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公寓策劃案怎么寫

篇一：酒店式公寓策劃案

酒店式公寓策劃案

一、 必要性與選址

商業(yè)是本項(xiàng)目最大的利潤獲取點(diǎn)，由于本項(xiàng)目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過項(xiàng)目小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動(dòng)大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為：

1、 將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進(jìn)式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。

2、 針對“通過聯(lián)合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運(yùn)動(dòng)帶動(dòng)臨湖商業(yè)氛圍”這一方案，目前持保留意見，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理?xiàng)l件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強(qiáng)，“水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目”應(yīng)該僅僅是項(xiàng)目銷售推廣中的一個(gè)“噱頭”，長期經(jīng)營困難較大。（目前國內(nèi)很多水上運(yùn)動(dòng)公園

的經(jīng)營狀況都是免堪其難）。

基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：

1、 通過標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營業(yè)態(tài)帶動(dòng)大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)潛力。

2、 使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。

3、 標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。

4、 考慮到人們對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動(dòng)靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。

二、 酒店式公寓行業(yè)特點(diǎn)

酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個(gè)世紀(jì)90年代末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。

近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎

合選購這類公寓的購房人消費(fèi)心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級酒店服務(wù)（也稱管家式服務(wù)）來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務(wù)公寓的名稱。

真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處于一身，而價(jià)格又比住酒店要便宜，實(shí)際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。

當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實(shí)力較弱，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

三、 國內(nèi)酒店式公寓市場發(fā)展情況

1、香港酒店式公寓市場發(fā)展情況

在香港的酒店式公寓市場可能是最強(qiáng)勢的，它們的長期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個(gè)月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為3個(gè)月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計(jì)算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。

2、北京酒店式公寓市場發(fā)展情況

目前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點(diǎn)利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBD規(guī)劃臺(tái)出；加入WTO后，準(zhǔn)備進(jìn)京的境外

中、小公司；投資熱過程中獲取高回報(bào)率；小型SOHO是個(gè)機(jī)會(huì)；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對服務(wù)業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將服務(wù)業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。

3、上海酒店式公寓市場發(fā)展情況

上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團(tuán)、跨國大公司和大財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營管理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的短期居所。同時(shí)，國際性商務(wù)活動(dòng)的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司也樂于接受。

四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況

武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個(gè)新的產(chǎn)品形態(tài)。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現(xiàn)有的所謂“酒店式公寓”都僅僅假借了這樣一個(gè)概念，真正實(shí)施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)項(xiàng)目。

1、圣淘沙?萬松園國際公寓

圣淘沙?萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)有限公司開發(fā)的武漢市首座鋼結(jié)構(gòu)全精裝修酒店式公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處漢口金融中心和

篇二：公寓活動(dòng)策劃書

公寓活動(dòng)策劃書

（“將春天迎進(jìn)愛心老人公寓”活動(dòng)策劃書）

一、活動(dòng)背景及目的

春天來了，給萬物帶來了生機(jī)與希望；春天來了，給你我?guī)砹藴嘏c憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?

在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由于種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內(nèi)心充滿了孤獨(dú)，他們渴望社會(huì)的關(guān)心與幫助！

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將“空巢老人”這個(gè)問題擺在人們面前，曾經(jīng)“百事孝為先”，可如今卻要將“?；丶铱纯础睂懭肜夏攴?，靠法律來給那些孤獨(dú)的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動(dòng)起來的時(shí)候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關(guān)愛分出來一小部分給那些內(nèi)心孤獨(dú)的老人們，把春天送進(jìn)他們的心靈，用我們的實(shí)際行動(dòng)，讓那些爺爺奶奶，老有所養(yǎng)，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析

1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統(tǒng)，源遠(yuǎn)流長。敬老孝老，是我們的傳統(tǒng)美德，是我們做人的本分。

2、我國現(xiàn)有億老人生活在社會(huì)這個(gè)大家庭中，敬老助老事關(guān)千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。

3、本次活動(dòng)響應(yīng)了校團(tuán)委關(guān)于開展“關(guān)愛空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的號召，讓本次活動(dòng)更具有現(xiàn)實(shí)意義。

4、每一位大學(xué)生都有一顆熾熱的心，相信他們會(huì)積極參與本次活動(dòng)，用實(shí)際行動(dòng)，關(guān)愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風(fēng)遍及城鄉(xiāng)每一個(gè)角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點(diǎn)也將加大本次活動(dòng)成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 四、活動(dòng)范圍 愛心老人公寓。

五、活動(dòng)時(shí)間 待定

六、活動(dòng)流程 ★前期準(zhǔn)備

1、通知各層長商討本次活動(dòng)。

2、以短信的形式通知各寢室長本次活動(dòng)的具體內(nèi)容并希望她們積極參與到本次活動(dòng)中來。

3、接受會(huì)員的報(bào)名，并做好記錄，并將參與人員進(jìn)行分組。 4、準(zhǔn)備此次活動(dòng)要用的物品，如慰問品、勞動(dòng)工具等。 5、從參與者中征集一些節(jié)目，到時(shí)為老人表演。 ★活動(dòng)要求

1、所有人員一切聽從指揮。

2、參與者與老人言談交往時(shí)，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實(shí)按照校團(tuán)委關(guān)于“關(guān)愛空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的要求來舉辦本次活動(dòng)。 ★活動(dòng)程序

1、所有參與活動(dòng)的人員按照通知的時(shí)間、地點(diǎn)集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位后準(zhǔn)時(shí)出發(fā)。

2、到達(dá)敬老院后各小組及時(shí)找到自己的幫扶對象，并將本小組攜帶的慰問品分發(fā)給老人。

3、與結(jié)對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發(fā)生的新鮮事，并耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。

4、適時(shí)向老人介紹一下日常保健、養(yǎng)生方面的小常識(shí)。

5、根據(jù)我們的前期調(diào)查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動(dòng)我們將為他們集體過一次生日，祝愿他們健康長壽。

6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心準(zhǔn)備的節(jié)目，在文藝節(jié)目之間，插入一些適合老人參與的互動(dòng)環(huán)節(jié)，讓老人們參與進(jìn)來，在開心快樂中度過美好的時(shí)光。

