信途科技今天給各位分享別墅項目推廣計劃方案的知識，其中也會對別墅建設方案進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關注和分享本站。

洛陽別墅的營銷策略

我覺得

別墅是小眾產品個性化極強

別墅產品的策劃 取決於定位后產品的設計上 小區(qū)服務配套上

也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現(xiàn)

如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!

賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!

給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!

北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)

運籌帷幄之中

精明的人懂得先行取勝，當發(fā)展商完美的將自身優(yōu)勢與外部條件有機結合后，接下來就需要一個系統(tǒng)而專業(yè)的運作過程，讓這個富含生命潛質的產品加上后天的包裝和引導，使其具備在市場上壓倒多數(shù)的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有余……

產品淺析

一、從別墅的大環(huán)境

1、概述

別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層作為主要攻關點去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎，房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級性就成了別墅存在的主要根據(jù)。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現(xiàn)他們與眾不同的存在價值。

2、特征

中國房地產業(yè)經歷了近20年來的大發(fā)展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對象從以前的少數(shù)特權人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特征：

#61548; 別墅永遠是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；

#61548; 別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造；

#61548; 別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產。

3、分類

從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求

這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加項目就有這種情況，開發(fā)商按照客戶要求設計建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個性愛好和需求；

⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，5天在市區(qū)，2天在郊區(qū)。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預計說今后度假型的連體別墅需求量將會增大；

⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經濟發(fā)達地區(qū)較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；

⑷旅游型別墅，那就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經營性質的別墅。

在國外有許多專業(yè)的旅游投資公司從事這種開發(fā)，業(yè)主只要買下這座別墅的時段使用權，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業(yè)公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬于自己的家里；

⑸辦公型的別墅

一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；

⑹投資型別墅

由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。

二、從本案的角度

1、個案優(yōu)勢

北戴河作為海濱療養(yǎng)勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質有一定的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)為：

#61548; 占據(jù)北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由于臨海一線的房產不是作為銷售項目，對本案影響不大。

#61548; 北戴河自身的環(huán)境氛圍已經形成了吸引旅游的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。

#61548; 市場上現(xiàn)未有強大的同類產品競爭個案，位于南戴河的“碧海藍天”在本案銷售期內沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。

2、個案難度

別墅物業(yè)已經作為“成功?富足”的象征，已經成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望塵莫及的。這就在產品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：

#61548; 項目的客戶以區(qū)域客為主流

秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產商品，且本案產品為旅游型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。

#61548; 目標客戶可選擇性較多

本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會采用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發(fā)揚。

#61548; 北京房產市場上注目度的宣傳有較大難度

北京房產在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作

產品規(guī)劃簡述

一、 別墅產品功能特點

住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。

作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規(guī)劃上，應首先滿足作為別墅產品的必要條件，而后，在獨特賣點上下功夫。

1、 別墅物業(yè)空間劃分為“五個區(qū)”

