本篇文章信途科技給大家談?wù)劚＠茝V方案，以及保利地產(chǎn)營銷對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

線上招聘方案的推廣怎么實(shí)現(xiàn)？

這個(gè)其實(shí)不難，如果你找的是那種專業(yè)的直播平臺(tái)，其實(shí)所制定的線上招聘方案里面就包含了營銷推廣的部分，像我們公司招的保利威就蠻不錯(cuò)的，視頻云技術(shù)經(jīng)驗(yàn)挺豐富的，而且運(yùn)營有保障，技術(shù)方面也是靠譜的，還可以做前中后期的引流、預(yù)熱和二次傳播。

保利股票分紅擴(kuò)股方案，持股人（散戶）什么時(shí)候能享受到分紅方案的落實(shí)??？

我發(fā)現(xiàn)很多人對(duì)股票分紅的了解不是很全面，很少人能說得透徹。今天咱們就來聊一聊關(guān)于股票分紅的這些知識(shí)點(diǎn)，不太懂股票分紅的朋友，看這一篇就夠了！

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一、股票分紅的意思

（1）股票分紅是什么？股票多久分一次紅？

股東獲得上市公司的投資回饋就是股票分紅，上市公司在經(jīng)營和投資所得的盈利中，給投資者的紅利會(huì)按照股票份額的相應(yīng)比例支付。總的來說，上市公司會(huì)采取在半年報(bào)或者年報(bào)的時(shí)候開展分一次紅。但是這個(gè)時(shí)間是不能肯定的，還是讓公司的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況決定吧，具體情況以公司發(fā)布的公告為準(zhǔn)。

（2）股票怎么分紅？怎么領(lǐng)?。渴裁磿r(shí)候到賬？

股票分紅有兩種形式，送現(xiàn)金和送股票，類似“每10派X元”是的涵義每十股派x元的現(xiàn)金?！懊?0轉(zhuǎn)X股”就是在告訴買股票的人每10股就會(huì)送你10股股票。

一般分紅到賬的日期都是除權(quán)除息日當(dāng)天，不過也存在著一些特殊情況。具體還得看上市公司是一個(gè)怎么樣的安排，一般半月之內(nèi)肯定會(huì)到賬。有一些大盤股，分紅涉及到的數(shù)額很大，結(jié)算需要的時(shí)間也比較多。分紅送股送現(xiàn)金這些都會(huì)自動(dòng)進(jìn)行，投資者不需要任何操作，僅僅只是需要耐心等待而已。

（3）怎么知道有哪些分紅的股票？怎么查看自己的股票有沒有分紅？

如果說有股票分紅，上市公司一定會(huì)發(fā)表公告，你可以打開的行情軟件查看。但不少的行情軟件沒有把分紅信息給做得很好，導(dǎo)致不少投資者錯(cuò)失投資良機(jī)。這款軟件還是不錯(cuò)的推薦給你，這個(gè)投資日歷有許多關(guān)于股票解禁、上市、 分紅的實(shí)時(shí)信息，絕對(duì)是每個(gè)股民炒股必備神器，歡迎點(diǎn)擊下方，即可領(lǐng)??！專屬滬深兩市的投資日歷，助你快速了解行情

（4）股票分紅需要扣稅嗎？如何規(guī)定？

股票分紅的時(shí)候，也需要按照比例進(jìn)行納稅，股票所得紅利扣稅額度跟持有股票的時(shí)間長短有直接關(guān)系。對(duì)于分次買入的股票，就根據(jù)“先進(jìn)先出”的原則，對(duì)應(yīng)核算持股時(shí)間的長短。下圖就是為大家整理好的具體的交稅標(biāo)準(zhǔn)。

二、股票分紅對(duì)股價(jià)的影響？股價(jià)為什么會(huì)跌？

分紅前股價(jià)變化：由于存在這樣扣稅差異規(guī)定，如果投資者既不打算長持該股票又不想被收稅，會(huì)選在分紅之前賣出股票、回籠資金，因此分紅之前會(huì)有股票價(jià)格下跌的可能性出現(xiàn)。但也有部分投資者想取得分紅而買入股票，也可能會(huì)導(dǎo)致股票價(jià)格上漲。