7、當(dāng)一部分志愿者們表演節(jié)目的同時(shí)，另一路志愿者們進(jìn)入老人的房間，幫老人整理內(nèi)務(wù)，打掃室內(nèi)衛(wèi)生。 8、表演結(jié)束后清理場地。

9、活動(dòng)接近尾聲，參與活動(dòng)的志愿者們與領(lǐng)導(dǎo)和老人們合影留念。

10、為敬老院留下我們的聯(lián)系方式，并與他們保持長期的聯(lián)系，讓我們志愿服務(wù)真正長期開展下去。 ★人員安排

項(xiàng)目

聯(lián)系敬老院、聯(lián)系車輛

準(zhǔn)備所需物品（慰問品、勞動(dòng)工具等） 接受報(bào)名、篩選志愿者 新聞宣傳、文字材料 后期展板宣傳 ★后期工作

1、宣傳部積極開展后期宣傳工作。 2、總結(jié)本次活動(dòng)得與失，給本次活動(dòng)打分。 七、活動(dòng)金費(fèi)預(yù)算

我們將本次活動(dòng)預(yù)算列成如下表格： 項(xiàng)目 慰問品 交通費(fèi) 演出耗材 總計(jì)

注：其它開支就具體情況而定。

金額/元

備注人員安排

**************學(xué)院

篇三：公寓活動(dòng)室策劃

重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校

“學(xué)

生

公

寓

活

動(dòng)

室”

策

劃

二〇一三年十二月一日

棟公寓 季財(cái)4

學(xué)生公寓活動(dòng)室策劃書

一、策劃背景

為了豐富同學(xué)們的校園文化生活，不斷提高學(xué)習(xí)成績，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，文化素養(yǎng)，提升綜合能力，挖掘，培養(yǎng)和展示各種才能，便捷與同學(xué)之間的交流，促進(jìn)友誼的升華，為美好的大學(xué)生活留下一筆燦爛的財(cái)富，重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校于20XX年12月決定開展“學(xué)生公寓活動(dòng)室、自修室”創(chuàng)意設(shè)計(jì)評比大賽，營造和諧優(yōu)質(zhì)的使用環(huán)境，以進(jìn)一步促進(jìn)我校同學(xué)的學(xué)習(xí)、生活。

二、策劃目的

增強(qiáng)同學(xué)們的主人翁意識(shí)，打造和諧、溫馨的學(xué)習(xí)、環(huán)境。

三、策劃主題

服務(wù)同學(xué)，公建美好；放飛夢想、幸福起航。

四、開展時(shí)間

12月份開始

五、活動(dòng)地點(diǎn)

學(xué)生公寓活動(dòng)室

六、承辦單位

校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)

七、面向?qū)ο?/p>

重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校全體學(xué)生

八、活動(dòng)流程：

（1）、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人在學(xué)術(shù)大廳召開任務(wù)布置會(huì)議，參加人員主要有校部主管老師及九個(gè)樓棟的主要負(fù)責(zé)人。商討活動(dòng)室的布置；

（2）、安排宣傳部做好宣傳。

（一）、前期準(zhǔn)備:

1、材料的準(zhǔn)備

活動(dòng)室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機(jī)、鏡子、信箱

自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鐘、人體解刨圖

2、活動(dòng)室布置

（1）、墻壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關(guān)于健身的圖片，布置出充滿活力的活動(dòng)室；

（2）、用鉆機(jī)在天花板上轉(zhuǎn)幾個(gè)孔，然后用繩子吊掛沙包供同學(xué)鍛煉；

（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；

（4）、活動(dòng)室中要有躺椅、啞鈴，方便同學(xué)放松心情，緩解壓力；

（5）、在門口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）、活動(dòng)室中要配置一臺(tái)比較好的配有放松指令的收音機(jī)，及各種放松訓(xùn)練的指導(dǎo)語和音帶，可以播放一些輕音樂；

（7）、活動(dòng)室門口要配置一個(gè)信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時(shí)得到解決；

（8）、活動(dòng)室中給學(xué)生配置鏡子；

（9）、活動(dòng)室中有一面墻則是用特殊材質(zhì)設(shè)計(jì)制作的可擦寫的“涂鴉板”，在可擦寫的“涂鴉板”上,學(xué)生可以把自己想說的話以及想表達(dá)的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。

3、自修室的布置

（1）、墻壁要用淺綠或淺藍(lán)色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學(xué)習(xí)環(huán)境；

（2）、擺放書架、椅子；

（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學(xué)們來了之后可以看看書，調(diào)節(jié)心情，同時(shí)還可以用于個(gè)別談心；

（4）、墻上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個(gè)“靜”字；

（5）、在門口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）自修室中可以放幾盆盆景，用于美化環(huán)境，同時(shí)也給人一種舒適感；

（7）、自修室門口要配置一個(gè)信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時(shí)得到解決；

（二）、活動(dòng)步驟：

1、邀請學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及各樓棟主要負(fù)責(zé)人 參加開幕式；

2、活動(dòng)室自修室每天定時(shí)開放，并規(guī)定人員值班；

3、適時(shí)邀請相關(guān)專業(yè)人士現(xiàn)場指導(dǎo)，以此幫助同學(xué)；

4、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及時(shí)活動(dòng)室自修室的工作總結(jié)，并虛心接納同學(xué)的意見，努力把活動(dòng)室自修室辦成學(xué)校的特色活動(dòng)。

九、規(guī)章制度

1.活動(dòng)室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報(bào)本棟自管會(huì)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

2.各部門或班級使用活動(dòng)室自修室須提前兩天向相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)約，并填好申請信息。

3.愛護(hù)公共財(cái)物，保持室內(nèi)清潔。嚴(yán)禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴(yán)禁踐踏桌椅，損壞公物照價(jià)賠償

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)劣勢綜合評定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