#61548; 禮儀區(qū)：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等

#61548; 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等

#61548; 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等

#61548; 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等

#61548; 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等

2、別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。

3、別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點

有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。

三、別墅小區(qū)規(guī)劃特點

1、 布局規(guī)劃

別墅產品的設計里面特別關心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅

區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。

2、環(huán)境

別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概

念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結合，從中尋出現(xiàn)代別

墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它

跟周圍的環(huán)境關系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個

是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別

墅物業(yè)的小區(qū)。

3、社區(qū)營造

別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年

喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸

收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節(jié)溫度、濕度，

產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植

物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，

營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設施特點

1、會所規(guī)格例舉

A：娛樂休閑會所

舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；

B：綜合功能型會所

醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；

C：豪華舒適型會所

高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 別墅物業(yè)周圍配套機能例舉

#61548; 大型超市

#61548; 郵電局

#61548; 自動提款機（或銀行）

#61548; 美容中心

#61548; 洗衣中心等

3、 關于物業(yè)管理服務及安保設施和配套例舉

#61548; 設備養(yǎng)護

#61548; 24小時保修服務

#61548; 養(yǎng)綠護綠

#61548; 家政式社區(qū)服務

#61548; 24小時電子巡更

#61548; 紅外線周界報警

#61548; 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁

五、別墅產品在市場中的賣點構成

別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：

1、別墅物業(yè)的賣點構成

A、基本賣點

#61548; 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）

#61548; 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）

#61548; 完善成熟的配套設施；（配套賣點）

#61548; 快捷便利的立體交通；（交通賣點）

B、特別賣點

#61548; 崇尚個性住宅，品質永恒；（無價賣點）

#61548; 追求生態(tài)效應，環(huán)境超群；（稀有賣點）

#61548; 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）

#61548; 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）

#61548; 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）

#61548; 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）

#61548; 明智的投資，超值的回報（投資賣點）

2、別墅物業(yè)主要行銷通路和策略

別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環(huán)節(jié)：

#61548; 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；

#61548; 達成與有效目標客源的直效溝通；

#61548; 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見行銷策略為：

#61548; 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷；

#61548; 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；

#61548; 銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效；

#61548; 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

“一對一”直效營銷

“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。

直效營銷模式具體舉措

#61548; 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會

#61548; 公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會

#61548; 情感營銷：如有獎活動等

直效營銷推廣路徑

推廣路徑選擇應體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現(xiàn)場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。

廣告企劃

一、案名建議:

主推案名： 藝墅尊邸

案名解釋：

?藝墅：諧音“藝術”，本案的運作方向今后將走向一種藝術化的表現(xiàn)方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象征文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術，不僅賦予本案高素質的質感表現(xiàn)，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。

?“尊邸”二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現(xiàn)本案基本定位是針對“精神貴族”度身打造出的高檔次產品。

?整個案名字面表現(xiàn)上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過“墅”字的變換使用突出了產品定位，匠心獨運。

第二主推案名： 臻 品

案名解釋：

?臻：臻于極致，暗示本產品是頂級頂尖人士的專署。另“臻”與“珍”字諧音，

臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產品的檔次定位，直接親近產品目標客戶，有效地為產品后期的推廣提供便捷條件。

二、 副推案名

盛世別苑

香榭藝墅

香榭園墅

異陽尊品

水榭山莊

華爾茲別墅

水岸別業(yè)

海邊墅

絕代風華

三、廣告總精神

“豪門度假生活”

直接、明了地訴求本案的利益點和產品特點——再現(xiàn)“豪門的度假生活”。由于本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業(yè)，前者和后者都要看到產品的賺錢途徑和效應。廣告總精神提出“豪門度假生活”的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內容

一、銷售階段設計

本案為大型度假別墅，根據(jù)現(xiàn)在市場實際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。

1、 籌備期：

通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現(xiàn)場的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種準備工作。

2、 引銷期： (分為內部認購期和開盤期)

通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點”進行推廣。引導消費者對樓盤的關注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對“賣點”制定更有針對性的推廣策略。

3、強銷期：

這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業(yè)主聯(lián)誼活動，對工程進度、工程質量、物業(yè)管理、會所設施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激并促成消費者的購買行為。

4、續(xù)銷期：

針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。

5、清盤期：

在樓盤銷售尾期，對樓盤的環(huán)境實景加以報導宣傳，對開發(fā)商實力加以肯定。聘請知名物業(yè)顧問公司加盟物業(yè)管理，擴大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。

二、銷售階段劃分

2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期

2003.5.1 — 2003.6.15 內部認購期

2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期

2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期

2003.10.1 — 2004. 11.30 續(xù)銷期

2004.12 — 清盤期

以上階段劃分為我方初步設定，詳細內容待貴司方案確定后再做調整。

三、 各階段主要工作內容

1、 籌備期

任務：入市策略擬定，相關資料準備，辦理入市手續(xù)

工作重點：

#61548; 建筑設計定案

#61548; 互動園林定案

#61548; 行銷策略定案

#61548; 研究市場情況

#61548; 召開動腦會議

#61548; 擬定公關（PR）活動及促銷（SP）計劃

#61548; 確定產品推廣的造勢活動

#61548; 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）準備齊備

#61548; 會所經營項目定案

#61548; 會所布置圖定案

#61548; 接待中心及樣板房設計制作

#61548; 小區(qū)大門及入口道路制作完成

#61548; 廣播稿制作

#61548; 電視廣告制作

#61548; 報紙廣告制作

#61548; 銷售人員招聘與培訓

#61548; 現(xiàn)場POP設計

#61548; 確定銷售組織架構

#61548; 工地圍墻設計制作

#61548; 路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶

#61548; 車身廣告制作發(fā)布

#61548; 模型廠家定案制作

2、 內部認購期

任務：

1、 散布擴大知名度

2、告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播

3、攔截其它競爭物業(yè)客源

4、 極力塑造產品形象，引發(fā)消費者一窺究竟的欲望

工作重點：

#61548; 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體

#61548; 公開前的引導，以使目標客戶停止其它投資沖動

#61548; 預收訂金，而于公開發(fā)售當日于現(xiàn)場補足首期款，簽定

購房合同，形成公開當日購買熱潮

#61548; 報紙廣告定案刊出

#61548; 電視、電臺廣告定案播出

#61548; 先期海報散發(fā)

