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房屋修繕計(jì)劃，怎么弄？

房屋修繕：

房屋從建成到報(bào)廢的整個(gè)使用過程中，對(duì)房屋所進(jìn)行的查勘、設(shè)計(jì)、維修、更新等修葺活動(dòng)，以及實(shí)行技術(shù)、施工、設(shè)備各項(xiàng)管理的總稱。

房屋修繕計(jì)劃：

房屋維修施工計(jì)劃，維修施工計(jì)劃必須反應(yīng)計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱，維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模、投資額、共享工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等

房屋維修輔助計(jì)劃：屬于支持、保證性計(jì)劃，確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件，七包括

房屋維修施工力量計(jì)劃

房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃

房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃

房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃

房屋維修資金使用計(jì)劃

房屋維修成本及利潤(rùn)計(jì)劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷如何運(yùn)用STP戰(zhàn)略

文/趙艷豐 一、STP戰(zhàn)略 現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心為STP戰(zhàn)略，即目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。所謂STP戰(zhàn)略是指按照目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的細(xì)分市場(chǎng)(Segmenting)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)(Targeting)產(chǎn)品及市場(chǎng)定位(Positioning)三個(gè)步驟，在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃中引入營(yíng)銷概念，制訂出與房地產(chǎn)項(xiàng)目延向性一致的全程營(yíng)銷策劃方案。 房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)用STP戰(zhàn)略的目的就是要為項(xiàng)目的營(yíng)建，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，從而為開發(fā)項(xiàng)目的整體概念準(zhǔn)確地建立起一整套價(jià)值體系，力求通過產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免競(jìng)爭(zhēng)、超越競(jìng)爭(zhēng)，使開發(fā)商及其產(chǎn)品在消費(fèi)者面前樹立良好的品牌形象，最終達(dá)到良好的銷售目的。 在早期的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃當(dāng)中，策劃人或者使用概念策劃模式，選擇樓盤的一個(gè)或幾個(gè)顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤中選擇自己的樓盤，從而達(dá)到促銷的目的；或者依靠賣點(diǎn)群策劃模式，即策劃人為適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者的理性選擇，采用羅列眾樓盤優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消費(fèi)者做出“能滿足所有要求”的承諾，從而達(dá)到促銷的目的。這些策劃模式均過于簡(jiǎn)單,存在著明顯的不足。概念策劃模式僅僅依靠樓盤突出的某個(gè)特征而想要實(shí)現(xiàn)銷售，在目前空置率高居不下、買方市場(chǎng)情況下，只是解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇，卻很難圓滿實(shí)現(xiàn)銷售意圖；而極盡所能地向市場(chǎng)羅列無盡賣點(diǎn)的賣點(diǎn)群策劃模式，則要求開發(fā)商必須在短期之內(nèi)對(duì)購買者做出足夠的承諾，其結(jié)果是每個(gè)賣點(diǎn)的后面都是成本的增加，盡管賣點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的宣傳起到積極的作用，但同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的大塊利潤(rùn)也會(huì)因這些賣點(diǎn)而打折扣。 應(yīng)用STP戰(zhàn)略，營(yíng)銷策劃在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷理論，推出既比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更能有效地滿足市場(chǎng)需求又是獨(dú)一無二的特色樓盤。 二、STP戰(zhàn)略的實(shí)際應(yīng)用 策劃一個(gè)有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案，首要的任務(wù)就是發(fā)現(xiàn)和了解房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)，而市場(chǎng)細(xì)分則是選擇和了解目標(biāo)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)。以住宅項(xiàng)目為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)可以分為四類：家庭參數(shù)、地區(qū)參數(shù)、心理參數(shù)和行為參數(shù)，其中以行為參數(shù)劃分消費(fèi)群體是創(chuàng)建細(xì)分市場(chǎng)的最佳起點(diǎn)。ZH房地產(chǎn)策劃中心為D市“宅語緣”高尚住宅項(xiàng)目做的成功策劃，正是從行為參數(shù)進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的策劃的。 