老年公寓如何做宣傳營銷？

目前以各種形式辦老年公寓的越來越多，那么就會(huì)出現(xiàn)養(yǎng)老院和養(yǎng)老院之間呈現(xiàn)競爭趨勢!每一個(gè)行業(yè)都會(huì)有競爭，但是在行業(yè)遭遇競爭形勢下，如何能在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中形成自己的模式？在行業(yè)內(nèi)即使受到市場競爭的沖擊，也一樣能讓自己的老年公寓經(jīng)營狀況等等不受任何外界影響，獨(dú)樹一幟，創(chuàng)造自己的品牌。一個(gè)養(yǎng)老院的品牌很重要，那么品牌靠什么來塑造呢？靠各種各樣的推廣和宣傳。

建起來老年公寓是為老年人服務(wù)，當(dāng)然了并不排除這個(gè)項(xiàng)目或者這個(gè)行業(yè)選擇的也很好。商業(yè)機(jī)會(huì)是有了，具體到項(xiàng)目操作是個(gè)系統(tǒng)的工程，企業(yè)形象，標(biāo)準(zhǔn)用語，統(tǒng)一VI，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等，具體到你的問題網(wǎng)絡(luò)宣傳，大家一起探討幾點(diǎn)好了，共同進(jìn)步。

一、選擇人群，網(wǎng)絡(luò)上與老人有關(guān)的所有的人群，雖然老人不上網(wǎng)，三四十歲的家庭主婦，二三十歲的年輕人等等，都是宣傳的對象，并不是讓他們?nèi)フf服老人到你的老年公寓，是讓他們知道有這樣一個(gè)單位，并且通過宣傳感覺你的公寓很溫馨，很放心，對老人很關(guān)心，對老人很孝心。宣傳定位很重要。

二、網(wǎng)絡(luò)上著重是平面宣傳，圍繞當(dāng)?shù)氐闹髁骶W(wǎng)站發(fā)布信息，在主流專業(yè)為老年公寓和老年人以及老人家屬覆蓋面很廣的網(wǎng)站上打打廣告，比如中國敬老院網(wǎng)，不過一定要找對了網(wǎng)站，有很多假冒的網(wǎng)站千萬別上當(dāng)了。該網(wǎng)站信譽(yù)在養(yǎng)老行業(yè)是有口皆碑的，這家網(wǎng)站的負(fù)責(zé)人是個(gè)誠實(shí)踏實(shí)，最講究信譽(yù)。

三、通過簡單的方法建一個(gè)自己的網(wǎng)站，主要介紹自己的服務(wù)項(xiàng)目，最好弄點(diǎn)溫馨點(diǎn)的照片宣傳，定期不定期的舉行聯(lián)歡活動(dòng)等，直觀點(diǎn)的宣傳都要做。網(wǎng)絡(luò)宣傳是倍增的過程，剛開始可能人都不知道，也許前一個(gè)月不停的宣傳也只是反映很少，但也許一個(gè)月后你就忙不過來了，貴在堅(jiān)持。

四、登報(bào)紙、廣播宣傳、小區(qū)拜訪、義務(wù)會(huì)診、免費(fèi)體檢、小區(qū)聯(lián)歡、免費(fèi)老年公寓體驗(yàn)等等活動(dòng)都可以配合網(wǎng)絡(luò)宣傳進(jìn)行，而且宣傳費(fèi)用不是很高。

總之，網(wǎng)絡(luò)推廣只是手段和途徑，最主要的還是內(nèi)容，你把內(nèi)容做扎實(shí)，什么宣傳途徑都是可行的，貴在堅(jiān)持，經(jīng)常給員工做培訓(xùn)，讓他們有感恩的心，對待老人就象自己家的家人一樣，口碑相傳，你的生意一定會(huì)好，加油！最后，衷心祝愿您的老年公寓越辦越好！越辦越大！越辦越強(qiáng)！

房產(chǎn)如何策劃銷售方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)位、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實(shí)可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案

編寫工作方案需要從不同的角度分析設(shè)計(jì)。在一個(gè)項(xiàng)目被提出時(shí)，通常我們需要先寫多份工作方案以便領(lǐng)導(dǎo)參考決策，那么工作方案有什么格式呢？以下是我精心整理的項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇1

為了深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全方位、多層次、大力度推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，以卓有成效的項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，經(jīng)研究決定，特制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極搶抓國家擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策機(jī)遇，認(rèn)真落實(shí)省市“以‘三大’促‘三變’達(dá)‘三?！钡陌l(fā)展目標(biāo)，突出項(xiàng)目建設(shè)這個(gè)主要抓手，抓住項(xiàng)目推進(jìn)這個(gè)關(guān)鍵因素，集全縣之智、舉全縣之力，全面打響項(xiàng)目建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)，推動(dòng)加快發(fā)展，加速趕超。

二、目標(biāo)要求

項(xiàng)目決定投資，項(xiàng)目決定財(cái)稅，項(xiàng)目決定發(fā)展。

全縣上下要深刻認(rèn)識(shí)項(xiàng)目建設(shè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性作用，牢固樹立“大項(xiàng)目、大發(fā)展，小項(xiàng)目、小發(fā)展，沒項(xiàng)目、不發(fā)展”的理念，切實(shí)按照“明確責(zé)任、規(guī)范行為、健全機(jī)制、強(qiáng)化考核”的要求，堅(jiān)持開放招商引項(xiàng)目、爭資立項(xiàng)跑項(xiàng)目、市場運(yùn)作育項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新興項(xiàng)目，加大力度推項(xiàng)目，優(yōu)化環(huán)境促項(xiàng)目。

用真功夫、硬本領(lǐng)、實(shí)舉措破解項(xiàng)目推進(jìn)中的難題，以務(wù)實(shí)的作風(fēng)、靈活的操作開創(chuàng)項(xiàng)目建設(shè)工作新局面。

三、項(xiàng)目范圍

本實(shí)施方案所指項(xiàng)目，是指涉及全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，對地方發(fā)展具有重大牽引和支撐作用的項(xiàng)目，主要包括：

1、重大招商引資項(xiàng)目；

2、重點(diǎn)企業(yè)、重要產(chǎn)業(yè)裂變擴(kuò)張項(xiàng)目；

3、重大“三農(nóng)”及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；

4、省、市、縣確定的事關(guān)發(fā)展全局的其他項(xiàng)目。

四、責(zé)任劃分

按照“分口管理、分類實(shí)施”和“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，對全縣各類項(xiàng)目進(jìn)行任務(wù)分解、責(zé)任到人，著力營造上下同心抓項(xiàng)目、左右同力促項(xiàng)目的良好氛圍。