#61548; 商品房預售許可證辦理完成

#61548; 工地圍墻制作完成

#61548; 售樓現(xiàn)場包裝制作完成

#61548; 銷售人員進場

#61548; 公關活動具體實施

#61548; 進行大力度的區(qū)域性宣傳，以吸引區(qū)域性客戶

3、開盤期

任務：

1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面

2、 將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標客戶，誘發(fā)其購買欲望

3、 配合公關活動聚積人氣

工作重點：

#61548; 收集客戶資料及聯(lián)絡以往記載客戶，營造現(xiàn)場氣氛，

并檢討客戶反應以修正銷售及廣告路線

#61548; 模型進場，備齊各種銷售資料

#61548; 反復講習銷售教材及答客問

#61548; 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目

#61548; 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同

#61548; 先期購買者適當派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶

#61548; 價格表上市

#61548; 樣板房制作完成

4、 強銷期

任務：

1、加強客戶介紹

2、 舉辦各種業(yè)主活動，利用客戶耳語推廣

工作重點：

#61548; 客戶追蹤

#61548; 開放樣板房

#61548; 舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動

#61548; 大力宣傳重金助學，強化開發(fā)商注重教育環(huán)境的塑造

#61548; 戶外媒體再加強

#61548; 電臺、電視廣告頻數(shù)加大

#61548; 加強現(xiàn)場銷控及炒作

#61548; 針對所有客戶，大量使用各種媒體

#61548; 針對銷售情形，分析市場，修正廣告

#61548; 利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交

#61548; 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出

#61548; 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽

5、 續(xù)銷期

任務：

1、 針對目標客戶集中區(qū)域加強海報派夾、持續(xù)DM郵寄

2、 電話追蹤有望客戶

3、 加強補足，簽約工作

工作重點：

#61548; 延續(xù)銷售氣勢

#61548; 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶

#61548; 持續(xù)跟催補足及簽約

#61548; 法律咨詢中心聯(lián)系定案

#61548; 研討未售出戶型的原因，調整廣告媒體策略

#61548; 舉行互動園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳

#61548; 繼續(xù)發(fā)動客戶介紹客戶

6、 清盤期

任務：

1、 清理尾盤

2、 安排物業(yè)管理公司進場

3、 做好交房工作

工作重點：

#61548; 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策

#61548; 調整媒體宣傳方式，重點攻擊

#61548; 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度

#61548; 加強補足，簽約工作

#61548; 準備交房資料，確定交房具體時間

#61548; 核準項目實物與前期承諾是否有矛盾之處

#61548; 做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心

#61548; 做好與物業(yè)公司的交接

#61548; 會所所有服務項目準備完備

全程策劃內容

一、市場調查與市場機會分析

1、 宏觀市場調查與分析

2、 競爭項目市場調查與分析

3、 本區(qū)域居民居住偏好調查與分析

4、 項目SWOT分析

5、 項目市場細分分析

二、項目市場定位分析決策

1、 項目總體定位分析決策

2、 項目目標客源定位分析決策

3、 項目價格定位分析決策

4、 項目檔次定位分析決策

5、 項目形象定位分析決策

6、 項目主力戶型定位分析決策

7、 項目物業(yè)管理模式分析決策

三、項目建筑設計策略分析決策(略)

1、 項目規(guī)劃環(huán)境布局建議

2、 項目建筑風格分析決策

3、 項目總平面與單體建筑建議

4、 項目園林與景觀的設置建議

5、 項目會所及配套設施的建議

6、 項目戶型層次種類分類建議

7、 項目開發(fā)規(guī)模節(jié)奏分析建議

四、 項目總體銷售戰(zhàn)略分析決策(略)

1、 項目銷售目標分析決策

2、 項目銷售模式分析決策

五、 項目銷售戰(zhàn)術分析決策

1、 銷售賣點設計分析決策

2、 銷售階段設計分析決策

六、 項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設計(略)

1、 公司品牌與項目的結合

2、 項目品牌VI設計建議

3、 項目品牌推廣設計編制

4、 項目標志設計構思

七、 項目包裝模式設定(略)