分紅后股價(jià)變化：根據(jù)前面的內(nèi)容，我們知道分紅有兩種方式，送現(xiàn)金和送股票。他們都可以讓股價(jià)正?；卣{(diào)，就是會(huì)出現(xiàn)一定程度的下跌。到底為何？咱們要先清楚何為“除權(quán)除息”。

“送股票”就會(huì)有除權(quán)：送股會(huì)影響公司總股本增加，在市值不變動(dòng)的情況之下，這就表示每股代表的的實(shí)際價(jià)值就會(huì)減少，引發(fā)每股價(jià)格降低，也就形成了一種叫除權(quán)的投票現(xiàn)象。

“送現(xiàn)金”就會(huì)有除息：投資者要是取到現(xiàn)金紅利，公司凈資產(chǎn)和每股凈資產(chǎn)隨之下降，也就導(dǎo)致每股代表的實(shí)際價(jià)值變小，因此造成的股價(jià)的下降這就是“除息”。

除權(quán)除息對(duì)于股東來說影響不是很大，不可否認(rèn)會(huì)導(dǎo)致股價(jià)下降，然而本質(zhì)上股數(shù)日漸增多、可以得到現(xiàn)金分紅，所以投資者并未受到損失。

分紅后的除權(quán)除息的股價(jià)怎么計(jì)算呢？有三種情況：

三、股票分紅是利好還是利空，可以買嗎？

其實(shí)長期來說，分紅對(duì)股價(jià)來說更多的是偏中立的，并不能以此來作為買賣憑據(jù)，上市公司有沒有分紅，并不是評(píng)價(jià)一家公司好壞的獨(dú)一依據(jù)。

由于股票分紅的影響時(shí)間較短的，長時(shí)期跌漲還是要根據(jù)公司的基本面情況?；久娼艹龅墓荆?總體趨勢(shì)一般說來都處于上漲，長期趨勢(shì)沒有受到短期漲跌的影響。

如果你不知道該從哪些方面去分析公司的內(nèi)在價(jià)值和成長能力等，不如直接點(diǎn)擊下方鏈接，直接診股，你會(huì)獲得專業(yè)的投顧為你進(jìn)行專業(yè)的分析，你看好的股票潛力如何：【免費(fèi)】測一測你的股票好不好？

應(yīng)答時(shí)間：2021-08-26，最新業(yè)務(wù)變化以文中鏈接內(nèi)展示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，請(qǐng)點(diǎn)擊查看

保利地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的問題及解決方案

總部權(quán)力過于集中，各子公司、分公司面對(duì)市場變化，決策較為緩慢

你給的資料太少，如果要舉例的話，比如說中層及以下人員的人事招聘權(quán)能不能下放給子公司？

管理會(huì)計(jì)問題： （1）計(jì)算該企業(yè)的保本銷售額及各產(chǎn)品的保本銷售量； （2）計(jì)算各產(chǎn)品的保利銷售量。

（1）計(jì)算該企業(yè)的保本銷售額及各產(chǎn)品的保本銷售量；

預(yù)計(jì)今年的銷量分別為8萬件、6萬件和6萬件

A所占的比例為8/20=40%B所占的比例為=6/20=30%C所占比例為30%

綜合邊際貢獻(xiàn)率=9/15*40%+5/10*30%+12/20*30%=0.24+0.15+0.18=0.57

保本銷售額=固定成本/綜合邊際貢獻(xiàn)率

=63/0.57=110.53

保本銷售量=保本銷售額/單價(jià)

=110.53/（15*40%+10*30%+20*30%）

=110.53/15

=7.37

（2）計(jì)算各產(chǎn)品的保利銷售量

A保利銷售量=（固定成本+目標(biāo)利潤）/單位邊際貢獻(xiàn)=（63+12.6）*40%/（15-9）=5.04

B保利銷售量=（固定成本+目標(biāo)利潤）/單位邊際貢獻(xiàn)=（63+12.6）*30%/（10-5）=4.536

C保利銷售量=（固定成本+目標(biāo)利潤）/單位邊際貢獻(xiàn)=（63+12.6）*30%/（20-12）=2.835

拓展資料

保本銷售額是指商業(yè)企業(yè)在一定時(shí)期的經(jīng)營活動(dòng)中不賺不賠的銷售額。亦即用銷售額表示的盈虧臨界點(diǎn)。高于這個(gè)臨界點(diǎn)，企業(yè)即可盈利，低于這個(gè)臨界點(diǎn)企業(yè)就要虧損。