1、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

縣政府領(lǐng)導(dǎo)按照職責(zé)分工，對所分管實(shí)施的各類項(xiàng)目負(fù)總責(zé)，包括組織項(xiàng)目的實(shí)施、調(diào)度、推進(jìn)、協(xié)調(diào)等各項(xiàng)事宜。牽涉到多口管理的，通過指定或比照上級做法給予明確。

2、部門責(zé)任。

上級或縣本級投資項(xiàng)目，由各部門按照職責(zé)分工或縣政府的要求，對口牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)、落實(shí)工作，相關(guān)單位做好配合工作。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)責(zé)任。

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資或鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的招商引資項(xiàng)目，按照屬地管理原則，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭、相關(guān)部門配合，做好項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)、落實(shí)工作。

4、政府辦責(zé)任。

負(fù)責(zé)全縣各類項(xiàng)目信息收集、溝通協(xié)調(diào)、督促檢查工作。

五、工作機(jī)制

按照“規(guī)范管理、高效運(yùn)轉(zhuǎn)、靈活操作、務(wù)實(shí)推進(jìn)”的原則，進(jìn)一步建立健全項(xiàng)目推進(jìn)的各項(xiàng)工作機(jī)制。

1、建立健全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。各牽頭單位按照時(shí)間、進(jìn)度、人員“三明確”的要求，制定細(xì)化到月的項(xiàng)目推進(jìn)表。同時(shí)，實(shí)行循環(huán)調(diào)整，每月各單位上報(bào)新增項(xiàng)目，由縣政府研究后納入全縣項(xiàng)目庫進(jìn)行統(tǒng)籌推進(jìn)。

2、建立健全項(xiàng)目調(diào)度推進(jìn)機(jī)制。各項(xiàng)目牽頭單位每月上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)度，各分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)召開調(diào)度會(huì)，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題。縣政府根據(jù)具體實(shí)施情況，分期或不定期召開縣長辦公例會(huì)對全縣項(xiàng)目進(jìn)行總調(diào)度，確保項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)保質(zhì)保量推進(jìn)。

3、建立健全項(xiàng)目督查督辦機(jī)制。縣政府辦聯(lián)合相關(guān)部門，采取實(shí)地督查、書面督查等多種形式，定期不定期了解項(xiàng)目進(jìn)展及部署落實(shí)情況，并及時(shí)匯總通報(bào)。

4、建立健全項(xiàng)目推進(jìn)考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。把項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)和落實(shí)情況納入年終考評，與評優(yōu)評先掛鉤，對于項(xiàng)目建設(shè)工作成績突出的單位和個(gè)人，優(yōu)先考慮評優(yōu)評先，并給予適當(dāng)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；對于項(xiàng)目建設(shè)工作不力的單位和個(gè)人，取消評優(yōu)評先資格。

5、建立健全項(xiàng)目推進(jìn)保障機(jī)制?？h政府成立以主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并安排適當(dāng)經(jīng)費(fèi)保障項(xiàng)目推進(jìn)工作，各單位也要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，在人力、物力、財(cái)力上給予安排，確保項(xiàng)目建設(shè)組織到位、資金到位、服務(wù)到位。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇2

為貫徹落實(shí)縣委十一屆二次全會(huì)暨經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，鞏固“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)成果，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定如下實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，扎實(shí)開展“兩比兩看”活動(dòng)，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)攻堅(jiān)、基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，著力抓好開發(fā)儲(chǔ)備、引進(jìn)爭取、開工建設(shè)三個(gè)類別項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)“321”工作目標(biāo)(開發(fā)儲(chǔ)備300個(gè)，開工建設(shè)200個(gè)，引進(jìn)爭取100個(gè))，充分發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)在發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、民生改善中的重要作用，實(shí)現(xiàn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

通過扎實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)工作，形成項(xiàng)目有序建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)儲(chǔ)備、引進(jìn)爭取、開工建設(shè)等工作快捷有序推進(jìn)，確保20xx年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長40%。

開發(fā)儲(chǔ)備一批項(xiàng)目。

按照“十二五”規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)，圍繞羅霄山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃。

主動(dòng)對接政策，認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，為爭資立項(xiàng)、招商引資創(chuàng)造條件，全年開發(fā)儲(chǔ)備1000萬元以上重點(diǎn)項(xiàng)目300個(gè)。

開工建設(shè)一批項(xiàng)目。

完成項(xiàng)目建設(shè)開工前的審批工作，廣泛籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，拓寬融資渠道，大力爭取國家、省、市專項(xiàng)資金，落實(shí)規(guī)劃、土地和環(huán)評等保障條件，全年開工建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目200個(gè)。

引進(jìn)爭取一批項(xiàng)目。

認(rèn)真研究國家投資政策，多方位捕捉投資信息，科學(xué)研判投資動(dòng)向，加大跑爭力度，以優(yōu)勢、特色項(xiàng)目爭取上級政策與資金的支持；緊盯產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移，瞄準(zhǔn)新產(chǎn)業(yè)、大企業(yè)、大項(xiàng)目，積極運(yùn)籌，科學(xué)謀劃，全年引進(jìn)爭取重點(diǎn)項(xiàng)目100個(gè)。

三、工作重點(diǎn)

(一)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

以十大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo)，圍繞有色金屬、建筑建材、農(nóng)產(chǎn)品加工、棉紡針織、清潔能源、低壓電器等產(chǎn)業(yè)，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)代物流、旅游休閑、金融保險(xiǎn)等新型服務(wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

全年計(jì)劃開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目120個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目35個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目65個(gè)。

(二)園區(qū)攻堅(jiān)。

圍繞實(shí)施產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略，在“一區(qū)五園”謀劃一批帶動(dòng)力強(qiáng)的重大工業(yè)項(xiàng)目。