1、 售樓部內部裝修風格建議

2、 售樓部外圍氣氛設定

3、 工地現(xiàn)場包裝整體方案

4、 售樓工具的設計制作推薦（模型、售樓書等）

5、 樣品房裝修設計建議

6、 外據(jù)點展銷推廣設置

八、 媒體組合分析決策(略)

1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產方面分析(略)

2、 項目媒體組合(略)

3、 媒體費用比例(略)

九、 廣告策略分析決策(略)

1、 廣告階段目標(略)

2、 廣告表現(xiàn)(略)

十、項目銷售實施全程建議(略)

1、 銷售前期準備要案

2、 銷售人員招募與培訓安排

3、 銷售組織與管理

合富輝煌-中泰花都別墅項目發(fā)展策劃建議書

中泰國際集團花都別墅項目

發(fā)展策劃建議書

輝煌房地產顧問有限公司

一、項目概況及理解：

項目位于花都芙蓉嶂旅游風景區(qū)內，項目占地面積325.8畝，項目地塊現(xiàn)狀為兩個坡度相對平緩的山丘，東面為3200畝芙蓉嶂水庫，南面、西面為自然山體，北面接民航芙蓉山莊，目前有路通山前旅游大道（未擴整）。

通過對地塊現(xiàn)場的勘踏，本項目是一個資源優(yōu)勢明顯的別墅項目，雖然與周邊的金碧御水山莊、南航碧花園等相比規(guī)模不具優(yōu)勢，但目前停止審批別墅用地的政策提升了項目地塊的稀缺性（周邊大盤均已經進入開發(fā)后期）。從以往所服務案例的操作經驗以及對花都、廣州市場的把握和了解看，我司認為，此類郊區(qū)的中型項目（相對廣州的別墅盤而言）若要獲得開發(fā)的成功，關鍵在于研究透市場，利用差異化做精品樓盤，打造項目的核心競爭力（產品、附加值以及開發(fā)借勢等，因景觀資源同樣均等于其他競爭者）：

首先，深入研究廣州郊區(qū)各別墅板塊的市場構成（產品、客戶、資源等），準確定位本項目板塊在整個廣州別墅競爭市場的地位、競爭力；

其次，研究花都區(qū)房地產市場的構成，在區(qū)域競爭中研究透產品的競爭水準，客戶的組成關系，從而從競爭市場找出本項目的發(fā)展出路；

再次，研究和借鑒廣州及周邊城市具有相似資源條件中型規(guī)模別墅項目成功開發(fā)的案例，為本項目的開發(fā)模式和運作帶來啟示；

最后，在以上各級市場的充分研究和經驗借鑒上，形成本項目的精準定位體系、物業(yè)發(fā)展建議和開發(fā)模式，并在此基礎上給予項目成本的概算，收益預測，經濟上反映項目開發(fā)價值。

二、項目策劃顧問咨詢費用及工作時間

l 項目前期發(fā)展策劃工作費用共計人民幣伍拾伍萬元整（即￥550,000元）

1、委聘合同簽定后三個工作日內支付策劃費用的40%，即人民幣貳拾貳萬元整（￥220,000元）；

2、發(fā)展策劃匯報結束，并獲得委托方認可后的五個工作日內支付策劃費用的30%，即人民幣壹拾陸萬伍仟元整（￥165,000元）；

3、提交發(fā)展策劃報告（PPT文案）并開始規(guī)劃設計跟進后的五個工作日內，支付策劃費用的20%，即人民幣壹拾壹萬元整（￥110,000元）。

4、規(guī)劃設計跟進時間（三個月）內支付策劃費用的10%，即人民幣伍萬伍仟元整（￥B55,000元）。

l 營銷策劃顧問公費用共計人民幣叁拾萬元整（即￥300,000元）

l 前期發(fā)展策劃工作時間45個日歷天

l 營銷策劃顧問工作時間30個日歷天

三、前期發(fā)展策劃工作內容提綱

1、區(qū)域分析

目標：通過對花都區(qū)社會經濟狀況、城市發(fā)展戰(zhàn)略及項目所在區(qū)域的道路交通條件、與城市中心區(qū)（主要商務區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)）等要素的聯(lián)系等區(qū)位條件的分析，判斷項目地塊所具有的區(qū)位價值和輻射能力，為項目定位提供充分的依據(jù)。