保本銷售額的計(jì)算

保本銷售額的計(jì)算公式是：保本銷售額=（間接費(fèi)+營業(yè)外損失-營業(yè)外收益）/（毛利率-直接費(fèi)率-銷售稅金率）。

商業(yè)保利銷售額亦稱保利收入是指商業(yè)企業(yè)在確保商業(yè)銷售成本和目標(biāo)利潤的前提下應(yīng)實(shí)現(xiàn)的銷售額，是商業(yè)企業(yè)進(jìn)行銷售決策的參考依據(jù)。

保利銷售額的計(jì)算

保利銷售額的計(jì)算公式是：商業(yè)保利目標(biāo)利潤額=費(fèi)用額銷售額毛利率+費(fèi)用額/毛利率。

銷售成本是指已銷售產(chǎn)品的生產(chǎn)成本或已提供勞務(wù)的勞務(wù)成本以及其他銷售的業(yè)務(wù)成本。包括主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本兩部分，其中，主營業(yè)務(wù)成本是企業(yè)銷售商品產(chǎn)品、半成品以及提供工業(yè)性勞務(wù)等業(yè)務(wù)所形成的成本；其他業(yè)務(wù)成本是企業(yè)銷售材料、出租包裝物、出租固定資產(chǎn)等業(yè)務(wù)所形成的成本。

對(duì)于主營業(yè)務(wù)成本，應(yīng)以產(chǎn)品的銷售數(shù)量或提供的勞務(wù)數(shù)量和產(chǎn)品的單位生產(chǎn)成本或單位勞務(wù)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行確認(rèn)，其計(jì)算公式為：主營業(yè)務(wù)成本=產(chǎn)品銷售數(shù)量或提供勞務(wù)數(shù)量×產(chǎn)品單位生產(chǎn)成本或單位勞務(wù)成本。

就銷售產(chǎn)品而言，產(chǎn)品銷售數(shù)量可直接在“庫存商品明細(xì)賬”上取得；產(chǎn)品單位生產(chǎn)成本可采用多種方法進(jìn)行計(jì)算確定，如先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等，但企業(yè)一經(jīng)選定某一種方法后，不得隨意變動(dòng)，這是會(huì)計(jì)核算一貫性原則的要求。

產(chǎn)品銷售成本是指企業(yè)所銷售產(chǎn)成品的生產(chǎn)成本。企業(yè)為了核算這部分已銷售產(chǎn)品的成本，設(shè)置了“產(chǎn)品銷售成本”賬戶。該賬戶的借方登記售出產(chǎn)品按照先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等成本流動(dòng)假設(shè)計(jì)算的制造成本，貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，由本期產(chǎn)品銷售收入補(bǔ)償?shù)氖鄢霎a(chǎn)品的制造成本，結(jié)轉(zhuǎn)后該賬戶無余額。

銀行直播方案可以實(shí)現(xiàn)營銷推廣目的嗎？

可以啊，現(xiàn)在不少平臺(tái)的銀行直播方案都還是蠻不錯(cuò)的，除了直播之前，真的可以為金融企業(yè)作持續(xù)的營銷。金融企業(yè)可以邀請(qǐng)專家在直播間解讀貸款政策，而且還可以做成一個(gè)階段性的金融欄目，保利威就蠻不錯(cuò)的，這也是降低營銷成本的方式。