以建設(shè)工業(yè)新區(qū)為目標(biāo)，打造物流中心、有色資源重要加工基地、陶瓷產(chǎn)業(yè)承接基地；圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、特色產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等，瞄準(zhǔn)長三角、珠三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)與大財(cái)團(tuán)、大公司進(jìn)行項(xiàng)目對接。

全年開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目80個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目20個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目50個(gè)。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施。

圍繞實(shí)施十大工程項(xiàng)目，謀劃一批交通設(shè)施、城鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)景觀、能源保障、公共安全等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，突出抓好城鄉(xiāng)道路、公共服務(wù)設(shè)施、園林綠化等建設(shè)；圍繞實(shí)施十大民生實(shí)事，謀劃一批民生和社會(huì)事業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

全年開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目100個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目45個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目85個(gè)。

(四)爭資立項(xiàng)。

圍繞扶貧攻堅(jiān)目標(biāo)，搶抓機(jī)遇，加大政策銜接力度，重點(diǎn)包裝整合一批符合國家、省社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃有影響力和帶動(dòng)力、成熟度高的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，跑部進(jìn)京，爭取上級政策資金過10億元。

四、工作措施

(一)廣泛宣傳，提高認(rèn)識(shí)。

宣傳部門和新聞媒體要通過設(shè)立專欄、制作專題、開辦專版、項(xiàng)目專訪等形式，對項(xiàng)目建設(shè)工作進(jìn)行高密度、全方位宣傳報(bào)道，大張旗鼓地宣傳項(xiàng)目建設(shè)情況，在全縣營造濃厚的輿論氛圍和工作環(huán)境。

各單位要把項(xiàng)目建設(shè)工作納入重要工作議事日程，積極主動(dòng)爭項(xiàng)目，想方設(shè)法引項(xiàng)目，千方百計(jì)上項(xiàng)目，集中精力招項(xiàng)目。

要在全縣開展“兩比兩看”(在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處項(xiàng)目主戰(zhàn)場開展“比項(xiàng)目個(gè)數(shù)、看投資增幅”，在相關(guān)縣直機(jī)關(guān)單位開展“比引資數(shù)量，看服務(wù)效率”)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)組織開展“項(xiàng)目投資競賽”活動(dòng)，進(jìn)一步提升全縣抓項(xiàng)目、擴(kuò)投資、促發(fā)展的積極性，形成項(xiàng)目工作合力，掀起項(xiàng)目建設(shè)新高潮。

(二)強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。

成立xx縣推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣長任組長，常務(wù)副縣長任副組長，縣委組織部、縣委宣傳部、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、縣政府辦、監(jiān)察局、發(fā)改局、經(jīng)信局、農(nóng)辦、商務(wù)局、科技局、公安局、財(cái)政局、住建局、規(guī)劃局、環(huán)保局、交通運(yùn)輸局、統(tǒng)計(jì)局、國土資源局、人民銀行xx支行及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)為成員單位。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)“一室三組”，辦公室設(shè)在發(fā)改局，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的總協(xié)調(diào)工作；園區(qū)攻堅(jiān)組設(shè)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，切實(shí)發(fā)揮園區(qū)投資主戰(zhàn)場作用；項(xiàng)目引進(jìn)組設(shè)在商務(wù)局，負(fù)責(zé)招商引進(jìn)項(xiàng)目工作；效能監(jiān)察組設(shè)在監(jiān)察局，負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)督檢查工作。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)及縣直部門必須建立項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，單位一把手負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，經(jīng)辦人員具體抓，形成機(jī)構(gòu)健全、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的項(xiàng)目建設(shè)管理服務(wù)體系。

(三)完善機(jī)制，強(qiáng)化服務(wù)。

一是建立聯(lián)系會(huì)議制度。爭資領(lǐng)導(dǎo)小組按季度召開會(huì)議，對爭資立項(xiàng)工作進(jìn)行調(diào)度，對重點(diǎn)項(xiàng)目爭資、重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，可召開臨時(shí)性會(huì)議。

二是建立情況通報(bào)制度。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期向縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)工作情況，通報(bào)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目重大進(jìn)展和其他事項(xiàng)。園區(qū)、產(chǎn)業(yè)招商、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目組要按職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織和落實(shí)相關(guān)工作，每兩個(gè)月召開一次調(diào)度會(huì)，協(xié)調(diào)解決重大問題。

三是建立項(xiàng)目督辦制度。辦公室和效能監(jiān)察組負(fù)責(zé)全程跟蹤監(jiān)督檢查，每兩個(gè)月通報(bào)一次項(xiàng)目建設(shè)督辦情況，并研究解決項(xiàng)目督辦中存在的問題，做到跟蹤督辦。

四是建立特事特辦制度。各項(xiàng)目責(zé)任單位和職能部門對相關(guān)會(huì)議研究分解的工作事項(xiàng)，按照研究確定的時(shí)限和要求迅速受理、流轉(zhuǎn)、辦結(jié)、報(bào)告。

(四)強(qiáng)化監(jiān)督，嚴(yán)格考核。

加強(qiáng)對項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)辦理、工程質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)、資金管理使用等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行招商項(xiàng)目流失問責(zé)制，嚴(yán)肅查辦項(xiàng)目實(shí)施過程中的行政不作為、緩作為、亂作為行為。加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)工作開展情況的考核，考核結(jié)果納入縣年度政績考核內(nèi)容。嚴(yán)格獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，對工作成績突出的領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任部門、工作小組和項(xiàng)目法人要給予重獎(jiǎng)；對工作不落實(shí)，項(xiàng)目進(jìn)展不大，沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的，要進(jìn)行通報(bào)批評；對造成嚴(yán)重后果的要追究責(zé)任。

五、工作步驟

(一)宣傳發(fā)動(dòng)階段(20xx年4月上旬)

1、完成對項(xiàng)目開發(fā)、儲(chǔ)備、開工在建項(xiàng)目情況調(diào)查摸底，廣泛征求各方面意見。

2、成立工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和辦公場地、工作經(jīng)費(fèi)等。

做好前期準(zhǔn)備工作，召開動(dòng)員大會(huì)，開展宣傳報(bào)道。

(二)組織實(shí)施階段(20xx年4月上旬—12月下旬)

