)定的各項(xiàng)目標(biāo)、即**酒吧應(yīng)該怎么做。

（1）全員營(yíng)銷：即投資者、總經(jīng)理、管理、技術(shù)、服務(wù)人員都要應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷，都有一定的營(yíng)銷任務(wù)，并在超額完成任務(wù)后給予獎(jiǎng)勵(lì)的營(yíng)銷策略，可進(jìn)行“員工收入排行榜”、評(píng)選最佳營(yíng)銷員等活動(dòng)。

（2）全員PR管理：即通過(guò)對(duì)酒吧全體人員的公關(guān)教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)全員的公關(guān)意識(shí)，形成人人講公關(guān)，人人做公關(guān)，以形成濃厚的酒吧公關(guān)氛圍與公關(guān)文化，以提升維京的知名度與美譽(yù)度，增加其無(wú)形資產(chǎn)的管理策略（可進(jìn)行評(píng)選“微笑大使，形象大使、禮貌使者等活動(dòng)

一、從市場(chǎng)需求中選擇并加工適銷對(duì)路的產(chǎn)品

1、關(guān)于產(chǎn)品的調(diào)研，充分了解酒吧產(chǎn)品的屬性、特點(diǎn)、長(zhǎng)處和短處，從中優(yōu)選出**酒吧可以做的產(chǎn)品，明確產(chǎn)品產(chǎn)位的針對(duì)性。

2、對(duì)于消費(fèi)者的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存的消費(fèi)群和挖掘引導(dǎo)潛在的消費(fèi)群，研究不同需求的消費(fèi)者的性別、年齡、收入、教育、職業(yè)、婚姻和他們對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、服務(wù)、理解的差異性，以及其為僅要消費(fèi)這些產(chǎn)品和服務(wù)，即對(duì)**城市的客戶進(jìn)行定位。

3、對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)研、了解產(chǎn)品適合的市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的發(fā)展前景，穩(wěn)定性，維京產(chǎn)品在市場(chǎng)上的占有率和利潤(rùn)率。即對(duì)**酒的產(chǎn)品需求之間定性。

4、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研，了解其現(xiàn)狀與背景，分析雙方競(jìng)爭(zhēng)的條件和各自的利弊，盡量尋求市場(chǎng)需求細(xì)分上的空缺，發(fā)揮自身的特色，避免與其發(fā)生正面沖突，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)和兩敗俱傷的局面。

5、**酒吧需要的產(chǎn)品：

（1）各式調(diào)酒，特點(diǎn)是文化、品味、利潤(rùn)較高，這也是酒吧所必備的。

（2）各式洋酒。

（3）中式酒類。

（4）各式西點(diǎn)，以供客人饑餓時(shí)用，方便客人。

（5）各式茶藝。

（6）各式果盤。

（7）各式飲料。

（8）各式香煙。

（9）各式棋牌。

（10）各式咖啡。

（11）卡歌OK。

（12）歌舞表演助興。

（13）開(kāi)發(fā)其它適銷的產(chǎn)品。

二、包裝附加產(chǎn)品的服務(wù)便其物有所值和超值

1、調(diào)酒師的表演與介紹，將有代表性的調(diào)酒制成精美圖片錄像展示。

2、茶藝師的表演與互動(dòng)。

3、演藝人員的表演。

4、服務(wù)人員的水準(zhǔn)、禮儀。

5、總經(jīng)理、經(jīng)理對(duì)客人的特別厚愛(ài)。

6、人情化和細(xì)微化的服務(wù)。

7、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)的和含有技術(shù)性的產(chǎn)品要高于其價(jià)位，沒(méi)有技術(shù)性的和別人都有的要低于其價(jià)格。

第三部分 **酒吧廣告策劃

一、概述：

確定**在**（城市）市場(chǎng)的位置，把握消費(fèi)者的心理需求，并把握文告主題，形成廣告創(chuàng)意，妥當(dāng)?shù)匕才艔V告媒介，并進(jìn)行廣告效果測(cè)定。

二、媒介安排：

（1）建立**酒吧網(wǎng)站，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行宣傳，提升人氣。一是可采用免費(fèi)網(wǎng)站制作的辦法建立，特點(diǎn)是沒(méi)有費(fèi)用，但只有知道網(wǎng)址的人才可以進(jìn)入，這適用維京對(duì)會(huì)員定期進(jìn)行網(wǎng)上信息發(fā)布，組織網(wǎng)上論壇，發(fā)貼交流。二是可以交一定費(fèi)用，將**酒吧通過(guò)專業(yè)的商業(yè)網(wǎng)站推廣出去，（如阿里巴巴為2000/年），便于顧客搜索和了解。三是創(chuàng)建**酒吧聊天室，特點(diǎn)是費(fèi)用較低，付費(fèi)方便（用手機(jī)費(fèi)支付），影響較快，效果較好。