1.1花都區(qū)社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀及前景預測

1.1.1社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1.2居民生活水平與消費結構

1.1.3人口現(xiàn)狀分析

1.2花都區(qū)產業(yè)研究（空港、汽車、皮具、珠寶等，對區(qū)域房地產項目發(fā)展的影響）

1.2.1區(qū)域產業(yè)規(guī)劃

1.2.2產業(yè)經濟發(fā)展

1.2.3產業(yè)人口

1.3城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述

1.3.1城市建設及規(guī)劃發(fā)展方向

1.3.2城市規(guī)劃對項目的潛在影響

1.3.3項目所在區(qū)域在城市中的地位分析

2、別墅（住宅）物業(yè)市場分析

目標：通過對廣州郊區(qū)以及花都區(qū)(住宅)別墅物業(yè)市場環(huán)境分析，對別墅（住宅）物業(yè)的發(fā)展前景進行預測，尋找市場缺口，為項目定位提供充分的市場依據(jù)。

2.1廣州市郊區(qū)別墅（住宅）物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

2.2廣州市郊區(qū)別墅（住宅）物業(yè)的供求與分布特征分析

2.3廣州市郊區(qū)別墅（住宅）物業(yè)客戶構成分析

2.4花都區(qū)別墅（住宅）市場分析

2.4.1花都區(qū)別墅（住宅）市場總體發(fā)展特征分析

l 市場供求狀況分析

l 市場競爭格局分析

l 產品發(fā)展動向分析

2.4.2花都區(qū)別墅（住宅）市場競爭環(huán)境特征

l 別墅（住宅）物業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀

l 競爭市場產品特征(樓盤規(guī)模、物業(yè)類型、戶型供求、設計水平、生活配套、物業(yè)管理)

l 競爭市場別墅（住宅）發(fā)展趨勢及前景預測

2.4.3別墅（住宅）物業(yè)市場潛在需求調查研究

l 潛在消費者的社會特征

l 潛在消費者的購買需求特征

3、開發(fā)條件分析

目標：對項目自身開發(fā)條件進行分析，為項目的市場定位、開發(fā)模式及后期設計構思等提供基礎。

3.1項目地理位置分析

3.2項目自然條件及景觀資源分析

3.3項目交通現(xiàn)狀及連接線分析

3.4項目所處區(qū)域配套情況分析

3.5項目所處區(qū)域人文環(huán)境分析

4、項目發(fā)展定位

目標：結合區(qū)域分析、市場研究和開發(fā)條件分析的結論，對項目的競爭力進行分析，提出項目的核心發(fā)展理念，形成發(fā)展定位體系。

4.1SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析）

4.2項目發(fā)展定位

4.3項目發(fā)展理念與發(fā)展主題

4.4項目發(fā)展定位

4.4.1項目市場定位

4.4.2目標客戶群定位（核心客戶群與擴展客戶群的分析與確定）

l 社會特征

l 需求特征

4.4.3產品定位

4.4.4價格定位

4.4.5形象定位

5 開發(fā)模式建議

目標：通過對項目物業(yè)開發(fā)進度、規(guī)劃布局以及如何聯(lián)動發(fā)展的建議，提出項目聯(lián)動發(fā)展的策略與模式建議。