1、制定推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作實(shí)施方案和考核辦法，細(xì)化目標(biāo)任務(wù)，召開調(diào)度會(huì)。

各責(zé)任單位相應(yīng)制定具體的工作方案，于4月25日前報(bào)縣推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

2、20xx年6月底，召開半年調(diào)度會(huì)；組織對重點(diǎn)項(xiàng)目、單位進(jìn)行督查；開展半年考核工作。

3、20xx年9月底，根據(jù)活動(dòng)進(jìn)展情況，適時(shí)召開推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)。

4.20xx年12月下旬，做好總結(jié)評比，進(jìn)行年終考核，籌備總結(jié)表彰。

(三)總結(jié)表彰階段(20xx年3月)

召開總結(jié)表彰大會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究建立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)長效機(jī)制。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇3

一、指導(dǎo)思想

按照集團(tuán)提出強(qiáng)總部項(xiàng)目管理的總體部署和要求，結(jié)合公司發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)，以“三支持、四集中、兩控制”為核心內(nèi)容；以推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)范化、信息化管理為目標(biāo)：強(qiáng)化總部服務(wù)功能、集約經(jīng)營和管控責(zé)任；把項(xiàng)目部打造成為成本中心、項(xiàng)目執(zhí)行中心和實(shí)施主體：將總部構(gòu)建成為利潤中心、項(xiàng)目決策中心和管控主體：使總部真正成為培育和引領(lǐng)企業(yè)核心競爭力的龍頭。

二、存在的障礙及基本對策

（一）存在的障礙

1、管理中的慣性思維，對強(qiáng)總部項(xiàng)目管理新模式有一定的排斥性。

2、對強(qiáng)總部認(rèn)識(shí)不到位、觀念轉(zhuǎn)變慢、受既得利益牽制的問題。

3、實(shí)施強(qiáng)總部項(xiàng)目管理新模式的心理準(zhǔn)備不足，缺乏“兩級管控，一級核算”的管控經(jīng)驗(yàn)。

4、總部人才結(jié)構(gòu)不太合理，主要是缺乏熟悉項(xiàng)目經(jīng)營管理的行家里手，短期內(nèi)難以得到解決。

5、少數(shù)員工有畏難心理，對強(qiáng)總部信心不足，抱懷疑、觀望態(tài)度。

（二）基本對策

1、加強(qiáng)對集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度體系的學(xué)習(xí)宣貫，在員工中開展培訓(xùn)，營造強(qiáng)總部項(xiàng)目管理的氛圍。

2、理解消化集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度體系，結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)新與完善公司相關(guān)管理細(xì)則。

3、學(xué)習(xí)與借鑒先進(jìn)施工企業(yè)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，培育新管控，改進(jìn)舊模式，穩(wěn)步推進(jìn)新老項(xiàng)目管控模式的交替。

4、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，分別明確項(xiàng)目管理新老模式的負(fù)責(zé)人，確保新模式的循序漸進(jìn)、老模式的平穩(wěn)終結(jié)。

5、明晰新舊體制運(yùn)行與交替路徑，推進(jìn)“兩級管控，一級核算”及“法人管項(xiàng)目”新體制的落地，逐步改進(jìn)舊的“多級管控，多級核算”模式；逐步規(guī)范組織結(jié)構(gòu)管理，到2013年，公司項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)規(guī)范程度達(dá)到零中間層標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)總部與市場的零距離對接。

6、完善項(xiàng)目管理責(zé)權(quán)利對等機(jī)制，優(yōu)化人才配置，培育強(qiáng)總部項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)；加強(qiáng)硬件設(shè)施等方面的建設(shè)，涵養(yǎng)人才成長與發(fā)展的環(huán)境，為培養(yǎng)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新人才奠定基礎(chǔ)。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

1、成立公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組

組長：胡建軍

副組長：謝幫銀

成員：肖云亮、路惠明、胡建偉、寧偉志、付燕、黎勝良、薛滄洋、龍鐵橋。

2、領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)制度機(jī)構(gòu)組、人力資源組、綜合宣傳組。胡建軍分管制度機(jī)構(gòu)組，謝幫銀分管人力資源組，胡建偉分管綜合宣傳組。其職責(zé)分工是：

⑴制度機(jī)構(gòu)組由辦公室、管理審計(jì)部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司管理制度的編制、組織架構(gòu)、人員總編制、有關(guān)職級職數(shù)、部室職責(zé)職能的設(shè)計(jì)。

⑵人力資源組由人力資源部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司各部室、各子分公司及項(xiàng)目部定編、定員、定崗以及各崗位職責(zé)的設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)人員的競聘上崗以及培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗、分流配置等工作。

⑶綜合宣傳組由黨群工作部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理實(shí)施過程中的宣傳、發(fā)動(dòng)及思想政治工作。

3、關(guān)于項(xiàng)目管理新老模式交替的工作分工。考慮到目前新老模式的運(yùn)行處在相輔相成、不可偏廢階段，為保證兩不誤，對新模式推行與老模式交替的工作分工如下：

⑴董事長兼總經(jīng)理胡建軍：為新模式推行與老模式交替的總負(fù)責(zé)人，在新舊體系交替過程中，工作重心放在老項(xiàng)目的運(yùn)營與平穩(wěn)過渡上，確保舊模式向新模式的順利交替。

⑵黨委書記謝幫銀：協(xié)助總經(jīng)理做好新模式的推行工作，公司各部室按照強(qiáng)總部運(yùn)行的分項(xiàng)方案及項(xiàng)目管理職能路徑予以推進(jìn)。

四.推行實(shí)施的分項(xiàng)方案

1、公司強(qiáng)總部組織機(jī)構(gòu)建議。設(shè)“十一部一室”：辦公室、黨群工作部、人力資源部、紀(jì)檢監(jiān)察部、管理審計(jì)部、市場經(jīng)營部、成本預(yù)結(jié)算部、財(cái)務(wù)部、工程管理部、技術(shù)信息部、安全環(huán)保部、采購管理部。其中工程管理部、技術(shù)信息部合署辦公，實(shí)行兩塊牌子一套人馬。