（2）地方電視臺(tái)：

在內(nèi)部產(chǎn)品、服務(wù)等規(guī)范后，可在當(dāng)?shù)仉娨暽线M(jìn)行宣傳。一是制作專題片，特點(diǎn)是費(fèi)用較高，但視聽(tīng)結(jié)合圖文并茂，效果明顯，適合試營(yíng)業(yè)時(shí)；二是打字幕，特點(diǎn)是費(fèi)用較低，但不易引起客戶注意，適合進(jìn)行某項(xiàng)主題宣傳；三是制造新聞效應(yīng)，引起媒體重視，主動(dòng)來(lái)報(bào)道宣傳，便策劃難度較大。

（3各地方報(bào)紙：

如**日?qǐng)?bào)、**晚報(bào)、都市晨報(bào)等。一是可進(jìn)行整體宣傳，也可進(jìn)行主題的宣傳，靈活機(jī)動(dòng)，費(fèi)用適中，效果也較好；二是進(jìn)行一定的策劃創(chuàng)意，制作獨(dú)創(chuàng)、新奇的廣告語(yǔ)。

（4）其它廣告媒體：

例如燈箱廣告、路牌廣告、宣傳牌、宣傳單、橫幅等。

（5）廣告語(yǔ)創(chuàng)作（部分）

A、萬(wàn)種風(fēng)情，盡在**。

B、有品味的你，選擇有品質(zhì)的**。

C、累了，請(qǐng)將心靠岸，苦了，也不要后悔，笑了，才體會(huì)喜悅，醉了，才知道銷魂。

你寂寞嗎，你苦惱嗎，你惆悵嗎，請(qǐng)來(lái)**酒吧。你輕松了嗎，你發(fā)泄了嗎，你盡興了嗎，請(qǐng)記住**酒吧。

無(wú)論你走到哪里，你的心總和我在一起，無(wú)論黃昏時(shí)的樹(shù)影有多長(zhǎng)，它總和樹(shù)根連在一起，無(wú)論你是誰(shuí)，**總會(huì)滿足您。

第四部分 市場(chǎng)營(yíng)銷策劃

一、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，挖掘與引導(dǎo)消費(fèi)者心理需求

（1）健康的需求：突出人的心理健康，引導(dǎo)消費(fèi)者要及時(shí)放松壓力，渲泄情緒。

（2）食欲的需求：如西點(diǎn)、果盤，突出人追求口味，以美味吸引消費(fèi)者。

（3）安全的需求：突出產(chǎn)品服務(wù)的質(zhì)量，保證使用的安全性。

（4）美感的需求：突出人員品貌和環(huán)境的自然風(fēng)采和格調(diào)，渲染美給人們帶來(lái)的心理滿足，刺激人們對(duì)美好事物的追求。

（5）時(shí)尚的需求：如調(diào)酒，引導(dǎo)和激發(fā)人們產(chǎn)生一種同步的心理欲望，追求時(shí)尚，喜逐潮流。

（6）情欲的需求：突出異性之間精神上互相傾慕和交流的需要，如組織今夜不寂寞，網(wǎng)友面對(duì)面等主題活動(dòng)。

（7）地位的需求：突出人們顯示自己地位和聲望的欲求，通過(guò)高品質(zhì)的調(diào)酒、茶藝和演藝，使其“揚(yáng)名”和“炫耀”自己的社會(huì)地位和生活富裕，滿足其自豪感和優(yōu)越感。

（8）社交的需求，突出各個(gè)層次的人需要結(jié)交朋友，得到和給予別人友誼，參加社會(huì)活動(dòng)，滿足自己與社會(huì)和別人的互相交流，得到被尊重的精神上滿足。（9）合作與發(fā)展的需求：突出人們需要實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的需求。

二、研究市場(chǎng)和消費(fèi)需求，采取營(yíng)銷策略

（1）網(wǎng)上營(yíng)銷。

（2）實(shí)行維京會(huì)員制營(yíng)銷活動(dòng)。

（3）實(shí)行全員營(yíng)銷策略，分為以下3個(gè)層次：

A、領(lǐng)班和服務(wù)人員每月必須至少完成相當(dāng)于本人基本工資的酒推擴(kuò)量，完成給予10%的獎(jiǎng)勵(lì)，完不成給予5%的扣發(fā)，月底兌現(xiàn)，并評(píng)比，最佳公關(guān)少爺、公關(guān)小姐，如服務(wù)人員每月300元，完成后300元后獎(jiǎng)30元，沒(méi)有完成扣300×5%＝15元，其平衡點(diǎn)為150元。150×10%－300×5%＝0即不獎(jiǎng)不扣，這是其于月工資是對(duì)自身的綜合社會(huì)評(píng)價(jià)而制定的。