D市屬于房地產(chǎn)開發(fā)四線城市，但D市具有高速有效的物流體系和東北最大服裝批發(fā)市場(chǎng)，這意味著D市擁有誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入D市，房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。 “宅語緣”地段位于D市南部，附近樓盤以桃源山莊為主，經(jīng)桃源山莊多年的開發(fā)，該地段已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?；該地段臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城、家具城、水果批發(fā)市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)薈萃于此；且該地段環(huán)境幽雅，坐擁兩山，鬧中有靜，擁有天然的巨大綠地，覆蓋率高達(dá)60%，山中成片天然古木是D市現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。 在項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的前期準(zhǔn)備階段，ZH房地產(chǎn)策劃中心針對(duì)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和開發(fā)企業(yè)的實(shí)際能力，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的方法確定了四條原則：首先是細(xì)分的可量度性，就是說細(xì)分出的市場(chǎng)購買力和市場(chǎng)規(guī)模是可以度量的，通過調(diào)查可以判斷出細(xì)分市場(chǎng)的大?。欢羌?xì)分出來的市場(chǎng)對(duì)企業(yè)來說是有能力進(jìn)入的，相應(yīng)的產(chǎn)品也可以毫無障礙地進(jìn)入市場(chǎng)；三是細(xì)分的市場(chǎng)規(guī)模必須能使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)；四是細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷對(duì)企業(yè)具有可行性，企業(yè)的技術(shù)條件和資金能力能夠滿足細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃要求。按照這些原則，依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的參數(shù)，分析確定潛在消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求，特別是詳細(xì)研究潛在消費(fèi)群體的個(gè)性需求，并調(diào)查測(cè)量出這些潛在消費(fèi)群體的市場(chǎng)規(guī)模，為選定目標(biāo)市場(chǎng)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略服務(wù)。 經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的研究，從消費(fèi)群體追求利益的行為出發(fā)，界定出“宅語緣”項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群及其市場(chǎng)特征是：區(qū)域內(nèi)服裝市場(chǎng)業(yè)主、果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主、電腦大市場(chǎng)業(yè)主、通訊市場(chǎng)業(yè)主、南區(qū)附近購房者、以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層為主體消費(fèi)群體；潛在消費(fèi)群體的年齡大約在35歲到55歲之間；家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂性與休閑性較大；他們追求高檔次的住宅小區(qū)，追求品位，但同時(shí)他們又是商人，有著強(qiáng)烈的“物有所值”消費(fèi)心理。 同時(shí)，本案策劃中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，細(xì)分出市場(chǎng)消費(fèi)者的購房?jī)A向和要求，具體包括：環(huán)境規(guī)劃的高標(biāo)準(zhǔn)，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)要有超前意識(shí)，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；潛在業(yè)主們的消費(fèi)傾向于入住全封閉式的小區(qū)；高綠化率，幾乎所有的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，這部分消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋牌室等一應(yīng)俱全；對(duì)物業(yè)管理的要求較高，希望提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）。把選定的細(xì)分市場(chǎng)與開發(fā)產(chǎn)品比較發(fā)現(xiàn)，小高層和聯(lián)排別墅的產(chǎn)品形式基本符合以上細(xì)分市場(chǎng)的需求。 在選擇目標(biāo)市場(chǎng)以后，策劃中心用特爾菲法對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，匯總調(diào)查資料和數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)出預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的12個(gè)問題，并向十余名專家問卷咨詢，信息反饋后再進(jìn)行下輪的咨詢，然后對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最終確定了細(xì)分市場(chǎng)以及相關(guān)概念為：各種專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者、自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；與之相適應(yīng)的產(chǎn)品定位為：優(yōu)良的居住環(huán)境和自然山水，濃郁的藝術(shù)氛圍，精良的物業(yè)管理，高檔的建筑形式（小高層和聯(lián)排別墅）。 確定了產(chǎn)品以后，營(yíng)銷策劃的重要內(nèi)容是尋找項(xiàng)目的核心價(jià)值，從而在目標(biāo)用戶中確立與眾不同的市場(chǎng)地位。