房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)營銷

房地產(chǎn)營銷策劃營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場推廣策劃，項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）詳細(xì)內(nèi)容簡介根據(jù)前期市場分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位，并確定目標(biāo)客戶群定位（不同年齡段、不同消費(fèi)層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異），進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場定 位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議市場推廣策劃根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。具體內(nèi)容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：開盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售漏斗，布開營銷網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對(duì)手跟蹤市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷售策略調(diào)房地產(chǎn)營銷策劃標(biāo)準(zhǔn)化大部分開發(fā)商認(rèn)為營銷策劃公司就是做銷售工作的，簡單來說就是“找?guī)讉€(gè)人賣房子”的公司，可有可無，等到銷售時(shí)再找也來得及。其實(shí)不然，整合資源和專家團(tuán)隊(duì)中只有營銷策劃公司是以銷售結(jié)果為導(dǎo)向的，與開發(fā)商共進(jìn)退的緊密合作伙伴。應(yīng)該在前期階段即介入。用好適合的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，才能發(fā)揮出超值的效果。他們可以開發(fā)全過程顧問服務(wù)、協(xié)助整合資源和專家團(tuán)隊(duì)、利用過往經(jīng)驗(yàn)避免走彎路。如規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、示范區(qū)設(shè)計(jì)等重要合作單位。減少開發(fā)商的試錯(cuò)成本。2概述世界房地產(chǎn)營銷觀念演進(jìn)歷史我們熟知的房地產(chǎn)營銷觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來的。生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實(shí)用，以節(jié)省成本。因此那時(shí)的市場營銷觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競爭。產(chǎn)品觀念階段此時(shí)房產(chǎn)商開始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。因此導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。市場營銷觀念階段與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。在實(shí)踐中，以營銷觀念為導(dǎo)向的開發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的成績。3主要種類房地產(chǎn)投資營銷房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細(xì)致的市場調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出，并提出規(guī)避的方法，通過拍賣、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競爭。房地產(chǎn)定位營銷營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。細(xì)致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數(shù)據(jù)因中國的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時(shí)”的落后，或者說是中國房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場數(shù)據(jù)帶來的偏差，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場規(guī)律、引導(dǎo)市場，方才會(huì)得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會(huì)取得市場，占領(lǐng)市場的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場的開發(fā)商。只有站在市場的前沿、引導(dǎo)市場、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)?！耙匀藶楸尽笔侨魏畏康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項(xiàng)目的人文歷史、地理地貌入手，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，外觀色彩、外立面設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)形象營銷通過項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過以上的形象設(shè)計(jì)及包裝，通過良好的企業(yè)聲譽(yù)、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，對(duì)建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。5概念評(píng)述營銷策劃房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個(gè)新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。營銷系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷是一個(gè)有連續(xù)性的系統(tǒng)工程，前期工作包括了土地判斷與評(píng)估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、樓盤開發(fā)營銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建議：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營離不開市場營銷策劃，營銷策劃的內(nèi)容、怎么做好營銷策劃？如何具體運(yùn)作房地產(chǎn)營銷策劃？這些問題一環(huán)扣一環(huán)，都是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問題。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問題。所以，一定要注意搞清所開發(fā)樓盤容易出現(xiàn)的問題多存在于哪里，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況，通過預(yù)測實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長避短。重心點(diǎn)多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營銷全過程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。6基本原則概述營銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。必須從客戶和市場需要出發(fā)雖然這條原則表面看起來是老生常談，做營銷哪個(gè)不知道客戶和市場的重要性？然而，事實(shí)恰恰相反，策劃人最容易的犯的錯(cuò)誤也在這里：以自己的價(jià)值觀，鑒賞品味去取代目標(biāo)顧客的購房品味，從而不顧市場反映平平，一味陶醉于自己的策劃成果。須知特定的產(chǎn)品有特定的購買群體，他們的年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發(fā)商的相應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場。始終保持整體營銷的觀念營銷策劃講究的是創(chuàng)意，然而思維上的靈機(jī)一動(dòng)表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了“孤軍深入”。因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于總的主題?？蛻糇罱K選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競爭勝出的關(guān)鍵，沒有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的發(fā)布，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營銷的整體性。營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度，就必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營銷思維方式。7主要特點(diǎn)“以人為本”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營銷策劃。企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷的根本所在。房地產(chǎn)營銷是各種理念的復(fù)合理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：1） 人性理念。