B、經(jīng)理每月必須完成總經(jīng)理下達(dá)的最低任務(wù)，如**酒吧擬3年60萬(wàn)的目標(biāo)，則1年為20萬(wàn)，每月為2萬(wàn)，加上成本每月1.5萬(wàn)則每月需完成3.5萬(wàn)元的任務(wù)，對(duì)于完成部分給予利潤(rùn)的20%的獎(jiǎng)勵(lì)，由其根據(jù)全體人員的表現(xiàn)進(jìn)行分配，否則給予其基本工資的20%的扣發(fā)。

C、全體人員都可以利用自身的社會(huì)關(guān)系來(lái)營(yíng)銷，并一律給予15%的獎(jiǎng)勵(lì)，此項(xiàng)措施只獎(jiǎng)不扣，沒(méi)有任務(wù)限制。（不打折情況下）

（4）推出系列主題營(yíng)銷活動(dòng)，（可根據(jù)需求、季節(jié)、節(jié)日和重大社會(huì)活動(dòng)靈活進(jìn)行）例如：

A、今夜不寂寞活動(dòng)。

B、網(wǎng)友面對(duì)面活動(dòng)。

C、重溫舊夢(mèng)活動(dòng)。

D、銷魂之夜，酒色撩人。

E、相知相交相伴在**（以上可長(zhǎng)期進(jìn)行）。

F、神秘化裝晚會(huì)（圣誕前后）。

G、最愛(ài)的人是你（情人節(jié)）。

J、足球也瘋狂（歐洲杯等）。

注1、主題活動(dòng)的執(zhí)行見(jiàn)個(gè)案。

2、要注意重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大廳，白天，周一至周五，淡季這些薄弱環(huán)節(jié)。

第五部分 品牌特色策劃

1、硬件環(huán)境要作一些小的改動(dòng)，去掉壓抑、沉悶的感覺(jué)。

（1）將大廳的臺(tái)座采用輕松明快的小隔檔，分為兩人、三人、五六人等不同的座位，并分別命以“心靈相約”、“有緣人”、“談天說(shuō)地”、“才子佳人”、“情緣”等富有志趣的名稱，又保護(hù)了客人的隱私和心理安全。

（2）將吧臺(tái)包裝改造，體現(xiàn)出自然、明快的風(fēng)格。

（3）在大廳角落里設(shè)置一人、二人的小巧散座，或一樹(shù)蹾或兩個(gè)條椅，或面對(duì)面的椅局。

1、產(chǎn)品上有特色，要將真正能體現(xiàn)酒吧文化和人產(chǎn)品位的烈酒、雞尾酒、花式調(diào)酒，西點(diǎn)，演藝開(kāi)發(fā)包裝，體現(xiàn)尊貴典雅，回歸自然的風(fēng)格。

3、將**酒吧的服務(wù)規(guī)范、花式調(diào)酒、茶藝和演藝抑制成VCD和精美圖片、專輯，并配以優(yōu)美高雅的背景音樂(lè)與甜美動(dòng)聽(tīng)的解說(shuō)詞，現(xiàn)場(chǎng)向客人展示。

4、制作**酒吧文化小冊(cè)子，向客人介紹各式調(diào)酒，器皿、飲用方法、象征間蘊(yùn)、有趣軼事，酒的起源，酒與名人，酒的禮儀，酒文化知識(shí)等，引導(dǎo)客人消費(fèi)，給予客人酒文化賞析知識(shí)，詳見(jiàn)個(gè)案。

5、招聘專職和兼職公關(guān)小姐，公關(guān)先生，向客人介紹、展示**酒吧文化，并陪男女客人聊天，推廣酒水（職公關(guān)人員不發(fā)底薪，只拿酒水推廣提成和陪聊小費(fèi)，小費(fèi)和個(gè)人總體素質(zhì)掛鉤，但最低于包間費(fèi)持平，15—30元/小時(shí)，男客由公關(guān)小姐陪聊，女客則由公關(guān)先生陪聊）。

6、對(duì)員工進(jìn)行除服務(wù)規(guī)范以外的品牌特色“培訓(xùn)”以顯示出與眾不同的服務(wù)，如：客人進(jìn)門時(shí)必須先邁一步迎接，行90鞠躬禮，口稱“**酒吧恭候你”，然后引臺(tái)入座，拿酒水單，口稱“您需要什么”，倒酒倒茶時(shí)要先稱“打擾一下”，在過(guò)道遇到客人一律行瞻目禮，口稱“您好”然后工作，在客人洗手整理衣服時(shí)，酒少爺應(yīng)為其捶背，洗手完畢，要拿毛巾恭用，客人結(jié)帳離開(kāi)時(shí)，要送至門口，并口稱“感謝您的光臨”，這時(shí)門迎要提前一步迎送，并行90鞠躬禮，口稱“**酒吧感謝您光臨”，門迎可多用幾人一并迎送，致詞要整齊響亮，禮貌心誠(chéng)。

7、總之，在**酒吧的所有經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中除非沒(méi)有必要或成本過(guò)高，都務(wù)必要處處留心，時(shí)時(shí)體現(xiàn)出**的品牌特色，讓人不來(lái)則已，來(lái)了就難以忘懷。