首先，“宅語緣”的核心價(jià)值定位是打造“都市文化藝術(shù)之都”——“宅語緣”是D市有藝術(shù)修養(yǎng)的、有文化品位的、向往藝術(shù)的人的部落。其次“宅語緣”確定了以“家在身旁”作為項(xiàng)目的另一個(gè)價(jià)值點(diǎn)，“宅語緣”毗臨電腦城、手機(jī)大市場(chǎng)、家具城、水果批發(fā)大市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)，在此工作的人若選擇了“宅語緣”，勞累了一天后就不需匆匆往家里趕，因?yàn)榧揖驮谏砼浴ｋA層居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值。 在本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃中，ZH房地產(chǎn)策劃中心確定了營(yíng)銷策劃的主線是項(xiàng)目的形象特征，其打造的形象包括：藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假之雅居，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重；精品物業(yè)，安全第一，體現(xiàn)樓盤藝術(shù)內(nèi)涵。策劃中心還通過“自然、藝術(shù)、享受”的廣告主題來準(zhǔn)確反映項(xiàng)目形象。 營(yíng)銷策劃中的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，其產(chǎn)品形象的宣傳推廣必須在項(xiàng)目開工時(shí)進(jìn)行，主要集中電視、平面媒體和路牌、現(xiàn)場(chǎng)等媒介，全方位、多層次地沖擊消費(fèi)者眼球，吸引消費(fèi)者的注意力，形成一定的市場(chǎng)氛圍。 運(yùn)用STP戰(zhàn)略的“宅語緣”全程營(yíng)銷策劃，最大程度挖掘了潛在的利益，為整個(gè)項(xiàng)目的完美開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，并在實(shí)施過程中得到充分體現(xiàn)。 三、STP戰(zhàn)略應(yīng)用的關(guān)鍵點(diǎn) 在應(yīng)用STP戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)營(yíng)銷方案時(shí)，需要注意以下問題： 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)的選擇，要注意其社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途。案例中對(duì)參數(shù)的選定是從住宅市場(chǎng)的角度劃分類型的。對(duì)住宅市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)，就要對(duì)家庭參數(shù)進(jìn)行分析研究，其內(nèi)容主要有：家庭戶數(shù)；家庭結(jié)構(gòu)，包括規(guī)模、類型和代際數(shù)；家庭收入與消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。雖然房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，但它的購買力并不局限在本區(qū)域內(nèi)，而且房地產(chǎn)區(qū)位環(huán)境具有三重性質(zhì)，即自然地理、經(jīng)濟(jì)地理和人文環(huán)境。因此在細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)應(yīng)充分考慮消費(fèi)者需求對(duì)地域環(huán)境的評(píng)價(jià)和偏好。影響消費(fèi)者行為的一個(gè)主要因素是心理因素，除了由需要引起動(dòng)機(jī)這一最重要因素外，生活方式也是重要的內(nèi)容。行為參數(shù)是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)、態(tài)度、使用和反應(yīng)，這是市場(chǎng)細(xì)分中最有效的細(xì)分參數(shù)。 2.對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的選定，關(guān)鍵的一步是對(duì)項(xiàng)目的投資決策和投資組合的研究，也就是項(xiàng)目的可行性研究。可行性研究的內(nèi)容包括自然、法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)四方面，同時(shí)滿足四方面可行性要求的目標(biāo)市場(chǎng)，才是我們可以選擇的目標(biāo)市場(chǎng)。在選定目標(biāo)市場(chǎng)以后，還需要采用不同的方式（如特爾菲法）對(duì)這個(gè)市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)分析，最終確定目標(biāo)市場(chǎng)。 3.房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三者構(gòu)成的復(fù)合體，營(yíng)銷策劃主要從其核心產(chǎn)品和附加產(chǎn)品方面進(jìn)行差異化定位。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)是消費(fèi)者在購買和使用商品的實(shí)踐中不斷學(xué)習(xí)，逐步獲得和積累經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整購買行為。房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品，其開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都對(duì)開發(fā)商的形象和信譽(yù)起到非常大的影響。所以在項(xiàng)目營(yíng)銷中應(yīng)樹立品牌觀念，注重環(huán)境質(zhì)量和文化內(nèi)涵，強(qiáng)化售后服務(wù)（物業(yè)管理），讓消費(fèi)者吃上有利于己的“定心丸”。產(chǎn)品定位的原則通常是先整體規(guī)劃后具體單元，先弱勢(shì)空間后強(qiáng)勢(shì)搭配，先重點(diǎn)設(shè)施后細(xì)微局部，先差異化后同質(zhì)性。 總之，應(yīng)用STP戰(zhàn)略為準(zhǔn)確、迅速和有效地制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案提供了完整的途徑。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的方法