2、總部部室定編定員建議。除10名公司領(lǐng)導(dǎo)外，總部部室人員總編制暫時(shí)控制在現(xiàn)有的113人以內(nèi)。下一步將依據(jù)集團(tuán)對各部室職能職責(zé)的劃分進(jìn)行人員的調(diào)整，各部室現(xiàn)有人數(shù)情況如下：

⑴辦公室15人；

⑵黨群工作部10人；

⑶人力資源部9人；

⑷紀(jì)檢監(jiān)察部7人；

⑸管理審計(jì)部7人；

⑹市場經(jīng)營部12人；

⑺成本預(yù)結(jié)算部22人；

⑻財(cái)務(wù)部11人；

⑼工程（技術(shù)信息）管理部9人；

⑽安全環(huán)保部6人；

⑾采購管理部5人。

3、部室負(fù)責(zé)人崗位編制基本原則。公司總部各部室負(fù)責(zé)人的崗位編制，分別按照各部室總編制控制；部室10人（含10人）以下設(shè)1正1副；部室11人（含11人）以上設(shè)1正2副。

4、硬件設(shè)施建設(shè)。

⑴總部辦公樓設(shè)株洲市紅旗中路嘉盛華府456號；

⑵單身公寓設(shè)株洲市荷塘區(qū)紅旗北路新城一號，建筑面積約1500平方米，可容納單身員工60名。

5、強(qiáng)總部建安項(xiàng)目的選擇。根據(jù)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理模式要求，擬將以下項(xiàng)目首批納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系：

⑴四川威遠(yuǎn)360㎡燒結(jié)項(xiàng)目，簽約量約1個(gè)億；

⑵重慶鋼廠1350msup3；高爐項(xiàng)目，簽約量約1.5～2個(gè)億；

⑶北京遼寧大廈項(xiàng)目，簽約量約1.6個(gè)億；

⑷友誼房地產(chǎn)康馨家園項(xiàng)目，簽約量約1.5～2個(gè)億。

6、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系的啟動(dòng)與考核。

⑴項(xiàng)目啟動(dòng)。

①公司總部及時(shí)與業(yè)主及內(nèi)部相關(guān)人員溝通明確，闡述有關(guān)要求，并獲得相關(guān)支持；

②明確項(xiàng)目目標(biāo)和定位；

③召開開工會(huì)或項(xiàng)目管理策劃交底會(huì)，統(tǒng)一思想，明確強(qiáng)總部項(xiàng)目管理工作標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)作制度。

⑵項(xiàng)目考核。依據(jù)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理工作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行考核規(guī)定，公司將細(xì)化考核辦法，并按照強(qiáng)總部項(xiàng)目管理考核模塊，從以下11個(gè)方面擬對總部各部室及項(xiàng)目部予以考核。

①組織管理：項(xiàng)目部部門設(shè)置；項(xiàng)目部部門負(fù)責(zé)人配置；項(xiàng)目部組建；分公司組織管理。

②項(xiàng)目策劃：市場經(jīng)營策劃編制與執(zhí)行；項(xiàng)目實(shí)施策劃編制與執(zhí)行；項(xiàng)目交竣工策劃編制與執(zhí)行。

③市場經(jīng)營支持：承接的項(xiàng)目質(zhì)量；市場經(jīng)營計(jì)劃編制與執(zhí)行；業(yè)務(wù)信息立項(xiàng)及跟蹤管理；項(xiàng)目投（議）標(biāo)管理；主合同簽訂與交底；客戶關(guān)系管理執(zhí)行；市場開拓獎(jiǎng)勵(lì)方案制定與執(zhí)行。

④人力資源支持：人力資源整體規(guī)劃；項(xiàng)目部人力資源配置；定崗定編；人力資源的激勵(lì)；項(xiàng)目解散后人員分流管理。

⑤技術(shù)支持：技術(shù)投入的年度預(yù)算編制；施工技術(shù)資料支持與管理；技術(shù)進(jìn)步與成果推廣；總部技術(shù)信息支持。

⑥采購集中管理：物資采購權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；采購計(jì)劃的.編制與執(zhí)行；《合格供應(yīng)商名錄》建立、更新與應(yīng)用；采購招標(biāo)；采購合同的簽訂與管理；物資配送、驗(yàn)收、結(jié)算；供應(yīng)商的評價(jià)。

⑦租賃集中管理：租賃權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；租賃計(jì)劃的編制與執(zhí)行；《合格供應(yīng)商名錄》建立、更新與應(yīng)用；租賃招標(biāo)；租賃合同的簽訂與管理；配送、驗(yàn)收、結(jié)算；供應(yīng)商的評價(jià)；自有設(shè)備資產(chǎn)的保值增值。

⑧分包集中管理：分包權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；分包計(jì)劃的編制與執(zhí)行；《合格分包商名錄》建立、更新與應(yīng)用；分包招標(biāo)；分包合同的簽訂與管理；分包隊(duì)伍的現(xiàn)場管理、考核；分包結(jié)算；分包商的評價(jià)。

⑨資金集中管理：項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員管理；項(xiàng)目成本核算；資金賬戶管理；資金預(yù)算管理；資金收入管理；資金支付管理。

⑩預(yù)結(jié)算控制：項(xiàng)目預(yù)結(jié)算人員管理；項(xiàng)目各項(xiàng)預(yù)算的編制與執(zhí)行；項(xiàng)目各項(xiàng)結(jié)算工作安排與執(zhí)行；預(yù)結(jié)算資料管理。

6.強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度建設(shè)。公司擬制組織與行政、黨群工作、紀(jì)檢監(jiān)察、人力資源、市場營銷、商務(wù)合約、工程、技術(shù)、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等10個(gè)管理手冊，共計(jì)100余個(gè)管理辦法。為對接集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系，以上公司管理手冊將按集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目“兩級管控，一級核算”模式予以修編，修編后的管理手冊計(jì)劃在四季度初頒發(fā)。

五、公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理運(yùn)行的路徑

1、法人管項(xiàng)目體制運(yùn)行路徑。

一是逐步推進(jìn)公司法人管項(xiàng)目體制。即從20xx年9月份開始，凡公司新開工項(xiàng)目，一律納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系。并實(shí)施“兩級管控、一級核算”模式，公司總部為利潤中心、經(jīng)營成本控制中心，主要實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營與效益的管控；項(xiàng)目部為施工生產(chǎn)成本中心，主要實(shí)施項(xiàng)目施工組織與責(zé)任成本的管控。