第六部分 員工培訓(xùn)策劃

一、員工基本服務(wù)規(guī)范的培訓(xùn)與考核。

二、酒吧文化、酒水知識(shí)、茶藝知識(shí)的培訓(xùn)與考核。

三、對(duì)服務(wù)人員和公關(guān)人員的禮儀知識(shí)、形體訓(xùn)練、交際與推銷，說(shuō)服技能、合作與團(tuán)隊(duì)精神，全員營(yíng)銷理念，全員“PR”管理理念的培訓(xùn)與考核。

四、**酒吧品牌特色的培訓(xùn)與考核。

五、各項(xiàng)培訓(xùn)的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的制定，執(zhí)行并實(shí)施、考核、評(píng)比與效果評(píng)估。

房地產(chǎn)策劃程序有哪些？

御陽(yáng)花園全程策劃報(bào)告

一、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目概況

1、位置

項(xiàng)目位于某市大營(yíng)坡地區(qū)，筑新路北段，第二十三中學(xué)對(duì)面，緊鄰百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，距新建大營(yíng)坡立交橋50米。

2、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)

用地面積：32738m2 會(huì)所：1200m2

總建筑面積：51860m2 幼兒園：650m2

建筑密度：27.2% 停車場(chǎng)：4700 m2

容積率：1.6

綠化率：35%

3、周邊設(shè)施

學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、某市六中、

財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車程

菜場(chǎng)：百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

醫(yī)院：距市五醫(yī)200米、距醫(yī)學(xué)院700米

酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店

超市：距思君超市約800米

銀行：中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目

郵局：貴烏北郵局距項(xiàng)目200米

交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、

82路

4、區(qū)域綜析

項(xiàng)目地理位置緊鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。

大營(yíng)坡地區(qū)經(jīng)歷了幾十年的滄桑，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均定址其中。在市政支持下，擴(kuò)建道路，架設(shè)立交，仿佛一夜之間整個(gè)大營(yíng)坡變了個(gè)樣。居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。

（二） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)

1、市場(chǎng)有空間

某市，作為大西南開(kāi)發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。

2、有策劃前置觀念

很多發(fā)展商是在項(xiàng)目建起來(lái)后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開(kāi)盤前有整體規(guī)劃，但開(kāi)盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目虎頭蛇尾，市場(chǎng)中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”，從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。

二、 某市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析

（一）某市房地產(chǎn)發(fā)展分析

2004年某市房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，某市房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民應(yīng)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2004年以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。

（二）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問(wèn)題。比如說(shuō)，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)政策，實(shí)際上是告訴開(kāi)發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)是一個(gè)過(guò)程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。

（三）某市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

隨著某市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房；實(shí)行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)；減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾購(gòu)買住房的積極性，住房開(kāi)始成為人們的最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤某市”已成為共識(shí)。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽(yáng)小區(qū)等。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營(yíng)坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開(kāi)公公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。

（四）市場(chǎng)供給分析

某市房地產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開(kāi)發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5—10年。自國(guó)家實(shí)施房改政策以后，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開(kāi)發(fā)量也越做越大。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬(wàn)方的項(xiàng)目競(jìng)?cè)挥?2個(gè)。某市去年房展會(huì)參展項(xiàng)目共計(jì)建筑面積260多萬(wàn)方，而今年卻猛增至519.76萬(wàn)平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場(chǎng)消化的供給，加上今年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280多萬(wàn)方的供給量。這樣，今年整個(gè)市場(chǎng)的供給量將會(huì)超過(guò)800萬(wàn)方。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，某市年商品房消耗量也不過(guò)90多萬(wàn)方。市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)的需求量。

從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來(lái)看具有以下特點(diǎn)：

1、 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一。

2、 高層項(xiàng)目太多，且集中在市中心一帶，價(jià)位3000元/m2—4500元/m2。

3、 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位2300元/m2—4500元/m2。

4、 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較受大眾歡迎，但其配套設(shè)施不太齊全。

（五）市場(chǎng)需求分析

房改以后,由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，某市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好。目前市內(nèi)房改政策主要有：

★住房公積金貸款

★住房公積金的實(shí)施

★存量補(bǔ)貼的發(fā)放

★按揭貸款（可貸至8成30年利率調(diào)底）

★個(gè)人住房貸款

正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。從去年的市場(chǎng)消化量和今年的政策形勢(shì)來(lái)預(yù)計(jì)，今年的市場(chǎng)需求量會(huì)在100萬(wàn)—200萬(wàn)平方米之間，但供需之比仍在5: 1左右。

（六）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析

1、 提供有效供給

從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫，本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從其他城市調(diào)查情況看，積壓空置的商品房也是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看，均屬無(wú)效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)時(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

2、 抓住有效需求

由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長(zhǎng)，使得越來(lái)越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購(gòu)房大潮的主流。