A、定性預(yù)測(cè)法

B、定量預(yù)測(cè)法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長(zhǎng)于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長(zhǎng)的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場(chǎng)不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢(shì)。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國(guó)際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國(guó)MAPIC上，中國(guó)項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國(guó)項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國(guó)際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國(guó)家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國(guó)家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長(zhǎng)久的國(guó)家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對(duì)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國(guó)處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)過程中，缺乏有長(zhǎng)遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長(zhǎng)期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國(guó)的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國(guó)的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場(chǎng)。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場(chǎng)上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場(chǎng)主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢(shì)，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場(chǎng)。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國(guó)建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢(shì)。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營(yíng)造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢(shì)所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢(shì)壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢(shì)，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)。可以說，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場(chǎng)調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)綜合評(píng)定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營(yíng)銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營(yíng)銷廣告策劃

客戶定位

總體營(yíng)銷策略

各階段營(yíng)銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營(yíng)銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊(cè)

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

房屋管理與維修的概念和特點(diǎn) 房屋維修管理的內(nèi)容是什么？

房屋管理與維修的概念和特點(diǎn)房屋維修管理的內(nèi)容是什么？在此，為大家進(jìn)行了整理，希望為您提供參考。

房屋管理與維修的概念和特點(diǎn)以及房屋維修管理的內(nèi)容是什么？在此，為大家進(jìn)行了整理，希望為您提供參考。

房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，它不僅關(guān)系到物業(yè)管理的好壞，還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。

房屋維修管理的特點(diǎn)

(1)復(fù)雜性

房屋維修管理的復(fù)雜性特點(diǎn)是由房屋的多樣性、個(gè)體性和房屋維修的廣泛性、分散性決定的。由于每一幢房屋幾乎都有獨(dú)特的形式和結(jié)構(gòu)，有單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，因此，房屋維修必須根據(jù)不同結(jié)構(gòu)、不同設(shè)計(jì)、不同情況的房屋，分別制訂不同的維修方案，組織不同的維修施工，這給房屋維修管理帶來了復(fù)雜性，要求房屋維修管理也必須分別情況，實(shí)施不同的管理方法。同時(shí)，還要對(duì)零星、分散又廣泛的房屋維修進(jìn)行組織管理，這也使房屋維修管理呈現(xiàn)復(fù)雜性。

(2)計(jì)劃性

房屋維修過程本身就存在著各階段、各步驟、各項(xiàng)工作之間一定的不可違反的工作程序。因此，房屋維修管理必須嚴(yán)格按維修施工程序進(jìn)行，這就決定了房屋維修管理也必須按這一程序有計(jì)劃地組織實(shí)施。

(3)技術(shù)要求高

房屋維修管理的技術(shù)性是指房屋維修管理活動(dòng)本身具有特殊的技術(shù)規(guī)定性，必須以建筑工程專業(yè)以及相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的技術(shù)管理規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定指標(biāo)，并配備高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人才能較好地完成。房屋維修活動(dòng)的特殊性又決定了它具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能，其技術(shù)水平的高低直接關(guān)系到維修工程質(zhì)量的優(yōu)劣。

房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計(jì)劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修技術(shù)管理、房屋維修施工管理和房屋維修費(fèi)用管理等。

(一)房屋維修計(jì)劃管理

房屋維修計(jì)劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度，用戶對(duì)房屋保養(yǎng)與維修的要求，以及政府對(duì)保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定，為科學(xué)制定并實(shí)施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計(jì)劃所進(jìn)行的各項(xiàng)管理下作。房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，而在實(shí)際下作中，房屋維修廠作在一定程度上總會(huì)影響房屋的保養(yǎng)，比較容易打亂房屋的保養(yǎng)計(jì)劃，所以，在制定房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮各方面工作的實(shí)際，注意其科學(xué)合理性。