房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。2） 生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。3） 智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。4） 投資理念。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。策略和手段是營銷的生命樓盤最終需要通過市場的反應(yīng)去實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，由此，營銷中采用的合理策略、手段則成了“檢驗(yàn)真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將是令人滿意的。8營銷策略產(chǎn)品策略主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價(jià)格、檔次、類型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷售。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：1．房地產(chǎn)商品的組合性組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。2．位置固定性A、市場區(qū)域性強(qiáng)，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究。B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺。3．房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造了條件。B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。C、認(rèn)識(shí)檢測的專業(yè)性和復(fù)雜性。4．房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大。A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；B、專業(yè)代理的重要性；C、發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。5．房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來政策的影響。A、對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測；B、對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷；C、對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇；6．房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定。A、了解當(dāng)代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。B、預(yù)測未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過程中必須對(duì)現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。2．房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個(gè)不同的層次，每個(gè)層次對(duì)開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)。1．核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實(shí)體，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。2．形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。3．延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。4．潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。3．產(chǎn)品策略的核心為誰服務(wù)（消費(fèi)者是誰）：產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：1．定位過低：定位如果過低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。2．定位過高：如果市場定位過高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。3．定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進(jìn)行市場調(diào)研作出的市場分析必須能夠回答以下5個(gè)問題：1．誰是消費(fèi)者2．消費(fèi)者買什么（樣）3．消費(fèi)者何時(shí)購買4．消費(fèi)者購買的目的是什么（5）消費(fèi)者如何購買4．產(chǎn)品組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷對(duì)路。除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。價(jià)格策略1．定價(jià)策略在市場營銷組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問題，最常見的弊病是：定價(jià)過于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場調(diào)整價(jià)格。幾種常見的定價(jià)方法：1．以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價(jià)。成本導(dǎo)向定價(jià)法。2．競爭導(dǎo)向定價(jià)法。A、隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。B、競爭價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競爭的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競爭者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。幾種常見的定價(jià)策略：1．“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。2．折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。3．差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。4．心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。幾種常見的調(diào)價(jià)方法1．采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。2．使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費(fèi)用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。3．減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。2．價(jià)格控制房地產(chǎn)營銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。價(jià)格的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第一種情況是價(jià)格下調(diào)；第二種情況是價(jià)格做空；第三種情況是升值太快缺少價(jià)格空間。促銷策略房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。其二是項(xiàng)目廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。三是人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。渠道策略從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。1．開發(fā)商自行銷售由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費(fèi)愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：1．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠(yuǎn)作，他們有自己專門的市場推銷隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開發(fā)的項(xiàng)目有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。2．房地產(chǎn)市場上揚(yáng)，開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價(jià)格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對(duì)容易，開發(fā)公司要自行銷售。3．當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確的銷售對(duì)象時(shí)，也無需再委托租售代理。2．委托銷售代理銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動(dòng)主要為開發(fā)商帶來的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為此所支付的費(fèi)用如售價(jià)提高、出售期短，經(jīng)濟(jì)效益是可觀的。房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