就某市而言，這一階層存在的以下特點(diǎn)：

家庭總存量補(bǔ)貼：2萬(wàn)—7萬(wàn)元左右

購(gòu)房目的：①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給子

女購(gòu)房；④老房拆遷

喜好面積：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%)

能承受總價(jià)：10萬(wàn)—30萬(wàn)（按揭30年）

可接受單價(jià)：1400元/ m2——2200元/ m2

喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚

我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一階層的特點(diǎn)和購(gòu)房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。

3、 差異性的確定及推廣

雖然今年市場(chǎng)供應(yīng)量近800萬(wàn)平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對(duì)中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無(wú)法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。

本案占地3萬(wàn)余平米，具有規(guī)模化發(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在某市均屬上層。因此，針對(duì)同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過(guò)程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。

（七）未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

由于這幾年土地的無(wú)序出讓和各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，某市商品房建設(shè)空前膨脹，市場(chǎng)已明顯出現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。雖然，近年來(lái)市場(chǎng)商品住宅的銷售量有較大幅度增長(zhǎng)，但與批出量相比還處于下風(fēng)，并且目前在規(guī)劃局報(bào)建的項(xiàng)目尚有約200萬(wàn)方的報(bào)建量，這些項(xiàng)目已蓄勢(shì)待發(fā)，隨時(shí)可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的壓力。

面對(duì)如此嚴(yán)峻的局面，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將集中于如下三個(gè)方面：

第一、 質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)

物業(yè)的質(zhì)量包括：工程質(zhì)量、房型質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物管質(zhì)量等方面。今年，市內(nèi)有多家樓盤通過(guò)打“環(huán)境牌”，贏得了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，如中海城市花園、在水一方等。估計(jì)2005年，各發(fā)展商將會(huì)全面、細(xì)致地把提高綜合質(zhì)量深化到工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)。

第二、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

由于目前市場(chǎng)上近800萬(wàn)平方米供應(yīng)量的商品房，基本上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價(jià)格將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。成本控制得越好，價(jià)格越低的產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)將成為某市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。

第三、 市場(chǎng)細(xì)分化競(jìng)爭(zhēng)

2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，各種潛在的需求（如“頂級(jí)豪宅”、“麻雀式住宅”、“白領(lǐng)貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來(lái)公寓式”等）將逐漸被滿足。發(fā)展商的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作進(jìn)一步深化，市場(chǎng)的“空隙”越來(lái)越小。發(fā)展商將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。這一階段的競(jìng)爭(zhēng)將迫使發(fā)展商在開(kāi)發(fā)意念和開(kāi)發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。

（二）針對(duì)本項(xiàng)目的分析

從以上分析數(shù)據(jù)我們不難看出，大營(yíng)坡片區(qū)的地產(chǎn)正處于萌芽階段，這一時(shí)期的在建住宅，具有以下特點(diǎn)：

（1） 整體質(zhì)素參差不齊；

（2） 除個(gè)別外其余皆不具規(guī)模；

（3） 主銷戶型面積集中在60—120m2；

（4） 推廣手法單一、陳舊；

（5） 建筑風(fēng)格普通、無(wú)差異性；

（6） 除景藤堡外其余各盤的綜合實(shí)力皆較弱。

目前區(qū)域內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目最具威脅的是萬(wàn)東小區(qū)。該項(xiàng)目由于尚未開(kāi)盤，所以具體項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)還無(wú)法獲得，但就其規(guī)模與地理位置來(lái)看，完全具備同本項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，因此，本項(xiàng)目的前期策劃尤為重要。

三、 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位

（一）、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分

盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇項(xiàng)目片區(qū)居住的人還是很多，上班近，交通、購(gòu)物方便，配套齊全，仍是購(gòu)房者最注重的條件。大營(yíng)坡片區(qū)地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設(shè)施齊全，且區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)在1900元/m2。它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，更是房開(kāi)商和購(gòu)房者共同的投資焦點(diǎn)。以下，就讓我們從不同的角度來(lái)分析本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1、從價(jià)格方面分析

1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開(kāi)花園、貴新苑、陽(yáng)光都市等，這些樓盤的推盤手法相對(duì)較陳舊; 而價(jià)位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房。這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位，也充分說(shuō)明在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者收入情況、住房標(biāo)準(zhǔn)、潛在購(gòu)房心理的研究已開(kāi)始深入。

2、從戶型結(jié)構(gòu)分析

從已開(kāi)發(fā)和尚待開(kāi)發(fā)的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽(yáng)光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開(kāi)發(fā)商的主力戶型; 40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍(lán)領(lǐng)人士。但此類樓盤如上海公寓、潤(rùn)豐園等，目標(biāo)客戶并不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢(shì)頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開(kāi)花園的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都待在“深閨”。不難看出，大戶型對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)門檻稍高。

3、 從居住環(huán)境分析

在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點(diǎn)需要開(kāi)發(fā)商及政府的共同努力。在樓盤的內(nèi)部環(huán)境中，發(fā)展商們開(kāi)始重視綠化率的提高及園林的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如景藤堡2600m2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。