5.1總體開發(fā)策略

5.2項目開發(fā)模式及分期開發(fā)建議

6 總體規(guī)劃設計建議

目標：對項目總體規(guī)劃提出建議

6.1項目資源利用及不利因素規(guī)避建議

6.2項目規(guī)劃設計及主題概念建議

6.3項目整體規(guī)劃設計建議

6.3.1規(guī)劃布局形態(tài)建議

6.3.2交通流線組織建議

6.4建筑園林設計建議

6.4.1建筑風格及形式

6.4.2產品設計亮點

6.4.3產品功能及其面積尺度配比

6.4.4環(huán)境及景觀（園林）設計建議

6.4.5園林風格及主題

6.4.6主題營造元素、手法

7 經濟測算分析

目標：對項目成本投入進行概算，同時預測項目產生的收益，從經濟上反映項目的開發(fā)價值。

9 發(fā)展策劃結論及建議

四、營銷策劃顧問工作內容綱要

1. 房地產市場銷售特征

1.1項目營銷分析

1.2地產市場銷售階段特征

1.3營銷之市場事件利用

1.4主流促銷手段

1.5營銷通路特征與利用點

2. 項目賣點整合與營銷SWOT分析

3. 營銷案例借鑒

4. 營銷總戰(zhàn)略

4.1消費者價值取向與項目價值點銜接

4.2營銷通路與市場事件利用或創(chuàng)造

4.3項目賣點整合與營銷SWOT分析

4.4營銷的成功要素

4.5項目形象定位

4.6階段營銷主題與目標

4.7項目命名

4.8賣場規(guī)劃

4.9品牌價值主張

4.10入市時機

5、啟動區(qū)營銷策略

5.1媒體策略

5.2形象推廣策略

5.3戶外廣告策略

5.4促銷策略

5.5時間計劃

業(yè)務員個人怎么推廣別墅

首先像你說的別墅的推廣，從廣義上說分為線下推廣和網絡（線上）推廣，但是在現(xiàn)在互聯(lián)網發(fā)展這么迅速的情況下，網絡推廣可以產生投入一分產出十分的效果，并且相類似這種產品，軟文營銷推廣的效果應該是最棒的，因此先說一下網絡推廣的渠道和方法:

一、渠道方面 各大搜索引擎的快照 視頻等

二、方法和策略:

（一）、戰(zhàn)略整體規(guī)劃:市場分析、競爭分析、受眾分析、品牌與產品分析、獨特銷售主張?zhí)釤?、?chuàng)意策略制定、整體運營步驟規(guī)劃、投入和預期設定。

（二）、營銷型網站:網站結構、視覺風格、網站欄目、頁面布局、網站功能、關鍵字策劃、網站SEO、設計與開發(fā)。

（三）、傳播內容規(guī)劃:品牌形象文案策劃、產品銷售概念策劃、產品銷售文案策劃、招商文案策劃、產品口碑文案策劃、新聞資訊內容策劃、各種廣告文字策劃。

（四）、 整合傳播推廣:SEO排名優(yōu)化、博客營銷、微博營銷、論壇營銷、知識營銷、口碑營銷、新聞軟文營銷、視頻營銷、事件營銷、公關活動等病毒傳播方式。

（五）、 數(shù)據(jù)監(jiān)控運營:網站排名監(jiān)控、傳播數(shù)據(jù)分析、網站訪問數(shù)量統(tǒng)計分析、訪問人群分析、咨詢統(tǒng)計分析、網頁瀏覽深度統(tǒng)計分析、熱門關鍵字訪問統(tǒng)計分析。

其次跟你說一下進行推廣的日常工作:

網絡推廣是要發(fā)帖，發(fā)信息，但不是每天在發(fā)，而是有計劃、有策略的去發(fā)，不能只是盲目的去發(fā)，否則的話，天天又累，對自己又沒有長進。

一、需要選擇主題，選擇平臺，設置好關鍵詞，了解潛在客戶的心理，關心的問題。如今免費的網絡推廣，效果不大，而且是一個每天累的要死，老板還不知道你每天坐在位子上，對著電腦在干嘛，因為老板不可能去看你每天在哪個平臺發(fā)了哪些信息，這些信息有什么效果。 二、如何去判斷成交是網絡推廣帶來的？這個很難。客戶在網上看到你的信息，然后去店里購買，難道還會說在網上哪個平臺發(fā)的信息嗎？即使是網上看到你發(fā)的信息，他也不會去說的。這樣，在現(xiàn)在這個企業(yè)注重成交額，銷售額的今天，是很難判斷。所以，網絡推廣要確定你考核的標準是什么？

三、網絡推廣需要掌握搜索引擎的規(guī)則，會做優(yōu)化。

最后，只要你照著去做，可能剛開始很難見到效果，但是只要長期的堅持下去，效果是很明顯的，推廣是個長期的活，要重在堅持。

怎樣向別墅區(qū)推廣產品

別墅區(qū)的人們大都是比較有錢的人，對于中國有錢的人來說，往往就是要最貴的東東，要的就是面子，實惠不實惠是另一件事，，所以說對于有錢的人你要給他最好的服務，這樣的話，有錢人買到自己長臉的服務，就會從口袋里掏出比較多的錢了，希望你的產品的到好的銷售。

二線城市 別墅怎么推廣。怎樣有效的針對目標客戶提高來電來訪量

別墅是一個高價位的房地產，第一通過網絡房產網站推銷，二是通過到高級寫字樓去上門推銷

別墅項目推廣計劃方案的介紹就聊到這里吧，感謝你花時間閱讀本站內容，更多關于別墅建設方案、別墅項目推廣計劃方案的信息別忘了在本站信途科技進行查找。