房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃根據(jù)計(jì)劃周期的不同，可以分為短期計(jì)劃、中期計(jì)劃及長(zhǎng)期計(jì)劃等。作為整個(gè)房屋的保養(yǎng)與維修管理，管理者會(huì)充分注意長(zhǎng)期計(jì)劃的制定與管理，如房屋的5年、10年乃至全壽命的保養(yǎng)維修計(jì)劃，特別是房屋的改良性維修計(jì)劃，這對(duì)于有效維護(hù)房屋的使用性能及經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是十分有利的。通常，房屋的保養(yǎng)與維修計(jì)劃周期越短，則越強(qiáng)調(diào)其實(shí)際操作性，往往要求也越詳細(xì)、具體；而計(jì)劃周期越長(zhǎng)，則往往強(qiáng)調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。

房屋保養(yǎng)與維修計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實(shí)施辦法、人員、材料、費(fèi)用及質(zhì)量考核等方面。

(二)房屋安全與質(zhì)量管理

1．房屋安全與質(zhì)量管理的概念

房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與質(zhì)量管理，即在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對(duì)房屋的質(zhì)量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險(xiǎn)工作，隨時(shí)掌握房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的合理使用、維護(hù)管理和計(jì)劃修繕提供基本的依據(jù)，確保房屋的完好和住用安全。

2．房屋安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容

房屋安全與質(zhì)量管理包括三方面的下作：房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險(xiǎn)。

(1)房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定。房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。評(píng)定的依據(jù)是建設(shè)部1985年頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。

房屋完損等級(jí)評(píng)定是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三個(gè)部分的完好和損壞程度，將房屋劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危房五大類，其中：

①完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完奸無損，不需進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。

②基本完好房，是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。

③一般損壞房，是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復(fù)的房屋。

④嚴(yán)重?fù)p壞房，是指房屋的主要結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分有明顯損壞，房屋已無法使用，需經(jīng)大修或改造才能修復(fù)的房屋。

⑤危房，是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備全部破壞，房屋不僅不能使用，而且有倒塌或事故危險(xiǎn)，無修復(fù)可能的房屋。

(2)房屋使用安全檢查。房屋安全檢查就是通過對(duì)房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時(shí)采取搶修加固和排除險(xiǎn)情的措施。房屋安全檢查與房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定的工作性質(zhì)、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完損狀況，為房屋的管、用、養(yǎng)、修提供基本數(shù)據(jù)。但它們還有一定的區(qū)別，主要是：安全檢查是一種經(jīng)常性的工作，質(zhì)量等級(jí)鑒定是階段性的工作；安全檢查的側(cè)重點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)和排除隱患，而質(zhì)量等級(jí)鑒定是對(duì)房屋情況的全面評(píng)定。

房屋的安全檢查按時(shí)間間隔劃分，可分為定期檢查和不定期檢查；按任務(wù)和內(nèi)容劃分，可分為日常性檢查、抽查、重點(diǎn)檢查及普查等類型。

(3)危房的鑒定和排險(xiǎn)。危房的鑒定，可由政府危房鑒定機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的房屋安全鑒定部門或指定技術(shù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。根據(jù)建設(shè)部頒布的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和各地人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照初始調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)驗(yàn)算、論證定性等程序，在掌握測(cè)算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析的基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。根據(jù)鑒定情況，對(duì)危房作以下四方面處理：

①觀察使用。適用于采取技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。

②處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解危的房屋。

③停止使用。適用于已無修繕價(jià)值，暫五條件拆除，又不危及相鄰建筑和!影響他人安全的房屋。

④整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無修繕價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。

(三)房屋維修技術(shù)管理

1．房屋維修技術(shù)管理的概念

房屋維修技術(shù)管理是指按國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋維修過程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)進(jìn)行的科學(xué)管理。

2．房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容

房屋維修技術(shù)管理的內(nèi)容或基本環(huán)節(jié)為：房屋維修設(shè)計(jì)、施下方案的制定，維修施工質(zhì)量的管理，房屋技術(shù)檔案數(shù)據(jù)的管理及技術(shù)責(zé)任制的建立。