4、 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析

大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。

5、 從樓盤賣點(diǎn)上分析

大營(yíng)坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤賣點(diǎn)上都打環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽(yáng)光都市的“做陽(yáng)光下最快樂(lè)的人”等，這些無(wú)疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e時(shí)代生活”等。作為副中心地帶的優(yōu)越地理位置，大營(yíng)坡片區(qū)樓盤卻缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次也不高，使得部分買家處于觀望狀態(tài)，同時(shí)，在營(yíng)銷廣告的策劃上也太過(guò)老套，缺乏新意。

從上面分析中我們不難看出，大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤走勢(shì)目前正處于上升階段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來(lái)越多的發(fā)展商重視。本項(xiàng)目必須正確的把握住入市時(shí)機(jī)，通過(guò)自身差異性的推廣，有效的抓住目標(biāo)客戶群，方可制“敵”取 “勝”。

（二）、項(xiàng)目的定位

市場(chǎng)定位的核心是確認(rèn)差異，選擇差異及推廣差異。它的答案依賴于市場(chǎng)分析，在本案的市場(chǎng)定位過(guò)程中，我們從不同的角度來(lái)確認(rèn)差異、剖析項(xiàng)目的最大價(jià)值：

a. 區(qū)位——地點(diǎn)，環(huán)境等

項(xiàng)目的地理位置緊靠環(huán)市線上, 周邊設(shè)施齊全, 有較成熟的社區(qū)環(huán)境。背靠獅子山上千畝山林，建筑與自然的有機(jī)結(jié)合，為項(xiàng)目增添了一道環(huán)境上的附加值。

b. 規(guī)劃——外觀、建材、園林、公共設(shè)施等

項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作是項(xiàng)目后期推廣的重要支持，根據(jù)本案的規(guī)模與特殊地理位置來(lái)分析，我們對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做如下建議：

外觀：不一定要走歐陸風(fēng)格，采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑格調(diào)，色彩和諧，有層次感既可。

園林：采用現(xiàn)代較為流行的互動(dòng)式園林規(guī)劃，使之成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。在此暫且略談。

公共設(shè)施：對(duì)公共設(shè)施的安排無(wú)需豪華，但要與生活配套及園林規(guī)劃相適應(yīng)（如：添加垃圾箱、藝術(shù)雕像等）

c. 價(jià)格——單價(jià)、總價(jià)、付款方式等

定價(jià)的程序是一個(gè)由整體到個(gè)體, 從全案到各戶的“評(píng)估”與“決策”的復(fù)雜過(guò)程, 由差異性帶來(lái)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值貫穿整個(gè)過(guò)程中。 從市場(chǎng)的分析中我們知道，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力均不強(qiáng)，因此，價(jià)格將會(huì)是我們的籌碼。

d. 品牌——開(kāi)發(fā)商形象及其個(gè)案形象等

企業(yè)的形象是通過(guò)其產(chǎn)品來(lái)塑造的，未來(lái)幾年內(nèi)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)就是品牌與價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目務(wù)必要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量與技術(shù)，塑造品牌，為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。

e. 數(shù)據(jù)——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分?jǐn)傁禂?shù)等

本案可塑造的差異性在單戶面積上。從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域內(nèi)的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠(yuǎn)無(wú)法滿足區(qū)域客戶的需求。在此建議單體設(shè)計(jì)時(shí)60—80 m2戶型盡量多考慮。同時(shí)，單體間距、綠化也可做為我們的優(yōu)勢(shì)加以推廣。

f 客戶——項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群

依據(jù)市場(chǎng)分析及結(jié)合本項(xiàng)目地理位置、價(jià)格等進(jìn)行研究后我們可以得出，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)具備以下特點(diǎn)：

（1） 年齡層次：28—45歲。

（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。

（3） 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。

（4） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款4萬(wàn)元—15萬(wàn)元。

（5） 消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。

（6） 購(gòu)屋動(dòng)機(jī)：自住為主，也存在二次置業(yè)人士。

（7） 購(gòu)屋心態(tài)：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又要求一定之品質(zhì)，物超所值。

（8） 環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好

（9） 地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。

據(jù)此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要應(yīng)為：

? 工薪階層（主目標(biāo)客戶）

? 二次或以上的置業(yè)人士

? 原住這一帶的“老市民” （主目標(biāo)客戶）

·原住在城郊或地縣，感覺(jué)不方便，想遷至市區(qū)周圍的

依據(jù)以上分析結(jié)果，確定本項(xiàng)目購(gòu)買者以工薪階級(jí)為主，因而我們采用強(qiáng)化效果化效果突出差異性，將項(xiàng)目定位為：

四、 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

首 席 代表著項(xiàng)目無(wú)法動(dòng)搖的地位與規(guī)模。

特 區(qū) 就是要在區(qū)域內(nèi)開(kāi)出一片另類的天空，

讓人們向往、追求。

中產(chǎn)階級(jí) 是我們的目標(biāo)客戶群。什么樣的餌釣什

么樣的魚，我們的目標(biāo)是要對(duì)準(zhǔn)“池塘”