廣西保利房地產(chǎn)營銷策劃有限公司怎么樣？

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作為中央企業(yè)，保利集團(tuán)因規(guī)范有效的現(xiàn)代企業(yè)治理體系引人注目，集團(tuán)董事會(huì)2017年度被國資委評(píng)為運(yùn)行優(yōu)秀。截至2018年，中輕集團(tuán)和工藝集團(tuán)加入保利已有一年，投資公司試點(diǎn)也有兩年，為了適應(yīng)國有資產(chǎn)管理體制改革對(duì)“管資本”的要求，完善集團(tuán)公司及子公司法人治理，規(guī)范、加強(qiáng)子公司董事會(huì)建設(shè)，提高集團(tuán)內(nèi)部控制與經(jīng)營管理水平，保利集團(tuán)2018年10月聚焦集團(tuán)公司董事會(huì)建設(shè)、完善公司治理、優(yōu)化中長期戰(zhàn)略、提升決策支持等重點(diǎn)問題，著手制定《子公司董事會(huì)及董事評(píng)價(jià)辦法》《關(guān)于進(jìn)一步完善子公司法人治理結(jié)構(gòu)的意見》，并對(duì)《子公司外部董事履職管理辦法》進(jìn)行了修訂。

進(jìn)一步完善子公司法人治理結(jié)構(gòu)主要分為六個(gè)部分，包括：

理順股東會(huì)職責(zé)，轉(zhuǎn)變監(jiān)管方式。股東會(huì)是上市公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。全資子公司不設(shè)股東會(huì)，由集團(tuán)公司依法行使股東會(huì)職權(quán)。集團(tuán)公司依據(jù)法律法規(guī)行使股東權(quán)利、履行股東義務(wù)。

加強(qiáng)董事會(huì)建設(shè)，落實(shí)董事會(huì)職權(quán)。一是要增強(qiáng)董事會(huì)的獨(dú)立性和權(quán)威性，落實(shí)董事會(huì)年度工作報(bào)告制度;董事會(huì)應(yīng)與黨組織充分溝通，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)理層的管理和監(jiān)督。二是優(yōu)化董事會(huì)組成結(jié)構(gòu)。三是規(guī)范董事會(huì)議事規(guī)則，董事會(huì)閉會(huì)期間，應(yīng)授權(quán)董事長履行職務(wù)，并明確授權(quán)范圍。四是加強(qiáng)子公司董事會(huì)建設(shè)與評(píng)價(jià)，建立完善子公司外部董事選聘和管理制度。

維護(hù)經(jīng)營自主權(quán)，激發(fā)經(jīng)理層活力。經(jīng)理層接受董事會(huì)管理和監(jiān)事會(huì)監(jiān)督。建立規(guī)范的經(jīng)理層授權(quán)管理制度。

發(fā)揮監(jiān)事會(huì)作用，健全民主管理制度。監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)檢查企業(yè)財(cái)務(wù)，監(jiān)督企業(yè)重大決策和關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及董事會(huì)、經(jīng)理層履職情況，不參與、不干預(yù)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)。同時(shí)，加強(qiáng)職工民主管理與監(jiān)督，維護(hù)職工合法權(quán)益。應(yīng)按規(guī)定設(shè)置職工董事和職工監(jiān)事席位。

強(qiáng)化監(jiān)督、檢查、考核機(jī)制體系。一是強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，明確權(quán)責(zé)邊界，建立與治理主體履職相適應(yīng)的責(zé)任追究制度。二是充分發(fā)揮紀(jì)檢監(jiān)察、巡視、審計(jì)等監(jiān)督作用。三是按照“三個(gè)區(qū)分開來”的要求，建立必要的改革容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，激勵(lì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員干事創(chuàng)業(yè)。四是改進(jìn)評(píng)價(jià)辦法，完善年度和任期考核制度，逐步形成符合企業(yè)特點(diǎn)的考核評(píng)價(jià)體系及激勵(lì)機(jī)制。

堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮政治優(yōu)勢(shì)。_委是公司治理結(jié)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)核心和政治核心。要把方向、管大局、保落實(shí)，嚴(yán)格前置程序要求。同時(shí)，積極探索黨管干部原則與董事會(huì)選聘經(jīng)營管理人員有機(jī)結(jié)合的途徑和方法。

其中，關(guān)于子公司董事會(huì)評(píng)價(jià)，保利集團(tuán)的做法是從兩大方面、八個(gè)維度評(píng)價(jià)，一是運(yùn)作規(guī)范性評(píng)價(jià)（25%權(quán)重），設(shè)建章立制、權(quán)責(zé)運(yùn)行、信息溝通等三個(gè)維度。二是運(yùn)作有效性評(píng)價(jià)（75%權(quán)重），設(shè)戰(zhàn)略引領(lǐng)、重大決策、風(fēng)險(xiǎn)管控、管理監(jiān)督經(jīng)理層、改革發(fā)展成效等五個(gè)維度。評(píng)價(jià)結(jié)果為優(yōu)秀的，予以表彰;評(píng)價(jià)結(jié)果為較差的，應(yīng)提出改組方案，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

對(duì)于由股東董事、獨(dú)立董事、專職董事構(gòu)成的子公司外部董事，保利集團(tuán)采取分類評(píng)價(jià)。股東董事涉及行為操守評(píng)價(jià)、履職業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)共5個(gè)維度。獨(dú)立董事、專職董事則增加專業(yè)表現(xiàn)評(píng)價(jià)，涉及三大方面、8個(gè)維度

來源：董事會(huì) 2018年12期

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