(1)房屋維修設(shè)計(jì)、施下方案的制定。這是對(duì)房屋維修、改善、翻建、改建、更新等各項(xiàng)維修工程的范圍、項(xiàng)目、概預(yù)算及施工方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和審查的工作。

(2)維修施工質(zhì)量的管理。維修施工質(zhì)量管理包括兩個(gè)方面：一是維修施工過程質(zhì)量控制，二是維修工程質(zhì)量的檢查、驗(yàn)收。房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按分項(xiàng)、分部、單位工程三級(jí)進(jìn)行。分項(xiàng)工程是指按修繕工程的主要項(xiàng)目分；分部工程是指按修繕房屋的主要部位分；單位工程是指以一幢大樓為一個(gè)單位。工程質(zhì)量分為合格和優(yōu)秀兩個(gè)等級(jí)。

(3)房屋技術(shù)檔案數(shù)據(jù)的管理。房屋技術(shù)檔案是記述和反映房屋建設(shè)、裝飾和修繕活動(dòng)，具有保存價(jià)值的房屋技術(shù)數(shù)據(jù)。房屋技術(shù)檔案數(shù)據(jù)管理的基本任務(wù)是為房屋的管、修、用提供必要的信息數(shù)據(jù)。技術(shù)檔案數(shù)據(jù)的主要內(nèi)容包括：

①房屋新建竣工驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)原始資料；

②現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料；

③房屋維修過程中產(chǎn)生的技術(shù)文件。

(4)技術(shù)責(zé)任制的建立。技術(shù)責(zé)任制是指房屋管理單位和修繕施工單位根據(jù)需要設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)等技術(shù)崗位，實(shí)現(xiàn)技術(shù)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理，形成有效的技術(shù)決策管理體系以及以總工程師為首的技術(shù)責(zé)任制體系。

(四)房屋維修施工管理

房屋維修施工管理是指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)管理。其內(nèi)容主要包括：維修施工隊(duì)伍的選擇，維修施工的組織與準(zhǔn)備，維修施工的技術(shù)交底，施工的調(diào)度與管理，施工工程的竣下驗(yàn)收及數(shù)據(jù)的交接。

(五)房屋維修費(fèi)用管理

房屋的維修費(fèi)用主要是指房屋保養(yǎng)維修過程中所花費(fèi)的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費(fèi)用。房屋保養(yǎng)與維修的費(fèi)用管理要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同及政府的有關(guān)規(guī)定，本著科學(xué)與合理的原則，核定及控制費(fèi)用的來源及支出，以保證整個(gè)保養(yǎng)與維修工作的順利開展。

房屋的保養(yǎng)與維修費(fèi)用一般包括房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及各種類型的維修費(fèi)用。房屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要是指物業(yè)管理人員用于檢查、維護(hù)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的費(fèi)用，一般由管理費(fèi)中支出；而房屋的維修費(fèi)用則用于房屋各種維修項(xiàng)目，包括緊急性維修項(xiàng)目與計(jì)劃性維修項(xiàng)目的維修費(fèi)用，也包括小修、中修、大修、翻修及綜合維修的費(fèi)用。

房屋的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目可以是物業(yè)管理企業(yè)通過日常性巡訪或計(jì)劃組織的項(xiàng)目，也可以是用戶隨時(shí)的報(bào)修項(xiàng)目。這些項(xiàng)目既包括房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目，也包括用戶單元內(nèi)部的保養(yǎng)與維修項(xiàng)目。根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的產(chǎn)權(quán)理論，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)科學(xué)界定不同項(xiàng)目的費(fèi)用承擔(dān)者。一般的原則是：

(1)房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的各種保養(yǎng)與維修費(fèi)用，一般由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

(2)用戶擁有單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費(fèi)用，原則上由用戶自行承擔(dān)；在保修期內(nèi)，且屬于保修范圍的維修費(fèi)用，用戶可不子承擔(dān)，而由發(fā)展商或施工單位承擔(dān)。

(3)對(duì)于公共區(qū)域及公共設(shè)施的維修，如果是人為原因，即使是房屋保修期內(nèi)保修項(xiàng)目的維修費(fèi)用，也均由責(zé)任者承擔(dān)。