里“最餓的”，而且數(shù)量最多的那一批。

·價(jià)格特區(qū)·健康特區(qū)·服務(wù)特區(qū)

·安全特區(qū)·園林特區(qū)·人文特區(qū)·建筑特區(qū)

是我們手里的“同花順”，想贏牌，一張都不能少。

我們的賣點(diǎn)就是要圍繞這些要素去提煉：

(一) 價(jià)格特區(qū)： 項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，區(qū)域平均房?jī)r(jià)在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價(jià)，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。不僅可以帶動(dòng)市場(chǎng)，而且可被市場(chǎng)的旺銷推動(dòng)價(jià)格上浮。

由之前的市場(chǎng)分析我們得知，區(qū)域市場(chǎng)的購(gòu)買力相對(duì)較弱，要在初期炒熱，樓盤總價(jià)將是一個(gè)制勝的法寶，在總價(jià)上要想得到優(yōu)勢(shì)就必須對(duì)戶型面積加以控制，基于本項(xiàng)目具體情況，建議在初期開(kāi)發(fā)時(shí)60m2—80m2的戶型盡量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再運(yùn)用靈活的付款方式（如“再循環(huán)信貸”的提出或針對(duì)特定客戶實(shí)施“零首期”等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。因而得出賣點(diǎn)：

1、總價(jià)優(yōu)勢(shì)

2、“獨(dú)特”的營(yíng)銷方式---“二次置業(yè)，十成按揭”

(二)健康特區(qū)：醫(yī)療制度改革后，保持身體健康被越來(lái)越多的人所重視。敝司建議御陽(yáng)花園小區(qū)可與某市醫(yī)學(xué)院聯(lián)辦“御陽(yáng)花園小區(qū)家庭醫(yī)護(hù)中心”，首創(chuàng)某市住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)家庭保健醫(yī)療的上門服務(wù)。中心可以特聘醫(yī)學(xué)院著名醫(yī)師、教授，進(jìn)行預(yù)約上門醫(yī)療保健服務(wù)，并為每個(gè)家庭特設(shè)“醫(yī)療保健卡”及“療程專用表”，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業(yè)保健醫(yī)療人員的指導(dǎo)下，生活得更健康，更有朝氣。因而得出賣點(diǎn)：

3、與名院聯(lián)合創(chuàng)辦小區(qū)家庭健康綠色通道。

(三)服務(wù)特區(qū)： 面對(duì)收入不高的目標(biāo)客戶群，要想打好服務(wù)這張牌，并非要投入大量的資金營(yíng)造享受型的服務(wù)項(xiàng)目，而是要在對(duì)目標(biāo)客戶充分研究和分析的基礎(chǔ)上設(shè)立專項(xiàng)服務(wù)，才能做到物超所值，急人之所急。

我們的客戶并不是樂(lè)于享受的高收入人群，服務(wù)設(shè)施盡量符合客戶的消費(fèi)心理，應(yīng)是一些實(shí)用性、針對(duì)性很強(qiáng)的項(xiàng)目，從客戶的生活、學(xué)習(xí)、休閑等方面出發(fā)創(chuàng)造良好的社區(qū)服務(wù)。

生活方面：設(shè)立干濕洗燙店、溫馨家庭自助餐館、小型生活常用品超市、親情服務(wù)中心、法律咨詢中心、醫(yī)療綠色通道等。

學(xué)習(xí)：與教委、市內(nèi)名校聯(lián)系，注入少量資金，提高北郊小學(xué)和二十三中的教學(xué)質(zhì)量，完善其管理制度。

休閑：區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)置健身房、棋牌室、桌球室、游藝樂(lè)園、兒童益智中心、老年活動(dòng)中心、美容美發(fā)中心等符合目標(biāo)客戶心理的多項(xiàng)休閑設(shè)施。

通過(guò)以上服務(wù)設(shè)施的設(shè)立我們可以得出以下賣點(diǎn)：

4、開(kāi)發(fā)商注入重金提高小區(qū)配套教學(xué)質(zhì)量。

5、完善的超值小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

6、在小區(qū)內(nèi)設(shè)立法律咨詢中心。

7、24小時(shí)不間斷親情服務(wù)中心。

(四)安全特區(qū)： 筑新路及大營(yíng)坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。這是阻礙區(qū)域外客戶購(gòu)買的一個(gè)重大因素。我們可以在安全上多做文章，組織專業(yè)保安隊(duì)伍在區(qū)內(nèi)實(shí)施全封閉式24小時(shí)保安管理，訓(xùn)練有素的保安人員定時(shí)、定點(diǎn)巡察；與區(qū)內(nèi)派出所聯(lián)系增加公安巡察次數(shù)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，確保小區(qū)各個(gè)公共角落盡在監(jiān)控之中；設(shè)置單元對(duì)講門，令住戶可隨時(shí)清晰確認(rèn)每位來(lái)往客友。另外，敝司建議除上述設(shè)施外，在硬件上修建雙層防攀爬圍墻，這種圍墻外高內(nèi)低，均為透空設(shè)計(jì)，內(nèi)墻頂部為尖狀鑲花鐵齒，不易攀爬，對(duì)小區(qū)有較好安全保護(hù)作用，這種圍墻在某市是一個(gè)較新的安全措施，可加以炒作。