二是逐步改進(jìn)公司原有項(xiàng)目管理體制。即20xx年8月份以前，凡公司在建項(xiàng)目，不納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系，依然按原有的項(xiàng)目管控模式運(yùn)行；但老項(xiàng)目終結(jié)后，其原有的項(xiàng)目管理體制不再延續(xù)，若再接續(xù)新的項(xiàng)目，則新項(xiàng)目一律納入公司法人管項(xiàng)目體系。

三是先行撤銷部分分公司。即從20xx年開始，撤銷項(xiàng)目管理分公司，并視情組建項(xiàng)目部；撤銷物資設(shè)備租賃分公司，建議并入集團(tuán)租賃公司。

四是保留下來的安裝分公司、鋼結(jié)構(gòu)分公司和各區(qū)域分公司，其定位與運(yùn)營按集團(tuán)的要求進(jìn)行。

2、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理各階段職能運(yùn)行路徑

⑴項(xiàng)目經(jīng)營開拓階段。

①市場經(jīng)營部：編制市場開拓計(jì)劃，制定業(yè)務(wù)承接范圍與標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)信息的匯總；進(jìn)行業(yè)務(wù)信息的評審立項(xiàng)；組織市場策劃的編制。

②管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營開拓全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理。

③辦公室：組織市場策劃的審議。

⑵項(xiàng)目投標(biāo)階段。

①市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)投標(biāo)資料的準(zhǔn)備；組織投標(biāo)預(yù)審與投標(biāo)評審；負(fù)責(zé)投標(biāo)的實(shí)施。

②成本預(yù)結(jié)算部：進(jìn)行成本預(yù)測，負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)的編制。

③工程管理部：負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)的編制。

④管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)投標(biāo)工作中的法律事務(wù)。

⑤紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)對投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管。

⑶項(xiàng)目合同簽訂階段。

①市場經(jīng)營部：進(jìn)行合同的起草、洽談；組織合同的評審與簽訂。

⑷項(xiàng)目部組建階段。

①辦公室：歸口管理項(xiàng)目部的組建。

②人力資源部：組織項(xiàng)目經(jīng)理的競聘；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目部的人員配備工作。

⑸項(xiàng)目實(shí)施策劃階段。

①公司總經(jīng)理：為項(xiàng)目實(shí)施策劃總負(fù)責(zé)人。

②辦公室：為項(xiàng)目實(shí)施策劃的組織部門；組織項(xiàng)目策劃書的審批。

③工程管理部：協(xié)同技術(shù)信息部、項(xiàng)目部編制施工方案、專項(xiàng)方案、交竣工方案等。

④市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)合同交底等相關(guān)事項(xiàng)。

⑤成本預(yù)結(jié)算部：編制施工預(yù)算，總成本計(jì)劃。

⑥采購管理部：編制物資采購、租賃、分包總計(jì)劃，及相應(yīng)的成本控制計(jì)劃。

⑹施工生產(chǎn)階段。

①管理審計(jì)部：組織《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》的簽訂。

②采購管理部：負(fù)責(zé)采購、租賃、分包工作。

③財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的收支管理。

④技術(shù)信息部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工與技術(shù)管理的支持與服務(wù)。

⑤安全環(huán)保部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全管理、文明施工和環(huán)境保護(hù)等工作。

⑥管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)招標(biāo)工作中的法律事務(wù)。

⑦紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)對招標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管。

⑧黨群工作部：監(jiān)管施工現(xiàn)場的企業(yè)宣傳與思想政治動(dòng)員。

⑨總部各部室：對項(xiàng)目部上報(bào)的信息或提出的需求進(jìn)行處理，及時(shí)反饋意見；工程管理部、技術(shù)信息部、安全環(huán)保部、管理審計(jì)部、紀(jì)檢監(jiān)察部等部室對項(xiàng)目施工及時(shí)進(jìn)行過程檢查和監(jiān)督。

⑺項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。

①辦公室：組織交竣工策劃。

②工程管理部：組織工程的竣工驗(yàn)收工作。

③成本預(yù)結(jié)算部：完成工程的結(jié)算工作。

④財(cái)務(wù)部：完成工程的回款工作。

⑻項(xiàng)目審計(jì)兌現(xiàn)階段。

①管理審計(jì)部：進(jìn)行項(xiàng)目最終審計(jì)和兌現(xiàn)審計(jì)。

②紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)效能監(jiān)察。

⑼項(xiàng)目結(jié)束階段。

①工程管理部：與項(xiàng)目部進(jìn)行項(xiàng)目資料及工程的移交，以及歸檔總結(jié)。

②人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目部解散后的人員分流工作。

③黨群工作部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部解散后人員分流的維穩(wěn)工作。

⑽工程回訪與維修階段。

①市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)工程回訪工作。

②工程管理部：負(fù)責(zé)工程的維修和保修。

六、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系實(shí)施步驟、措施及時(shí)間安排

1、由辦公室牽頭，人力資源部配合，在全司管理人員中開展集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系21個(gè)相關(guān)制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并于20xx年9月30日前完成。

2、由辦公室牽頭，管理審計(jì)部配合，依據(jù)集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理21個(gè)相關(guān)制度，修編完善公司有關(guān)實(shí)施細(xì)則，并于20xx年10月30日前完成，11月頒布。

3、由人力資源部牽頭，實(shí)施強(qiáng)總部定編、定崗、定員工作，并于20xx年11月30日前完成總部“三定”方案的編寫。

4、由黨群工作部牽頭，做好公司單身公寓的改造，并于20xx年11月30日前完成。

5、公司各部室依照強(qiáng)總部項(xiàng)目管理“兩級管控，一級核算”要求，做好相關(guān)分公司的撤并工作，并按規(guī)定的時(shí)間完成。

6、以上實(shí)施意見若與集團(tuán)總體實(shí)施方案相左，則以集團(tuán)的為準(zhǔn)。

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