房屋保養(yǎng)維修費(fèi)用管理的另一個(gè)內(nèi)容，是合理監(jiān)督和控制各項(xiàng)保養(yǎng)與維修費(fèi)用的支出額，特別對(duì)于中修以上的維修工程應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各種材料、人工及設(shè)備使用的價(jià)格水平，合理征收或支付各項(xiàng)保養(yǎng)維修費(fèi)用，以保障廣大用戶的利益。

房屋維修管理的原則

房屋維修管理工作必須為人民群眾的居住生活服務(wù)、為社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)?？偟脑瓌t是美化城市、造福人民、有利生產(chǎn)、方便生活。具體來說有如下原則：

(1)堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則

經(jīng)濟(jì)，就是在房屋維修過程中，節(jié)約與合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢、多修房。合理，是指修繕計(jì)劃要制定得合理，要按照國(guó)家規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)修房，不隨意擴(kuò)大修繕范圍。安全，就是通過修繕，使物業(yè)不倒、不塌、不破，主體結(jié)構(gòu)牢固，用戶住用安全。保證物業(yè)不發(fā)生傷人事件，是房屋維修的首要原則。實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，以適應(yīng)用戶在使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋的效能。

(2)采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對(duì)待的原則

對(duì)于各種不同類型的房屋，要依據(jù)不同的建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待。

(3)維護(hù)房屋不受損壞的原則

這一原則強(qiáng)調(diào)的是“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面養(yǎng)護(hù)”。各類房屋都是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，及時(shí)修繕舊損房屋，對(duì)房屋注意保養(yǎng)、愛護(hù)使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，維護(hù)房屋不受損壞，這是房屋維修管理工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。

(4)為用戶服務(wù)的原則

房屋維修的目的是為了不斷地滿足社會(huì)生產(chǎn)和人民居住生活的需要。因此，在房屋維修管理上，必須維護(hù)用戶的合法使用權(quán)，切實(shí)做到為用戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度；房屋維修管理人員要真正樹立為用戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決用戶急需解決的修繕問題。

(5)修繕資金投資效果最大化的原則

房屋修繕資金的管理原則就是獲得最大投資效果，少花錢，多修房，修好房。各類工程維修費(fèi)用的多少，必須確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意浪費(fèi)。

怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案

第一節(jié):銷售策劃概述

銷售策劃一般指:項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié):銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。

一:項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容:

(一)市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

(二)目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景:經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

(三)價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

(四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

(五)廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

(六)媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

(七)推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放

二:銷售策劃所包涵內(nèi)容:

(一)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

(二)銷售代表培訓(xùn)

(三)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

(四)房號(hào)銷控管理

(四)銷售階段總結(jié)

(五)銷售廣告評(píng)估

(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)

(七)階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié):銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一:項(xiàng)目研究:即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)位、購買理由等。

二:市場(chǎng)調(diào)研:對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂"知己知彼、百戰(zhàn)不殆"。

三:項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析:針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四:項(xiàng)目再定位:根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五:項(xiàng)目銷售思路:

(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六:項(xiàng)目銷售策略:

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī):我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備:

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;

7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;

8、制定合理的銷控表;

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;

11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;

12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;

13、其他外部條件也很合適。

二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的:降低客戶成本，一切為了銷售!

(三)銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是:保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期;防范銷售階段性問題--如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié):銷售策劃的原則

一:創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二:資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于:智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三:系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園 可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí):在買方市場(chǎng)下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。

四:可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié):檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于:保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

怎樣寫裝修房子出現(xiàn)質(zhì)量問題的維修方案

出現(xiàn)的裂紋要根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的整改方案，如果是墻面整體出現(xiàn)不規(guī)則裂紋，就是整體剔除，再重新施工，如果是墻面出現(xiàn)垂直線或是水平線成直線的裂紋，有可能是房屋的墻體的保溫層板縫或是建筑物在土建施工時(shí)預(yù)留的施工洞填補(bǔ)造成的墻體膨脹系數(shù)不一樣，留下的裂紋，如果這樣的話，只需要沿著裂紋的方向，均勻的剔開墻面，用彈性膩?zhàn)哟虻祝瑤z粘貼密縫帶，然后再整體找平，依次做底漆、面漆。

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