8、設(shè)置小區(qū)全方位無(wú)盲點(diǎn)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

9、小區(qū)保安定點(diǎn)、定時(shí)巡邏。

10、與區(qū)域派出所聯(lián)系，加強(qiáng)警察到小區(qū)的巡察。

11、設(shè)置雙層防攀爬圍墻。

(五)園林特區(qū)： 一般開(kāi)發(fā)商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營(yíng)造了精美的環(huán)境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動(dòng)空間，這種營(yíng)造雅致環(huán)境的園林設(shè)計(jì)顯然對(duì)我們的目標(biāo)客戶是不適用的。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶的心理分析，敝司提出互動(dòng)式園林的超前概念。即將人們的各種活動(dòng)設(shè)施融于園林當(dāng)中，人們不僅僅可觀賞園林，而且要置身于園林當(dāng)中，在優(yōu)雅的生活環(huán)境中尋找生活的樂(lè)趣。這種互動(dòng)園林在某市是一個(gè)較新的概念，在我們超萬(wàn)平米的綠化范圍內(nèi)精心設(shè)計(jì)，定會(huì)成為某市獨(dú)樹(shù)一幟的良好賣點(diǎn)。

12、設(shè)計(jì)獨(dú)特的互動(dòng)式園林

(六)人文特區(qū)： 項(xiàng)目周邊區(qū)域人員繁雜，人們文化水平參差不齊，社區(qū)文化不豐富。敝司建議引導(dǎo)客戶追求一種新的生活方式，提倡怡情怡性，坦誠(chéng)交流的高尚社區(qū)文化。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間關(guān)系，并與物管公司合作在小區(qū)內(nèi)定期、不定期的舉行藝術(shù)表演、書畫匯演、運(yùn)動(dòng)競(jìng)技、露天影院等文化娛樂(lè)活動(dòng)，令住戶得以進(jìn)行釋心的交流與溝通，營(yíng)造出一個(gè)親切、自然、坦誠(chéng)、融洽的人文環(huán)境，完全改變都市人群所出現(xiàn)的人情淡薄的狀況，在一種全新的人情氣氛中，滿足了現(xiàn)代城市人渴望得到心靈交流的真切愿望，令這一片天空成了充滿安適、情趣、溫馨、自由的心田園地。

13、豐富多彩的特區(qū)文化生活

（七）建筑特區(qū)：區(qū)域范圍內(nèi)建筑較為陳舊，多為學(xué)校宿舍，單位宿舍，而且私房也較多。建筑物沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，在區(qū)域內(nèi)星羅棋布，顯得雜亂無(wú)章。建筑物外表過(guò)時(shí)，灰塵積累較多。周邊環(huán)境衛(wèi)生不佳，整個(gè)區(qū)域給人印象不好，并且在某市民心中，項(xiàng)目所在區(qū)域就是一種中低收入者的集居地。本案建筑物外表色彩亮麗、風(fēng)格獨(dú)特，成片開(kāi)發(fā)使得小區(qū)整體規(guī)劃合理超前，小區(qū)的大面積互動(dòng)式園林也為市內(nèi)獨(dú)家修建。這些都使得小區(qū)建筑完全區(qū)別于同地區(qū)其它建筑，使本案成為別具風(fēng)格的特色區(qū)域，小區(qū)的建成將成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)耀眼亮斑。

14、同區(qū)內(nèi)別具一格的特色建筑小區(qū)

上述提煉的各項(xiàng)賣點(diǎn)對(duì)我們的“首席中產(chǎn)階級(jí)特區(qū)”的主題定位有著強(qiáng)大的支持作用。并可維護(hù)工薪社區(qū)項(xiàng)目形象，除了上述各方面外本項(xiàng)目的配套幼兒園也是一個(gè)較大的賣點(diǎn)，可進(jìn)行招投標(biāo)方式吸引市內(nèi)知名幼兒園加盟。

15、以招標(biāo)方式吸引知名幼兒園（中英文教學(xué)）加盟，為子女入托帶來(lái)無(wú)限便捷

由于系統(tǒng)限制回答字?jǐn)?shù)在10000字以內(nèi),因此剩余的部分你可到參考網(wǎng)址中去看.

參考資料：中國(guó)地產(chǎn)商 xintu.zgdcs.com

關(guān)于角落棋牌推廣方案和棋牌室推廣方案怎么寫的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站信途科技。